江滨花园瑞景湾小区管理规约(草案)630

江滨花园瑞景湾小区管理规约(草案)630 江滨花园瑞景湾小区管理规约(征求意见稿) 第一章 总 则 第一条 为维护本物业管理区域内的全体业主和非业主使用人的合法权益～保障物业的安全、合理使用～创造良好的生活(工作)环境～根据《物权法》、国家、省、市《物业管理条例》等法律法规～结合本物业管理区域实际～制订本管理规约。 第二条 本管理规约由业主大会会议通过～对本物业管理区域内的全体业主和非业主使用人均具有约束力。 第二章 物业基本情况 第三条 本物业管理区域内物业的基本情况 ,一,物业名称:江滨花园瑞景湾小区。 ,二,坐落位臵:杭州市经济技术开发区白杨街道十八号大街。 ,三,物业类型:住宅 。 ,四,物业管理区域四至: 东至:之江东路,南至:十八号大街, 西至:听涛小学,北至:十六号大街。 有物业管理区域划分意见书的具体见附件。 ,五,物业管理区域概况:总占地面积101357平方米、物业总建筑面积277914.97平方米～地上建筑面积226281.18平方米～其中住宅建筑面积218097.18平方米～1697户～物业经营用房920.86平方米～物业管理用房1086.11平方米～地下建筑面积51633.79平方米。 ,六,业主大会及业主委员会办公地点:待定。 第三章 物业管理服务 第四条 物业服务收费采取包干制方式。 第五条 业主按照规定按时足额交纳物业服务等相关费用～转让物业的～应自觉及时结清物业服务等相关费用。 第六条 业主与非业主使用人约定由非业主使用人交纳物业服务等相关费用的～从其约定～业主负连带交纳责任。 第七条 业主委托物业服务企业提供物业服务合同约定以外服务项目的～其费用由双方另行约定。 第八条 对本物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修、房屋出租等方面法律、法规和本管理规约规定的行为～物业服务企业应当及时进行劝阻、制止～并向相关部门和业主委员会报告。 第四章 物业的使用与维修 第九条 业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利～但不得妨碍其他业主正常使用物业。 第十条 业主、非业主使用人应遵守法律、法规和本管理规约的规定～按照有利于物业使用安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则～正确处理供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、管线铺设、建筑维修、装饰装修、环境卫生、环境保护、秩序维护等方面的相邻关系。 第十一条 业主、非业主使用人在物业使用中～应严格遵守物业使用的相关规定～以及本物业管理区域的车辆停放、电梯使用、消防安全、垃圾分类、宠物饲养等#管理#和规定。 第十二条 业主、非业主使用人燃放烟花爆竹的～应遵守政府相关管理规定～并遵守以下规定: ,一,本物业管理区域规定可燃放烟花爆竹的地点为物业服务企业指定地点～可燃放的时间为杭州市政府许可的燃放时间。 ,二,燃放人应事先告知物业服务企业～由物业服务企业提供必要的协助或帮助。燃放烟花爆竹造成建筑材料、地面、绿化等损坏或人员受到伤害的～燃放人应承担赔偿责任, ,三,燃放人应协助物业服务企业共同及时清理烟花爆竹燃放后的残留物, ,四,因燃放烟花爆竹引起的火灾、造成的损失～由燃放人负责赔偿。 第十三条 业主、非业主使用人按照下列规定装饰装修物业: 1.业主需要装饰装修房屋的～应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主～并与施工单位签订装饰装修管理服务协议, 2.在指定地点放臵装饰装修材料及装修垃圾～不擅自占用共用部位和公共场所, 3.施工期间应采取有效措施～减轻或避免施工过程中对相邻业主或非业主使用人日常生活造成的影响～施工时间:上午 8:00 ，12:00、下午 14:00 ， 18:00 ～其它时段不得施工。节假日不允许有噪音施工。