二手房知识

二手房知识 买房流程: 了解贷款知识???了解行情??评估个人能力明确购房需求??找信息??看房注意事项??谈判技巧??确定成交价格??签??交定金??备齐交易资料??评估??申请按揭贷款??交税??过户及交首期款??出新证送银行抵押??结清尾款及交接房屋. 了解按揭贷款条件 深圳发展银行个人二手房按揭贷款业务: 1.申请按揭的基本条件: (1)必须年满18周岁～具有完全民事行为能力的自然人; (2)有稳定的经济收入～信用记录良好～有偿还贷款本息的能力～并提供真实可信的收入证明文件; (3)申请贷款的年限加现有年龄之和不超过60岁; (4)按揭房产有共有人的～必须确定其中一方作为申请贷款的主申请人～且主申请人必须具备以上条件～其他共有人作为抵押人～共同办理抵押登记有关手续; (5)按揭房产已使用年限和按揭年限之和一般不超过30年; (6)借款人与售房人签定《房地产买卖合同》～并支付不低于房价30%的首期购房款; (7)银行规定的其他条件。 2.按揭贷款申请人须提供的资料: (1)合法的身份证件(居民身份证、户口簿、军官证、在中国大陆有居留权的境外、国外自然人为护照、探亲证、返乡证等居留证件或其他身份证件); (2)借款人的婚姻状况证明; (3)借款人收入或其他按期偿还贷款本息能力的证明: A.必须提供工作单位开具的收入证明、银行存款流水; B.外籍人士还需提供个人纳税单据、居住证明(港、澳人士除外); C.个体经营者:除提供单位收入证明外～还需提供自有营业执照、银行对帐单(存款流水)或其他房产、汽车行驶证等可以说明借款人收入情况、供款能力的资料; (4)银行认可的房地产评估机构出具的抵押物估价报告书; (5)借款人与售房人签订《房地产买卖合同》; (6)已支付不低于所购房产全部房价30%的首期购房款证明; (7)该银行的通存通兑活期存折(个人结算帐户); (8)银行要求提供的其他文件或资料. 3.卖方须提供的资料: (1)卖方为个人的～提供个人合法有效身份证明; (2)卖方为企业的～提供企业营业执照、组织机构代码证书、法人代表证明书等; (3)所售房屋的房产证明:有房产证明的提供《房地产权证》～无房产证明的提供符合法律规定的购买住房合同; (4)该银行的通存通兑活期存折(个人结算帐户); (5)银行要求提供的其他文件或资料. 4.贷款金额、期限、利率: (1)贷款金额:最高可达银行认可的所购房产价款的7成; (2)贷款期限:最长30年; (3)贷款利率:按人民银行有关住房贷款利率管理规定执行. 以上资料仅供参考～所有细节请咨询贷款银行相关人员。 ,现行规定:本地户口～没有住房或者外地人～有一年以上社保证明～没有住房的～可以申请优惠贷款～可以尽贷7成～利率是基准利率的0.75倍～即5.94*0.75=4.46%年利率。本地二套房可以尽贷5成～利率是1.1倍～即5.94*1.1=6.54%年利率。, 购买二手房同样可以申请公积金贷款、商业贷款、组合贷款。基本条件是借款人男性年龄不得超过65岁～女性年龄不得超过60岁。非本市户口的人员也可申请购买二手房按揭贷款。公积金贷款的额度最高为房屋评估价的50%～最长期限为十年～具体贷款的额度及年限要以公积金管理中心查询的结果为准。组合贷款的额度为房屋评估价的70%～公积金贷款不足的部分可进行商业性贷款～最长年限为15年。纯商业性贷款额度最高为房屋评估价的70%～最长期限为15年。公积金、组合及商业性贷款月还款能力不得超过家庭 总收入的50%。值得注意的是～二手房贷款的金额是以抵押担保为目的的估价结果计算的～而不是按房屋的成交价来计算的。 申请公积金贷款及组合贷款的流程一般是:公积金查询、房屋评估、签借款合同、抵押合同 银行审核及公证、交易中心受理登记产权、他项权证送银行放款。 申请商业贷款的流程一般是:房屋评估、签借款合同、抵押合同、 银行审核、公证、买保险、交易中心受理登记产权、他项权证送银行放款。 正常情况下～贷款手续办理开始到银行放款的周期大约为2.5 — 3个月。由于大部分居民希望房屋出售后房款能够及时到手～为此～有些担保公司与金融单位达成协议～凡是二手房贷款的业务在前期手续操作的前提下～金融单位只需凭交易中心的受件凭证～而不必等他项权证出来就放款～这样可以大大缩短贷款周期～出售方可以提前1—2个月取得房款。 住后再发现一些不尽如人意的状况而追悔莫及。 二注意不要贪小便宜。千万不要听信中介商“发票少开点可少缴点税”、“这户主有门路～实际面积大于房产证上的面积”等等“好心话”～以免贪小便宜吃大亏。 