地价计入房产原值征收房产税问题探讨

地价计入房产原值征收房产税问探讨 地价计入房产原值征收房产税问题探讨简体中文|繁体中文 2012年2月9日 星期四 省局主站本站首页信息公开办税服务公众参与税收宣传 ?邮件订阅 ?RSS订阅 ?帮助信息 您现在的位置:首页?办税服务?政策法规?政策解读 地价计入房产原值征收房产税问题探讨 发布时间:2011年03月01日信息来源:通州市地税局字 体:【大 中 小】 访问次数:811 对于按照房产原值计税的房产，其房产原值是否应当包括地价，一直是有争议的问题。《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)第三点作了明确规定:对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。通知虽然对地价并房产征税作了原则规定，但对如何操作，没有具体规定，本文拟就地价计税问题作一探讨。 一、从税收与财务规定对房产原值确认的差异，准确确认应并房产原值的地价。 现行房产税暂行条例于1986年10月1日起实施，对房产原值的确定，《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》((86)财税地字第008号) 第十五点明确:房产原值是指纳税人按照会计规定，在帐簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。对纳税人未按会计制度规定记载的，在计征房产税时，应按规定调整房产原值，对房产原值明显不合理的，应重新予以评估。《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税[2008]152号)第一点规定:对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。上述两条规定均明确，房产原值为按国家有关会计制度规定进行核算并记载的房屋原价。那么，国家有关会计制度是如何规定的呢, 国家有关会计制度对房产原值的计量比较复杂，因执行的制度不同而存在差异。《企业会计制度》、《金融企业会计制度》、《小企业会计制度》规定，企业建造自用房产的，达到预定可使用状态时，所实际占用的土地按照摊余价值计入房产原值。如《企业会计制度》第四十七条规定:企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，企业因利用土地建造自用某项目时，将土地使用权的账面价值全部转入在建成本。而《〈企业会计准则第6号—无形资产〉应用指南》则规定:自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理。 外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配;难以合理分配的，应当全部作为固定资产。据此，按会计准则的规定，企业自行开发建造厂房等地上建筑物时，土地使用权与地上建筑物应当分别进行摊销和提取折旧，即地价作为无形资产进行摊销，不计入房产原值提取折旧，企业外购房屋建筑物支付的价款应当在地上建筑物与土地使用权之间进行分配，难以分配的才全部作为房产原值。特别的，对于房地产开发企业取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权应当计入所建造的房屋建筑物成本。 由上可知，即使纳税人准确执行国家有关会计制度，但由于执行会计制度的不同和存在先摊后转、外购难划分等情况，在账簿“固定资产”中记载的房屋原值，不一定包括或全部包括地价。因此，应区分差异，准确确认应并房产原值的地价。 1、对于执行有关会计制度，土地确权在先，已在房产达到预定可使用状态前作为无形资产摊销，以余值转入有关房产原值的，其已摊销部分应分配计入相关房产原值作为计税依据。 2、对于执行会计准则和按财政部《关于印发<实施企业会计制度及其相关准则问题解答>的通知》(财会,2001,43号)第九问的规定，土地使用权价值作为无形资产核算，而未转入所建造的房屋建筑物成本的，应当将该部分地价分配计入相关房产原值作为计税依据。 3、对于外购房屋建筑物，已按会计准则的规定划分地上建筑物与土地使用权价值分别入账的，应当以该房屋建筑物的全部购入价作为计税依据。 4、对于未按所执行的有关会计制度的规定，将地价全部计入有关房屋建筑物成本的，应当将该部分地价分配计入相关房产原值作为计税依据。 二、准确、合理划分宗地内房产用地，计算、分配应计入房产原值征税的地价。 1、房产用地的确定。 房产税只对纳税人的应税房产征税，其他建筑物、构筑物不属征税范围，因此要重点把握房产用地的确认。按照宗地的概念，宗地是地籍管理的基本单元，是地球面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。因此，如区外这些设施所占土地面积登记在土地使用权面积范围内，该部分面积不属于房产用地，应当首先从登记的总面积中划出。