青岛平度市国税局加强房地产行业管理企业所得税比重明

青岛平度市国税局加强房地产行业管理企业所得税比重明 青岛平度市国税局加强房地产行业管理企业所得税比重明显提高 发布日期:[2009-12-30] 来源:青岛平度市国税局 今年以来，平度市国税局按照科学化、精细化管理思路，充分发挥一体化联动长效机制，对所辖房地产开发企业加强了专项分析评估和稽查。截止12月25日，该局房地产行业入库企业所得税1044万元，其中查补入库企业所得税348万元，调减亏损额186万元，房地产行业入库企业所得税比重由以前的1.42%上升到5.23%。 一、抓源头管理，多渠道掌握房地产行业基础信息 由于房地产企业不同于一般企业，它从工商登记开始:立项-施工-竣工-销售，需要一个漫长的周期，掌握不住源头的情况，就很难实施房地产企业的所得税管理。针对这一情况，该局重视抓好源头管理，多渠道及时掌握有关动态信息，取得第一手资料，从房地产项目立项开始纳入税务监控。一是与平度市发改委联系，取得楼盘的立项审批情况，对全市的房地产项目开发进行总体摸底;二是与平度市国土资源局联系，取得全市的土地挂牌拍卖情况，再从中筛选出用于房地产开发的土地情况;三是与平度市规划局联系，取得房地产项目的选址情况、建筑用地规划情况以及建筑工程规划情况;四是与平度市建委联系，取得房地产工程招投标情况、建筑施工许可证发放情况，对房地产开发的建筑施工企业有一个大体的了解。最后，借助互联网，通过查询青岛房地产网，取得了房地产开发企业的楼盘销售情况以及取得的商品房预售许可证情况，为后期的调查分析工作奠定了基础。 二、抓过程控管，实施分析、评估、稽查一体化联动 掌握了企业的基本情况后，该局对采集的信息进行认真梳理，对每一户房地 产企业开发的每一个楼盘的用地、规划、许可、建筑施工、预售、销售等情况逐一进行登记分析，结合综合数据管理系统中企业的纳税申报情况，确定了房地产行业可能存在的纳税疑点，并且筛选出疑点企业进行重点分析和纳税评估，取得初步成效。例如在"房屋预售"阶段，除了分析当期未完工开发产品成本发生情况外，对预售款票据的开具情况和预售收入所得税申报的准确性及时进行了关联审核。某置业有限公司已备案销售房地产，预售收入未按照预计利润率计入应纳税所得额，补缴企业所得税68万元，并按规定加收滞纳金;某置业有限公司利用与其关联企业的资金转移，隐匿预售房屋收入223万元，被评估调减亏损额142万元。分析评估结束之后，该局将前期采集信息和分析评估结果进一步梳理，对通过纳税评估发现存在疑点较多的企业，移交稽查局有针对性地组织专项稽查。截止到目前，共检查房地产开发企业11户，查补企业所得税221万元，一体化长效机制作用凸现。 三、抓经验总结，全面房地产行业管理 通过对房地产税收集中整顿，发现了房地产行业管理工作中存在的薄弱环节和不足之处，进一步加强征管、堵漏增收，规范了房地产行业管理，促进房地产开发企业的税法遵从度。通过此次的专项评估检查，总结出了房地产企业前、中、后期的管理模式，积累了房地产企业所得税管理经验。前期掌握信息是基础;中期最易忽视，但成本费用归集正确与否，直接影响实现收入后所得税的计算;后期要注意区分预售和销售的不同，抓住重点，堵塞漏洞。 (一)前期(即开发初期):掌握开发初期审批工作涉及哪些政府部门，需要哪些审批手续，依次到各部门采集，登记相关台帐。这些基础信息也是加强房地产企业后续管理和评估检查的主要依据。在这次工作中，该局先后从城建委、 房产局、国土资源局等政府部门获取到涉及12户房地产经营企业29笔开发信息。获取开发面积351859平方米，开发金额25272.59万元，取得预售许可证预售面积207818平方米。同时应注意有些新建房地产分支机构企业没有及时纳入管理的情况。该局在搜集信息过程中发现，发现两户挂靠的分支机构利用总分机构的政策漏洞，既不在平度缴税也不在总机构纳税，经过这次整顿纳入正常控管，已入库所得税59万元。 (二)中期(即开发建设阶段):在掌握基础信息的前提下，注意及时搜集企业项目规划有关内容，了解企业项目进展情况，成本费用发生归集情况。同时注意企业在建设阶段虽然未取得预售许可证，按规定不准预售，但有些企业为了尽早回收资金，往往以预收款、定金、订金、意向金、预约保证款、合同保证金等形式收取部分款项，同时为逃避税收，这部分款项不做预售收入，长期挂预收账款，或者利用其关联企业代收款，挂在往来账款账户。这类信息从企业账务上很难直接看出，一是需要从取得的外界信息来分析，二是要结合关联企业的财务数据综合分析。 (三)后期(销售阶段):注意区分预售和销售。在取得合法凭证很少的情况下，企业为达到少缴税的目的，往往存在不及时将预售转销售的情况。因为预售的房屋转销售以后，需要将预售合同金额的全额做销售收入，然后再按已售面积结转已售成本，如果没有合法凭证，成本不得税前扣除。 根据《青岛市商品房销售合同网上备案和登记办法》规定，取得商品房预售许可证或者新建商品房房地产权属证明的房地产开发企业，应当通过网上操作系统即时公布商品房位置、楼盘和销售情况，包括总的单元(套)数，以及每单 元(套)的部位、结构、面积等测绘结果;商品房项目概况、销售价格、配套设施及公共配套情况;房地产抵押、查封等权利限制情况。 下面是赠送的合同范本，不需要的可以编辑删除～～～～～～ 教育机构劳动合同范本 为大家整理提供，希望对大家有一定帮助。 一、_________ 培训学校聘请_________ 籍_________ (外文姓名)_________ (中文姓名)先生/女士/小姐为_________ 语教师，双方本着友好合作精神，自愿签订本合同并保证认真履行合同中约定的各项义务。 二、合同期自_________ 年_________ 月_________ 日起_________ 年_________ 月_________ 日止。 三、受聘方的工作任务(另附件1 ) 四、受聘方的薪金按小时计，全部以人民币支付。 五、社会保险和福利: 1.聘方向受聘方提供意外保险。(另附2 ) 2.每年聘方向受聘期满的教师提供一张_________ 至_________ 的来回机票(金额不超过人民币_________ 元整)或教师凭机票报销_________ 元人民币。 六、聘方的义务: 1.向受聘方介绍中国有关法律、法规和聘方有关工作制度以及有关外国专家的管理规定。 2.对受聘方提供必要的工作条件。 3.对受聘方的工作进行指导、检查和评估。 4.按时支付受聘方的报酬。 七、受聘方的义务: 1.