海南-三亚-美丽春天产权酒店可行性报告

海南-三亚-美丽春天产权酒店可行性报告 三亚美丽春天产权酒店 可行性研究报告 1 海南衍宏实业投资有限公司 目 录 第一部分:产权酒店概述 第二部分:美丽春天产权酒店背景分析 第三部分:美丽春天产权酒店经营模式 第四部分:业主权益及投资收益分析 第五部分:投资回报预算及与其它投资方式的分析比较 第六部分:可持续经营和盈利保障 2 第一部分:产权酒店概述 一、 产权酒店的概念解析 1、 产权酒店的来源 产权酒店由“时权酒店”演变而来，“时权酒店”，即由消费者或个人投资者买断旅游目的地酒店客房特定时间里的所有权。这一概念的首创者是瑞士的亚历山大.耐提。 1976年，法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店开创了真正意义的时权酒店经营，即向旅客出售特定时间内旅馆住宿和娱乐设施的权利。产权酒店则是买断产权而不是买断时段，即开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般不在酒店居住，而是将客房委托给酒店管理公司进行出租经营获取年度客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。 2、 产权酒店的发展 产权式酒店最早诞生于欧洲瑞士、法国，并迅速在美国佛罗里达州和夏威夷等风景优美，气候迷人的旅游胜地盛行，全球产权式酒店已逾1000家，丰富的旅游资源所吸引的大批游客，使得酒店入住率长期保持在较高的水准，为投资者带来丰厚的回报，90年代初全球产权酒店收入达40亿美元，据专家预计2004年全球产权酒店销售将突破300亿美元。 3 二、 产权酒店的基本特点 1、 地点要求 产权酒店一般位于著名旅游城市，如夏威夷，拥有充足的客源， 能够保证足够的客房出租率。 2、 经营方式 投资者将客房委托给酒店管理公司经营管理，获取分红以及一 定时间的免费入住权。 3、 投资收益巨大 业主在取得客房出租收益的同时还坐享房产增值收益并可通 过转卖变现。 4、 运营成本低 酒店开业之前，已收回部分投资，在运营当中避免了巨大的财 务费用，运营成本比常规酒店低的多，从而在经营政策上非常 灵活，在行业竞争中占据绝对主动。 第二部分:美丽春天产权酒店背景分析 一、产权酒店在中国的现状 1995年以来，青岛、北海、珠海、兰州、昆明、深圳、上海、南京、杭州、海南等地均开始陆续建设形势各异的产权酒店，产权酒店将酒店业与房地产业进行了完美的投资组合，形成了独特风格，在市场开拓和盘活房地产方面有着不可低估的潜力。 三、三亚概况 4 1、旅游资源概况 三亚市位于海南岛的最南端，是我国唯一的热带滨海城市，汇聚了阳光、海水、沙滩、气候、森林、动物、温泉、岩洞、田园、风情 等十大景源要素，是世界上热带海洋旅游资源最密集的地区之一，有天涯海角、鹿回头、南山寺等著名的旅游景点，它南望南沙、西沙，北顾五指山、万泉河，漪旎的热带风光 ，如诗如画，它的空气负氧离子浓度为北京的八倍，空气质量全国第一，年平均温度24度，是世界上最适合人类居住的地区之一，三亚更素有 “不是夏威夷，胜似夏威夷”的美誉。得天独厚的自然条件和众多的人文景观是三亚风景旅游开发的优势，也使三亚具备了建设现代国际避寒冬泳、旅游度假胜地的条件，三亚被列入中国首批全国优秀旅游城市，中国唯一的国际化热带滨海旅游城，被誉为中国最佳旅游名胜，并被世界旅游组织认证为AA级旅游城市。 2、城市交通状况 三亚拥有一个4E级的凤凰国际机场，目前已开通了北京、上海、广州等三十多条国内航线和通往韩国、日本、新加坡、俄罗斯、德国的十几条国际航线。 3、旅游配套产业概况 随着世界经济一体化进程的蓬勃发展，城市建设发展的规模向国际化迈进，三亚旅游业不断发展，国内外游客纷至沓来，旅游形势越来越好。