北京市居住小区物业管理服务标准

北京市居住小区物业管理服务 表一、普通商品房居住小区管理服务标准 项目 范 围 工 作 内 容 及 要 求 （一）综 合管 理 小区规划红线范围内，涉及共用财产和公共事务的管理. （1） 负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施； （2）每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划,组织实施； （3）白天有专职管理员接待住户,处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉；夜间有人值班，处理急迫性报修，水、电等急迫性报修半小时内到现场； （4）协助组建业主委员会并配合其运作； （5）管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料齐全； （6）与业主签定物业管理服务、物业管理公约等手续；公开服务标准、收费依据及标准; （7）应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理；（8）全体员工统一着装，持证上岗； （9）每年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，征求意见用户不低于总户数80％。 （二）房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护 按《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》中附件－：共用部位公用设施一般应包括的范围的内容为准；不包括另行收费的设备设施，如电梯、水泵、暖气等设备。”） 确保居住小区内楼房共用部位共用设施设备、基本市政设施的正常使用运行和小修养护，包括：（1）楼房及小区内共用部位设施设备的日常养护和小修，执行《房屋及其设备小修服务标准》； （2）保证护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常使用； 道路、甬路、步道、活动场地达到基本平整，边沟涵洞通畅；（3）确保雨水、污水管道保持通畅，定期清掏化粪池、雨水井，相关设施无破损； （4）负责小区智能化设施的日常运行维护； （5）定期清洗外墙。 （三）绿化 小区规划红线范围内的中心绿地和房前、屋后，道路两侧区间绿地。 按市园林局规定的《二级养护标准》养护。 （四）保洁 小区规划红线以内，业主户门以外。 维护和保持服务范围内的清洁卫生,包括： (1) 有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围； (2) 设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾（专用）楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理； (3) 每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫，做到服务范围内无废弃杂物; （4）对楼梯间、门厅，电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等，进行一周一次清扫; （5）按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂； （6）在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫。 （五）保安 小区规划红线以内，业主户门以外。 公共区域的秩序维护和公共财产的看管，包括：（1）相对封闭：做到小区主要出入口全天有专人值守，车辆行驶通畅，危及人身安全处有明显标志和防范； （2）维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度进行管理； （3）看管公共财产：包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨筚子、小品、花、草、树木、果实等； （4）夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻，巡逻不少于2人，做到有计划、有记录； （5）发生治安案件、刑事案件、交通事故时，应及时报警，并配合公安部门进行处理。 （六） 存车 管理 机动车辆、非机动车辆在停车场（存车处）、位的看管 （1）有健全的机动车存车和管理； （2）对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证，出门凭证放行； （3）保证停车有序，24小时设专人看管； （4）长期存放的，应签订存车协议，明确双方的权利义务等。 （七）消防管理 公共区域消防设施的维护及消防管理 （1）有健全的消防管理制度，建立消防责任制； （2）消防设施有明显标志，定期对消防设施进行巡视、检查和维护； （3）定期进行消防训练，保证有关人员掌握消防基本技能。 （八） 高压 供水 养护、运行、维修 （1）保证居民正常生活用水； （2）对水箱定期清洗消毒，确保水质合格； （3）维修服务标准执行京房地物字（1998）第799号文件规定。 （九）电梯 养护、运行、维护 （1）主梯6：00－24：00不间断运行，0：00－6：00呼叫运行，电梯工夜间值班室，并公布呼叫电话或房号。凡是楼层中设有电梯门的，均须开启载客； （2）凡有备梯的，在高峰期6点－8点、17点－19点与主梯同时运行； （3）主梯维修时，有备用梯的，用备用梯运行，无备梯的，属急迫性维修的，应在30分钟内抢修完工，其它维修应于23点至次日5点以内完工； 维修服务标准执行京房地物字（1998）第799号文件规定。 （十）装修管理服务 房屋装饰装修管理 （1） 有健全的装修管理服务制度； （2） 查验业主装修方案，与业主、施工单位签定装修管理协议，告知业主装修注意事项； （3） 装修期间，对装修现场进行巡视与检查，严格治安、消防和房屋安全管理；对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理，调解因装修引发的邻里纠纷； （4） 业主装修结束后，应进行检查。对违反装修协议的要进行处理，问题严重的报行政管理部门； 及时清运装修垃圾，集中堆放时间不得超过三天。       表二、经济适用房小区、直管和自管公房小区、危旧房改造回迁小区管理服务标准 项 目 范 围 工 作 内 容 及 要 求 （一）综 合管 理 小区规划红线范围内，涉及共用财产和公共事务的管理 （1） 负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施； （2） 每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划,组织实施； （3） 白天有专职管理员接待住户,处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉；夜间有人值班，处理急迫性报修，水、电等急迫性报修半小时内到现场； （4） 协助组建业主委员会并配合其运作； （5） 管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料齐全； （6） 与业主签定物业管理服务协议、物业管理公约等手续；公开服务标准、收费依据及标准; （7） 全体员工统一着装，持证上岗； （8） 每年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，征求意见户数不低于总户数80％。 （二）房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护 按《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》中附件－：共用部位共用设施设备一般应包括的范围的内容为准；不包括另行收费的设备设施，如电梯、水泵、供暖等设备。 （1） 楼房及小区内共用部位设施设备的日常养护和小修，执行《房屋及其设备小修服务标准》； （2） 保证护栏、围墙、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常使用； （3） 确保雨水、污水管道保持通畅，定期清掏化粪池、雨水井，相关设施无破损。 （三）绿化 小区规划红线范围内的中心绿地和房前、屋后，道路两侧区间绿地。 按市园林局规定的《三级养护标准》养护。 （四）保洁 小区规划红线以内，业主户门以外。 维护和保持服务范围内的清洁卫生，包括： （1） 设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾（专用）楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理； （2） 每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫，做到服务范围内基本无废弃杂物； （3） 按规定进行消毒、灭鼠等活动； （4） 在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫。 （五）保安 小区规划红线以内，业主户门以外。 维护服务范围内的业主公共生活秩序，包括： （1） 相对封闭：做到小区主要出入口全天有专人值守，车辆行驶通畅，危及人身安全处有明显标志和防范措施； （2） 维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度进行管理； （3） 发生治安案件、刑事案件、交通事故时，应及时报警，并配合公安部门进行处理。 （六） 存车 管理 机动车辆、非机动车辆在停车场（存车处）、位的看管 （1） 有健全的机动车存车管理制度和管理方案； （2） 对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证，出门凭证放行； （3） 保证停车有序，24小时设专人看管； （4） 长期存放的，应签订存车协议，明确双方的权利义务等。 （七）消防管理 公共区域消防设施的维护及消防管理 （1） 有健全的消防管理制度，建立消防责任制； （2） 消防设施有明显标志，定期对消防设施进行巡视、检查和维护； （3） 定期进行消防训练，保证有关人员掌握消防基本技能。 （八） 高压 供水 养护、运行、维修 （1）保证居民正常生活用水； （2）对水箱定期清洗消毒，确保水质合格； （3）维修服务执行京房地物字（1998）第799号文件规定。 （九）电梯 养护、运行、维护 （1） 主梯6：00－24：00不间断运行，0：00－6：00呼叫运行，电梯工夜间值班，公布呼叫电话或房号。凡是楼层设有电梯门的，均须开启载客； （2） 凡有备梯的，在高峰期6点－8点、17点－19点与主梯同时运行； （3） 主梯维修时，用备用梯运行；无备梯的，属急迫性维修的，应在30分钟内抢修完工，其它维修应于23点至次日5点以内完工。 （4） 维修服务标准执行京房地物字（1998）第799号文件规定。 （十）装修管理 房屋装饰装修管理 （5） 有健全的装修管理服务制度； （6） 查验业主装修方案，与业主、施工单位签定装修管理协议，告知业主装修注意事项； （7） 装修期间，对装修现场进行巡视与检查，严格治安、消防和房屋安全管理；对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理，调解因装修引发的邻里纠纷； （8） 业主装修结束后，应进行检查。对违反装修协议的要进行处理，问题严重的报行政管理部门； （9） 及时清运装修垃圾，集中堆放时间不得超过三天。