看房许多注意事项 记住看房三十招 臵业安家更称心: 一看～看晚上不看白天。了解入夜后房屋附近噪声、照明、安全等。 二看～看雨天不看晴天。再好的伪装也敌不过几天下雨～此时漏水、渗水一览无余。 三看～看格局不看建材。不要被漂亮的建材所迷惑～房屋机能是否有效发挥～有赖于格局是否周全。房型结构～“二手房”的结构通常比较复杂～有些房子还经过多次改造～结构一般较差～格局是否方正～实用率～公摊面积等。房屋布局是否合理～设施设备是否齐全、完好等情况～更要详细考察房屋的结构情况～了解房屋有无破坏结构的装修～有无私搭、改建造成主体结构损坏等隐患 四看～户型是否合理～有没有特别不适合居住的缺点;管线是否太多或者走线不合理;天花板是否有渗水的痕迹?墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题 五看～看墙角不看墙面。看墙角是否平整、龟裂、有无渗水。 六看～看做工不看装璜。尤其是每个接角、窗沿、墙角、天花板等等做工是否细致～要仔细观察～这些都是讨价还价的筹码。 七看～看窗外不看窗帘。一定要拉开窗帘看一下通风、采光、排气管等是否好。 八看～看风水～好的房子风水也很重要。尽管这一条有点迷信～但是迷信也是劳动人民长期的经验总结～还是有些道理的～不可全信亦不可不信。有几点是要记住的:不要买对着烟通的～对着对面楼墙角的～对着路口的～房型不正的等 九看～看楼梯不看电梯～即安全梯。如果发生灾难～是唯一逃生之路。 十看～看插座不看电器。设计精心的房屋～才能充分享受现代化家电的便利性。 十一看～看空屋不看家具。空屋才是真面目。 十二看～问警卫不看屋主。任何房屋在屋主眼里都是最好的～而管理员或警卫却了解房屋、环境和邻居的情况～一定要选一个好邻居～尤其是你的楼上的这位。住过楼房的人都知道～这一点有多么重要。他在你的楼上就是你的天～要是这个“天”整天打雷下雨～跑冒滴漏～不知道你能够容忍他几次。要是再发生个口角～整天抬头不见低头见的～你说得有多闹心。其实这一点也挺好选择的～你悄悄和售楼小姐或小区管理处、保安搞好关系～侧面打听一下就可以了 十三看～看天上不看地上。注意看天花板和角落有无漏水。 十四看～看厨厕不看客厅。客厅是外观～而厨厕是内部器官～家中的水电煤系统都在这里～是容易漏水、出问题的地方。打开水龙头观察水的质量、水压;打开电视看一看图象是否清楚～能收视多少台的节目;确认房子的供电容量～避免出现夏天开不了空调的现象;观察户内外电线是否有老化的现象;电话线的接通情况～是普通电话线还是ISDN电话线;煤气的接通情况～是否已经换管道煤气: 十五看～尽量不看一楼或顶楼的房子。一是不安全～二是不卫生。三是不保暖、冬冷夏热～四是不安静。在碰上什么渗水～堵厕那麻烦可就大了 十六看～看房屋内部情况:是否有私搭私建部分～特别注意骑楼、檐棚以及阳台、平台加建等是否搭建。如果由于搭建或改建使基本结构遭到破坏～必须让对方拆除还原～以免被管理部门责罚或留下 隐患。 十七看～了解住宅的内部结构图～包括管线的走向、承重墙的位臵等～以便重新装修。 十八看～看物业管理的水平:水、电、煤、暖的费用如何收取?是上门代收还是自己去缴?三表是否出户;观察电梯的品牌、速度及管理方式;观察公共楼道的整洁程度及布局;小区是否封闭?保安水平怎样?观察一下保安人员的数量和责任心;小区绿化工作如何?物业管理公司提供哪些服务? 十九看～入住以后的费用:了解水、电、煤、的价格;物业管理费的收取;车位的费用。查清原房主是否欠物业管理公司的费用以及水、电、煤、暖的费用。 二十看～旧房的历史:哪一年盖的?还有多长时间的土地使用期限; 哪些人住过?什么背景?是何种用途; 是否发生过不好的事情?是否欠人钱?或者发生过盗窃案或刑事案。 二十一看、看附近公路、铁路、机场的远近。以开窗时听到的噪音不明显为宜。 二十二看、看小区内公共活动场所的远近～尤其是～夜总会～大排挡～健身器械场地等～如果你同它们成为邻居～就将同吵闹声为伴。 二十三看、看小区停车场的远近(尤其低层住户)～多数司机在发动车后都要热几分钟车～要是赶上冬天～再加上车况差点儿～恐怕你每天都得被迫早起了。 二十四看、看路灯远近。一般情况还是近一点好～主要是出于夜间的安全考虑～但也不能太近～如果太近～一方面有人不习惯夜里屋内仍被照得很亮～另一方面～夏天夜间的蚊虫也会距你家的门窗过近。 二十五看、看保安岗亭的远近～近一点安全～远一点清静～由你自己选择吧。 二十六看、看树木远近～近有近的好处～可以使空气变得清新、凉爽～但如太近则易有蚊虫～蚊子还好说～对付它的工具很多～但如果是树上的害虫就不好办了～有的害虫可是极难对付的。 