但在旅游业不断发展的同时，阻碍旅游业发展 5 的因素也显现出来，第一:旅游配套设施存在着许多缺陷，如没 有大型的购物中心、没有综合性的娱乐休闲、餐饮、会议中心等。 第二:酒店业的产业结构的合理性与日益发展的旅游业相比仍显 滞后，至旅游旺季，星级酒店家家爆满，一些游客只得入住条件 较差的酒店，因而不能享受到好的服务，极大的挫伤了游客热情。 建一些档次高、配套全、服务好的酒店缓解三亚当地高档酒店入 住压力，势在必行。 :综合以上因素，充分利用三亚旅游资源，在三亚开发建设产权 式酒店，对启动海南房地产，促进三亚旅游业的发展有着积极 的意义，投资产权酒店有着光明的前景。 第三部分:美丽春天产权酒店经营模式 一、 名牌酒店管理公司管理 酒店特委托瑞士香格里拉的国际名牌酒店参与管理。 二、 业主委托经营 业主投资后，委托酒店管理公司代为经营管理。酒店管理公司对美丽春天产权酒店进行全权经营管理，业主获得承诺的消费权利和投资收益，不得干涉酒店管理公司的日常管理。 三、 业主权益保障 1、 从酒店开业起，即成立业主委员会，对酒店经营和财务管理进 行监督。 2、 委托会计师事务所对产权酒店的财务进行审计，保证酒店管理 公司财务管理和利润分配的透明度和公正性。 6 四、 客房利润多元化 为满足进货企业客户及常客的需要，同时建立一个固定的客户网络，酒店管理公司专门设计了酒店客房会员卡，该卡以一定面值进行销售，持卡人将获得本酒店客房优先定房权和根据不同消费额确定的不同折扣优惠。会员卡的销售收入，将作为客房营业收入的一部分，参与到利润分配。 五、 多点开发 连锁经营 海南衍宏凭借自身实力，在三亚和青岛同时启动产权酒店，建立连锁经营体系，实现资源共享，倡导“夏游青岛，冬住三亚,一处置业，两处为家”的崭新消费模式，同时使投资者的回报更具潜力。 六、 客源保障体系 配合两地产权酒店，海南衍宏已注册成立了雁归来旅行社，且与多家旅行社达成，致力于美丽春天产权酒店形象推广，建立最广泛的销售网络，保证酒店源源不断的客源。 第四部分:业主权益及投资收益分析 一、 业主权益 1、基本权益 1.1) 业主每年可享受4-10月份(除法定节假日外)20天或1、2、 3、11、12月份、法定节假日8天的免费度假入住权(二者选其 一，并提前一个月通知酒店管理公司) 1.2) 业主可将免费使用天数折合成使用套数。 1.3)如当年没有享用或没有享用完，可累计至下一年. 7 1.4)业主可将应享有的免费度假入住权自由转移、赠送。 1.5)业主在自用期间可享受酒店配套服务6-8折优惠。 1.6)业主在其他时间入住本酒店可享受最低折扣优惠即:淡季4-10 月5折，旺季及节假日8折(均以当时市价为基数) 2、附加权益 充分发挥卓达集团的资源优势，业主可将应享有的免费度假入住权，按其价值折合成三亚卓达其他类似项目以及呼伦贝尔盟卓达产权酒店的消费权，真正体现“一处置业，多处为家”。 二、 投资收益 1、 客房利润分红 年度客房出租总收入扣除经营成本营业费用，由酒店管理公司 提取其中30%，其余70%归业主所有，按每位业主所拥有的分红系 数进行分红。 A单位分红系数=A单位首次交易额/总面积的对应首次交易总额 A单位年度利润分红=业主可分配年度利润总额×A单位分红系数 2、 附加承诺 如2006、2007、2008三个经营年度年投资回报率低于5.5%,2007 年1月1日——3月31日期间，可按原值回购业主投资购买的客 房。其中涉及费用由公司承担。 注:一次性付款客户“原值”指，购房时所付总房款数; 银行按揭类客户“原值”指，首付款和业主已还银行本金。 小结:业主只需交纳30%的首期款，便可获得如下回报: 8 a、 还清按揭贷款后便可获得这套酒店房间的100%的永久物业产 权。 b、 淡季1400天(或旺季560天)的免费入住权(70年总和)， 并可转移赠送给亲朋好友。 c、 近70年的客房利润分红。 