资产评估学教案

资产评估学教案 《资产评估学》教案 首都经济贸易大学财税学院资产评估系 《资产评估学》教案 一、课程的教学目标 《资产评估学》是我校财政系专业注册资产评估师专业方向的专业课，也是财税专业的一门专业选修课，也是与社会国家举办的全国注册资产评估师资格考试相衔接的一门重要课程。本课程有自身完整的理论体系，也有自身完善的专业体系。通过本课程的学习，要使学生掌握本课程的基础理论、基本知识和基本方法，培养学生独立思考问和分析问题与解决问题的能力，使学生能够适应未来参加注册资产评估师全国考试和从事该项工作的要求。 二、教学基本要求 (一)本课程主要教学内容 《资产评估师》是一门既有专业理论基础又有专业技术方法的应用课程，该课程全面介绍了资产评估的专业理论，详细说明了资产评估的基本方法，具有全面、系统、新颖和实用的特点。 本课程对资产评估的专业理论进行了较为全面的论述，详细说明了资产评估的概念和分类，对资产评估的目的和价值类型进行了深入地阐述，对资产评估的假设条件和评估原则进行了系统地分析，论证了每一种方法的前提条件和评估思路，以成本法、市场法和收益法三大方法为基础，全面论述了不同评估对象的评估方法。上述资产评估的基本理论和主要评估方法，是本课程的主要教学内容。 (二)本课程坚持理论与实践相结合的原则，在课堂讲授的基础上，注重培养学生分析问题与解决问题的能力。引入适当的案例教学，适当介绍改革开放以来资产评估业务的发展，联系实际评估业务，充分运用多媒体课件等现代化教学手段，力争使课堂教学生动活泼。从教学内容的深度和广度入手，为学生提供最新和最大量的相关信息，不断开拓学生的眼界，培养学生对资产评估的兴趣。 (三)本课程的考试方法 本课程作为考试课，一般采取闭卷考试的方法，平时成绩以作业、期中考试、随堂测验的方式进行，占总成绩的30%，期末闭卷考试成绩占总成绩的70%。注重对学生出勤情况的检查，出勤记录可作为评定平时成绩的参考。 第一章 总论 本章教学目的:使学生基本了解资产评估的基本概念，掌握资产评估的对象和分类，熟练掌握资产评估的目的和价值类型，理解资产评估的假设前提和原则，为全部课程的讲授奠定基础。 本章重点:资产评估的目的和价值类型以及资产评估的假设前提和评估原则，必须明确评估目的和评估价值类型之间的关系，熟悉重置成本、现行市价、收益现值和清算价格的概念，了解市场价值和市场以外的价值，真正明确资产评估的假设前提和评估原则，对交易假设、公开市场假设、持续使用假设和清算假设正确的把握。 本章难点:从理论上说明评估目的与评估价值类型的关系以及从概念上明确评估价值类型。同时应当关注交易假设、公开市场假设和持续使用假设的说明。 第一节:资产评估的基本概念和特征 (一)资产评估的概念 资产评估是一种市场化和动态化的价值鉴证行为。 资产评估可以理解为由专业评估机构和评估人员，依照国家有关法律及相关经济信息，遵循特定原则，按照相关程序，根据特定目的，选择适当的价值类型，运用科学方法对相关资产价值做出评定和估量的鉴证行为。 (二)资产评估的基本要素 1. 评估主体:资产评估活动的实际承担者 2. 评估客体:评估的具体对象，也就是被评估的资产。 3. 评估依据:评估活动包括对被估资产作价的依据，既包括法律法规依据，也包括其他相关依据。 4. 评估原则:评估活动的内在的行为。 5. 评估目的:导致资产评估活动的资产交易业务本身经济行为的特征。 6. 评估价值类型:对资产价值做出的质的规定。 7. 评估方法:评估活动所运用的具体技术和手段。 8. 评估程序:评估活动的工作顺序和步骤。 (三)资产评估的特点 1. 现实性:现实性是对资产价值确认的现实基础，评估基准点是确认资产是否现实存在的时间参照系。 2. 市场性:市场性是对被估资产价值确认的市场基础。资产评估活动来源于市场，资产评估活动的主要信息来源于市场，评估结果必须接受市场检验。 3. 预测性:资产现实价值的确认依赖于对资产未来继续利用价值的预测。 4. 公正性:评估活动是评估主体基于独立性基础上的服务于产权交易双方利益的活动。 5. 咨询性:评估主体对评估对象价值所做的评估结论是一种专业化的估价意见。 第二节 资产评估的对象和分类 (一)资产评估的对象和特点 1、资产必须由某一特定主体拥有或控制 2、资产对于特定主体来说具有获利能力 3、资产能够用货币计量 (二)资产的分类 1. 按资产有无实体形态分类 可分为有形资产和无形资产两类 2. 按资产是否具有综合获利能力分类 可分为单项资产和整体资产两类 3. 按资产能否独立存在分类 可分为可确指资产和不可确指资产两类 (三)资产评估的分类 1. 按评估对象不同 可分为单项资产评估和整体资产评估 2. 按资产评估的内容分类 可分为评估、评估复核和评估咨询三类 3. 按评估活动与《资产评估准则》的关系分类 可分为完全评估和限制评估两类 第三节 资产评估的目的和价值类型 (一)资产评估的目的 资产评估的一般目的是为资产交易当事人双方提供拟交易资产的市场公允价值。 资产评估的特定目的是通过评估活动满足不同经济业务的要求，由于经济业务不同，对评估结 果的要求不同，引发资产评估特定目的的经济行为主要有 1. 资产转让:特定主体有偿转让其拥有的资产的经济行为。 2. 企业兼并:一个企业被另一个企业接办，并使被接办的企业丧失法人资格或改变法人主体 的经济行为。 3. 企业出售:企业整体产权出售的经济行为。 4. 企业联营:企业与企业之间相互投入成立联合经营实体的经济行为。 5. 股份经营:出资人投资入股企业自主经营并按股分红的经济行为 6. 中外合资合作: 7. 企业清算: 8. 抵押: 9. 担保: 10. 企业租赁: (二)资产评估的价值类型 1. 资产评估价值类型的概念 资产评估价值类型是指资产评估活动所确认的资产价值属性和表现形式，是对资产评估价值质的规定。 资产评估不同的价值类型所说明的被估资产价值在性质与内涵上是不同的，在量上也是不同的。 资产价值类型受资产评估特定目的的直接影响，也受被估资产的市场条件、功能技术参数等因素的影响。 2. 