昆明、成都、重庆批发市场改造经验与启示

昆明、成都、重庆批发市场改造经验与启示 随着中国城市化进程的不断深入～城市产业的替代升级也在不断加快。曾经盘踞城市中心的批发市场由于经营模式落后、配套设施不足、管理难以到位～造成城市管理混乱、公共交通拥堵、安全事故频发～已经不再适应现代城市的发展需要～成为城市价值提升的明显障碍。因此～各地政府近年来纷纷对旧市场实行改造～促使产业提档升级～昆明螺蛳湾、成都荷花池和重庆朝天门三大批发市场分别采取不同的改造方式～取得了较好的成效～他们的经验值得学习和借鉴。 一、三大批发市场改造情况 ,一,昆明螺蛳湾市场:全面关闭～整体搬迁 螺蛳湾市场营业面积达65万平方米～商户近14000家～经营玩具、服饰、布匹、毛线、五金等10000余种商品～拥有11个大交易区、68个小交易区～日均人流量20万人次～日均交易额约1000万元～年成交额达200亿元。 2003年昆明城市规划定位螺蛳湾市场片区为二级CBD～2008年引进浙商投资集团新建螺蛳湾国际商贸城～2009年7月正式启动拆迁～11月市场整体关闭～12月商户全部转移完毕。原址将改建为集金融贸易、楼宇经济、总部经济、高端精品商业、信息及中介服务等商业业态～配套建设商务办公、酒店、公寓、会展、文化娱乐为一体的“二级CBD”～建筑面积达250万平方米以上。 螺蛳湾市场采取全面关闭、整体搬迁的方式转移至中国?昆明螺蛳湾国际商贸城,三环外,。该项目一期2008开工建设～2009年商户入 — 1 — 驻,二期2009年建设～2010年开业,三期2010年已开工建设。配套的仓储园区总建筑面积约75万平方米～其中一期仓储2010年已交付使用。 螺蛳湾国际商贸城全部建成后将达到500—550万平米的体量,小商品加工园区2—4平方公里,仓储物流园区500万平方米～将引进5万余户商家进入市场经营～1500家以上生产加工企业到加工园区生产～新增就业60万人。 ,二,成都荷花池市场:分批改造～有序推进 荷花池市场有中药材、服装、日用品等6大市场12大类、2万多种商品,经营厂商l5000多户, 经营商户近30000户～从业人员10多万人,日上市交易人数30万人次～日成交额达1000余万元,年成交额达200亿元以上。 荷花池市场2009年正式启动拆迁～只保留新建的5个市场～原址将以现代服务业和房地产业作为重点产业导向～建设高档甲级写字楼、高档百货、室内步行街、住宅等综合业态～整体打造荷花池商圈、人民北路经济带～建设“荷花池现代商住区”。 荷花池市场采取分批搬迁、有序推进的方式转移至成都国际商贸城,三环外,。该项目占地2090亩,规模相当于现有荷花池市场群的6倍,～2008年5月一期工程开工建设～2009年8月中药材专业市场整体搬迁入驻,二期工程2010年完工～日用品市场随即整体搬迁入驻, 也将于年内竣工。 三期工程 国际商贸城建成后将拥有商铺约6万个～包含17个大类、48个行业、1900多个种类、43万多个商品品种～集小商品研发、生产、加工、展示、洽谈、交易与电子商务为一体的综合现代化商贸平台。在运营模式方面～商铺采取划行归市、分类集聚、单一产权、经营权有 — 2 — 偿有期使用方式～“只租不售”,在管理方面～为商户提供星级式的服务～引进开通网络交易平台～全力推广电子商务模式～实现订单、验货网络化、视频化。 ,三,重庆朝天门市场:原址改造～提档升级 重庆朝天门拥有服装、纺织面料、床上用品、鞋类、皮具箱包、水晶玻璃制品等20多个大类、10000余种小类共10多万种商品～营业面积超过50多万平方米～有31个交易区、100余个交易厅、15000多个摊位,10000余国有、民营企业和个体经营户～就业人员10万余人,每天的客流量在30万人次以上～年交易额200亿元以上。 朝天门市场整体开发项目用地约175亩, 项目定位为重庆城市形象标志与象征～拟建总建筑面积约70万平方米,规划建设退台式景观广场,与现有朝天门广场连成一体。广场上主推商业、商务、酒店、公寓等业态,广场以下规划建设地铁、公交站等交通设施。整体改造后的市场将只是商品的展示、交易平台～完全融入CBD核心区～物流仓储外迁到二环以外。 2010年3月～改造后的朝天门市场31交易区,新重庆小商品批发市场,揭幕营业。市场总共8楼～营业面积8.5万平方米～开辟400多平方米的中庭～每层楼配有100平方米的休息区～主通道约有5米宽～ 总共30余部电梯上下～营业时间6:30—21:30。 二、三大批发市场改造经验 ,一,政府重视。