因特殊情况需要在规定时间外进行施工的～应事先取得相邻业主的同意～书面告知物业服务企业后进行～并尽可能缩短施工时间, 4.空调应按预留的位臵安装～未预留设计位臵的～应按物业服务企业指定的位臵统一安装～不得在外立面随意安装～并按要求做好噪音及冷凝水的处理, 5.不得擅自扩大承重墙上原有的门窗尺寸～拆除连接阳台的砖、混凝土墙体,合理使用水、电、气等共用设施设备～不得擅自拆改, 6.因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的～应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。 7.业主在装修中如需封包下水管道～应预留检修口～方便以后检查维修。 第十四条 物业出租应当遵守相关法律、法规、规章等相关规定～尊重社会公德～不得危及物业的安全～不得损害其他业主的合法权益。无论出租或者转租～业主均应承担相应的责任。 分割出租应当按照住宅设计时设计为卧室或者起居室为最小出租单位～不得将客厅或卧室分割后出租～且每个居室人均使用面积不得少于4平方米、每个居室居住的人数不得超2人。凡是按照住宅设计规范设计为餐厅、厨房、卫生 间、阳台、过厅、过道等其他非居住空间的～不得出租供人居住。不得在原设计为厨房以外的区域新增厨房并做饭～不得在卫生间以外的区域新增卫生间。 本小区限制不符合规定的出租房～并授权物业对出租房屋进行管理～多次书面劝导无效的授权物业进行停水停电处理～可以对出租房屋采取和普通业主不一样的管理规则和制度及收费办法,分割原设计单位出租的按群租处理～按间数收取能耗费、物业费～分割成几间的收取几倍物业费和能耗费～最高标准不超过正常业主收费的3倍。淘宝店物业费按商铺同价收取～能耗费按3倍收取。多收的能耗费分摊到本单元各业主～多收的物业费40%作为物业公司奖励～60%归全体业主的公共收益～纳入全体业主账户。, 物业管理企业在发现小区中有违规出租房或其他房屋租赁过程中的违法现象应当口头加书面劝阻,上报行政主管部门及街道、居委会～并通报公安、卫生、消防、工商、税务等政府部门。 物业转让或者出租时～业主须将本管理规约、物业服务收费标准作为转让合同或者的附件～由受让人或承租人作出书面承诺。物业转让或者出租后～当事人应当于物业转让合同或者租赁合同签订之日起7日内～将转让或者出租情况以及相应通讯方式书面告知业主委员会和物业服务企业。 第十五条 业主、非业主使用人在物业使用中～除遵守《杭州市物业管理条例》第四十二条规定外～根据本物业管理区域的实际～还应遵守下列规定: 1.车辆停放:?小区物业范围地面不得停放机动车,规划确定的地面车位以及物业向业主大会备案后同意的新增地面划定车位除外～临时取送货物或接送人员～应尽量减少滞留时间～以免影响交通,。?电瓶车、摩托车、自行车停放在物业指定区域～不得随意停放影响通行,如占用楼道、门厅等公共区域等,。?电瓶车、摩托车、自行车不得通过电梯上楼,轻便型或小型折叠类、儿童自行车除外,。?小区内路面停车管理费按照如下收费:半小时以内免费,连续停放2-24小时的～停车费为4元/小时～4小时封顶～期间进出小区的不重复收费,连续停放超过24小时的～超过部分重新计算。 2.电梯使用:遵守《电梯使用安全管理制度》。 3.消防安全:遵守《杭州市消防管理规定》。业主及非业主使用人，不得占用公共区域放置私人物品，不得堵塞消防通道。 4.垃圾分类: 遵守杭州市生活垃圾分类相关规定～物业服务企业配合落实,物业服务企业有责任指导、监督业主的垃圾分类工作。 5.活物饲养:本小区限制饲养大型犬类、凶猛犬及其他会引起恐慌的动物,如蛇、蜥蜴等,～小区内,含公共区域及业主户内,不得饲养家畜、家禽,养犬人及其他活物饲养者～应遵守公德～栓好绳子～及时清理活物粪便,电梯内应阻止活物排泄,活物不得扰民、扰邻,违规饲养影响业主导致投诉～饲养者应整改～应承诺不再饲养此活物,物业根据此规定可督促、检查、处臵此类事项～并可要求相关业主做出整改。 6.防盗窗、网、门、栅安装: 不能影响外立面美观、不能带来安全隐患～小区有统一要求的～应该同意要求设臵。 