酒店可行性研究报告

中联大酒店 可行性研究报告 丹寨县中联房地产开发投资管理有限责任公司 编制单位：深圳市国际印象建筑有限公司 二零一二年  一月 目    录 前言 第一部分  项目总论 1.1  项目背景 1.2  可行性研究结论 第二部分  市场分析 2.1  项目投资环境和市场研究 2.2  市场宏观背景 2.3  区域市场分析 第三部分  项目分析及评价 3.1  地块解析 3.2  项目SWOT分析 3.3  项目评价 3.4  市场定位及项目评估 3.5  项目定位 3.6  方案评估意见 第四部分  销售及经营收入测定 4.1  各类物业销售收入估算        4.2  资金来源与运用分析 第五部分  财务与敏感性分析 5.1  赢利能力分析    5.2  项目不确定性分析    5.3  社会效益和影响分析 第六部分  可行性研究结论与建议 6.1  可行性研究结论 6.2  项目主要问题的解决办法和建议 6.3  项目风险及防范建议 前    言 XX公司接受丹寨县中联房地产投资管理有限责任公司的委托对丹寨县中联大酒店项目的可行性进行了研究。 我司人员经过详细的市场调查、市场预测、投资估算以及宏观投资环境、行业概况、地区市场需求、竞争状况等内容的分析，已完成本项目的研究及分析工作，现将研究结果报告如下： 第一部分  项目总论 “中联大酒店”是丹寨县中联房地产投资管理有限责任公司投资运营的民俗旅游酒店项目，主要功能为四星级商务旅游酒店和高级娱乐休闲服务中心。中联大酒店严格按照国际四星级酒店标准运作管理，酒店在传统服务的基础上，全面结合现代技术电脑化管理功能实施管理。 1.1项目背景 随着丹寨金钟开发区的快速发展，市政基础设施日臻完善，无论是居住、经商都十分便捷；加之城市功能的不断完善，居住环境不断改善，作为县域辐射、带动全县的力度在不断增强。 目前县城发展随着城市化进程的不断加大，人们在消费、娱乐方面的支出不断加大的情况下，随着本县旅游经济的不断发展。全县正逐步走向以工业强县、以旅游富县的道路，其策略是，以金钟开发区的快速发展带动全县的经济发展的核心诉求。以民俗特色旅游带动全县人民以旅游业发展并带动全县个体经济的不断发展，为全县的经济建设谋求新的路线。 1.1.1项目名称 中联大酒店 1.1.2开发公司 丹寨县中联房地产投资管理有限责任公司 1.1.3承担可行性研究工作的单位 XX公司 1.1.4 研究工作依据 《房地产开发项目经济评价方法》 《建设项目经济评价方法与参考数》 《房地产评估》1999 《国家计委\建设部关于房地产中介服务收费标准》 《黔东南苗族侗族自治州住宅区公用设施专用基金管理规定》 《黔东南苗族侗族自治州主要经济指标》 以及其它国家、省、市级法规、规范、文件、通知等。 1.1.5项目的建筑规模和内容 中联大酒店，属于四星级高级商务旅游酒店，总建筑面积32310.17㎡其中：地上面积（酒店）：28775.34㎡，地下面积（地下车库）：3534.83㎡，用地面积：4499.66㎡，容积率：6.40。 1.2可行性研究结论 经过对全国和丹寨经济状况的研究分析，以及对2011-2012年产业导向的理解，我司经过详细的市场调研后认为： ■ 项目的启动是必要的、可行的、合理的； ■ 在目前各种利好因素的作用下，近几年内丹寨县民俗旅游与会议接待的酒店市场是乐观的； ■ 高端标杆式酒店的建立适合项目地经济的整体发展与规划； ■ 在2015-2016年将该项目投放市场的时机是可行的； ■ 考虑目前贵司的房地产开发经验、实力以及资金储备、企业发展需求等因素，项目的正式运营条件基本成熟； 第二部分  市场分析 2.1项目投资环境和市场研究 2.1.1项目投资环境分析 近年来 ,丹寨县委、县政府抓住国家实施西部大开发战略和省长工作联系点的机遇和优势,带领全县各族人民发展经济,艰苦奋斗,扎实工作,使全县经济和社会各项事业有了较快发展。