[试题]2011年我国房地产调控政策脉络梳理及其发展分析_43页

[试]2011年我国房地产调控政策脉络梳理及其发展分析_43页 我国房地产调控政策 脉络梳理及其发展分析 第一部分:调控政策梳理........................................ 3 (一)房地产市场的起步阶段 .......................... 3 (二)我国房地产业的成长阶段 ....................... 3 (三)房地产市场高速发展阶段 ....................... 4 1、从支柱产业到防止泡沫 .......................... 4 2、从国八条到房产税 .................................. 6 (四)房价在调控中继续快涨 .......................... 8 1、调控密集的2006年 ................................ 8 2、调控效果显现 ........................................12 (五)房地产调控的一波三折 .........................15 1、2008年调控政策 ....................................15 2、2009年房地产政策 ................................21 (六)调控政策频出，力度逐步升级 ..............23 第二部分:房地产市场发展分析 ...........................31 (一)从“十二五”规划角度看 ..........................31 1、需求总量较大 ........................................31 2、中国的城镇化惠及房产市场 ..................33 3、商业服务性地产面临新的机遇 ..............33 4、房地产开发企业严重分化 ......................36 (二)券商对短期房地产市场的分析 ..............37 (三)2011年影响房市的主要因素 .................38 1、政府调控政策对住房价涨跌的影响 .......38 2、住房市场供与需的变量对住房价涨跌的影响38 3、保障房对住房价涨跌的影响 ..................39 4、流动性过剩对住房价涨跌的影响...........39 (四)房地产宏观调控对我省的影响 ..............40 1、当前房地产宏观调控的新特点 ..............40 ..............412、未来房地产宏观调控政策走向 3、房地产宏观调控对我省房地产市场的影响43 第一部分:调控政策梳理 (一)房地产市场的起步阶段:1993年-1998年 我国房地产发展是政策先行，1993年开始，我国开始深化住房改革，1993年，国家出台《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，提出整顿金融秩序、加强宏观调控的16条政策措施(通称“国16条”);1994年又出台《关于深化城镇住房制度改革的决定》、《城市房地产管理法》和颁布《住宅担保贷款管理试行办法》。房地产业开始逐渐起步，此后我国房地产业开始起步，并逐步方块发展速度。 (二)我国房地产业的成长阶段:1998年-2002年 为刺激消费、拉动内需，1998年7月，国家颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的》(简称“23号”文件)，明确提出“促使住宅业成为新的经济增长点”，并拉开了以取消福利分房为特征的中国住房制度改革。23号文件强调，在停止住房实物分配后，新的国家住房保障体系在“逐步实行住房分配货币化”的同时，要“建立和完善以经济适用住房为主体的住房供应体系”。按照当时的保守算法，“最低收入者家庭”和“高收入者家庭”分别占了城市居民家庭总数的10%上下，可以买“经济适用房”的“中低收入家庭”，最低的也要占到居民人数的80%以上，高的甚至占到总人口的95%。1999年中央政府开始在全国范围内停止福利分房制度，推行 住房分配货币化制度。此一系列制度的颁布拉开了我国住房大建设的序幕。 2001年国家对住房消费采用扶持政策，积极促进房地产业发展，消化积压商品房政策，对1998年6月30日以前的商业用房、写字楼、住房免营业税、契税、行政事业性收费。此后房地产行业开始进入快速发展阶段。 2002年国家降低住房公积金存、贷款利率，5年以上贷款利率由4.59%降到4.05%;修改《住房公积金管理条例》;强化土地供应管理，严格控制土地供应总量;恢复征收土地增值税。房地产市场开始持续升温。 (三)房地产市场高速发展阶段:2003年-2005年 1、从支柱产业到防止泡沫 在房地产快速发展的背景下，2003年4月的121号文件拉响宏观调控警报，中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(简称121号文件)，加强房地产信贷，房地产企业四证取得后才能发放贷款;调整商业银行个人住房贷款政策，提高第二套住房的首付比例，规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人，适当提高首付款比例，不再执行优惠住房利率规定。此份文件是中国第一轮房地产牛市启动之后，中央政府第一次采取抑制房地产过热的措施，表明中央政府对房地产的态度由支持转为警惕。 7月开始对出售的房屋征收房地产税。 8月出台《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(简称18号文件)，首次明确指出“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”，将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展，要求充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义，要根据城镇住房制度改革进程、居民住房状况和收入水平的变化完善住房供应政策，调整住房供应结构，增加普通商品住房供应，加强对土地市场的宏观调控，对于高档、大户型商品住房以及高档写字楼、商业性用房积压较多的地区，要控制此类项目的建设用地供应量，或暂停审批此类项目。对符合条件的房地产开发企业和房地产项目要继续加大信贷支持力度。此时国家的政策也在徘徊，如果控制过严会对刚刚升温的房地产业大受打击，如果不做控制，继续鼓励，会助长房地产投机行为，会影响国家经济的健康发展。 这种徘徊的政策使房地产业的升温持续增加，房地产销量高速增长，房价开始出现不正常的暴涨，房地产投资行为迅速升起。 继2003年7月国务院发文严格控制土地供给之后，国土资源部、监察部联合发文，严令各地须在当年8月31前将协议出让土地中的“遗留问题”处理完毕，否则国土部门有权收回土地，纳入国家土地储备，称为“8.31大限”。此举是中央政府从土地供给上抑制房地产过热的一大举措，拿地门槛提高。 2004年4月:存款准备金利率上调，从7%提高到7.5%。上海市 发布《上海市房地产登记条例修正案》，期房限转，打击上海房地产投资行为，打压房地产泡沫。 2004年10月中国人民银行决定从29日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点。同时，进一步放宽金融机构贷款利率浮动区间。金融机构(不含城乡信用社)的贷款利率原则上不再设定上限，贷款利率下浮幅度不变，贷款利率下限仍为基准利率的0.9倍。对金融竞争环境尚不完善的城乡信用社贷款利率仍实行上限管理，最高上浮系数为贷款基准利率的2.3倍，贷款利率下浮幅度不变。以调整后的一年期贷款基准利率(5.58%)为例，城乡信用社可以在5.02%-12.83%的区间内自主确定贷款利率。 