资产评估价值类型的分类 (1)以资产评估的估价标准形式分类，价值类型可以分为重置成本、收益现值、现行市价和清算价格四种 ?重置成本:在现行市场条件下，按功能重置某项资产并使其处于在用状态所耗费的成本。 ?现行市价:资产在公开市场上售卖的变现价值。 ?收益现值:资产在正常条件下经营运用所能导致的未来净收益流入的当前贴现值 ?清算价格:在非公开市场条件下限制性的资产拍卖的变现价格。 (2)市场价值和市场以外的价值 《国际评估准则》将价值类型分为市场价值和市场以外的价值两类 市场价值:自愿买方和自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销后，所达成的公平交易中某项资产应当进行交易的价值估计数额，当事人双方应当各自精明，谨慎行事，不受任何强迫和压制。 市场以外的价值:也称非市场价值，凡不符合市场价值的条件，都属于非市场价值的范围。 3. 资产评估目的与价值类型的关系 在一般情况下，评估的特定目的对评估价值类型的选择具有重要的约束作用。 第四节 资产评估的假设前提 (一)交易假设:指假定被估资产已经处在交易过程中，以此为前提评估人员根据交易条件对被估资产进行作价评估。 (二)公开市场假设:指假定被估资产交易所处的市场是一种充分发达公开公正的市场。 (三)持续使用假设:指假定被估资产将按现有用途继续使用或能换用途继续使用。 (四)清算假设:指假定被估资产处于非公开市场条件下强制拍卖或折零出售等快速变现的状态之中。 第五节 资产评估的原则 资产评估原则是规范评估行为与调整相关各方面关系的准则 (一)资产评估的工作原则 资产评估工作原则是针对资产评估机构展开评估工作而言的。 1. 科学性原则 2.公平性原则 3. 专业性原则 4. 可行性原则 (二)资产评估的经济原则 资产评估经济原则是针对资产评估作价而言的。 1. 预期收益原则:是指资产价值的高低主要取决于该项资产为其主体带来预期收益的大小。 2. 供求原则:是指资产价值的高低受供求关系的影响。 3. 贡献原则:是指某一资产或某一资产的组成部分，其价值高低取决于他对整体资产的价值 贡献。 4. 替代原则:是指被估资产的价值不能高于在市场上可以找到的同类替代品的价值。 第六节 资产评估与会计核算的联系与区别 (一)资产评估与会计核算的联系 1. 对象相同 2. 计量标准一致 3. 资料来源有联系 4. 结果可以互为依据 (二)资产评估与会计核算的区别 1. 职能不同 2. 发生条件不同 3. 服务主体不同 4. 价值确认方法不同 5. 执行者不同 本章主要概念: 重置成本 现行市价 收益现值 交易假设 公开市场假设 持续使用假设 预期收益原则 贡献原则 替代原则 资产评估价值类型 本章思考题: 1. 如何理解资产评估的现实性 2. 如何理解资产评估的市场性 3. 什么是可确指资产和不可确指资产 4. 如何理解资产评估一般目的和特定目的 5. 如何理解资产评估的价值类型 6. 如何理解资产评估价值类型与评估一般目的的关系 7. 如何理解资产评估的假设前提、假设前提有哪些 8. 如何理解资产评估的经济原则 9. 资产评估与会计核算有什么联系和区别, 第二章 资产评估的基本方法 本章教学目的:使学生真正掌握资产评估三种方法的技术路径，理解三种方法各自的前提条件，在此基础上熟练掌握三种方法的基本公式和具体计算方法，为以后各章的讲授奠定基础。 本章重点:三种方法的技术路径和具体方法，三种方法依据的原则不同，理论依据也不同，因此应当将三种方法不同的原理和该方法的技术路径讲清楚，使学生真正建立起三种方法的整体概念，以此为基础明确三种方法各自的前提条件和具体的方法运用，收益法应侧重说明三种基本公式，市场法应重点说明基本程序和相关参数，成本法则应侧重说明四项要素的测算。 本章难点:在于对三种方法技术路径和评估思想的说明，收益法的难点在于以利索本的思维和收益的折现，市场法应注重说明直接比较法和类比调整法的区别，成本法的难点在于复原重点成本和更新重置成本的区别以及功能贬值的说明。 第一节 资产评估的市场法 (一)市场法的基本概念和理论基础 市场法是指以市场近期出售的相同或类似的资产交易价格为基础，通过比较被估资产与近期售出相同或类似资产的异同，将类似资产的市场交易价格进行调整，进而确定被估资产价值的一种资产评估方法。 (二)市场法的基本前提 第一、市场法以公开市场为假设，需要有一个充分发育和活跃的公开市场。 第二、参照物资产与被估资产的差异即可供比较的相关指标和技术参数能够搜集并能在价值形 态上量化。 (三)市场法的基本程序和相关参数 1. 市场法的基本程序 (1)明确评估对象 (2)选择参照物 (3)选择可供比较的差异因素 (4)对比指标，量化差异进行调整 (5)综合分析确定评估结果 2. 市场法的主要相关参数 (1)资产的功能 (2)资产的实体特征和质量 (3)市场交易条件 (4)交易时间 (四)市场法的具体评估方法 1. 直接比较法 直接比较法是指以参照物市场交易价格为基础，对参照物某一主要特征和被估物同一特征的差 被估对象主要特征被估资产,，参照物成交价格参照物主要特征 异进行比较，进而确定被估资产价值的方法。基本公式为: 2. 类比调整法 类比调整法是指通过对比分析被估资产与参照物资产的差异，在参照物成交价格的基础上对这 些差异进行调整，进而确定被估资产价值的方法，只要被估资产与参照物资产在主要方面基本相 同或相近，都可以选用类比调整法。 采用绝对值调整的公式为: 被估资产评估值=参照物成交价格?功能差异值?实体特征差异值?时间差异值……?交易 情况差异值 采用相对值调整的公式为: 被估资产评估值=参照物成交价格×功能差异修正系数×实体特征差异修正系数×时间差异 修正系数……×交易情况差异修正系数 3. 市盈率法 市盈率法是指以作为参照物的上市公司市盈率为倍数，以此倍数与整体被估资产的收益额相 乘，借以确定被估资产价值的方法，其公式为: 被估资产评估值=被估对象收益额×参照物市盈率 (五)市场法的优缺点 1. 