在建工程抵押问题

在建工程抵押问题 在建工程抵押与商品房预售之比较 在建工程抵押与商品房预售都是房地产开发企业为获得在建工程继续建造的资金而采取的融资方式，而上述两种方式既相互联系又相互区别，本文拟就二者设定的条件及风险控制对其进行比较和分析。 一、在建工程抵押的条件 (一)、在建工程抵押的法律法规及部分地方行政管理依据: 《物权法》第一百八十条:债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押:(一)建筑物和其他土地附着物;(二)建设用地使用权;(三)以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权;(四)生产设备、原材料、半成品、产品;(五)正在建造的建筑物、船舶、航空器; 《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第四十七条:以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。 《城市房地产抵押管理办法》第三条:本办法所称房地产抵押，是指抵押人以其合法房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。本办法所称抵押人，是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。本办法所称抵押权人，是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。本办法所称预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。 北京市国土资源局《关于开发项目在建工程抵押登记有关问题的通知》一、本通知所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行(包括其它法定金融机构)作为偿还贷款履行担保的行为。 (二)、在建工程抵押的具体条件: 1、已经交付全部土地出让金，取得国有土地使用权证书。根据《担保法》的规定，债务人不履行债务时，债权人有权以折价、拍卖或变卖的方式处置抵押物，就相关价款优先受偿。集体所有土地或划拨形式取得的土地使用权不能转让，故不得进行抵押。 2、取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。《城市房地产抵押管理办法》明确规定在建工程抵押合同应载明土地使用证、建设用地规划许可证以及建设工程规划许可证三证的编号，而只有已经取得三证的情况下，才能按要求填写相应编号。 3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定进度和竣工交付日期。因为只有符合该比例要求，开发商才能申请商品房预售，在建项目才具有了可转让的属性，满足抵押法定要求。 4、在建项目与土地使用权必须同时抵押。《城市房地产抵押管理办法》明确规定，以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。这也是与我国房地产法律中的“房随地走”或“地随房走”保持一致的要求。 法律对在建项目抵押做出以上要求，主要是从保护债权人即银行的利益出发。但是对开发商而言，必须依法履行自己的义务，否则可能会因为不符合法律要求未能及时取得银行贷款，延误了工程进度，导致更大的损失。同时，需要注意的是，即使开发商以在建项目做抵押成功获得贷款也并不意味着事情到此结束，相反，开发商仍须履行相应的义务，否则可能会受到法律的惩罚，遭受完全不必要的损失。 二、在建工程抵押时的风险控制 (一)、在建工程建筑本身的抵押风控 在建工程抵押时应以在建工程整体作为抵押物。理由是:在建工程抵押权属于房地产期权，其性质不同于《担保法》上的房屋抵押权;在建工程抵押融资的根本目的是为了取得资金完成整个工程建设;房地产项目在整体建成前无法实现抵押权担保功能所需实际控制的经济价值;仅仅以已完工工程部分抵押，因其不一定能够具备独立使用功能，在债权人实现抵押权时就可能出现诸多障碍。需要说明的是，在实际操作中，债权人在确定在建工程即抵押物价值时，应剔除尚未完工部分抵押物所需继续建造的资金。即在建工程即抵押物实际价值等于拟抵押在建工程的整体 价值减去尚未完工部分在建工程的价值。 (二)、在建工程涉及土地使用权抵押的风控 在建工程抵押时应将工程涉及整宗土地使用权作为抵押物，债权人在办理在建工程抵押融资时应把握在建工程及土地使用权整体作为抵押物的原则，在抵押登记时应将整宗土地使用权纳入抵押登记的范围，不要分摊份额进行登记。 (三)、在建工程抵押物价值确定的风控 《担保法》第三十五条规定“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值”。《建设部、中国人民银行、中国银监会于2006年1月联合下发的关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》规定，“房地产抵押价值由抵押当事人协商议定，或者由房地产估价机构进行评估。房地产管理部门不得要求抵押当事人委托评估房地产抵押价值”。 按照上述规定的要求，债权人确定在建工程价值时，可以协商议定也可以委托评估，但是由于在建工程抵押尚有需多不确定因素，所以债权人在核定抵押物价值与实际可融资额度时应从紧把关。 (四)、在建工程抵押权与工程款优先权的风控 《合同法》第二百八十六条规定:“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。” 《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定:“人民法院在审理房地产纠纷案件时和办理执行案件中，应当按照《合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。” 根据上述法律规定，工程款受偿的法定优先权绝对地优先于抵押权，而无论抵押权登记与否、成立的时间是否在工程款法定优先权之前。对债权人来说，在建工程抵押贷款最大的风险就是工程款优先受偿权优于抵押权问题，建设工程价款优先受偿权作为法定优先权，不仅是由法律直接予以规定的，而且无须办理登记手续，其受偿额不属公示信息，从而导致抵押权人对自己的风险无法预测和控制。所以，债权人在审查该融资项目时应重点把握以下四点: 1、要求开发方提供与在建工程施工单位签订的建设工程合同，注意审查合同约 定工程的总造价、工程款支付条件、支付方式以及是否存在施工单位垫资建设等情况。 