当地政府思想统一～行动一致～积极主导推进市场改造升级～特别是市政府将市场改造上升到全市甚至省级高度～统筹规划～整体推进。昆明螺蛳湾国际商贸城是昆明市重点招商引资项目～由浙商投资集团、云南中豪臵业有限责任公司投资建设～云南省委、省政府及相关部门也多次过问老螺蛳湾升级改造～并将其纳入 — 3 — 云南省重点建设项目～承接旧市场商户转移。成都国际商贸城是四川省政府确定的50个重大建设项目中唯一一个商贸流通项目～同时也是四川省、成都市、金牛区三级政府的重点工程～是成都北部新城建设的龙头工程。省、市政府的高度重视～促使昆明螺蛳湾国际商贸城一期、成都国际商贸城一期均在一年内竣工～加快了市场改造的步伐。 ,二,规划科学。当地政府在促进市场改造时都把规划、定位放在首要位臵。规划的前瞻性和定位的准确性为市场改造指明了思路和方向。昆明市2003年已将螺蛳湾商业片区规划定位为二级CBD～2009年制定《主城螺蛳湾片区修建性详细规划与城市设计》～同时《昆明市关于螺蛳湾中央商务区建设的意见》从指导思想、工作原则、发展定位、重大关系和进度安排等五个方面对螺蛳湾市场改造工作提出了明确要求～确定市场整体关闭～整体搬迁至三环外的思路。成都市2007年编制完成《成都市商品市场布局规划,2009-2020,》～形成四个商品市场集中发展区～分别为北部商贸集中发展区,现在的国际商贸城,、青白江市场集中发展区、双流市场集中发展区、龙泉驿市场发展区～将濛阳作为商品市场后备发展区～统筹规划各类商品市场的布局建设。重庆市2008年对朝天门市场改造方案进行了审核～2009年确定将朝天门市场逐步打造成为集商贸、旅游、休闲、金融功能为一体的、长江上游乃至国际化的服装商贸交易市场～制定了发展总规划以及6个子规划。 ,三,疏堵结合。一方面通过关闭市场来堵住商户继续经营～另一方面统筹考虑来疏导商户转移经营～改造旧市场盘活新市场。昆明市2008年在旧市场新建9.1万平方米的云纺东南亚商城～安臵部分转移商户～同步加快建设螺蛳湾国际商贸城～承接旧市场大部分转移商户～2009年关闭旧市场的同时新市场也正常开业～同时承诺经营户 — 4 — 在符合中央商业区业态要求的前提下～可回迁经营。成都市2009年关闭旧市场内药材专业市场～要求区直属市场率先改制调迁～其他商户随后跟进～药材市场全部转移至成都国际商贸城一期经营～2010年二期完工～日用品市场随即搬迁入驻,三期同步开工建设。分批建设、关闭、搬迁～循环推进。重庆市朝天门市场新增第31交易区～营业面积8.5万平方米～新建600个车位～配套4万平方米物流仓储基地～安臵转移商户～同时协助部分商户搬进金海洋、新的小商品市场。通过疏堵结合、双管齐下～减少了旧市场改造的阻力～激活了新市场发展的潜力～实现政府和市场的“双赢”。 ,四,舆论引导。一个大型批发市场的改造～涉及不同的利益主体、不同的诉求～各地政府积极引导市场改造舆论发展方向～做到信息公开、透明～为市场改造营造了良好的氛围。昆明市每月召开螺蛳湾市场改造新闻发布会～将新市场建设进展和老市场的改造进展向市民公布,在新闻媒体、网络上登载建设二级CBD商业区规划、螺蛳湾升级改造公告,及时召开市场关闭、转移听证会～保障业主、商家、经营户的知情权,在改造区域发放宣传册、走访群众、悬挂宣传横幅、张贴宣传标语。成都市针对荷花池整体关闭的传闻多次召开新闻发布会～解释将采取分批改造、分批搬迁的方式进行～整个市场转型需要3到5年才能完成,将《荷花池片区专业市场调迁实施方案》公开～广泛征求意见,组成工作组深入市场内每一家业主、商户～解释和宣传改造工作～切实做好了思想工作～ ,五,政策扶持。当地政府通过出台各种优惠政策～进一步吸引商户或转移经营～或提档升级。昆明市协调新螺蛳湾开发商对入住商户免20个月租金、一年物管费～对如期搬迁户给予300元补助,协调业主和商户采取货币,含现金、存折、银行卡等,退租、经营权臵换 — 5 — 退租、退租方式签订“退租协议”,对参与改造的企业～在符合相关政策要求的前提下～给予就业和社会保障方面的政策扶持,协调将原泰国商户预定商铺腾出由旧市场老商户优先认购。成都市协调农商银行与成都国际商贸城合作推出商铺租金贷款金融服务——“农商〃商贸城易贷通”～入住商户无需抵押贷款～首次贷款7天内放款～最多可贷总租金额度的50%,青年(大学生)创业园成都国际商贸城基地和金牛区成都国际商贸城电子商务孵化基地可帮助大学生创业～享受三年租金补贴、20万创业贷款资助、免费铺面装修等优惠政策。 — 6 —