房地产估价论文：国外房地产评估制度及对我国的启示

房地产估价：国外房地产评估制度及对我国的启示 房地产估价论文: 国外房地产评估制度及对我国的启示 [摘 要] 文章分析了我国房地产估价人员注册制度、估价机构、业务管理制度、职业道德等方面和国外的差距,指出我国房地产估价行业完善的途径,如:从管理估价机构为主转向管理估价师为主、房地产估价立法、估价规范立法、提升入行门槛、建立评估复审制度、评估保险制度等。 [关键词] 房地产;房地产估价;管理制度 我国房地产评估业经过二十多年的发展,已初具规模,并在房地产交易、土地出让、房地产税收、抵押、融资等方面发挥了巨大的作用。然而,由于我国房地产评估制度尚不完善,还存在诸多问,如缺乏关于执业管理、机构管理、注册管理、评估准则等方面的具体规范;存在恶性竞争;委托方主导估价市场现象普遍;估价师由于从业艰难;估价行业的社会公信力低等。随着中国加入WTO缓冲期的结束,国外著名的房地产中介行业将大举进入我国,我国很多房地产中介(含评估)企业将面临更严峻的挑战,竞争力和公信力将成为估价企业存亡的关键,为此,吸取国外先进的房地产评估管理制度,整顿我国的房地产评估市场,提高我国评估企业的素质和竞争力迫在眉睫。 一、估价人员考试注册制度 我国估价师的入行门槛较低,中专学历即可,在学历造假 横行的现代社会,甚至连这个已经很低的门槛也可以绕过。考试内容仅限于评估原理、实务、法律法规,注册时不要求社保基金缴纳证明,虚假业绩证明比比皆是,社会上估价师挂靠泛滥,这是导致估价师执业环境恶劣、形成恶性竞争的主要原因。而且估价行业不实行个人签名制度,代签现象到处都是,这也为非估价师从业提供了机会。而对真正从业的估价师,由于缺乏变更注册管理制度的相关规定,使估价公司恶意扣押估价师注册资格证成为可能,使估价师正常的流动成为不可能,使估价师不出卖良心都不可能。 与此相反,国外对估价师的准入门槛相对较高,且多以考试准入为主(英国和我国香港地区采用评价准入制度),基本上都要求大学文化水平,考试内容除了评估原理、实务、法律法规外,还包括房地产市场分析知识的考核,如民法、建筑技术、经济学、城市规划等科目。注册的管理机构也以政府机构为主,如国土厅、建设部,且不是一经注册就可以行使执业资格权利,需要经过一到两年的估价实务训练,实习期间有专门的估价师对其业务能力进行检查指导,并做好记录。日本则是先考理论,理论考试之后先必须进行两年的估价实务训练,才能进行不动产估价实务的考试。可见国外都比较重视估价实务的训练,且从制度上避免了从业经历造假的行为。 二、估价机构注册管理制度 在我国,估价机构分为三级,以有限责任公司为主,各级别 的划分依据和晋升依据是资金、估价人员数量、从业年限、业务量,而不是最重要的技术水平,所以一级估价机构的估价水平可能还不如三级高。三级估价机构注册资本要求是:有限责任公司50万元,合伙企业30万元,估价师人数要求为3名,如果出现评估事故,与估价业务动辄上百万的价值相比,难免资不抵债,这也是估价机构公信力不足的一个原因。 估价机构的管理由各级建设行政主管部门、房地产行政主管部门负责,但对于估价机构异地设立分支机构,异地经营等,我国尚缺乏相关制度来约束;对于估价管理机构本身的过失责任、不作为责任,也追究无据,这在客观上导致了高评、低评、挂靠现象的泛滥及其他一些影响行业公信力的问题,估价规范中对评估机构的违规行为仅处以3万元以下的罚款,相较于迎合客户故意高评(或低评)所得的非法收入,简直不值一提,所以该规定几乎没有约束力。 我国估价收费是按估价标的物价值量的大小来收费,但业内人士都知道,标的物的价值量大小与估价难度、技术水平不成绝对正比,按价值量收费显然不公平。 相较于国内以管理评估机构为主的管理模式,国外多以估价人员的管理为主,靠各种行业法律法规、行为准则来规范其执业行为,估价师必须遵守统一的专业技术标准,并签名以示负责。对于严重违反行业规范的,将吊销执业资格,终身不得从事估价业务。这种严格的制度使估价师都很珍重自己的 职业声誉,从而有效杜绝了估价师迎合客户的现象。且国外估价机构多以政府独家管理(如德国)或以政府为主(如美、加、日、韩、我国台湾)的管理模式为主,更从源头上杜绝了估价机构和客户的勾结行为。 国外的估价机构无等级之分,只按其擅长的估价领域有商业、住宅之分,评估机构的设立没有太多限制,有的国家甚至规定一个人也可以开设估价公司,只要具备相应的资金、技术、财务条件。