市场法的优点 (1)最能充分体现资产评估的市场性和公正性 (2)最能反映被估资产的市场价值 (3)最容易为当事人双方所接受 2. 市场法的缺点 (1)有些资料难以从市场中搜集，市场法运用受到限制 (2)不适用于专用设备、自制设备、非标设备的评估 (3)信息鉴别和处理的工作量比较大。 第二节 资产评估的成本法 (一)成本法的概念和理论依据 成本法是指首先估算被估资产的重置成本和各种贬值，然后将各种贬值从重置成本中扣除，以 取得被估资产评估值的方法。 (二)成本法的基本前提 1. 成本法以持续使用为假设，要求被估资产处在继续使用过程中 2. 成本法要求必须具备可以利用的历史资料 3. 成本法要求必须能够测定形成资产价值的必要耗费 (三)成本法的基本要素 被估资产评估值=被估资产重置成本,被估资产实体贬值,被估资产功能贬值,被估资产经济 贬值 1. 重置成本:在现行市场条件下，按功能重置某项资产并使其处于在用状态所需耗费的成本。 (1)复原重置成本:原消耗按现价格计算的重置成本 (2)更新重置成本:新消耗按现价格计算的重置成本 2. 实体贬值:指资产投入使用后由于使用磨损和自然力的作用，导致资产物理性能下降，从 而在价值上出现的损失。 3. 功能贬值:指由于技术进步引起的资产功能相对落后所形成的资产价值损失。 4. 经济贬值:指由于资产以外的各项因素如外部环境变化等导致资产本身价值的损失 (四)各项要素的测算 1. 重置成本的估算 (1)重置核算法 (2)物价指数法 被估资产重置成本=被估资产历史成本×价格指数 被估资产生产能力被估资产重置成本,，参照物资产重置成本参照物资产生产能力 (3)功能价值法 (4)规模经济效益指数法 x被估资产生产能力被估资产重置成本,()，参照物资产重置成本参照物资产生产能力 功能价值法是规范经济效益指数法在x 取1时的特例 (5)点面摊算法 2. 实体贬值的测算 (1)观测法 (2)公式法 尚可使用年限成新率,实际已使用年限，尚可使用年限 被估资产累计实际利用时间资产利用率,，100%被估资产累计法定利用时间 实体贬值与折旧概念上的区别 3. 功能贬值的测算 (1)超额营运成本的测算 第一将被估资产与技术先进的资产相比较，确定年超额营运成本 第二扣除所得税计算年净超额营运成本 第三确定被估资产尚可使用年限 第四被估资产尚可使用年限内每年净超额营运成本折现值之和即为被估资产功能贬值。公式 被估资产功能贬值,被估资产年净超额营运成本，折现系数, 为: (2)超额投资成本的测算 超额投资成本=复原重置成本,更新重置成本 4. 经济贬值的测算 x预计可利用生产能力经济贬值率,[1,()]，100%原设计生产能力(1)计算经济贬值率 (2)计算经济贬值额 经济贬值额=被估资产年损失收益额×(1,所得税税率)×(P/A. r. n) 第三节 资产评估的收益法 (一)收益法的概念和基本思路 收益法是指通过估算资产未来预期收益的现值进而确定被估资产价值的评估方法。收益法以预 期收益为基础，采用以利求本的思维方式，通过对被估资产预期收益进行折现或资本化的方式确 定评估值。 (二)收益法的基本前提 1. 被估资产未来预期收益能够预测并以货币形式计量。 2. 所有者为获取预期收益所承担的风险可以测算并量化。 3. 被估资产获取预期收益的时间可以预测。 (三)收益法的基本程序 (四)收益法的主要参数变量 1. 收益额 (1)收益额是未来预期收益，不是历史收益和现实收益。 (2)收益额是由被估资产带来的。 (3)收益额是资产未来的客观收益。 2. 折现率或资本化率 折现率或资本化率是一种预期的投资收益率 折现率或资本化率在本质上是相同的，都表现为一种投资收益率，只是适用场合不同。折现率 是将未来有期限的预期收益折算为现值的比率。资本化率则是指将未来无期限且年金的永续性收 益折算为现值的比率。 3. 收益期限 (五)收益法的具体评估方法 1. 收益法的基本方法 (1)未来收益有期限且不等值 n Rtp,t,r(1，) t,1 (2)未来收益无期限且年金 Ap,r (3)未来收益无期限且不等额(分段法) n RtAp,，tn,(1，r)r(1，r) t,1 2. 收益法的其他方法 (1)未来收益法有期限且年金 A1p,[1,]nr(1，r) (2)预期收益按等差级数递增且收益无期 ABp,，2rr (3)预期收益按等比级数递增且无期限 Ap,r,s 3. 其他方法 第四节 资产评估各种方法之间的联系区别 (一)各种方法之间的联系 1. 一般目的相同 2. 具体方法互通 (二)各种方法的区别 1. 评估思路不同 2. 具体目的不同 3. 前提条件不同 4. 所需资料不同 (三)评估方法的选择 本章主要概念: 1.重置成本 2.功能贬值 3.实体贬值 4.经济贬值 5.直接比较法 6.复原重置成本 7.更新重置成本 本章思考题: 1.市场法的基本前提是什么, 2.市场法的主要相关参数是什么, 3. 收益法的基本前提是什么, 4. 如何理解折现率或资本化率, 5. 如何理解复原重置成本和更新重置成本, 6. 成本法的基本前提是什么, 第三章 机器设备评估 本章教学目的:使学生了解机器设备评估的基本方法，要使学生理解机器设备的概念和评估的 特点，掌握机器设备评估的成本法，熟练掌握机器设备评估的市场法和收益法。 本章重点:在于机器设备评估的成本法，应使学生全面掌握机器设备重置成本的含义以及直接 成本和间接成本的组成。明确实体贬值测算的三种方法，特别是修复费用法的运用。掌握机器设 备功能贬值?和功能贬值?的测算，能够掌握不同情况导致的不同经济贬值的测算。 本章难点:在于要在概念上说明机器设备重置成本的构成项目，并且要对重置成本和三种贬值 的计算解释清楚，对于在第二章中未作说明的内容如修复费用法等应重点说明。 第一节 机器设备评估概述 (一)机器设备及其分类 1. 机器设备的定义和评估的特点 2. 机器设备的分类 (1)按使用性质分类 (2)按固定资产基本属性分类 (3)按机器设备组合程度分类 (4)按机器设备的工程技术特点分类 (二)机器设备评估的范围 1. 