围绕建设小康社会目标,坚持走可持续发展之路,坚持用抓工业的思路抓农业，以农业产业化为突破口，依托农业综合开发,采取“市场牵龙头、龙头带基地、基地连农户”的模式,初步形成了肉牛、茶叶、优质大米、中药材、脱水蔬菜等五大特色支柱产业，农业经济呈现出较好的增长势头。与此同时，按照非均衡发展战略，认真抓好“54321”工程向“5个5”工程的实施，即2005年到2010年，基础母牛存栏5万头向出栏5万头优质肉牛转变、优质米种植4万亩向5万亩转变、稻田养鱼3万亩向5万亩转变、茶叶种植2万亩向5万亩转变、烤烟种植1万亩向中药材种植5万亩转变;大力发展旅游业和第三产业,把资源优势转化为经济优势,加强保护和科学管理,合理开发利用;加大以交通为重点的基础设施建设力度，构建丹寨“一纵一横两循环四连线”交通主骨架,打通北上和南下出口通道,搞好大流通,促进大发展;加快小城镇建设步伐,完善城镇和市政设施,改善环境条件,发挥辐射带动功能,促进周边区域经济中心的形成。同时丹寨如今的房地产市场蓬勃发展以及丹寨良好的投资环境为酒店业培养了稳定优质的消费客户群，丹寨工业及商业未来的蓬勃发展也为酒店经营提供了有力的保证。 2.1.2市场研究 就地理位置而言，由于项目用地处于金钟开发区金钟快速干道和龙泉大道交叉路口，区位优势明显，具备形成丹寨县城市名片的潜力。 就房地产发展趋势而言，如今的丹寨： 1、宏观环境向好，市场供需两旺。 从丹寨县近年来的GDP和城镇居民可支配收入、固定资产投资等数据来看，各项数据增长平稳，为房地产业的发展奠定了基础。随着县政府固定资产投资增幅加大，使得资源的房地产业也获得了快速发展的良机。目前各项目的销售价格最高接近3000元关口，而推货量也开始渐渐放大。随着县政府城市化运动的展开，市民的居住需求不断释放，城市框架正在扩张，房地产开发的增长还会持续较长时间。 2、总体开发水平不高，缺乏标志性楼盘。 目前丹寨县城的开发商，基本都是名不见经传的外地和本地开发商。无论是开发理念、开发档次、营销手法都水平偏低，缺乏领军性质的开发商和楼盘。 3、竞争格局尚处于初级阶段，产品同质化现象严重。 目前，丹寨县房地产市场的竞争格局尚处于初级竞争阶段，市场上楼盘多数是以地段或产品竞争为主，对于产品附加值的追求还较少。市场上同质化产品大量存在，缺乏差异化的供给。 4、城市重心北移，开发区区将成为未来热点。 随着县城的城市框架扩张，因受城市格局的影响，城市规模相对较小，可开发的土地资源有限，所以城区的房地产项目的占地规模整体上都比较小。 目前城区的房地产市场呈现一种供不应求的局面，其实主要是市场的供货量跟不上市场需求，其中最重要的原因也是最根本的原因应该是受其工程进度的影响，在这样一个小城市的房地产市场中，众多开发商的营销理念和操作执行力以及资金实力方面都不足。若在工程进度上能加快速度，尽快取得合法销售预售许可证，迅速将产品推向市场，定能抢占市场份额，从而实现一路旺销，对资金的迅速回笼以及开发商的信誉都是比较有利的，同时能证明开发商的实力，为开发商树立较好的市场形象，提高知名度，打造品牌，为将来的项目的开发和企业发展提供良好的基础。 另一方面，县城消费者消费意识较为落后，消费需求需进行有效刺激。市场可挖掘潜力较大，若重视市场细分，并着力提升项目附加值，定能达到利益的最大化。 相对于前几年而言，丹寨本地的高端消费客户的不断增长，丹寨的消费水平与需求已经发生了微妙的变化，这对本项目有着非常重要的指导意义。 2.2市场宏观背景 2.2.1丹寨旅游经济分析 丹寨县地处贵州省东南部，位居长江、珠江源头之清水江、都柳江水系上游分水岭，国土面积为940 平方公里，总人口17.2万人，居住着苗、侗、水、布衣、彝等少数民族，苗族人口占总人口的78.78%。是国家级贫困县和国家生态建设重点县，辖3镇4乡1个国营农场。 厦蓉高速公路、正在修建的贵广快速铁路和凯里至羊甲高速公路、321国道均穿境而过，是贵阳、遵义、铜仁地区出海的重要通道和黔东南的重要交通枢纽。县城距全国优秀旅游城市凯里 70 公里 ，距都匀 50 公里 ，距省会贵阳市110 公里。 