遵守中国的法律、法规，不干预中国的内部事务。 2.遵守聘方的工作制度和有关外国专家的管理规定，接受聘方的工作安排、业务指导、检查和评估。未经聘方同意，不得兼任与聘方无关的其他劳务。 3.按期完成工作任务，保证工作质量。 4.遵守中国的宗教政策，不从事与专家身份不符的活动。 5.遵守中国人民的道德规范和风俗习惯。 八、合同的变更、解除和终止: 1.双方应信守合同，未经双方一致同意，任何一方不得擅自更改、解除和终止合同。 2.经当事人双方协商同意后，可以变更、解除和终止合同。在未达成一致意见前，仍应当严格履行合同。 3.聘放在下述条件下，有权以面形式通知受聘方解除合同: a 、受聘方不履行合同或者履行合同义务不符合约定条件，经聘方指出后，仍不改正的。 b 、根据医生诊断，受聘放在病假连续30天不能恢复正常工作的。 4.受聘方在下述条件下，有权以书面形式通知聘方解除合同: a 、聘方未经合同约定提供受聘方必要的工作条件。 b 、聘方未按时支付受聘方报酬。 九、本合同自双方签字之日起生效，合同期满后即自行失效。当事人以方签订新合同，必须在本合同期满90天前向另一方提出，经双方协商同意后签订新合同。受聘方合同期满后，在华逗留期间的一切费用自理。 十、仲裁: 当事人双方发生纠纷时，尽可能通过协商或者调解解决。若协商、调解无效，可向国家外国专家局设立的外国文教专案局申请仲裁。 本合同于_________ 年_________ 月_________ 日在_________ 签订，一式两份，每份都用中文和_________ 文写成，双方各执一份，两种文本同时有效。 聘方(签章)_________ 受聘方(签章)_________ 签订时间: 年 月 日 二手房屋买卖合同范本由应届毕业生合同范本 卖方:_______________(简称甲方) 身份证号码:_____________________ 买方:_______________(简称乙方) 身份证号码:_____________________ 根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。 第一条 乙方同意购买甲方拥有的座落在______市_____区________________________ 拥有的房产(别墅、写字楼、公寓、住宅、厂房、店面)，建筑面积为_____平方米。(详见土地房屋权证第_______________号)。 第二条 上述房产的交易价格为:单价:人民币________元/平方米，总价:人民币___________元整(大写:____佰____拾____万____仟____佰____拾____元整)。本合同签定之日，乙方向甲方支付人民币__________元整，作为购房定金。 第三条 付款时间与办法: 1、甲乙双方同意以银行按揭方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付 首付款(含定金)人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整给甲方，剩余房款人 民币____________元整申请银行按揭(如银行实际审批数额不足前述申请额度，乙方应在 缴交税费当日将差额一并支付给甲方)，并于银行放款当日付给甲方。 2、甲乙双方同意以一次性付款方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支 付首付款(含定金)人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整给甲方，剩余房款 人民币____________元整于产权交割完毕当日付给甲方。 第四条 甲方应于收到乙方全额房款之日起____天内将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房当日将_________等费用结清。 第五条 税费分担甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，交易税费由_______方承担，中介费及代办产权过户手续费由______方承担。 第六条 违约责任甲、乙双方合同签定后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在____日内将乙方的已付款不记利息)返还给乙方，但购房定金归甲方所有。若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起____日内应以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方。 第七条 本合同主体 1.甲方是____________共______人，委托代理人________即甲方代表人。 2.乙方是____________，代表人是____________。 第八条 本合同如需办理公证，经国家公证机关____公证处公证。 第九条 本合同一式份。甲方产权人一份，甲方委托代理人一份，乙方一份,厦门市房 地产交易中心一份、________公证处各一份。 第十条 本合同发生争议的解决方式:在履约过程中发生的争议，双方可通过协商、诉 讼方式解决。 第十一条 本合同未尽事宜，甲乙双方可另行约定，其补充约定经双方签章与本合同同 具法律效力。 第十二条 双方约定的其他事项: 出卖方(甲方):_________________ 购买方(乙方):__________________ 身份证号码: __________________ 身份证号码: ___________________ 地 址:___________________ 地 址:____________________ 邮 编:___________________ 邮 编:____________________ 电 话:___________________ 电 话:____________________ 代理人(甲方):_________________ 代理人(乙方): _________________ 身份证号码: ___________________ 身份证号码: ___________________ 鉴证方: 鉴证机关: 地 址: 邮 编: 电 话: 法人代表: 代 表: 经 办 人: 日 期: 年 月 日 鉴证日期:_______年____月____日