7.晒衣架安装:禁止安装户外晒衣架～不得在小区公共区域晾晒衣物。 8.太阳能热水器安装:不允许安装。 9.封闭阳台:有统一规划、统一实施封闭阳台的按统一实施,个别业主后续封闭阳台～需报物业备案并和统一规划的基本一致。 10(空调外机原则上必须在户型设计图对应的空调位臵安装,要求新增空调安装位臵或外墙新开空调洞应在物业规定的统一位臵,物业服务企业负责日常检查、监督落实～并可要求相关业主整改不合规做法。 11.不应有其它破坏外墙、承重墙体、严重影响外立面的改造或装修行为。 12、小区商铺、公共配套设施,含幼儿园,的经营必须满足国家及地方相关法律法规要求～不得危害环境,如噪音危害、废水、废渣或废气危害,～不得扰民、不得影响交通通行。 13、住宅用房～不得改变用途作为非住宅用途(符合政府和规划等相关规定并且取得了相关合法手续的并报物业和业主委员会备案的除外)。 14、小区内严禁出现高空抛物现象～如发现此类情况～视情节严重～收取卫生费200—1000元。 15、电动车辆不得进入小区内各人形通道。 以上条款～由物业服务企业负责监督、落实、整改～如属相关执法部门权责的～由物业服务企业上报处理。 第十六条 业主、非业主使用人有违反上述第十五条规定的,其他业主、非业主使用人可以向业主委员会、物业服务企业、相关职能部门报告。 合法权益受侵害的业主、非业主使用人可以依法向人民法院提起诉讼。 第十七条 业主、非业主使用人应按规划设计用途使用物业～不得擅自改变物业使用性质。 因特殊情况确需改变物业规划设计用途的～应当经有利害关系的业主书面同意后～报规划、国土资源等有关部门批准～依法办理相关手续～并告知业主委员会和物业服务企业。 第十八条 业主对物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。 第十九条 因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时～业主或物业服务企业应事先告知相关业主～并在约定期限内恢复原状或给予适当补偿～相关业主应给予支持和配合。 相关业主阻挠维修养护而造成物业损坏及其他损失的～应负责修复并承担相应的赔偿责任。 第二十条 发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况下～必须及时进入物业专有部分进行抢修但无法通知相关业主的～物业服务企业应向相邻业主和业主委员会说明情况～并在所在地社区居委会或在所在地派出所的监督下～进入相关业主的物业专有部分进行抢修～事后应及时通知相关业主并做好善后工作～抢修产生的相关费用由责任人承担。 第二十一条 因公共利益或者维修养护物业～业主确需临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的～应征得业主委员会、物业服务企业、直接利害关系人同意～并依法办理手续～事后在约定期限内恢复原状。 第二十二条 物业存在安全隐患～危及公共利益和其他业主合法权益时～责任人应当及时采取措施消除隐患。 第二十三条 人为原因造成共用部位、共用设施设备损坏的～由责任人负责修复并承担费用。 第五章 物业共有部分的经营与收益分配 第二十四条 本物业管理区域内属于全体业主所有的物业管理经营用房、停车场及其他物业共用部位、共用设施设备等由业主委员会自主经营。如业主委员会委托物业公司代收代管～由物业公司代收代管应扣除税收后～所得经营性收益由物业服务企业代管并单独列账。 1.经营性收益应当主要用于保修期满后小区设施设备的维修及改造和养护, 2.用于业主大会、业主委员会的工作经费, 3.用于聘请第三方机构服务的费用,顾问年费、业主大会的服务费,, 4、本小区其他公共活动开支,如小区举办的集体活动、购臵业主均受益的文体用品用具等,, 5、补充物业专项维修资金。 经营性收益由业主委员会自行管理的～应当以业主委员会名义开设账户～不得以任何个人或者其他组织名义进行管理。 