机器设备与土地、房屋建筑之间的关系 2. 机器设备与无形资产之间的关系 3. 机器设备与流动资产之间的关系 (三)机器设备评估的步骤 1. 接受委托 2. 评估准备 3. 现场工作 (1)清查核实待评估机器设备 (2)划分机器设备的类别 (3)对机器设备进行鉴定 4. 评定估算及撰写评估报告 5. 评估报告的审核和报出 第二节 机器设备评估的成本法 (一)机器设备重置成本的测算 1. 机器设备重置成本的含义 机器设备重置成本包括购置建造时所发生的必要合理的直接成本、间接成本和因资金占用所发 生的资金成本 2. 机器设备重置成本的具体构成项目 3. 机器设备重置成本的测算 (1)细分加和法 ?外购单台国产设备: 重置成本=全新设备基准日买价+运杂费+安装调试费 ?外购成套国产设备: 重置成本=单台未安装设备重置成本总和+工器具重置成本+调试费+工程监理费+软件重置成 本+设计费+资金成本 ?进口设备 重置成本=CIF价×基准日外汇汇率+进口关税+增值税+银行及其他手续费+国内运杂费 (2)价格指数调整法 (3)规模经济效益指数法 被估资产的生产能力x重置成本,参照物资产重置成本，() 参照物资产的生产能力(二)机器设备实体贬值的测算 实体贬值=重置成本×实体贬值率 成新率=1,实体贬值率 1. 观察法 2. 比率法 (1)工作量法 已完成工作量实体贬值率,，100% 已完成工作量，尚可完成工作量 (2)使用年限法 实际已使用年限实体贬值率,，100%? 实际已使用年限，尚可使用年限 ?总使用年限是指机器设备的使用寿命，通常首选经济寿命 尚可使用年限是指机器设备的剩余使用年限 已使用年限是指机器设备从开始投入使用到评估基准日所经历的时间 实际已使用年限=名义已使用年限×设备利用率 ?大修理或更新改造后机器设备成新率的测算 3. 修复费用法 可修复费用与不可修复费用 可修复部分实体贬值不可修复部分实体贬值，实体贬值率, 设备重置成本 4. 测算机器设备实体贬值应注意的问题 (三)机器设备功能贬值及其估算 1. 机器设备的功能贬值 机器设备的功能贬值的表现形式为超额投资成本和超额营运成本 2. 机器设备功能贬值的测算 (1)超额投资成本形成的功能贬值的测算 设备超额投资成本=设备复原重置成本,设备更新重置成本 (,)超额营运成本形成的功能贬值的测算 (四)机器设备经济贬值及其估算 1. 因生产能力降低造成的经济贬值的测算 x实际生产能力经济贬值率,[1,()]，100% 额定生产能力 2. 因收益减少造成的经济贬值的测算 经济贬值额=设备年收益损失额×(1,所得税税率)×(P/A.r.n) 3. 因受环境保护限制而造成的经济贬值的估算 第三节 机器设备评估的市场法和收益法 (一)运用市场法评估机器设备 (二)运用收益法评估机器设备 本章主要概念: 1.机器设备 2.经济寿命 3.物理寿命 4.技术寿命 本章思考题: 1. 机器设备重置成本包括哪些项目? 2. 机器设备评估现场工作的主要内容是什么, 3. 运用物价指数评估机器设备应注意哪些问题, 4. 什么是机器设备的物理寿命、技术寿命和经济寿命, 第四章 建筑物及在建工程评估 本章教学目的:主要在于使学生了解建筑物的特性与房地产价格的种类，理解房地产评估的原则和建筑物分类，熟练掌握影响建筑物价值的主要因素和建筑物评估的主要方法，掌握在建工程的评估方法，从而全面把握建筑物和在建工程的评估。 本章重点:建筑物评估的基本概念和主要方法，要明确建筑物的特性，了解房地产价值与价格的关系，要说明房地产价格的种类和房地产评估的原则，在此基础上，重点说明影响建筑物价值的因素和建筑物评估的主要方法，以及在建工程的评估方法。 本章难点:主要在于应当从理论上说明土地价值，建筑物价值和房地产价值的关系，说明房地产评估的评估原则，应当明确说明市场交易价格和评估价格的关系。 第一节 建筑物评估概述 (一)概念与特性 1. 房地产空间位置是固定的 2. 房地产可以长期持续使用 3. 房地产的经济地理位置是可变的 4. 房地产具有个别性 5. 房地产受政策环境的影响明显 6. 房地产具有保值增值的趋势 7. 房地产投资风险较大 (二)房地产的价值与价格的关系 价值是凝结在商品中的抽象人类劳动，在资产评估中房地产的评估结果或评估结论可以称为房 地产价值。 价格是商品价值的货币表现，房地产价格是房地产交易双方的实际成交价格，是房地产经济价 值的反映。 (三)房地产价格的种类 1. 按房地产实物形态划分，可分为土地价格、建筑物价格和房地产价格 2. 按房地产价格的形成方式划分，可分为市场交易价格和评估价格 3. 按房地产的交易方式划分，可分为拍卖价格、招标价格和价格。 4. 按房地产的权属性质划分，可分为所有权价格、使用权价格和其他权利价格 5. 按房地产价格的表示单位划分可分为总价格、单位价格和楼面地价 (四)房地产的评估步骤 1. 明确评估基本事项 2. 拟订评估作业 3. 实地勘察与搜集资料 4. 选用评估方法评定估算 5. 确定评估结果撰写评估报告 (五)房地产评估原则 1. 合法原则:房地产评估应以评估对象合法权益为前提进行，包括合法产权、合法使用、合 法处分、符合政策几个方面。 2. 最有效使用原则:在房地产评估中应在评估对象达到最有效使用状态下评估其价值。 3. 供求原则:房地产价格应由市场中房地产的供给和需求状况所决定 4. 替代原则:在同一市场上效用相同或相近的房地产，其价格应趋于一致。 5. 房地合一原则:由于房屋建筑物和土地相互依存的内在联系，应把两者作为相互联系的综 合体进行评估。 6. 评估基准日原则:房地产评估价值应是评估对象在评估基准日的公允价值。 第二节 建筑物及其分类 (一)按建筑物的使用功能分类 工业建筑 民用建筑 农业建筑 (二)按房屋建筑物的高度分类 低层建筑 多层建筑 中高层建筑 高层建筑 超高层建筑 (三)按房屋结构使用材料分类 木结构 砖石结构 砖混结构 钢筋混凝土结构 钢结构 (四)按房屋承重结构形式分类 墙承重结构 排架结构 框架结构 剪力墙结构 框架—剪力墙结构 简体结构 空间结构 其他结构 第三节 建筑物的评估 (一)影响建筑物价值的因素 1. 