2、从国八条到房产税 2005年上海房价出现明显下降，最大降幅超过20%;然而除上海之外，全国各地房价继续大肆上涨。 为了抑制投资过热、调整住房供给结构、稳定房地产价格。2005年3月房贷优惠政策取消，调控涉及消费层面:央行决定从即日起调整商业银行自营性个人住房贷款政策。宣布取消住房贷款优惠利率;对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。央行此举表明，中央政府对房地产的政策调控力度进一步加大。 调控触及交易环节:房地产税改革深入，财政部副部长肖捷在出 席“中国发展高层论坛”时表示，中国目前在房地产保有和交易环节税费偏轻，问题严重，今后一段时期将重点推进房地产税改革。国务院发展研究中心正在筛选试点城市，将开始模拟运行，为最终出台房地产税提供决策基础。 2005年3月底，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》，国务院出台八点意见稳定房价。一是高度重视稳定住房价格;二是将稳定房价提高到政治高度，建立政府负责制;三是大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应，并督促建设;四是严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量;五是正确引导居民合理消费需求;六是全面监测房地产市场运行;七是积极贯彻调控住房供求的各项政策措施;八是认真组织对稳定住房价格工作的督促检查;简称“国八条”。 2005年5月初七部委意见调控加强、细则出台(称为“新国八条”)，国务院办公厅发出通知，转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，要求各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，作为当前加强宏观调控的一项重要任务。 2005年9月银监会212号文件收紧房产信托:9月底，由银监会制定的房地产信托管理文件(即“212号文”)开始下发至各地银监局。该文件全称《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》《通知》对房地产信托发行门槛进行了严格限制。 2005年10月国税总局重申二手房交纳个税。 2005年10月11日，国家税务总局发布了《关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知》(国税发[2005]156号)，文件正式明确了个人买卖二手房，必须交纳个人税。文件明确，在办理二手房过户时，要做到各税统管，不能只负责征收契税，其他税种如营业税、城建税、教育费附加、个人所得税、土地增值税、印花税也要同时进行征收。如此的政策并不能阻止房价上涨的快车，房价继续快速上涨。 (四)房价在调控中继续快涨:2006年-2007年 1、调控密集的2006年 2006年4月27日房贷利率再次上调，调控卷土重来，央行全面上调各档次贷款利率0.27个百分点，其中，5年期以上的银行房贷基准利率由6.12%上调至6.39%。此次加息主要是为了抑制投资需求，进一步稳定房地产价格。 2006年5月24日国六条出台，新一轮调大幕开启，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议。会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施:一、切实调整住房供应结构。二、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。三、合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。四、进一步整顿和规范房地产市场秩序。五、加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。六、完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明 度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。业内人士认为这六条措施开启了2006年房地产调控序幕，称之为国六条。 2006年5月，国务院常务会议通过有针对性的六项措施(简称“国六条”)，将调整住房供应结构作为调控着力点。随后出台的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(简称“九部委‘十五条’”)对“国六条”进一步细化。其中提到的“限套型”、“限房价”的普通商品住房，被称作“限价房”——以期解决中等收入夹心层群体的住房问题。 2006年5月29日 国务院出台限制套型90/70政策，国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(国办发(2006)37号)，称为9部委“十五条”，对“国六条”进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定，提出90平方米、双70%的标准。 2006年5月31日 国税总局出台二手房营业税政策，国税总局下发《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》(国税发74号文件)，对“国六条”中二手房营业税新政策的具体执行问题予以明确。要求各级地方税务部门要严格执行调整后的个人住房营业税税收政策。2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税的手续。 2006年7月6日 未取得预售许可证不得发布预售广告，建设部 联合国家发展和改革委员会、国家工商行政管理总局下发166号文件《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》，要求房地产开发企业取得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房。同时加强房地产广告发布管理，未取得商品房预售许可证的房地产项目，不得发布商品房预售广告。 2006年7月11日 建设部出台171号“外资限炒令”，建设部联合其他5部委下发171号文件《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，被业内称为“外资限炒令”，加强了对外商投资企业房地产开发经营和境外机构和个人购房的管理，打击房地产投资。 2006年7月26日 108号文强制征收二手房转让个人所得税，国税总局发布《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(108号文)，宣布从8月1日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。进一步打击房地产投资。 2006年8月1日 土地新政出台。国土资源局制定的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》正式施行，规范对招标拍卖挂牌或协议出让国有土地使用权的范围作了细化，进一步明确六类情形必须纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范围:供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地，并建立国有土地出让的协调决策机构和价格争议裁决机制。 2006年8月19日 央行调整金融机构人民币存贷款基准利率， 中国人民银行决定，自2006年8月19日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的2.25%提高到2.52%;一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.85%提高到6.12%;其他各档次存贷款基准利率也相应调整，长期利率上调幅度大于短期利率上调幅度。