估价机构的业务范围也不象中国局限于价格评估,而是作为中介服务的一部分,其收费也是针对整个中介行业的,很少对评估单独收费,收费标准也不一定统一,评估机构的市场地位由其按照自由竞争的原则去争取。由于评估机构的相对独立,经过市场竞争淘汰后的估价机构就成为了行业中坚,从而有力地保证了行业的社会权威性。 三、估价执业管理制度 我国关于估价执业的规范相对较少,多以规则、制度为主,只有《城市房地产管理法》一项法律制度,评估立法亟待加强。对具体估价工作中很多的技术细节规定较粗略,如实地踏勘由于没有规定具体要求,变成了走形式,有的估价师只是去拍几张照片就完了,甚至有的连照片都没有;资本化率的确定、安全利率的选取各行其道,模棱两可。执业资格等级也只有估价师一个级别,不象物业管理师、建筑师等有多个等级,评估的复审、鉴定方面也缺乏相关制度。 在这些方面,国外已经有比较完善的制度体系。评估立法方面,美国有《不动产评估改革法》、日本有《不动产鉴定评价法》、韩国有《财产鉴定评价法》、台湾有《不动产估价师法》等;职业资格方面,美国的估价师分为G、R、L三级,日本分为不动产鉴定士、不动产鉴定士补两级,英国分为技术测量师和特许测量师,德国分为私立估价师、公立估价师、自由估价师,不同级别的估价师从事业务的范围和限制不同,这有助于保证估价质量,减少客户风险。 技术标准方面,美国很早就为联邦的房地产交易的评估建立了评估标准,台湾则规定,不同估价师对同一标的物估价差异达20%以上时,可以申请重新估价。德国规定了估价收费的最低标准、平均标准、最高标准,以防止通过压价来获取业务的不正当竞争行为。且国外很多国家都建立了评估复审和评估鉴定制度,并对复审估价师有特殊的要求,如要有法院工作经验、要有行政复审经验等。 行业协会方面,美国有估价标准委员会ASB、估价资格认证委员会AQB、美国不动产估价者协会AIREA、不动产估价师协会SREA等,日本有不动产鉴定士协会,台湾有不动产估价师工会,估价师可自愿加入,不作为的估价协会将被自然淘汰。这种竞争机制有效避免了行业协会的垄断,使估价协会真正起到了行业自律、技术改进的作用。 四、职业道德与伦理规范 由于我国估价行业历史相对较短,行业法规中关于职业道德的规定寥寥无几,所以为了骗取贷款而高估,为了逃税而低估的现象屡禁不止,更有很多估价结果,对弱势群体的利益是一种侵害。而其他很多国家经过多年的发展完善,对职业道德从一般原则、专业能力、执业行为、行业责任、客户关系等方面做出了具体规定,如遵纪守法、诚实、公平公正、独立、客观等基本原则,以及利害关系回避、能力经验不足回避、为客户保密、不唯利是图,维护行业形象等。 五、建议 借鉴国外的评估管理制度,对我国的估价行业发展提出以下建议: 1?制定并推行《房地产估价法》,规定估价机构、估价人员、估价管理机构、估价协会、委托方的权利、责任、义务,尤其要对委托方的利益诱导行为、管理机构或行业协会的不作为行为作出具体规定,规范估价执业行为,保证公平、自由竞争。 2?实行估价师分级制度,可采用房地产估价员、助理房地产估价师、房地产估价师、高级房地产估价师的级别划分。提升考试门槛,限制非估价专业人员从业,制定明确有效的问责制度,改善从业环境。 3?完善评估机构按资金、估价人数、从业年限分级的制度,加大评估技术水平所占比重,改变按评估价值收费的评 估制度,加重对评估技术难度、估价师经验的考量。 4?将以管理估价机构的管理模式转变为以管理估价师为主,依靠行业法律法规约束估价师执业行为,取消估价机构对估价师的不合理的限制,使估价师可以自由流动。 5?建立评估复审制度,由权威估价师组成复审专家委员会,负责有争议的评估结果的复审,专家委员会必须确保客观公正立场进行复审估价。 6?建立评估保险机制,增强行业风险承担机制,提高行业社会公信力。 [参 考 文 献] [1] 王学涵,刘金昌?海外房地产估价[M]?中国建筑工业出版社? [2] 李珊玲,曾展晖?国外与香港房地产估价标准的借鉴意义[J]?科技创业月刊?2008年第21卷7? [3] 陈志敏?国外房地产估价制度的分析比较[J],财经科学, 2001-04? [4] 柴强?房地产估价[M]?北京:首都经济贸易大学出版社? [5] 周喜春?全球化对中国房地产评估业的影响与对策[J]?中国房地产, 2001(12)?