二十七看、看邻楼的远近～特别是观察一下是否有同较近的邻楼窗户相对的情况～如果双方都能轻易看到对方的生活情况～可能是一件非常尴尬的事情。 二十八看、看小区超市、饭馆的远近。超市还好点～尤其是饭馆～噪音只是小儿科～最可怕的是油烟～那里边可是有许多种致癌物的～要是再碰上有烤串儿的…… 二十九看、看高层住宅的两楼间距(主要是中低层住户)。在楼群林立的小区内“风效作用”有时十分明显～这样～有的住户就要吃些苦头了。 三十看、看垃圾箱远近。经历了“非典”的洗礼～每个人对垃圾都有了全新的认识～对于这一点也就不必多讲了。 “看”只是购房中众多需考虑的因素之一～涉及的内容自然不如像价格、房屋质量等因素重要～但是却是天天要碰到的～一旦有什么闪失～难受的时间可就长了。所以在购房前还是考虑一下为好～好好看认真看。 掌握谈判技巧 一般来讲～房地产公司的销售人员在上岗工作之前～一般都要经过严格的培训～而培训的最主要内容即是如何寻找客户、如何与客户交谈、如何坚定推销一处物业的信心。与此同时～公司还会制定极富刺激性的提成奖励措施～以鼓励销售人员。 面对受过如此专门训练的对手～买房人要想在交易过程中不受其摆布～就要主动出击。 要点:1、多到几家大房产公司和楼盘去看～多比较～不要全信销售人员的话。 2、在看房过程中尽可能挑出10个缺点作为砍价必须品 3、 表现出一点购买诚意～但又不是很急～就算在喜欢也不能表现出来 4、平常心态～冷静理智、客观～不急不噪～心平气和 5、谈价可以由深致浅～先给一个很低的价格进行试探～在此过程中尽量观察售楼人员的表情和动作。进行～自己没有确定合理购买价格前不要轻易还价。 6、找出房子的十大缺点加以强化突出～回避房子优势 7、凡事考虑不要立刻答应(如卖方出到自己理想价已无减价可能～应当机立断) 8、表明态度有其他房产看了也在考虑之中 9、诚心买房但不是急心买房 确定成交价格注意 1. 首先要确定成交价格是售房人确定的真实价格～如果是通过中介在反馈信息那么要确保价格真实度～中介没有赚取差价的成分在里面。 2. 在确定价格前应先确定好,自己的税费金额和与卖方的价格里是否包含其他条件 3. 确定卖房人不是中介人员或炒楼客 4. 可以冷静确定成交价是合理的价～是自己接受的价格 5. 一切谈妥便可立刻确定成交价格 签合同不可马虎 购房者在订立二手房合同前～对一些事项必须详加核实。包括:房屋的产权人是一位还是几位～是否都同意出售房屋;房屋产权证是否属实;房产面积和用途;房屋质量及规划情况;有无被依法裁定、决定查封或被限制房地产权利;有无设定抵押等。 专家提醒:见不到房东～最好不买房;即使见到房东～也一定要看对方的产权证和身份证或户口簿。 一～在签订二手房买卖合同时～以下10个事项不可或缺: (1)买卖双方的地址、联系办法等～并注明房屋是个人财产还是夫妻、家庭共有财产。 (2)房屋的位臵、性质、面积、结构、格局、装修等情况;产权归属～房屋是否属于抵押房～是否有私搭乱建部分。 (3)房屋总价款、付款方式、付款条件等。 (4)交房时间和条件;各种税费和其他费用的分摊方式。 (5)违约责任及违约金、免责等事宜。 (6)约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式。 (7)合同生效时间～生效或失效条件～生效或失效期限～致使合同无效的情形～几种无效的免责条款～当事人要求变更或撤销合同的条件以及合同无效或被撤销后～财产如何进行返还。 (8)合同中止、终止或解除的条件。 (9)约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款 买二手房交款急不得由于二手房房源复杂性,购房者交纳定金一定要慎重相比一手房的卖主身份,二手房的卖主身份颇为多样与复杂。因此,买方在交付定金后也不一定能如愿完成整个交易过程。因此,采访了有关专业人士,为市民购买二手房在交定金时提个醒。买房前交纳定金如一把双刃剑,相互制约着买卖双方。然而在买房交纳定金时,买方一定不要冲动,千万要把自己的付款能力等情况完全估算清楚,再交定金与首付款。 签约、付款前,除了事先了解房屋的居住情况、是否抵押等情况外,还应对卖方身份的真实性进行调查。 中介收了房款却不肯担责。如果房主不卖房,房主以其未收到定金为由可以拒绝承担责任。如果买方退房的,中介公司则很有可能与房主一起追认中介公司代收款的效力,从而要求买方承担违约责任。因此,建议买方在支付定金或者购房款时,一定要交付给房主本人,或者是有合法授权的代收款人,而且买方一定要留有相关书面证据。