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房产证上增加配偶名字的法律分析

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房产证上增加配偶名字的法律分析房产证上增加配偶名字的法律分析 2011年8月13日,婚姻法司法解释(三)颁布施行,引起社会广泛关注。不断有市民打电话或持房产证到市行政服务大厅住建窗口,请求在房产证上加上夫妻另一方的名字。工作人员告知当事人,不能直接在房产证上加名字,需要通过一定的法定程序才能办理。 随着社会经济的快速发展,年轻人对婚房的要求也越来越高,出现了不与父母同住,无房不结婚的风气。儿女没能力买房,父母就替儿女买房;这也是推动房价居高不下的因素之一。而在房价高涨的同时,离婚率也一路攀升,引起了一系列的社会问题。在此背景下,最高人民法院对婚姻法第三...
房产证上增加配偶名字的法律分析
房产证上增加配偶名字的法律 2011年8月13日,婚姻法司法解释(三)颁布施行,引起社会广泛关注。不断有市民打电话或持房产证到市行政服务大厅住建窗口,请求在房产证上加上夫妻另一方的名字。工作人员告知当事人,不能直接在房产证上加名字,需要通过一定的法定程序才能办理。 随着社会经济的快速发展,年轻人对婚房的要求也越来越高,出现了不与父母同住,无房不结婚的风气。儿女没能力买房,父母就替儿女买房;这也是推动房价居高不下的因素之一。而在房价高涨的同时,离婚率也一路攀升,引起了一系列的社会问题。在此背景下,最高人民法院对婚姻法第三次作出司法解释,进一步规范明确夫妻财产。夫妻一方无论是婚前办理的房产证还是婚后办理的房产证,要想加上夫妻另一方的名字,在形式上是对房产的一种特别约定,是一种赠与行为,当然需要按房产赠与的程序办理,需要有赠与协议、缴纳契税等费用,并在房屋登记簿上有合法记载,不可直接在房产证上加名字。这就是物权法定原则。当然,婚后用夫妻共同财产建造、购买的房产,如果夫妻没有特别约定,房产证即使登记在一个人的名下,按照婚姻法的规定,房屋所有权仍然属于夫妻共有,不应当归一方独有。这就是特别法优于普通法原则。好多人对这一点存在误解,认为婚后购买的房产写一个人的名字,就是一个人的财产,加上自己的名字才保险。实际上没有这个必要。 也就是在9月1日的同一天,财政部、国家税务总局在媒体上公开了财税2011(82)号通知。其基本内容是:“婚姻关系存续期间,房屋、土地权属归夫妻一方所有,变更为夫妻双方共有的,免征契税。”该通知已经公布,进一步推动了夫妻一方在房产证加名的热论和误解,甚至造成房屋登记机构业内人士的迷茫,不知如何办理。为此,笔者接受了《许昌晨报》记者的专访,进一步阐述在房产证上加配偶名字的法律行为。 从法理上讲,如果房屋是夫妻一方的个人财产,双方申请在房产证上增加配偶名字,是典型的赠与行为,应当按照转移登记办理,依法应当缴纳契税。而对于已经登记为一方名下的夫妻共有房产,双方申请在产权证上增加配偶名字地,分两种情形: 一、如果双方对房产份额有特别约定,是对共有财产的特殊约定,是夫妻共同财产的重新分配,应当视为是赠与行为,按照转移登记办理,依法应当缴纳契税。 二、如果双方对房产份额没有特别约定,申请按照共同共有办理的,在本质上房产主体没有变,不属于转移登记。但是《房屋登记》房屋所有权登记只规定了初始登记、转移登记、变更登记三种登记,另外还有两种特别登记,即更正登记和异议登记,从这几种登记的特征看,该种情形类似于更正登记,可以不缴纳契税。 房屋登记是证件管理,以形式审查为主,应当坚持房屋所有权主体一致原则,不是司法审查,不宜对要件主体以外相关人审查。否则,不但与行政行为的高效便民原则相违背,而且还容易造成登记错误,引起登记机构不必要的麻烦。契税征免是财税部门职权,免征契税,并不代房屋登记程序减免,在国家新的规定出台之前,仍然应当按照《房屋登记办法》办理。在实际工作中,对于在产权证上增加配偶名字的行为,登记机构可以不必细分,视为是赠与行为,按照转移登记比较稳。婚姻法司法解释三没有出台之前,各地登记机构都是这样 操作的,既没有违背一般法理,又没有出现负面问题。当然,要严格区分不是不可以,只是 更加麻烦,收入也会减少。
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