此外，还应考虑两种情况:一是要确认宗地内其他建筑物、构筑物的用地面积，并从总面积中划出。对于企业规划、布局清楚的独立于房产之外的专用建筑物、构筑物，如专用生产场地、堆场、码头用地、成片、成块景观绿化用地等，但要注意的是，对于房前屋后的零星绿化带、附着物等用地、区间道路等，不应单独参与划分，应归属到房产用地中。二是对于企业分期开发建设，尚未开发建设的用地，应从总面积中划出，暂不作房产用地，待建设完成后计算。对于非房产用地部分，可按功能分区域或片按实计算占用的土地面积。实际操作中，由于企业单位布局的复杂性，因此，准确、合理地划分建筑物用地面积具有一定的难度。 2、容积率的计算。 容积率是项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。其计算公式为: 容积率,总建筑面积?总用地面积 公式中的“总建筑面积”是指房产的总建筑面积，不能等同于房产的基底面积，对于多层建筑，是各层建筑面积之和，对于建筑物层高超过8米的，按建筑面积计算规范，应双倍计算该层建筑面积;“总用地面积”是指宗地确权登记总面积减去上述非房产用地部分确定的房产用地总面积。 宗地容积率反映的是宗地内的建筑容量和密度，一般地，容 积率高，说明建筑密度大，单位建筑面积所分摊的用地面积、地价相对较少;容积率低，说明建筑密度小，单位建筑面积所分摊的用地面积、地价相对较多。对于宗地容积率低于0.5的，根据财税〔2010〕121号第三点的规定，按房产建筑面积的2倍计算土地面积，并据此确定计入房产原值的地价。公式为: 计入房产原值的地价,房产建筑面积×2×土地单价 当宗地容积率低于0.5时，按容积率公式就有: 房产建筑面积?房产用地面积,0.5，整理该不等式得: 房产建筑面积×2,房产用地面积 显然，对于宗地容积率低于0.5的，其计入房产的用地面积小于宗地面积，因而，计入的地价也小于宗地地价。 3、宗地内各独立房产应分摊地价的计算。 因宗地内各独立房产，可能具有不同用途，如自用、出租，也有可能享受税收优惠，因此，地价应在宗地内各独立房产间进行分摊，分别计入各独立房产原值，申报缴纳房产税。因同一宗地只有一个容积率，因此，分摊时容积率可作分配率来使用。计算公式: 某独立房产应分摊的用地面积,某独立房产建筑面积?容积率 某独立房产应分摊的地价,某独立房产应分摊的用地面积×单位地价 单位地价,为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等?取得土地使用权面积 三、其他应注意的问题。 ?宗地内分项分期开发建设的，应按规划划清已建部分和待建部分占地面积的界限。 ?宗地内已建成部分发生建筑物、构筑物改扩建等用地调整事项，涉及房产的，应重新计算调整相应房产应分摊的地价。 ?对于原使用划拨土地或地方村镇建设用地，后办理土地确权手续的，所支付的地价款项，无论财务上如何核算，也应按规定计入用地房产原值，申报缴纳房产税。 ?对于财务上已将地价计入房产原值的，注意折旧的处理。根据财会,2001,43号第九问的规定，土地使用权的预计使用年限高于房屋、建筑物的预计使用年限的，在预计该项房屋、建筑物的净残值时，应当考虑土地使用权的预计使用年限高于房屋、建筑物预计使用年限的因素，并作为净残值预留，待该项房屋、建筑物报废时，将净残值中相当于尚可使用的土地使用权价值的部分，转入继续建造的房屋、建筑物的价值，如果不再继续建造房屋、建筑物的，则将其价值转入无形资产进行摊销。事实上，尽管财务上地价已计入房产价值，作为折旧处理，但在所得税处理上，土地使用权超过房屋、建筑物预计使用年限的，应作为净残值预留，该部分折旧与按无形资产摊销的数额是一样的。因此应引起注意，防止因地价并房产按折旧处理而侵蚀所得税基。 ?土地并房产政策，只是房产税计税依据的调整，不一定涉及账务调整。在财务上，对于地价是否计入固定资产价值，应按所执行的财务制度的有关规定进行财务处理。 版权与责任声明: ?为帮助广大纳税人掌握税法知识，提高办税能力，本文选取纳税人和社会公众关注的热点、难点政策予以梳理，谨供参考，具体执行以法律、法规、规章和规范性文件的规定为准。 ?凡信息来源注明江苏各级地税部门的稿件，版权均属江苏地税部门网站所有，媒体、网站或个人未经同意不得转载使用;经同意转载使用时，必须注明稿件来源，否则将被依法追究责任。 【打印此页】 【关闭窗口】 网站地图-网站帮助-关于我们-联系我们-访问统计-隐私声明-免责声明-最新更新-信息报送 主办单位:江苏省南通地方税务局 地址:江苏省南通市工农南路158号 邮编:226008 维护单位:江苏省南通地方税务局纳税服务处 电话:0513-12366-2 邮箱:nt@jsds.gov.cn 备案序号:苏ICP备10207265号 任何人单位不得以任何方式复制或变相复制本网站全部或部分信息 建议使用IE6.0以上，分辨率1024*768浏览本网站 Produced By 大汉网络 大汉版通发布系统