影响建筑物价值的基本因素 ?房屋建筑物成本 ?税金 ?利润 ?其他附加费 ?国家征收的土地使用费 2. 影响建筑物价值的其他因素 (1)经济地理因素 (2)环境因素 (3)房屋装修标准 (4)房屋设备 (5)房屋附属设施 (6)地段、层次、朝向等因素 (7)房屋磨损和完好程度 (8)用途 (9)产权 (二)建筑物评估的特性 1. 建筑物产权受土地使用年限的制约 2. 单独评估地上建筑物可以采用成本法 3. 建筑物评估应在适法前提下进行 (三)房屋建筑物现场勘察 (四)建筑物评估的成本法 1. 建筑物重置成本的构成 (1)土地取得费用 (2)前期工程费用 (3)基础设施建设费用 (4)建筑安装工程费用 (5)工程附加支出 (6)贷款利息 2. 重置成本的测算 (1)重编预算法 建筑物重置成本=?[(实际工程量×现行单价或定额)×(1+工程费率)?材料差价] +按现行标准计算的间接成本 (2)预决算调整法 (3)物价指数调整法 3. 实体贬值的测算 (1)使用年限法 (2)评分法 成新率=(结构部分得分×G+装修部分得分×S+设备部分得分×B)?100 4. 功能贬值的测算 (1)由于建筑物用途与强度不合理造成的功能贬值 (2)由于建筑物设计结构上的缺陷造成的功能贬值 (3)由于建筑物装修设备与整体功能不协调造成的功能贬值 5. 经济贬值的测算 (五)建筑物评估的市场法 1. 市场房价对照法 2. 单位造价调整法 (六)建筑物评估的收益法 1. 年收益较为稳定的建筑物评估 2. 年收益不等额的建筑物评估 第四节 在建工程评估 (一)在建工程概述 在建工程指在资产评估时尚未完工或虽已完工但尚未使用的建设项目、备用材料及工程用设 备等资产。 (二)在建工程评估步骤 (三)在建工程评估方法 1. 形象进度法 在建工程评估值=完工房地产市场价格×在建工程完工程度×(1, 折扣率) 2. 重置核算法 3. 剩余法 本章主要概念: 1.市场交易价格 2.楼面地价 3.最有效使用原则 4.在建工程 本章思考题: 1. 如何理解在建工程的特点 2. 如何理解建筑物的功能贬值 3. 建筑物建筑安装费包括哪些内容 4. 如何理解影响建筑物评估的因素 5. 如何理解房地产的评估原则 第五章 土地使用权评估 本章教学目的:主要在于使学生了解土地使用权评估的基本原理和基本方法。理解影响土地价格的主要因素和我国土地的资产价格体系，熟练掌握土地使用权评估的收益法、成本法和市场法，掌握土地使用权评估的剩余法和基准地价系数修正法。 本章重点:在于影响土地价格因素和土地所有权评估的主要方法，应使学生在概念上明确理解影响房地产价格的一般因素、区域因素和个别因素，了解基准地价、标定地价和土地所有权出让底价之间的关系，掌握收益法的基本原理以及市场法和成本法的运用。 本章难点:在于收益法和成本法，其中收益法的技术路线，客观总收益和客观总费用以及计算公式应侧重说明，同时成本法的计息期的计算也应进行详细的说明。 第一节 概述 (一)土地与土地使用权 1. 土地 2. 土地使用权 (二)土地的分类 1. 按土地的所有权划分 2. 按土地的性质和用途划分 3. 按土地所处的地域位置划分 4. 按土地的现状和利用程度划分 5. 按土地的开发程度划分 (三)土地的取得方式 1. 土地使用权出让 2. 土地使用权划拨 3. 土地所有权转让 (四)地价的特征 土地不同于其他资产，其区别主要表现在: 1. 生产成本不同 2. 供求变化不同 3. 市场结构不同 4. 价格差异不同 5. 折旧现象不同 (五)土地价格的影响因素 1. 一般因素 一般是指影响地价的整体宏观因素，对土地价格高低有普遍性，一般性和共同性的影响因素 (1)经济因素 (2)行政因素 (3)社会因素 (4)其他因素 2. 区域因素 区域因素是指土地所在地区的特性而影响地价的因素 (1)影响商业用地价格的区域因素 (2)影响住宅用地价格的区域因素 (3)影响工业用地价格的区域因素 3. 个别因素 个别因素是指房地产所表现出的个别特征对土地价格的影响因素 (1)位置因素 (2)地形地址因素 (3)面积因素 (4)土地形状因素 (5)土地利用因素 (六)土地所有权评估的理论依据 1. 地租理论 绝对地租 级差地租? 级差地租? 垄断地租 2. 地价理论 3. 区位理论 第二节 我国土地资产价格体系 (一)基准地价 (二)标定地价 (三)土地使用权出让底价 (四)市场交易价 (五)地产出租价格 (六)基准地价，标定地价和土地所有权出让底价之间的关系 第三节 土地使用权评估的收益法 (一)收益法的基本原理 (二)收益法的适用范围 (三)收益法评估中纯收益的确定 1. 纯收益的含义 纯收益指归属于土地除去各种费用后的收益 2. 客观总收益 3. 客观总费用 (四)收益法评估中还原利率的确定 1. 还原利率的实质 2. 土地还原利率的测算方法 (1)纯收益与售价比率法 (2)安全利率加风险调整值法 (3)排序插入法 (五)计算公式 1. 由土地收益评估土地使用权价值 2. 由房地产收益评估土地使用权价值 第四节 土地使用权评估的成本法 (一)基本原理 (二)土地使用权评估中成本法的公式 (三)适用范围 (四)成本法的评估步骤 1. 计算土地取得费用 2. 计算土地开发费用 (1)基础设施建设费 (2)公共配套设施建设费 (3)小区开发配套费 3. 计算有关税费 4. 计算投资利息 5. 计算投资利润 6. 确定土地增值收益 7. 计算评估值 第五节 土地使用权评估的剩余法 (一)剩余法的基本原理 剩余法是将被估地产的预期开发价值，扣除正常投入费用，正常税金和合理利润后，依据该 剩余价值测算被估土地使用权价值的评估方法。 (二)剩余法的基本公式 地价=预期楼价,建筑费,专业费,销售费,利息,利润,税费 (三)剩余法的适用范围 (四)剩余法的评估步骤 1. 掌握待开发土地的基本情况 2. 选择土地的最佳开发利用方式 3. 