同时，进一步推进商业性个人住房贷款利率市场化。商业性个人住房贷款利率的下限由贷款基准利率的0.9倍扩大为0.85倍，其他商业性贷款利率下限保持0.9倍不变。商业银行可按照国家有关政策，根据贷款风险状况，在下限范围内自主确定商业性个人住房贷款利率水平。 2006年8月30日 建设部出台廉租房管理实施办法，建设部:《城镇廉租房工作规范化管理实施办法》出台贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发[2006]37号)，加强城镇廉租住房制度建设，规范城镇廉租住房管理，我部制定了《城镇廉租房工作规范化管理实施办法》。 2006年9月 房地产市场整顿，9月12日按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发[2006]37号)和《建设部国家发展改革委员会国家工商行政管理总局关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》(建住房[2006]166号)的要求，现就房地产交易秩序专项整治活动制定工作方案，完善二手房市场交易管理。 2、调控效果显现 2007年，以稳定房价为诉求的房地产调控进一步深化。土地、信贷、税收等为房地产市场降温的各项调控新政密集推出，从土地管理、规范市场秩序、抑制投机(尤其抑制外商投资房地产)、调整住房结构等多方面全面出击。 (1)加强房地产交易资金管理:2007年1月 建设部规范经纪行业，1月23日，建设部、央行联合发布了《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》，依此，北京市相继出台了资金监管、网上签约、标准买卖合同这三大详尽并相互配合的文件;对于二手房交易而言，提供了实质性的操作规范，对行业具有划时代的意义;网上签约在7月1日正式实施，下半年的二手房市场，将在良性、规范的轨道中运行。 (2)《物权法》通过:2007年3月16日 通过《物权法》，10月1日起执行，3月16日，全国人民代表大会第五次会议表决通过了《中华人民共和国物权法》，物权法作为确认财产、利用财产和保护财产的基本法律，对于法律体系的完善、经济的发展都具有重要的意义;例如物权法规定:“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，这一条打消了民众对70年使用期满后国家回收土地的顾虑，有利于提高购买不动产的积极性。物权法对于房产市场具有深远的影响;除了70后自动续期外，还有最直观的一点，就是物权法为物业税的开征奠定了基础，物业税所带来的持有成本的增加，都是消费者置业投资所必须面对和重新考虑的，理性的需求无疑对房产市场的平稳 发展意义重大。 (3)回归保障住房:2007年8月国发〔2007〕24号文件，住房问题是重要的民生问题。党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。20多年来，我国住房制度改革不断深化，城市住宅建设持续快速发展，城市居民住房条件总体上有了较大改善。但也要看到，城市廉租住房制度建设相对滞后，经济适用住房制度不够完善，政策措施还不配套，部分城市低收入家庭住房还比较困难。 (4)二套房政策:9月，央行规定以家庭为单位，第2套住房贷款首付不得低于40%，利率不得低于基准利率的1.1倍——严厉打击炒房行为。 (5)土地调控:10月，加强土地供应调控，缩短土地开发周期，物业税“空转”试点扩至十省市。 (6)外资管理:6月进一步加强外资管理，扼制房地产市场外资过热。12月，外商投资房地产业限制范围有所扩大。 (7)五次加息: 2007年3月 央行2007年首度次加息，中国人民银行决定，自2007年3月18日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的2.52%提高到2.79%;一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的6.12%提高到6.39%;其他各档次存贷款基准利率也相应调整。 2007年5月19日 央行再次加息，中国人民银行最新公布的消息，19日起，上调人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率上调0.09个百分点。从2007年6月5日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点 2007年7月20日 央行第三次加息，央行宣布在本次加息中，个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点。同时，上调活期存款利率9个基点,由0.72%上升至0.81%。这是2002年2月以来首次上调活期存款利率。在这5年来,央行曾多次加息, 但是上调对象均为定期存款或贷款利率,此次是5年多来首次上调活期存款利率。 2007年8月 央行上调金融机构存贷款基准利率(第四次加息)，为合理调控货币信贷投放，稳定通货膨胀预期，中国人民银行决定，自2007年8月22日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.33%提高到3.60%;一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，由现行的6.84%提高到7.02%;其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点。 2007年9月 央行年内第五次加息，2007年9月15日起，金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.60%提高到3.87%;一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的7.02%提高到7.29%。 2007年上半年市场价格暴涨，地王频现，经过政策频出、调控力度加大2007年底，全国房价出现下跌。 (五)房地产调控的一波三折:2008年-2009年 2008年是戏剧性的一年。年初货币政策将从“适度从紧”改为“从紧”，而财政政策继续保持稳健。下半年随着世界金融危机的影响扩大，央行公布“双率”齐降，货币政策再度从“从紧”向“适度宽松”转变。本来在前期调控政策和金融危机的影响下，房地产投资迅速减少，国际热钱纷纷撤出，房地产市场进入观望状态，成交量日减，房价也有所下降。然而，在调控效果刚刚显现时，政策再次松动，最终导致前功尽弃。2009年，中国房地产市场从年初的“试探性抄底”，到年中的“放量大涨”，再到年底的“恐慌性抢购”，短短一年间，中国楼市迅速地由低迷转变为亢奋，由萧条转变为繁荣，调控由“去库存”转变为“挤泡沫”。 1、2008年调控政策 (1)土地政策 2008年1月，国务院重拳打击囤地。 2008年5月30日,国家多项调控近期开始施行，土地阀门再度把紧。监察部、人力资源与社会保障部、国土资源部联合下发《违反土地管理规定行为处分办法》，土地阀门把紧，具体政策:商品住宅开发不得超3年;土地管理不作为将受严惩等。自2008年6月1日起执行。 (2)保障房政策 2008年3月3日，财政部、国家税务总局下发《关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》，免征出租廉租住房租金收入的营业税、房产税、住房用地城镇土地使用税和免征廉租房、经济适用住房的印花税。 2008年3月12日，建设部发布的住房建设规划与住房建设年度制定工作的指导意见其中提出凡新审批、新开工的商品住房，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发总面积的70%以上。 