d、 70年客房房产的增值空间。 目前，全球经济复苏，国内经济保持持续稳定的增长，增长 了人们消费的信心，银行8次降息，政策向消费倾斜，促使人们 寻找新的消费点、投资点，随中国加入WTO日益临近，中国的各 种产业将受到面临严峻的考验，但旅游、房地产等以不可再生资 源为依托的产业将保持强劲的增长势头，卓达产权酒店是将旅游 和房地产相结合的一种新的投资方式，必将成为新的投资热点和 消费热点。 为了更好的促进海南的大发展，海南省加大了基础设施建设 的力度，作为海南南部中心城市的三亚现已拥有一个4E级的凤 凰国际机场，目前已开通了北京、上海、广州等三十多条国内航 线和通往韩国、日本、新加坡、俄罗斯、德国的十几条国际航线。 93年94年受经济过热的影响，海南房地产一直在低谷徘徊，经 过几年的沉淀积累，已经到了触底反弹的时候，产业主在此时购 买的美丽春天产权酒店客房必将有一个巨大的升值空间。 e、 酒店配套设施消费优惠权。 第五部分:客房规划经济效益分析: 9 一、客房规划 1、客房总建筑面积3万平米，总值3亿元。 2、房间数642间，每间50平米。 3、客房类型: 项目 间数 单位面积 总面积 房价(元) 标准间 420 50平方米 面积20400688 平米 商务标间 26 50平方米 面积1300平788 米 蜜月间 37 50平方米 面积1850平688 米 普通套间 20 100平方米 面积3600平1238 米 家庭套间 34 100平方米 面积3000平1268 米 商务套间 13 100平方米 面积2000平1398 米 豪华套间 5 150平方米 面积750平1888 米 总统套间 1 500平方米 面积500平8888 米 总计客房数:556间套 10 注:全国五星级酒店114家，平均出租率高达71.43%，在2000年全部盈利，有的利润高达37%。三亚市五星级酒店的平均开房率为75%，为了将预算做到百分之百保险，故开房率按60%计算。 二、经济效益分析 (一)、客房营业收入 美丽春天产权酒店556间客房的加权平均价为790元，房价打六 折，为474元。平均开房率按60%计，计算如下: 每天的营业收入为:474元×556间×60%=158126元 每月的营业收入为:158126元×30天=4743792元 每年的营业收入为:4743792元×12月=56925504元 (二)、客房营业成本: 通常星级酒店客房的营业成本为营业收入的8—10%，我们按10% 计算为:4743792元×10%=474379元/月 (三)酒店管理公司提取的毛利: 通常为毛利润的2%，即(4743792-474379)×2%=85388元 (四)、客房营业费用总计:2380986元/月，详细如下 1、工资:客房人员配备=客房总数量(556间)×0.6=334人， 人均工资按1500元/月计算，每月工资总额为334× 1500=45万元，; 2、广告费:按营业收入的1%计为474379元/月 3、水、电、油费:按营业收入的5%计为237189.5元/月 4、维修保养费:按营业收入的2%计为94875.8元/月 11 5、培训费:每年10万元，合8333 元/月 6、服装费:每年10万元,合8333元/月 7、办公差旅费:按营业收入的0.5%计为23718.9元/月 8、招待费:按营业收入的1%计为47437.9元/月 9、绿化费:按营业收入的0.5%计为23718.9元/月 10、酒店公司管理费:按营业收入的2%计为94875.8元/月 11、保险费:20000元/月 12、其他费:按营业收入的2%计为94875.8元/月 13、税项: ?营业税5%,计237189.5元/月 ?所得税三减两免,暂不计。 14、折旧费计:96万元/月 ?预备费:2700万元，折旧期50年，折旧费计4.5万元/月。 ?土建费: 5400万元,折旧期50年.折旧费计9万元/月。 ?装修费: 5400万元,折旧期10年.折旧费计45万元/月。 ?设备费:4500万元,折旧期10年.折旧费计37.5万元/月。 (五)利润核算 毛利润=月营业总收入–营业成本–营业费用-提取毛利=1803039元/月 管理公司提取毛利润的2%，净利润的6%， 剩余可分配利润为1803039×94%=1694846元/月 投资回报率为:每年 6.78 % 12 三、 回报分析 1、 投资情况举例 例:以投资卓达产权酒店五层a标准间，简单情况如下: A、a房间面积 50平方米 B、a房间交易价格 10000元/平方米 C、总房款 500000元 D、付款方式 8成30年按揭 E、首期付款 100000元 F、按揭总款 400000元 G、月供款 元 H、分红系数 0.0016667 I、分红 2825.3元 J、投资收益 元 二、 投资美丽春天产权酒店与各种其他投资方式比较 1、 投资美丽春天产权酒店与银行储蓄比较 源于“家无余粮心底慌”的传统理财观念，银行储蓄一直是中国人投资理财的首选。但随着中产阶级的形成，社会的大理财观已发生了根本性的变化。银行在三年中进行了8次利率的调整(包括7次降息、1次征收利息税)，也是政府对居民理财观念的政策引导。在如此的宏观背景下，银行储蓄将不再是居民，尤其是中产阶级投资理财的首选。 13 比较项目 银行储蓄 投资卓达产权酒店 投资回报年存款利息最高为仅承诺固定回报就高达率 2.85%(加征20%利息税) 7.55%,二倍于银行储蓄。 较小，但面临通货膨胀 的贬值风险，经济增长 立足经营，广辟销售渠道，使 伴随一定的通货膨胀， 投资风险 业主绝对零风险投资，坐享无 这种风险在经济处于上 尽的回报空间。 升阶段的中国，是必然 的 拥有多项连带回报，如:70连带回报 无 年物业产权增值潜力，淡季 1400天的免费入住权等。 2、 投资美丽春天产权酒店与投资其他地产品种比较 比较项目 投资住宅 投资商铺 投资卓达产权酒店 委托经营获取年度投资回报增值后转让变出租、增值后转分红，增值后可变方式 现 让变现、自用 现、同时享有免费入 住权等多种回报 产权 通常为70年 通常为50年 70年 14 投资较大 单价高，投资额仅需交纳20%的首期投资额 根据铺面大小款，投资小。 浮动。 国家宏观经济国家宏观经济国际或国内宏观经 保持持续增相好，所在商铺济向好，酒店所在城升值保障 长，地价保持保持长久竞争市旅游业发展情况， 不跌 力，商铺供需平酒店的管理等 衡等。 市场供需基本商铺面积供大国际经济复苏、三亚 平衡，近年内于求，商业竞争旅游业保持持续增市场现状 房价只有微幅持续加剧，价格长，星级酒店供应不 上调 下跌 足，投资前景广阔 3、 投资美丽春天产权酒店与投资股票证券比较 15 比较项目 投资股票 投资卓达产权酒店 投资额 多少不限 几万元 股市瞬息万变，可能一 零风险投资，坐享广阔回报空投资风险 夜暴富也可能倾家荡 间 产，风险巨大 专业酒店管理公司经营管理，精神成本 承受巨大压力 签订承诺书，无需业主费心。 利润分红、经营良好创造的广 低吸高抛，赚取差价， 投资回报 阔房产增值空间、淡季1400天 利润分红等 免费入住权、连锁消费权等 4、 投资美丽春天产权酒店与投资人寿保险的比较 比较项目 投资股票 投资卓达产权酒店 分期小额投资，总额 投资额 一次性投资，几万元 几万元 性质 储蓄型抗意外投资 低风险高回报投资 投资期 数年、数十年不等 一次付清20%，即可 退休或遇到意外伤害 70年回报期，可获得 时刻得到回报，通常 回报时间 利润分红，物业增值 只有20~30年的回报 等多种回报 期。 16 第六部分:可持续经营和盈利保障 一、业界联盟 联合营销 海南衍宏凭借自身实力，依托三亚和青岛旅游资源，在两地同时启动产权酒店，建立连锁经营体系，配合两地产权酒店，海南衍宏已注册成立雁归来旅行社，并将相继启动旅游项目，同时和青旅、中旅等大型旅行社建立了联系，组建最广泛的销售网络，实现资源共享，共同致力于美丽春天产权酒店形象推广，保证美丽春天产权酒店历久弥新的强大吸引力和稳定的客源。 