估计建筑期 4. 预测未来的楼价 5. 估算各项成本费用 6. 估算投资利润 7. 评估土地使用权价值 第六节 土地使用权评估的市场法 (一)基本原理 (二)土地使用权评估市场法的特点 (三)适用范围 (四)土地使用权评估市场法的基本公式 (五)市场法的评估程序 1. 广泛搜集交易资料 2. 选择适当的比较参照实例 3. 进行各项差异的修正 (1)市场交易情况修正 (2)交易日期修正 (3)区域因素修正 (4)个别因素修正 (5)容积率因素修正 (6)土地使用年期因素修正 4. 确定被估土地使用权价值 第七节 土地使用权评估的其他方法 (一)基准地价系数修正法 1. 基本原理 2. 基准地价系数修正法公式 3. 特点和适用范围 4. 基准地价系数修正法的评估步骤 (二)路线价法 1. 路线价法的理论依据 2. 路线价法的计算公式 3. 路线价法的评估程序 4. 四三二一法则 本章主要概念: 1.土地使用权出让 2.土地使用权划拨 3.容积率 4.级差地租 5.基准地价 6.标定地价 7. 剩余法 本章思考题: 1. 土地使用权取得方式有哪些, 2. 地价的特征是什么, 3. 影响土地价格的一般因素有哪些, 4. 影响土地价格的区域因素有哪些, 5. 影响土地价格的个别因素有哪些, 6. 基准地价、标定地价和土地使用权出让底价之间是什么关系? 第六章 无形资产评估 本章教学目的:主要在于使学生了解无形资产的概念和特性、掌握影响无形资产评估的主要因素、熟练掌握无形资产评估的基本方法，掌握专利权、商标权的概念和评估方法，理解商誉的概念和特点，掌握商誉的评估。 本章重点:在于对无形资产概念和特点的说明和无形资产形式特征和功能特征的说明，应使学生真正理解影响无形资产评估的主要因素，以此为基础重点讲授无形资产评估的收益法包括最低收费的确定、分成率确定以及收入增长型、费用节约型和销量扩大型公式的运用，熟悉专利权、商标权的特点和评估方法，明确商誉的特点以及商誉的评估。 本章难点:在于如何在理论上说明一些最主要的方法和概念，例如无形资产的特征、无形资产的成本特性、影响无形资产评估的主要因素等。在方法上应以收益法和成本法为主，对商誉的概念和特点以重点给以说明。 第一节 无形资产概述 (一)无形资产的概念 (二)无形资产的特性 1. 无形资产的形式特征 无形性 长期性 排他性 效益性 2. 无形资产的功能特征 附着性 共益性 积累性 替代性 (三) 无形资产的存在形式和分类 1. 无形资产的存在形式 法定权利 契约权利 秘诀权利 2. 无形资产的分类 按取得方式分类: 自创无形资产与外购无形资产 按有无法律保护分类:有法律保护的无形资产与无法律保护的无形资产 按能否独立存在分类:可确指无形资产和不可确指无形资产 其他分类: 关系型无形资产 权利型无形资产 组合型无形资产 第二节 影响无形资产评估的主要因素和评估程序 (一)影响无形资产评估的主要因素 1. 历史因素分析 (1)取得成本 (2)历史贡献 2. 现实因素分析 (1)机会成本 (2)使用期限 (3)转让内容 (4)同行业无形资产价格水平 (5)技术成熟程度 3. 未来因素分析 (1)未来贡献 (2)发展趋势与更新换代速度 (3)市场供求状况 (二)无形资产评估程序 1. 明确评估目的 2. 鉴定无形资产 鉴定无形资产存在 鉴定无形资产种类 鉴定无形资产有效期限 3. 搜集相关资料 4. 确定评估方法 5. 完成并出具报告 第三节 无形资产评估的收益法 (一)收益法评估无形资产的前提条件 第一 无形资产可以带来超额收益 第二 无形资产可以带来垄断收益 第三 无形资产带来的风险能够计量 (二)收益法的运用 ntKRY，t,(1，)1. 基本公式 r,1t 2. 最低收费额的确定 无形资产最低收费=重置成本净值×转让成本分摊率+无形资产转让机会成本 3. 收益额的确定 (1)分成率法 销售收入分成率=利润分成率×销售利润率 利润分成率=销售收入分成率?销售利润率 边际分析法 约当投资法 (2)直接估算法 收入增长型: 售价提高型 销量扩大型 费用节约型 (3)差额法 4. 折现率与资本化率的确定 5. 收益期限的确定 第四节 无形资产评估的成本法 (一)无形资产的成本特性 1. 不完整性 2. 弱对应性 3. 虚拟性 (二)成本法的运用 无形资产评估值=无形资产重置成本×成新率 1. 无形资产重置成本的估算 (1)自创无形资产重置成本的估算 自创无形资产的成本构成 自创无形资产重置成本估算方法 直接估算法 倍加系数法 (2)外购无形资产重置成本的估算 市价类比法 物价指数法 2. 无形资产成新率的确定 第五节 无形资产评估的市场法 (一)无形资产市场法评估的一般分析 (二)运用市场法评估无形资产应注意的问题 1. 合理选择参照物 2. 正确搜集和分析相关交易资料 3. 搜集的信息应满足各种相关要求 4. 及时进行必要的调整 第六节 专利权评估 (一)专利权的一般概念 1. 专利权的特点 2. 专利权转让的特点 独家使用权 排他使用权 普通使用权 回馈转让权 (二)专利权的评估程序 1. 证明与鉴定被估专利权的存在 2. 搜集相关资料确定评估方法 3. 完成评估过程，出具评估报告 (三)专利权的评估方法 1. 专利权评估的收益法 2. 专利权评估的成本法 (四)专有技术的评估 1. 专有技术的概念和特点 2. 影响专有技术评估的主要因素 3. 专有技术的评估方法 第七节 商标权的评估 (一)商标概念和特点 1. 商标及其分类 2. 商标权的特点 (二)商标权评估的程序 (三)商标权的评估方法 1. 商标所有权转让的评估 2. 商标许可使用评估 第八节 商誉的评估 (一)商誉的概念及特点 1. 商誉的概念:商誉指企业超额获利能力的资本化价格，也就是企业在一定条件下能够获取 高于正常投资报酬率的收益所形成的价值。 2. 商誉的特点 (1)商誉的形成受多种因素的共同影响 (2)商誉不能离开企业单独存在 (3)商誉是不可确指的无形资产 (4)商誉是企业长期积累起来的价值 (二)商誉的评估 1. 