2008年3月21日，住房和城乡建设部下发《关于加强廉租住房质量管理的通知》。 2008年8月14日,3部委联合印发《2008年廉租住房》。计划提出，2008年底前，所有县城及以上城市都要根据国务院规定，对低保家庭中的住房困难户做到应保尽保，有条件的地区要逐步扩大保障范围。2008年，新增廉租住房保障户数250万户(其中实物配租户数40万户)，加上以前年度保障户数，累计廉租住房保障户数将达到350万户。 (3)金融政策 2008年1月15日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。央行称，2006年以来，人民银行综合运用多种货币政 策工具大力回收流动性，取得一定成效。近几个月货币信贷增长有所放缓，但宏观调控成效的基础并不牢固。由于国际收支持续顺差，银行体系过剩流动性又有新的增加，贷款扩张压力较大。适应当前流动性的动态变化，人民银行再次提高存款准备金率，以巩固调控成效。央行表示，人民银行将继续执行稳健的货币政策，引导货币信贷合理增长，保持经济平稳运行。至此，这一数字已调升到15%，再创中国自1984年设立存款准备金制度以来的新高，明确释放出货币政策从紧的信号。 2008年3月25日，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。中国人民银行决定从2008年3月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。至此，这一数字已调升到15.5%,创下历史新高。 2008年4月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2008年04月16日为继续落实从紧的货币政策要求，加强银行体系流动性管理，引导货币信贷合理增长，中国人民银行决定从2008年4月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 2008年5月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。为加强银行体系流动性管理，引导货币信贷合理增长，中国人民银行决定从2008年5月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 2008年8月25日,央行银监会联合发文要求严格建设项目贷款 管理。中国人民银行、银监会联合下发《关于金融促进节约集约用地的通知》，《通知》要求，严格建设项目贷款管理。对列入国家《禁止用地项目目录》的项目，严禁发放贷款;已发放贷款的，应在采取必要保全措施的基础上，逐步收回。严格市政基础设施和工业用地项目贷款审核。对于不符合国家标准，未取得国土资源部门用地批复的市政基础设施、生态绿化项目以及工业项目建设，不得予以任何形式的信贷支持。严格商业性房地产信贷管理。金融机构禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款;土地储备贷款采取抵押方式的，应具有合法的土地使用证，贷款抵押率最高不得超过抵押物评估价值的70%，贷款期限原则上不超过2年。严格农村集体建设用地项目贷款管理。对利用农村集体土地开发商业性房地产的，不得发放任何形式的贷款;对购买农村集体土地上建设的住房的城镇居民，不得发放住房贷款。 2008年9月15日,央行宣布“双率”齐降。受美国金融风暴的影响，央行宣布从9月16日起，下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点，以及下调存款准备金率0.5%。 2008年10月9日,西方央行联手降息 中国打出"降率免税"组合拳。中国人民银行8日晚间宣布，从10月9日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。央行同时还宣布了我国银行存款准备金率9年来首度下调的决定:从10月15日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此外，我国将从10月9日起对储蓄存款利息所得暂 免征收个人所得税，这意味着自1999年开始实施的存款利息税将被暂时终止 (4)税收政策 2008年4月，国家税务总局 《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》，提高了房地产企业预交的税金额，但是总的税率没有改变。 2008年6月10日,税务总局:企业为个人购买房需征收个人所得税。关于企业为个人购买房屋或其他财产征收个人所得税问题，日前，财政部和税务总局明确批复:企业为个人购买房屋或其他财产需征收个人所得税，同时在批复中对具体的征收办法作出了规定:企业为个人购买房需征收个人所得税。 (5)小产权房政策 2008年7月14日,国土部表示:小产权房不给宅基地证。面对全国各地愈演愈烈的小产权房，国土资源部今日出台文件，开展集体建设用地流转试点和集体建设用地整理，必须首先完成宅基地使用权登记发证，因被小产权房占用而未得到“合法使用”的宅基地不具备登记发证的资格。 2008年10月12日,十七届三中全会:土地或可转让抵押继承 小产权房有望破题。10月9日到12日，中国共产党十七届三中全会将在北京召开，关注新土改政策，土地或可转让抵押继承，小产权房有 望破题。 (6)房屋节能政策 2008年8月11日,国务院新规:商品房销售应明示能源消耗指标。国务院总理温家宝1日签署第530号国务院令，公布《民用建筑节能条例》，根据《条例》，房地产开发企业销售商品房，应当向购买人明示所售商品房的能源消耗指标、节能措施和保护要求、保温工程保修期等信息，并在商品房买卖合同和住宅质量保证书、住宅使用书中载明。 (7)从控制到救市 2008年10月开始一系列支持房产发展的政策出台 2008年10月12日,系列新政支持房地产。从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%;对个人销售或购买住房暂免征收印花税;对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。 从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。为加强税收优惠政策管理，要求首次购房证明由住房所在地县(区)住房建设主管部门出具。 对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整 为20%。下调个人住房公积金贷款利率。其中，五年期以下(含)由现行的4.32%调整为4.05%，五年期以上由现行的4.86%调整为4.59%，分别下调0.27个百分点。中国人民银行决定自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍;最低首付款比例调整为20%。 加快廉租住房建设，以规范廉租住房和经济适应住房保障以及其他社会救助工作中的城市低收入家庭，加大实物配租力度，扩大廉租住房租赁补贴范围，推进棚户区(危旧房)改造。 2008年10月28日,央行年内第三次下调利率。从2008年10月30日起下调金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存款基准利率由现行的3.87%下调至3.60%，下调0.27个百分点;一年期贷款基准利率由现行的6.93%下调至6.66%，下调0.27个百分点;其他各档次存、贷款基准利率相应调整。个人住房公积金贷款利率保持不变。 2008年10月开始，政府由“控制”向“救市”的态度转变。各项政策权限松绑，2009年楼市复苏，导致后继续大涨，房地产泡沫重现。 2、2009年房地产政策 2009年1月:四大国有银行宣布:只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。 