丹寨属亚热带季风性湿润气候，这里气候宜人，冬无严寒，夏无酷暑，夏季均温21.0℃— 25.0℃ ，冬季均温2.00℃— 7.0℃ ，年平均温度 12.6℃ － 14.3℃ ，是理想的旅游度假、避暑、休闲胜地。 丹寨生态资源丰富，有猫鼻岭省级森林公园，龙泉山—岔河省级风景名胜区。境内峰峦叠嶂，河谷深切，彩色溶洞群星罗棋布，堪称山的世界，树的海洋，洞的王国。县境内森林茂密，植被保存完好，森林覆盖率60.3%，其中，猫鼻岭省级森林公园、山羊界林区、牛角山自然保护区等地还保存着大片原始森林。有各种动植物1500余种，素有“物种基因库”之称。 丹寨是全国唯一完整保留祭祀蚩尤的“祭尤节”的地方。蚩尤与炎、黄二帝并称中华三大始祖，是苗族的祖先。丹寨是历史上数支苗族迁徙路线上的居留地，有许多以“尤”为名的地名。 丹寨有7个国家级非物质文化遗产，它们是：苗族蜡染、古法造纸、苗族锦鸡舞、贾、苗族苗年、苗族服饰、苗族芒筒芦笙祭祀乐舞。另外，苗族古瓢琴舞、翻鼓节、苗族历法、苗族百鸟衣等被列为贵州省非物质文化遗产。 丹寨民族文化分布于全县七个乡镇，很多乡镇特色村寨的民族文化是贵州乃至中国民族民间文化中的精品。2007年，经文化部门申报，省文化厅批复命名了“扬武乡蜡染艺术之乡”、“排调镇麻鸟锦鸡文化之乡”、“龙泉镇排牙芒筒芦笙艺术之乡”、“龙泉镇卡拉鸟笼艺术之乡”、“南皋乡石桥古法造纸之乡”。 丹寨“锦鸡舞”、“芒筒芦笙祭祀乐舞”连续夺取第一届、第二届“多彩贵州”舞蹈大赛原生态类金黔奖，是华夏舞蹈艺术的奇葩。 丹寨境内有多个苗族支系，仅苗族服饰就有8种之多。苗、水、侗、汉各民族和睦相处，共同创造了丹寨多姿多彩的民族文化。锦鸡舞、蜡染、芦笙、鸟笼、花带、硒米、古法造纸名扬海内外。丹寨至今仍保留着古朴、浓郁、独特的民族风情，形成了都柳江民族文化与生态风光精品旅游线一道最靓丽的风景，是民族风情旅游的首选目的地。 2.2.2丹寨酒店名录与经营情况分析 序号 酒店名称 经营地址 联系电话 1 丹寨迎宾馆 丹寨县龙泉镇龙泉大道 139******** 2 丹寨县鸿运酒楼 丹寨县龙泉镇振兴西路 0855-******* 3 丹寨县瑞丰酒店 丹寨县龙泉镇振兴西路 0855-******* 4 丹寨县顺兴宾馆 丹寨县龙泉镇振兴西路 0855-******* 5 丹寨县杜鹃宾馆 丹寨县龙泉镇振兴西路 130******** 6 丹寨县巴蜀商务酒店 丹寨县龙泉镇振兴西路 131******** 7 丹寨县有明商务宾馆 丹寨县龙泉镇振兴西路 0855-******* 8 丹寨县鸿洋商务宾馆 丹寨县龙泉镇振兴西路 135******** 9 丹寨县腾龙宾馆 丹寨县龙泉镇龙泉大道上段 0855-******* 10 丹寨县温馨宾馆 丹寨县龙泉镇龙泉大道下段 0855-******* 11 丹寨县金都假日宾馆 丹寨县龙泉镇龙泉大道上段 0855-******* 12 丹寨县凯悦宾馆 丹寨县龙泉镇龙泉大道上段 151******** 13 丹寨县金辉商务宾馆 丹寨县龙泉镇富民路 151******** 14 丹寨县泉山宾馆 丹寨县龙泉镇民族风情路5号 0855-******* 15 丹寨县福贵园宾馆 丹寨县龙泉镇环城路（岩峡井） 151******** 16 丹寨县亮凤旅馆 丹寨县龙泉镇建设北路 136******** 17 丹寨县怡馨宾馆 丹寨县龙泉镇建设北路 152******** 18 丹寨县钦霞旅馆 丹寨县龙泉镇建设北路 159******** 19 丹寨县天绿宾馆 丹寨县龙泉镇富民路 0855-******* 20 丹寨县桂花村宾馆 丹寨县龙泉镇城北路198号 139******** 21 丹寨县方纯宾馆 丹寨县龙泉镇兴泉路 139******** 22 丹寨县交通宾馆 丹寨县龙泉镇振兴路 139********         全县只有鸿运一家比较大型综合型接待酒店，22家酒店只有10家留下的是座机号码，其他则为手机。也就是说规范的酒店只有不到一半。同时整个县城的餐饮、会议接待、以及高端文化娱乐消费市场存在很大的空白，因此高端酒店业有着极大的发展空间与机遇。