割差法 商誉=企业整体资产评估值,企业全部单项资产评估值之和 2. 超额收益年金法 (1)超额收益年金法 (2)超额收益折现法 (三)商誉评估中应注意的问题 1. 商誉存在于所有企业 2. 商誉评估以预期收益原则为基础 3. 商誉评估不能采用成本法 4. 商誉评估不能采用市场法 5. 商誉的大小与企业负债之间没有直接的关系 本章主要概念: 1法定权利 2契约权利 3机会成本 4专利权 5独家使用权 6普通所有权 7专有技术 8商誉 本章思考题: 1. 无形资产的形式特征是什么 2. 无形资产的功能特征是什么 3. 无形资产的存在形式有几类 4. 影响无形资产评估的主要因素是什么 5. 无形资产的成本特性是什么 6. 专有技术与专利权有何异同 7. 商誉的特点是什么 第七章 长期投资和其他资产评估 本章教学目的:使学生了解长期投资的概念和特点，掌握长期债权投资的特点和评估方法，熟练掌握股权投资的评估方法，了解其他长期资产的评估。通过学习是学生对长期投资及其评估方法有一个完整的了解和把握。 本章重点:第一必须使学生了解长期投资评估自身的特点，说明长期投资评估是对被投资企业偿债能力和获利能力的评估。第二应侧重说明债权投资与股权投资的区别。第三在方法上以长期股权投资评估为主，说明固定股利型、股利增长型和分段型三种模型的特点，并说明股票投资评估与股权投资评估的区别。 本章难点:必须在理论上讲情长期投资评估与机器设备评估、房地产评估以及其他资产评估的区别，说明长期投资评估自身的特点，在方法上主要在于说明股票投资与股权投资在评估时的区别，说明股利增长率的计算。 第一节 长期投资评估概述 (一)长期投资及其分类 1. 长期投资的概念 2. 长期投资的分类 (1)债权型长期投资 (2)权益型长期投资 (3)其它类型长期投资 (二)长期投资评估的特点 1. 长期股权投资评估是对资本的评估 2. 长期投资评估是对被投资企业偿债能力和获利能力的评估 (三)长期投资评估程序 第二节 长期债权投资评估 (一)长期债权投资的特点 (二)长期债权投资的评估 1. 上市债券的评估 2. 非上市债券的评估 (1)每年支付利息，到期还本债券的评估 (2)到期一次还本付息债券的评估 第三节 长期股权投资的评估 (一)股票投资的评估 1. 股票投资的特点 2. 与股票评估有关的股票价格 (1)股票内在价格 (2)股票的清算价格 (3)股票的市场价格 3. 上市交易股票的评估方法 4. 非上市交易股票的评估方法 (1)非上市优先股的评估 (2)非上市普通股的评估 固定红利型 股利增长型 分段型 (二)股权投资的评估 1. 股权投资概述 2. 股权投资的评估方法 (1)非控股型股权投资的评估 (2)控股型股权投资的评估 第四节 其他资产的评估 (一)其他资产及其确认 1. 其他资产的概念 2. 作为资产评估对象的其他资产的界定 (二)其他资产的评估方法 1. 开办费 2. 固定资产大修理费用 3. 其他长期待摊费用 本章主要概念: 1 长期债权投资 2 长期股权投资 3 其他资产 4 股利增长率 本章思考题: 1. 如何理解长期投资评估的特点 2. 如何理解长期投资的分类 3. 股票投资的特点是什么 4. 固定红利型和股利增长型分别适合何种类型的企业评估 第八章 流动资产评估 本章教学目的:主要在于使学生理解流动资产的特点和流动资产评估的特点。掌握实物类流 动资产的评估方法，了解原材料、低值易耗品、在产品和产成品的区别，熟练掌握应收账款和应 收票据的评估方法，了解预付费用和待摊费用的评估。 本章重点:实物类流动资产的评估和债权类流动资产的评估。 本章难点:使学生认识到作为实物类流动资产，由于原材料、低值易耗品、产成品和在产品 各自特点的不同，使得在评估方法上产生的差异。 第一节 流动资产评估 (一)流动资产及其特点 1. 流动资产的概念 2. 流动资产的特性 (1)存在形态的多样性 (2)周转速度快，流动性好 (3)占有量及形态构成波动性强 (三)流动资产评估的特点 1. 必须准确选择评估基准日 2. 对企业会计核算资料依赖度较高 3. 选择不同的方法对流动资产进行清查与评估 4. 某些流动资产可利用账面价值进行评估 (三)流动资产评估程序 1. 确定评估对象和评估范围 2. 对流动资产进行财产清查，验证基础资料 3. 对实物类流动资产进行质量检测和技术鉴定 4. 进行市场调查和资信调查 5. 合理选择评估方法 6. 评定估算流动资产，出具评估结论 第二节 实物类流动资产的评估 (一)材料评估 1. 材料评估的内容 2. 材料评估的程序 3. 材料评估的方法 (1)近期购进库存材料的评估 (2)购进批次间隔时间较长的库存材料评估 (3)购进时间较早，市场已脱销库存材料的评估 (4)超储积压库存材料的评估 (5)盘盈盘亏材料的评估 4. 低值易耗品的评估 (二)在产品评估 1. 成本法 (1)按价格变动指数调整原成本计算评估值 (2)按社会平均工艺定额和现行市价计算评估值 (3)按在产品完工程度计算评估值 2. 市场法 (三)产成品及库存商品的评估 1. 成本法 (1)历史成本法 (2)重置成本法 2. 市场法 第三节 债权类及货币类流动资产评估 (一)应收账款的评估 1. 应收账款评估的基本公式 2. 应收账款评估的步骤 (1)确定应收账款账面价值 (2)确认已确定的坏账损失 (3)预计评估基准日后可能发生的坏账损失 3. 预计坏账损失的方法 (1)分类判断法 (2)账龄分析法 (3)坏账估计法 (二)应收票据的评估 1. 应收票据的内容 2. 应收票据的评估 (三)待摊和预付费用的评估 (四)现金、各项存款及短期投资的评估 本章思考题: 1. 如何理解流动资产的特点 2. 如何理解流动资产评估的特点 3. 低值易 4. 如何理解产成品市价中包括的税金和利润 5. 预计坏账损失的方法有几种 第九章 企业价值评估 本章教学目的:主要在于使学生了解企业价值评估与单项资产评估的区别，理解企业价值评估的特点，掌握企业价值评估的范围界定，熟练掌握企业价值评估的收益法，理解收益法中收益额的预测和折现率的预测，了解企业价值评估的耗品与原材料有何异同市场法和成本法，使学生真正在概念和方法上对企业价值评估有全面的理解和掌握。 