2009年5月:国家税务总局制定《土地增值税清算管理规程》， 对土地增值税清算的前期管理、清算受理、清算审核和核定征收等具体问题做出具体规定，加强房地产开发企业的土地增值税征收管理。 2009年5月:保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例降低为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30% 2009年6月:查处“小产权房”。 2009年7月:银监局发布《固定资产贷款管理暂行办法》与《项目融资业务指引》，加强贷款资金监管。 2009年9月:发文要求地方政府要加强建设用地批后监管。 2009年12月:个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年;财政部、国税总局发布营业税减免细则。为遏制部分城市房价过快上涨，政府决定不再延长2008年年底出台的二手房营业税减免优惠政策，将个人住房转让营业税免征时限由2年恢复至5年，遏制炒房现象。随后提出了“增加普通商品住房的有效供应;继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房;加强市场监管;继续大规模推进保障性安居工程建设”四条详细措施(简称“国四条”)，以岁善促进房地产市场健康发展为目标。国务院各部委陆续出台调控细节，逐渐废除了2008年的刺激房市政策，再次转向稳定房价。 2009年12月17日，财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两 年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。 (六)调控政策频出，力度逐步升级 2010年中国房地产政策已由此前的支持转向抑制投机,遏制房价过快上涨,并且先後采取了土地、金融、税收等多种调控手段.不过,频频刷新的"地王"记录,以及仍在不断上涨的房价令政策执行效果和政府公信力屡遭诟病。 1、财政部发布通知，自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。 2、1月10日,国务院出台"国十一条",严格二套房贷款管理,首付不得低于40%,加大房地产贷款窗口指导。 3、1月21日,国土资源部发布《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》提出,申报住宅用地的,经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。 4、3月10日,国土资源部再次出台了19条土地调控新政,即《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》,该通知明确规定开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被"冻结"等19条内容。 5、3月10日，国土资源再次出台了19条土地调控新政，即《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，该通知明确规定开放商竞卖保证金最少两成，1月内付清地价50%，囤地开发商将被“冻结”等19条内容。 6、3月12日,国土资源部称,将于今年3月至7月在全国开展对房地产用地突出问题的专项检查,本次调查重点针对擅自改变房地产用地用途、违规供应土地建设别墅以及囤地炒地等问题。 7、3月22日,国土资源部会议提出,在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前,各地不得出让住房用地;将在房价上涨过快的城市开展土地出让招拍挂制度完善试点;各地要明确并适当增加土地供应总量;房价上涨过快、过高的城市,要严控向大套型住房建设供地。 8、3月23日,国资委要求78户不以房地产为主业的中央企业,要加快进行调整重组,在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作後要退出房地产业务,并在15个工作日内制订有序退出的方案。 9、国家统计局数据显示,2010年3月全国70个大中城市房屋销售价格同比上11.7%.1-3月,中国完成房地产开发投资6,594亿元,同比增长35.1%;房屋新开工面积3.23亿平方米,同比增长60.8%;商品房销售额7,977亿元,同比增长57.7%。 10、4月2日,财政部下发通知称,对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有购房记录的,该套 房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。 11、4月7日,国家发改委发布2010年经济社会发展工作重点提出,要进一步加强房地产市场调控,增加普通商品住房的有效供给,支持普通自住和改善性住房消费,大力整顿房地产市场秩序。 12、4月11日,中国银监会主席刘明康表示,银监会要求所有银行在6月底之前提交贷款情况的评估报告,并称房地产风险敞口大,要严控炒房行为.银监会表示,银行不应对投机投资购房贷款,如无法判断,则应大幅提高贷款的首付款比例和利率水平.北京部分银行已将二套房首付比例提升至60%。 13、4月14日,国务院常务会议指出,全球金融危机的影响仍在持续,将保持货币信贷适度增长,坚决抑制住房价格过快上涨,并将加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策。 14、4月15日,国务院出台具体措施,要求对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍.对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%。 15、4月15日,国土资源部公布2010年住房供地计划,今年拟计划供应住房用地总量同比增长逾130%,其中中小套型商品房将占四成多,超过去年全国实际住房用地总量。 16、4月18日,国务院发布通知指出,商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三 套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。 17、4月30日，北京政府发布调控通知。要求商业银行根据风险状况暂停发放第三套及以上住房和不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民购房的贷款。统一购房家庭只能新购买一套商品住房。 18、2010年4月27日，以稳定房价为主的房地产调控到了要害时刻。4月27日，国务院发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(简称“国十条”)，被称为“史上最严肃的调控政策” 提出地方政府对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。 19、2010年,月,日:住房城乡建设部等三部委通知称，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应以拟购房家庭(含借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。 20、2010.08.02:国土资源部已将一份涉及全国1457宗闲置土地的统计表交于银监会，银监会将根据这份“黑名单”做一次全面的风险排查。其中80%的闲置土地可能被收回。 21、2010.09.04:国家已正式批准杭州、南昌等10个城市土地利用总体规划，标志着市级土地利用总体规划正式进入批准阶段。 22、2010.09.08:国家统计局开展空置房的调查，试点城市包括北京、上海、广州等四五座城市。 23、2010.09.18:加快保障性安居工程建设工作座谈会17日在北京召开。会议强调，要坚持以人为本、执政为民，着力推进保障性安居工程，加快发展公共租赁住房。