二、超一流的酒店管理 酒店特委托瑞士香格里拉国际名牌酒店参与管理，鼎力推行“以人为本”的个性化、高品质的亲情式服务，追求“管理零缺陷，服务零距离”的管理标准，正符合三亚市政府提出的“精品立市”的发展战略。我们的酒店管理公司必将成为您值得信赖的好管家，更将是您投资回报的坚强保证。 三、产权酒店自身运营成本优势 酒店开业之前，已收回投资，在运营当中避免了巨大的资金占用，运营成本比常规酒店低的多，从而在经营政策上要灵活，客人在此住五星级的宾馆，享受五星级服务,却只需付出住三星级酒店的钱，在行业竞争中占据绝对主动。 17 四、商业互动 开拓经营 围绕酒店建设，开拓经营思路，设立会议开发中心、游艇俱乐部等多种机构，组织各类国际、国内活动和会议，如21世纪海洋资源开发论坛、旅游年会等等，提高酒店的入住率。 海南岛的会议资源极其丰富，许多重要会议都在此召开，每年在海南召开的会议不下200个，其中包括影响巨大的亚洲论坛、全球经济一体化论坛等重要国际会议，这些会议不仅给海南带来了丰富的信息，提高了海南的知名度，同时也为当地带来了巨大的经济效益，在未来酒店的经营过程中，会议将成为酒店稳定的客户来源之一，充分挖掘三亚当地的会议资源，组织一个精干强大的会议组织机构，是非常必要的。 五、经典的建筑 营造惬意生活 酒店采用五星级标准装修，既拥有现代化的装置，又体现返朴归真“家”的温馨，并添置个性化装修布置，营造一种舒适宁静的居住氛围。酒店由著名建筑设计师执笔设计，结合三亚特有的热带滨海城市自然环境，在建筑设计中融入中国古典文化、现代建筑理念和浓浓的南洋风情，体现吉祥如意的建筑主题，形成一种凝重又活泼的建筑风格，酒店裙楼共三层，四层全部架空形成一个10000余平方米的特大楼顶花园，上设健身娱乐场所、大型游泳池、月光酒吧。酒店每个房间阳台均设有花槽，七彩花朵顺阳台自然垂下，远远望去好似七色彩虹，清雅秀丽。设计师在注重酒店外部景观的同时，充分体现酒店 18 功能上的合理性，使环保和节能的概念得以充分达，现代建筑学在此得到科学而完美的诠释。 清晨，您迎着美丽晨曦，舒展庸懒身形，到四楼露天泳池畅游一番，一阵花香随风飘过，灵台无比清明，新的一天就此开始。 夜晚，在淡淡的月光下，听着柔柔的钢琴曲，品着醇香的的葡萄酒，与友人轻声低语，一切烦恼均随风化去，在您心中只有祥和宁静„„ 经典建筑，营造惬意生活，保持酒店恒久魅力～ 六、超五星级标准的配套 完美诠释“度假365天” 酒店以五星级标准建设，总建筑面积70000平方米，公共配套面积33000平方米，内含九大中心，是三亚目前规模最大，配套最全的超大型酒店，这九大中心指的是: ?健身娱乐中心:健身娱乐中心设有网球场 4个、台球、乒乓球各12个球台，保龄球12道、游泳池9个(最大的泳池6000平方米)、健身、武术、棋牌室、卡拉ok歌舞厅、桑拿浴、蒸汽浴、冲浪浴、按摩室、美容美发室老年活动中心等场馆，建设标准均高于五星级酒店同类场馆。 ?美食中心:特色餐厅、西餐厅、园林咖啡厅、月光酒吧 ?会务中心:可容500人的会议中心、各国语言翻译、并设有专门的会务部为酒店客人举办各种研讨会、展览会、定货会等活动提供服务。 ?信息中心:专人负责每日从网上下载各种有用资料，进行分门别类 19 的整理，酒店客人可免费查阅，也可以根据需要预定资料仅收工本费。 ?文化艺术中心:不定期的举行各种音乐会、演唱会、书法展、画展等活动，使客人入住卓达会员制宾馆的同时，还可感受到高雅的艺术气息。 ?医疗康复中心:，优质的空气、美好的阳光，辅以良好的医疗康复设备，使整日埋头于繁琐的工作，而心烦意乱或体力透支的您，得到细心的呵护，在此度假可使您疲惫的身心得到完全的恢复。 ?教育中心建有大型图书馆，有书、报刊 1000种，总量20万册，客人可免费阅览。图书馆配有导读秘书，可以使您在百忙之中有人协助博览群书，或为您提供摘要，或助您精读。 ?服务中心:备有通往机场、卓达海滨浴场、及卓达其他各项目景点的专线班车，可供您免费乘坐，并设有出租车服务中心为您提供各种各样的租车服务。 多元化配套设施配以丰富高雅的各种活动，使卓达产权酒店成为游客流连忘返，乐不思蜀的度假胜地～ 七、 高尚人文环境 更添永恒魅力 “南国第一社区”汇聚中国各行各业精英人士，构筑独一无二的社区人文环境，美丽春天产权酒店作为社区的核心配套区，必将成为群英荟萃之地,言谈之间，商机尽现，为酒店平添无限魅力。 八、 三亚旅游业的持续发展 20 随着我国假日旅游经济的发展，三亚作为旅游生态示范城在国内外影响与日俱增，针对日益蓬勃发展的旅游业，三亚市政府提出了精品立市的发展战略，卓达产权式酒店按照酒店精品的要求建设，保证酒店高起点、高标准、高质量的建设水准。目前，三亚旅游市场大有淡季不淡，旺季更旺的发展趋势，每逢节假日，酒店家家爆满，酒店业在三亚有着的巨大潜力和广阔的市场前景。这正是美丽春天产权酒店持续经营和盈利的根本所在。 小结:美丽春天产权酒店坚强的可持续经营和盈利保障体系，使酒店在运营之中一帆风顺，在酒店利润不断增长的同时使您所购的产权酒店拥有了巨大升值空间，在未来70年中，您将获得的是投资回报是酒店经营利润和房产增值的双重收益。 第七部分:结论 美丽春天产权酒店依托三亚市丰富的旅游资源，结合自身独特优势，推出一系列的优惠政策，在原来产权酒店的基础之上，又前进了一大步，最大限度的保障了业主的利益，真正实现了零风险和和高回报的协调统一，具有其他投资方式无法比拟的优点。 产权酒店是目前最理想的投资方式之一，对于业主来讲能够小投入、大产出、无风险，同时它也有极其重大的社会效益，首先，这种经营方式能够为三亚市带来众多的异地投资者，刺激当地经济发展，同时缓解了三亚市旅游配套设施的压力，促进旅游业的蓬勃发展，拉动整个三亚市经济建设快速向前。其次，快速的资金回笼，极大的唤起了开发商的投资热情， 21 对开发商加大资金投入和三亚市进一步招商引资有极其重大的意义。 利润计算方式(五种回报方式) 例如，一套产权式酒店客房总价约60万人民币，首付三成60X30%=18万，月供需3700元(15年七成按揭月供3700元(15年七成按揭)年供3700X12=44400元，年客房收入(400X60%-50)X365=69350元(平均标价400元/天，入住率60%，平均变动成本50元/天)。 若年利润的70%归业主所有，则业主的年分红利润为69350X70%=48545元，年收益率为48545/600000=8%。 利润五种回报方式 回报方式 投入 收益 收益率 客房纯利润的75% 52012.5/600000=8.7%纯投资型，如果 首期三成15年按揭 第一种 相当于对前景看好则采用此种相似于投资股 每月3700月供 69350X75%=52012.5 票。 1、可以住满80天， 在旺季相当于一个 首期三成 月，淡季相当于2个400X30+69350X60%+1600=55210 第二种 银行按揭 月。居住期可免交一55210/600000=9.2% 个月管理费;2、可 以获取客房利润的 22 60% 1、按揭期内每年5% 收益较有保障 固定回报;2、80天 第三种 首期三成做按揭 69350X30%+400X30+600000X5%=62805 居住权回报;3、纯 62805/600000=10.5% 利润的30% 首期三成;每月管理全年入住 纯享受型 第四种 费1600;做按揭 1、由发展商供楼、 产权归发展商，每年60X5%/18=17.2%(但不再返本)纯投资 第五种 签40年合约 交易额的5%固定回型，相似于投资 报;2、定期入住权 23