本章重点:在于首先必须理解企业价值评估的概念和特点，理解企业价值评估与单项资产评估的区别。第二必须理解收益法中收益额的形式界定与口径界定，明确收益额不同口径与评估值不同范围之间的关系。第三必须对收益率特别是无风险收益率的测算做出准确的说明。第四必须 对市场法及相关可比指标做出明确的说明。 本章难点:主要在于如何在理论上讲清企业价值评估与单项资产评估的区别，从而使学生在 整体上对企业价值评估有一个清晰的概念，同时应当侧重说明收益额的形式界定与口径界定，说 明收益率的预测。 第一节 企业价值评估的特点 (一)企业及企业价值 1. 企业的特点 整体性 盈利性 持续经营性 2. 企业价值 (1)企业价值是企业在公开市场下的市场价值 (2)企业价值的高低取决于企业整体资产的获利能力 (3)企业价值不同于企业资产账面价值和公司市值 (二)企业价值评估的特点 1. 评估对象是由若干单项资产组成的资产综合体 2. 评估前提是资产综合体的整体产权交易 3. 决定企业价值高低的主要因素是资产综合体的获利能力 4. 企业价值评估与单项资产评估有明显的区别 (1)评估对象的区别 (2)评估思路和方法的区别 (3)影响因素的区别 (4)评估结果的区别 (三)企业价值评估在市场经济活动中的重要性 1. 从宏观层面看 2. 从微观层面看 第二节 企业价值评估的范围界定 (一)企业资产范围的界定 (二)企业价值评估中有效资产的界定 1. 应是产权归所有者主体所有的资产 2. 应区别有效资产和无效资产 3. 对无效资产进行资产剥离 4. 对有效资产的填平补齐 第三节 企业价值评估中的收益法 (一)企业价值评估中收益法的具体运用 1. 永续年金法 2. 分段法 3. 预期收益折现法 (二)企业价值评估中收益额的预测 1. 收益额的界定 (1)范围的界定 (2)形式的界定 (3)口径的界定 2. 企业收益额的预测 (三)企业价值评估中折现率与资本化率的预测 1. 折现率与资本化率测定的基本原则 (1)折现率或资本化率不能低于无风险报酬率 (2)行业基准收益率不能直接作为折现率或资本化率 (3)银行贴现率不能直接作为折现率或资本化率 2. 风险报酬率的测算 (1)影响风险报酬率的主要因素 (2)风险报酬率的测算 风险累加法 β系数法 3. 加权平均资金成本模型 (四)企业价值评估中收益额与折现率或资本化率口径的一致 第四节 企业价值评估案例 (一)被估企业相关历史资料的统计与分析 (二)被估企业未来发展情况的预测 (三)评定估算 第五节 企业价值评估中的市场法和成本法 (一)企业价值评估中的市场法 1. 运用市场法应当注意的问题 2. 运用市场法的基本公式 VVV122, 移项可得 V=X× 11XX2X21 3. 相关可比指标的选择 (1)参照物企业的选择 (2)可比指标的选择 (二)企业价值评估中的成本法 本章主要概念: 1 企业价值 2 企业价值评估 3 加权平均资本成本模型 本章思考题: 1. 如何理解企业价值评估的特点 2. 企业价值评估与单项资产评估有何区别 3. 如何理解资产范围界定中的资产剥离和填平补齐 4. 如何理解收益额口径与折现或资本化后价值内涵的关系 5. 折现率或资本化率测定的基本原则是什么 第十章 资产评估报告 本章教学目的:主要在于使学生对资产评估报告有完整的理解，了解资产评估报告的基本概念，掌握资产评估报告的作用和种类，熟练掌握资产评估报告的主要内容和结构，掌握资产评估报告的一般编制方法。 本章重点:在于资产评估报告的主要内容和框架结构，必须讲清资产评估报告封面、正文和摘要各自的内容体系，同时对资产评估报告编制中的注意事项应重点予以说明。 本章难点:在于既要在理论上讲清评估报告的概念和作用，讲清我国评估报告的规范要求与国际上对评估报告规范要求的区别，又要在报告内容与结构上进行明确的说明。 第一节资产评估报告概念 (一)资产评估报告的基本概念 资产评估报告是资产评估机构和评估人员在完成评估工作后，按规定向委托方出具的说明评估过程和评估结果的报告性书面文件。 (二)资产评估报告的作用 1. 评估报告为委托方提供被估资产价值的咨询性专家意见 2. 评估报告是对评估工作的全面总结和说明 3. 评估报告是明确各方责任的依据 4. 评估报告是建立评估信息资料档案的重要信息来源 5. 评估报告是有关机构完善评估管理的重要依据 (三)资产评估报告的种类 1. 按照评估范围划分可分为整体资产评估报告和单项资产评估报告 2. 按照评估对象划分可分为资产评估报告、房地产估价报告和土地估价报告 3. 国际上的分类:完整型评估报告 概述型评估报告 限制使用型评估报告 (四)资产评估报告的编制要求 1. 真实客观，实事求是 2. 准确简练，完整全面 3. 报送及时，注意保密 第二节 资产评估报告的主要内容 (一)评估报告正文的主要内容 1. 评估报告封面 2. 评估报告摘要 3. 评估报告正文 (二)评估报告附件的主要内容 1. 备查文件的主要内容 2. 资产评估说明的主要内容 3. 评估明细表的主要内容 第三节 资产评估报告的编制技能与案例 (一)资产评估报告的编制步骤 1. 整理工作底稿和分类归集有关原始资料 2. 评估明细表有关数字的编制与汇总 3. 对初步评估数据进行深入地分析与研究 4. 编制资产评估报告 5. 审核无误后正式报告 (二)资产评估报告编制中的注意事项 1. 文字表达方面 2. 报告的格式与内容方面 3. 报告的复核与钩稽方面 (三)资产评估报告案例 第四节 资产评估报告的运用 (一)委托方对资产评估报告的使用 (二)资产评估管理机构对资产评估报告的使用 (三)其他相关部门对资产评估报告的使用 本章主要概念: 资产评估报告 本章思考题: 1. 如何理解资产评估报告的概念 2. 我国对评估报告的规范与要求与国际上有何区别 3. 如何理解资产评估报告的作用 4. 资产评估报告的主要内容是什么