2010年,月,,日:2010.09.27:国土资源部、住房和城乡建设部联合下发《关于进一步加强房地产用地和建设治理调控的通知》(下称《通知》)，要求贯彻落实“国10号文”确定的工作任务，进一步加强房地产用地和建设的管理调控，积极促进房地产市场继承向好发展。国土资源部称，将严格土地竞买人资格审查，土地闲置一年以上竞买人及其控股股东将被禁止拿地。 24、2010年,月,,日:国家有关部委要求在房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数(完善差别化的住房信贷政策，对贷款购买商品住房，首付款比例调整到,,,及以上;各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房;切实增加住房有效供给。。房价过高上涨过快城市要限定居帽岷房套数，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。 25、2010年10月19日:中国人民银行宣布，自20日起，金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.5%;一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%;其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。 26、2010年,,月,日:住房城乡建设部、财政部、中国人民银行、银监会联合印发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》。公积金新政强调，第二套住房公积金个人住房贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的,(,倍，首付款比例不得低于,,,，严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房，并停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。 27、2010年11月10日: 中国人民银行决定，从2010年11月16日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 28、2010年11月15日，住房城乡建设部和国家外汇管理局发布通知，进一步规范境外机构和个人购房管理，要求境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。 29、2010年11月19日:中国人民银行决定,从2010年11月29日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 30、2010年12月11日,中国人民银行决定,从2010年12月20日起,再上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点. 31、2010年12月25日:中国人民银行25日发布，自26日起，金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。 32、2011年1月14日，中国人民银行决定，从2011年1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 33、2011年1月25日，住房城乡建设部等部门联合出台的《房地产经纪管理办法》落实国务院关于加强房地产市场调控的重要举措，整顿房地产市场秩序，规范房地产经纪行为，保护房地产交易及经纪活动 34、2011年1月26日:新国八条的实施:国务院要求进一步调控房地产市场，落实地方政府责任，各地要确定价格控制目标并向社会公布，二套房房贷首付比例提至60%。 35、2011年1月27日:关于调整个人住房转让营业税政策的通知(财税[2011]12号)个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。 36、2011.1.27国务院办公厅27日发出通知，对新一轮房地产市场调控作出具体部署，要求进一步做好房地产市场调控工作。通知提出，尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前，出台住房限购实施细则。其他城市也要根据本地房地产市场出现的新情况，适时出台住房限购措施。 37、2011年1月27日:部分城市房产税试点:上海房产税起征点定为人均60平方米，征收对象为本市居民家庭在本市新购的第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新购的住房，征收范围为本市居民家庭第二套及以上住房中人均超60平方米的面积，适应税率根据不同情况定为0.4%和0.6%两种。 38、2011年2月8日晚间，中国人民银行宣布，自2011年2月9日起上调金融机构一年期存贷款基准利率，调整幅度均为0.25个百分点。经过调整后的一年期贷款利率为6.06%，一年期存款利率为3.0%。这是2011年来的首次加息，但央行在2010年下半年采取了两次加息行动，第一次是10月19日，第二次是在12月25日，上调的幅度均为0.25个百分点。 39、2011年2月9日，住房和城乡建设部发布《关于调整住房公积金存款利率的通知》，要求从2011年2月9日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点。五年期以下(含五年)个人住房公积金贷款利率上调0.25个百分点。 第二部分:房地产市场发展分析 (一)从“十二五”规划角度看 “十二五”期间，房产市场的发展仍然和整个宏观经济形势变化有密切的关系。根据中央关于“十二五”规划的建议来判断，预计“十二五”时期，房产市场发展将会有四个方面的变化: 1、需求总量较大 从居住的角度和住房的角度来讲，“十二五”期间整个居住用房的需求总量仍然还保持比较大的规模。 中国房产市场发达国家相比，最大的不同在于:中国目前的房产市场仍然是以增量交易为主的市场。新房交易占整个住房交易量的80%。而美国等发达国家的新房交易仅占整个商品房交易总量的百分之十几。可以预计，“十二五”时期居住总量、住房需求总量仍然是比较大。主要体现在三个层次: 一是保障性住房需求和供应都会稳定增加。 城镇化的发展必然带来城镇居民的增加和对住房的需求。现在重点需要解决的问题是把城镇里每年新增1600万的农村人口定居下来，实现定居落户的城镇化。住房在解决这方面问题的任务非常重。我们以前将保障性住房分为两个层次:一是廉租住房，二是经济适用 住房。两者有一个共同的特点都是针对本市的原居民;而从“十二五”时期开始，国家将加大建设公共租赁住房的比例。不受户籍限制，只要在城市里稳定工作若干年限的家庭都可以申请。这样的方式有利于新落户到城市里的居民家庭在城市里长期稳定居住。2011年，国家安排了建设1000万套保障性住房任务，其中公共租赁住房占的比例比较大，是突出的新亮点。“十二五”期间，保障性住房建设的比例一定会保持比较大的稳定的增长。 二是高品质住房需求也将会继续提升。 随着居民收入水平的提高，对住房改善的需求比较旺盛。目前，城镇存量住宅一共130亿平方米，其中含1996年之前计划分配体制下建立的房子，户型结构、居住环境、建材品质等与现代人的生活需求相差比较大，有改善的愿望和要求。相对来说，由于我们过去10年来房产市场的扩张速度特别快，开发企业在怎么提供优质住宅、个性化住宅，特别是和养老、健康理念相符合的住宅还远远不够，这个市场空间非常大。 三是在“十二五”期间，节能环保、绿色低碳的建筑会面临新的发展前景。 节能环保、绿色低碳是国家节能减排的战略方向，住宅建筑在整个国家节能减排工作体系中所占的比重较大。从“十一五”开始，建设部科技司已开始试点，通过一些经济政策和强制性的建筑标准来推动建筑节能的发展，“十二五”期间这个工作力度还会比较大。 