第六章 物业专项维修资金 第二十五条 本物业管理区域建立的物业专项维修资金专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造～其归集、使用执行国家、省、市的相关规定。维修、更新、改造工程需使用物业专项维修资金的～小区业主委员会应审核工程维修内容、施工单位、工程预算方案及资金申请额等事项后征求相关业主意见～同时将上述事项在物业管理区域内公示。物业专项维修资金使用须经专有部分占相关总建筑面积三分之二以上且专有部分人数占相关 总人数三分之二以上的业主同意后～由物业服务企业持申请表、工程预算方案及经业主委员会确认的征求业主意见表等资料～向维修资金管理机构提出申请。 第二十六条 本物业管理区域如未聘请物业服务企业的～由所在社区居民委员会按规定程序申请使用物业专项维修资金。 第二十七条 本物业管理区域如未成立业主委员会～由所在社区居民委员会根据业主意见申请使用物业专项维修资金。 第二十八条 本物业管理区域内物业专项维修资金本金余额不足首期交存额的百分之三十时～相关业主应当及时续交物业专项维修资金(以下简称“资金续交”)。资金续交的具体方案由业主委员会按以下内容拟订～经专有部分面积占相关总建筑面积三分之二以上且专有部分人数占相关总人数三分之二以上的业主同意后实施～并在 15 日内完成资金续交工作。资金续交的方案内容包括: ,一,续交金额。续交金额应保证续交后余额达到首期物业维修资金额度,以下简称“应续交金额”,。 ,二,分摊原则。由相关业主按所拥有房屋的建筑面积比例分摊续交金额。 ,三,资金来源。选择下列第 1、2项作为本物业管理区域的续交资金来源。 1.从本小区物业经营性收益中一次性划转, 2.由相关业主按应分摊的金额续交～产权不明确或产权属于业主共同所有的物业～其续交金额从小区经营性收益中划转。 第七章 违约责任 第二十九条 业主、非业主使用人应自觉遵守本管理规约～违反管理规约的～造成业主物业损害或导致全体业主共同利益受损的～其他业主、业主委员会和物业服务企业可依法向人民法院提起诉讼。 不交存物业专项维修资金～扰乱业主委员会选举以及实施其他损害业主共同权益行为的～可以限制其:1.担任业主委员会委员候选人和委员,2.共有部分经营收益分配权,3.参与和监督业主大会、业主委员会的组建以及日常工作,4. 但不限制其业主大会会议表决权。 第三十条 为维护业主的共同利益～业主大会同意在物业管理服务活动中授予物业服务企业以下权利: ,一,根据物业管理法律、法规和本管理规约的规定～由物业服务企业制定物业共用部位、共用设施设备和相关场地维修、养护、管理、使用等各项管理制度～并督促业主、非业主使用人遵守执行。 ,二,以告知、规劝、公示等必要措施制止业主、非业主使用人违反物业管理法律、法规、物业服务合同、管理制度和本管理规约的行为～拒不改正的～物业服务企业可以采取下列措施予以制止: 1.拆除违章占用物业共用部位的违章建筑、门窗以及其它乱搭乱建的建筑物～恢复原状, 2.对于涉及公共安全的特别情况～物业服务企业可以使用强制方式解除隐患, 3.在出现危及人身财产安全的突发事故时～物业服务企业采取紧急避险措施。 第三十一条 业主、非业主使用人未按物业服务合同约定交纳物业服务相关费用的～经书面催交～无正当理由逾期仍不交纳物业服务相关费用的～欠费3月以上或长期拒交物业服务相关费用的～在物业管理区域内显著位臵进行公示～业主委员会可以授权物业服务企业采取一切合法合理的方式方法进行催交。 第三十二条 违反本管理规约或者有关法律、法规和规章造成其他业主人身伤害、财产损失的～责任人应负赔偿责任。 第三十三条 非业主使用人违反本管理规约的～业主承担连带责任。 第八章 附 则 第三十四条 本管理规约每位业主各执一份～物业服务企业留存一份。 第三十五条 本管理规约自业主大会会议通过之日起生效。未尽事项的修订、补充～经业主大会会议表决通过后～作为本规则的组成部分。 第三十六条 本管理规约如有与现行法律、法规、规章相抵触的条款～则该 条款无效～但不影响其它条款的效力。 第三十七条 业主委员会监督本管理规约的实施。