居住需求层次的增长主要体现在上述三个方面。 2、中国的城镇化惠及房产市场 中国的城镇化不简单是农民到城市落户的问题，还有大量的城镇人口之间的流动，且一线城市人口扩张速度过快和我国家城市公共服务没有做到均等化有很大的关系。我国“十二五”期间的城市发展特点将是以城市群作为城镇化进程的主体空间形态的发展模式，最终实现城市群内部的同城化。相应的，各个城市群里快速交通的建设，将大大提升中小城市发展的机会，提升整体城市的区位价值，这对房地产市场来说是一个发展很好的机遇。和“十一五”单独的特大城市上百万人以上的城市发展相比，今后的一段时间我们所谓的二三线城市，三四线城市，中小城市也面临着发展空间。 3、商业服务性地产面临新的机遇 商业服务性地产今后一定面临新的发展机遇，这个发展机遇和我们目前两个事情有关，一个是和产业结构调整有很大的关系，城镇化和服务业是今后支撑中国内需发展的内生动力，我们服务业的发展空间很大，但是和其他国家相比，中国的服务业主要落后在生产型服务业，我们大力发展服务业，为服务性地产带来了重要的发展空间。在整个国家的区域发展布局上可以看到，商业服务性地产发展机会最大，空间最大主要是在整个区域发展中被国家定义为优化发展区的城市群的大城市，就是原来三个三角区，原有的三个城市群加上海西，都被定为优化发展区。在区域定义中，重点是发展现代服务业和先进 制造业，现代服务业的发展将会对商业服务性地产带来巨大的发展空间;在重点发展区，在国家区域布局里有两个承接，一是承接优化发展区的产业转移，一是承接现成的开发区的人口转移，这两个承接导致我们这些重点开发区实际上对居住的需求增长速度是比较快的。我们产业结构的调整和布局的调整，也将会使我们的现代服务业的发展推动了商业服务性地产的发展。另一方面，在大城市越来越多有很大的关系，城市规模扩张以后，对商业服务性地产的需求不是在原来简单的层次上复制，复杂性更高，需求的层次和档次会更高。现在很多城市特别热衷于城市综合体，无锡说在三年内要建造30多个城市综合体，而济南市刚刚通过了规划，马上要建造16座城市的综合体，也就是随着这些城市的城区面积的扩张，城市人口的增加，对商业需求不是原来简单的低层次的复制，而是更复杂、更高的商业发展，商业地产的发展对城市来说不仅仅是解决一次性卖地、一次性卖房，土地和税收收入的问题，更重要是带来持续性的税收和就业，得到各级政府的高度关注。我们过去的城市发展面积增长速度很快，人口速度增长很快，但是还远远没有达到大城市的要求。 “十二五”期间，为了保证房产市场的健康发展，抑制住房投机政策仍不能放松。我们过去对房地产的资产属性认识不够全面，把资产属性金融化，变成金融工具，这是非常危险的，对房产市场的稳定将起到很大的负面作用。因为凡是投资的，为卖而买的这部分投资人对房地产的价格是极度不敏感的，只判断只要未来会涨，现在多高都会买，加剧了对价格上涨的推升，买涨不买跌。抑制住房投机的政策 在“十二五”期间仍然不会放松，防止把住房的资产属性演变成金融工具。 “十二五”我们的宏观经济政策会进一步的正常化。在此情况下，资金环境和信贷都将趋紧，房地产的调控政策仍将持续。对企业来讲，影响比较大的有以下几个方面: 一是房地产信贷将会继续收紧。和政策大环境约束、利率的提高、存款准备金的提升和总的土地存量的减少有关系，这是没有疑问的。 二是明年房地产市场的供应量有可能增加。因为今年房地产市场的前端市场非常火爆，开发投资增长速度是历年最高的。房地产新开工面积的增长速度一直保持在60%以上，是历史上的最高年份。 三是在建商品房的施工量和土地的供给面积都非常大。前端市场增长速度高、总量大，明年将会投放到市场。在控制投资性需求的政策不放松的情况下，明年房地产市场的供应比今年要宽裕得多。再加上今年下半年由于受到政策的影响，本来预计今年下半年要开盘的楼房延迟开盘也会推迟到明年开盘，更加剧明年供应量的增加，对稳定房价的上涨具有正面的积极作用;是保障房开工力度比较强。有一些城市已经把“十二五”期间保稳定住房的开工量90%放在2010年、2011年，有些地方把“十二五”开工的重点放在前一两年，所以大部分的开工对房地产市场有一定的影响。 四是房产税试点对市场预期也会产生影响。不管试点方案如何，现在很难预测房产税对市场具体产生的影响。但可以确定:不管是什 么方案，房产税试点一旦开征，对全国的房产市场的预期一定会产生影响。 五是2010年一共安排了18.5万公顷的土地供应量，开发企业拿到的土地量非常大。今年，国土资源部有一项政策对土地的开发竣工都有非常严重的影响。国土资源部规定，开发商拿到土地之后，一年之内必须开工，三年之内必须竣工。如果一年之内不能开工的话，相关企业以及控股公司都不能够拿新的土地。这个政策除非不执行，如果真能严格执行的话，对企业是严峻的考验。如果一年内把所有的前期工作做完，规划通过审批方案，开工许可和施工许可和融资方案都做好的话，对企业也是一个考验。明年就面临着如何开工，三年内如 何竣工的严峻考验。 4、房地产开发企业严重分化 总体来看，2010年1-11月份，房地产开发企业投资4.3万亿，相应的资金来源是6.3万亿，富余2亿。所以说房地产开发企业总体上不缺钱。但是今年销售速度快、资金回笼总量大的企业，一定能够快速发展。明年如果政策紧，市场差，对他来说更是机会，直接兼并就可以，对他来说仍然是最大的机遇;而相对资金回笼比较慢的一些企业，在资金问题上是重大的严峻考验。从这两年市场变化的情况来看，强者越强，大者越大已经变得特别突出。这就是整个明年房地产市场将面临的形势，调控政策不会放松，市场压力不断增大，对企业来说影响的差异在分化。明年，不同的企业应根据自身的情况做出不 同的战略性调整。 (二)券商对短期房地产市场的分析 中金公司分析:在限购、限贷等政策高压下，预计2011年全国销售面积将下降10%，销售额下降15%;其中一线城市约下降1/3，二线城市约下降1/4。据业内保守估计，即使在2010年房地产政策重压下，全国商品房销售额约5.3万亿元左右，仍同比增长约20%。限贷政策将进一步打压需求，开发商2011年资金压力将显著增加。预计2011年新增开发贷4000亿元，新增按揭贷款1万亿元，较2010年均下降约30%，加之销售下降，未付地价较高，开发商资金压力将显著加大。 开发商资金压力将显著加大:一方面住宅销售下降，按揭贷款和开发贷款收缩，资金来源缩窄;另一方面2010年2.7万亿的土地购置中有一半土地款须在2011年支付，资金支出压力加大。2011年开发商资金来源中，国内贷款占比将下降4个百分点至13%，而自筹资金占比将升高7个百分点至44%，达到历史最高。 国泰君安认为受加息预期、货币收紧预期、三次调控政策的落实等因素的影响，预计一二三线城市销量显著下降将成趋势、房价也将小幅下跌，而土地市场和新开工均会受到影响。 中国房产信息集团研究中心认为目前有35个城市实施了限购政策，从以往的数据看，这35个城市的成交面积占全国成交面积约35%，成交金额则占全国的51%。如果确实从严遵循限购政策，将影 响房地产市场近一半的销售规模。此外，根据中房信研究中心发布的中国房地产企业33强排行榜，入围的33家企业目前进入了约150个城市，这33家企业在35个限购城市中的成交面积占比达到80%，成交金额达到83%。 (三)2011年影响房市的主要因素 1、政府调控政策对住房价涨跌的影响 2011年房地产调控的口号仍会响亮。日前中共中央召开党外人士座谈会， 胡锦涛在讲话时提到房地产有两处，一是“积极稳妥推进城镇化”;二是“加快保障性住房建设，加强房地产市场调控”。推进城镇化，主要靠市场，不能靠行政直接干预。房地产市场调控怎么调,胡锦涛在说到2011年要做的工作时，第一句就说到“要切实加强和改善宏观调控，更加积极稳妥地处理好稳定经济增长、调整经济结构、管理通货膨胀预期的关系”。可以说，由于诸多方面的原因，执政党和政府会希望2011年的住房市场基本稳定，通过改善宏观调控，力避大起大落(详细意见可参阅我的《2011年房地产市场怎样调控》)。这就决定了2011年的住房价应该不会大涨大跌。当然，政府的主观意图与客观效果是否能达到一致，需要观察。 2、住房市场供与需的变量对住房价涨跌的影响 2010年就全局来说，是观望。观望既影响开发商，也影响购买 者。渣打银行的报告认为2011年住房供应量会大增，会导致售价有较大幅度下降。这个分析是片面的。一方面，因为2010年购房者的观望，或因限购，或因地方政府为拉下住房价，有意压下一些价位较高的楼盘暂不让其上市。这几个因素会导致2011年上半年的供应量会有所放大。但不致于影响到住房价下跌很多。另一方面，2010年受调控打压及舆论恐吓，开发商也在观望。有的开发商在考虑向万达学习，转行商业或旅游文化地产，有的开发商放慢了开发步伐。开发商今年的观望会导致明年下半年及后年，市场住房供应量减少。新开工项目减少，供应减少，会导致住房售价上涨。 3、保障房对住房价涨跌的影响 2010年，廉租房，公租房在建大量增加。2011年保障房还要建1000万套。廉租房本身对住房市场的售价影响为零。公租房本身对住房售价会有一点点影响，但影响不大。因为现在住房市场的刚需主要是改善性的需求。公租房按7部委规定最高上限是60平方米。对改善性需求没有吸引力。需要注意的是，如果建设用地总量不增加，保障房用地量大，商品住房用地大幅减少，保障房盖得过多就成了商品住房价上升的因素。 4、流动性过剩对住房价涨跌的影响 流动性过剩是全球性的。流动性过剩对中国2010年住房售价上涨的影响是明显的。一方面，投资者会设法购买住房等资产以求保值。 另一方面，政府意识到可能按下葫芦浮起瓢，压了房价，蔬菜大米价飙涨更不好，会有意松动，放些资金到股市，房地产市场。 (四)房地产宏观调控对我省的影响 1、当前房地产宏观调控的新特点 “新国八条”相对于此前两轮调控，最大的特点是“抬高门槛，强化力度”，以抑制过度消费和投资需求。主要表现在:首先，在政府监管方面，进一步落实地方政府责任，要求地方根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力来合理确定本地区年度新建住房价格控制目标并于一季度公布，同时落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。其次，在金融政策方面，强化了差别化住房信贷政策，二套房首付款比例提至六成，贷款利率不低于基准利率的1.1倍，再次加强了对投资及投机购房的控制。第三，在限购政策方面，要求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，从严制定和执行住房限购措施。当地户籍家庭限购第三套房，拥有1套及以上住房的非当地户籍家庭，无法提供一定年限当地纳税证明或社保缴纳证明的，均被纳入限购范围内。 与“国八条”相应，央行加息、上调存款准备金率等措施的推出，将提高购房持有成本。目前，央行已连续三次加息和八次上调存款准 备金率，大型金融机构调整后的存款准备金率达19.5%的历史高位。加息和存款准备金率上调的叠加效应也将逐步释放，进一步影响市场预期。 国务院原则同意在部分城市开展房产税试点工作。重庆和上海分别推出各自房产税征收管理细则，重庆房产税税率0.5%-1.2%，对高档房和非重庆户籍二套房征税;上海税率为0.6%，本地家庭新购二套房超面积开始征税。房产税的推出增加了房产的持有成本，能有效抑制投资和投机需求。 2、未来房地产宏观调控政策走向 我国的房地产调控一直面临着“两难”困境:一方面，要抑制过热投资和房价上涨过快，以防止出现经济“泡沫”并引发金融风险，同时，要防止高房价对居民消费形成很强的“挤出效应”，就必须对房地产市场进行调控;另一方面，房地产作为牵动性强的产业，涉及160多个行业，其投资对上下游产业都有明显的带动效应，出现大起大落对整个经济发展都将造成危害。与此同时，地方政府也面临“两难选择”，一方面要贯彻中央关于遏制房地产价格过快上涨的房地产政策;另一方面，大量的投资项目将因此而缺乏融资渠道。由于地方政府对土地财政的依赖，而土地财政收入的多少在很大程度上取决于房地产市场的发展和相关政策。从历史上看，日本、美国、香港及我国内地海南房地产泡沫的破灭，都对整个经济造成了巨大打击，很长时间内都难以恢复。因此，政府对维稳房地产市场的决心非常明确， 必须采取措施遏制房地产价格的过快上涨，促进房地产市场平稳健康发展。 “新国八条”的出台，一方面与2010年末房地产市场的持续火爆有关，另一方面表明国家对地方调控的结果不甚满意。因此“新国八条”在对以往调控政策深化的同时，明确要求各地限购，实行约谈问责机制。 长远来看，未来房地产宏观调控政策将进一步细化，保持房地产政策的统一性和稳定性。主要表现在:首先，将进一步落实已有的调控政策。如加强对土地增值税清算监督、差别化信贷政策以及限购政策等。“新国八条”要求各地在一定时期内出台详细的“限购”政策。目前，北京、上海、青岛、济南、成都等城市已发布国八条实施细则，其他城市也将陆续公布细则。其中，北京限购最严厉，尤其是对非京户籍的五年“限购”。目前二线城市出台的细则普遍都是按照最低的标准来进行限购。其次，以综合调控的模式，采取货币政策、税收等手段来多方面协调推进房地产调控政策，促进房地产市场的平稳健康发展。年内央行继续加息和上调准备金率的可能性也比较大，信贷全面收紧将是2011年房地产金融市场的主基调。第三，寻求建立维持房地产市场平稳运行的房地产调控长效机制。作为从长远看能长期稳定楼市的税费政策，房产税改革亟待与快速发展的房地产市场相配套。“十二五”规划建议也提出，要研究推进房地产税改革。目前重庆、上海已试行房地产税。未来，随着试点的成熟，房产税将逐步扩大至全国范围，并从仅对增量征收推广至对存量也征收，这对房地产市场 短期的心理影响和长远健康发展影响重大。 3、房地产宏观调控对我省房地产市场的影响 住房供给结构将进一步改善。首先，增量房供给放缓。2010年12月末，我省完成开发土地面积同比下降5.1%，竣工面积同比仅增长5.6%，在空前严厉的楼市调控政策陆续出台后，信贷、IPO、发债、信托一概从严，再加上连续性的加息和存款准备金率上调，房地产开发商现金回笼压力与日俱增，资金链渐趋收紧，放缓了推盘速度。其次，存量房供给将进一步增加。房产税试点的推出，投资者可能改变市场预期，将房屋转让，增加存量房的供给。第三，保障性住房供给将进一步加大。“新国八条”中要求今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量，而且对于保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地要落实不低于住房建设用地供应总量的70%的要求，同时，2011年，安徽将通过新建、改建、租赁等方式完成大约40万套的保障性住房建设任务。因此，随着增量房供给的放缓，存量房供给的增加以及保障性住房、廉租房、中小套型普通商品房的供应的加大，我省住房供给结构也将渐趋改善。 住房需求将继续放缓。从商品房销售来看，销售面积增速呈现持续回落态势。2010年全年商品房销售面积增速由一季度的31.8%、上半年的24.5%、前三季度的8.2%回落至全年的2.1%。年内预计住房 需求仍将继续放缓，主要表现在:一是观望气氛浓厚。房地产调控政策频出，连续加息政策以及房产税试点工作的展开将进一步影响市场预期，购房者的观望情绪将越来越明显。二是住房购置成本增加。在货币收缩的大背景下，住房按揭贷款的逐渐收紧是大趋势。在进入加息通道后，年内还将继续加息。加息的累积效应的逐步显现以及各大行首套房按揭贷款利率优惠的逐步取消甚至上浮，势必对住房需求和支付能力形成实质性影响。三是限购政策的影响。在合肥的外地购房者占近一半壁，随着限购政策的逐步细化落实，对合肥房地产市场可能形成较大冲击。对于省内三四线城市，由于房价相对较低，受政策的倒逼作用影响，购房门槛相对较低，将吸引资金向三四线城市转移。 房价过快上涨势头将得到有效遏制。受此次调控限购、限贷、限价政策的影响,房地产调控政策环境趋紧，将进一步抑制投资、投机性购房，增加购房成本，住房需求放缓，将遏制房价过快上涨的势头。同时，未来数月，随着保障性住房和廉租房供给的增加，将拉低市场平均房价。但由于目前货币供应量仍然较高，实际房价抑制效果仍要看政策落实和持续情况。