2、确定在建工程可抵押担保额度时，应将尚欠施工单位的工程款从抵押物价值中剔除。对尚欠工程款的情况，应要求工程施工单位出具书面证明材料。 3、要求工程施工单位对债权人提供担保或书面承诺放弃工程款优先受偿权。债权人在办理在建工程抵押融资项目时除在建工程抵押外，还可以要求增加工程施工单位作连带责任保证担保，如出现施工单位主张工程款优先权时，债权人可以要求施工单位承担抵押物不足清偿部分的保证责任，使贷款资金不受损失，或者要求施工单位出具放弃工程款优先受偿权的书面承诺，从源头上避免出现抵押权与工程款优先受偿权之间的冲突。 4、监管债权人提供融资资金的用途，开设债权人可监管的银行账户，保证融资资金被用于建设工程的继续建设。 (五)、在建工程建筑物与土地使用权同时抵押的风控 《城市房地产抵押管理办法》明确规定，以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。这也是与我国房地产法律中的“房随地走”或“地随房走”保持一致的要求。但是债权人在办理在建工程抵押融资时，应把整宗土地使用权与整个在建工程一并抵押，不能仅仅抵押在建工程建筑物占用部分的土地使用权，土地使用权和在建工程建筑物的数量、面积、有关权证号码等情况应在抵押物清单上载明。并到相关国土资源管理部门办理抵押登记手续，取得抵押物登记证。若没有办理整宗概括抵押，则债权人要密切关注在建工程的建设施工情况，根据实际及时办理新增部分在建工程的抵押手续。当在建工程竣工，工程开发方已取得房屋所有权证后，债权人应立即根据《城市房地产抵押管理办法》第三十四条的规定“以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的，登记机关应当在原《房屋所有权证》上作他项权利记载后，由抵押人收执。并向抵押权人颁发《房屋他项权证》。以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。”与开发方重新签订抵押合同，并办理房地产抵押登记。 (六)、建工程抵押权与商品房预售冲突的风控 房地产开发企业为筹集资金，常常在开发的过程中就进行预售，一般说来，在 建工程抵押与商品房预售不能同时并存。也就是说，商品房预售时，开发企业应当与债权人解除已设定的抵押关系，否则购房人将无法获得房屋的产权证。 根据《城市房地产管理法》第44条的规定，开发企业只要“按揭供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期”，就可以向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明，进而进行商品房预售。 而商品房预售是一种转让行为，根据《担保法》第49条:“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”此时，由于在建工程已经抵押给债权人，如果债权人同意开发企业进行预售，作为抵押物的土地连同房地产将被逐步地分割出去，债权人的抵押权就逐步落空，而债权尚未获得清偿。但不同意又会造成债务人及开发企业没有更好的还款来源，因此债权人如何同意、何时同意房地产开发企业进行商品房预售就成为债权人防范风险的关键所在。另外，如果购房人在购买房屋时需向银行申请贷款的，根据中国人民银行《个人住房担保贷款管理试行办法》第14条:“借款人以所购自用住房作为贷款抵押物的，必须将住房价值全额用于贷款抵押。”这样怎样部分地解释原有的在建工程抵押并办理按揭贷款的新的抵押也成为债权人必须面对的问题。 已设定在建工程抵押权项目的商品房的预售，可按如下步骤具体操作:首先，要理清法律关系，预售部分要先解除抵押关系，后签订预售合同，否则，签订的预售合同将是无效合同。即先由开发企业向债权人支付与解除预售房屋所需偿还融资额度相当的款项，或提供与该款项等值的其他财产作担保后，债权人同意解除预售部分的抵押关系，开发企业再将已解除抵押关系的部分商品房预售给购房人。如此反复，流动销售，实现良性循环;其次，债权人要深度介入预售过程，包括具体到每一宗合同的签订，甚至直接掌管销售专用章、定期盘点库存商品房、向房地产管理部门查询验证销售进度等，防止不法开发企业隐瞒真情、贱价抛售;第三，也是最重要的，债权人应该尽可能地成为唯一的监管人，全权收存售房款。开发企业在申请办理预售许可证明时，即选定抵押权人作为监管人，设立一个专门用于在收存预售款的监管账户，并与监管人签订监管协议，明确双方的权利、义务。预售许可证载明该监管账户，预售款包括其他银行为购房人提供的购房抵押贷款均必须存入 该指定的监管账户。监管人根据工程监理单位出具的工程进度核定意见书拨付预售款。开发企业应严格按照施工组织施工，在实际工程进度与计划进度一致的前提下，允许根据相应的预算使用预售款，实际工程进度落后于计划进度时禁止使用预售款。 (七)、在建工程抵押权与税收优先权冲突的风控 2001年新修订的《税收征收管理办法》规定了税收优先权，该优先权在顺序上优先于抵押权。该法第45条第1款规定:“税务机关征税款，税收优先于无担保债权，法律另有规定的除外;纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人财产被留置之前的，税收应当先于抵押权、质权、留置权执行。”该规定表明，只要纳税人欠缴税款的行为发生在纳税人以其财产设定担保之前，即纳税人欠缴税款在先，以其财产设定担保在后，税收作为国家公权力就优先于担保物权这种私权力。如果房地产开发企业在以开发项目占用范围内的土地使用权或在建工程提供抵押之前已经拖欠税款的，债权人在处置抵押物时就要受到限制，税务机关有权先于债权人处置并就处置价款优先受偿，收税后的剩余部分，债权人才可以受偿。如果债权人与债务人私自处置抵押物进行受偿，税务机关知道后有权在抵押物价值范围内向债权人追偿欠税企业应缴的税款。 为避免企业因欠税而给债权人带来的风险，债权人在接受房地产开发企业提供在建工程抵押之前，首先，信贷调查过程中应通过各种途径获得企业是否欠税和欠税的时间、金额:一是通过税务机关在媒体上对纳税人欠税情况的定期公告了解抵押人是否欠税;二是直接要求房地产开发企业说明其纳税情况，提供完税凭证;三是请示税务机关提供有关抵押人的欠税情况;其次，债权人在获悉企业欠税时，应督促企业及时纳税，并把企业是否完税作为提供融资的条件之一;再次，在对抵押物、质物的评估时，即便不把企业的欠税金额给予扣除，也应该把企业欠税情况作为重要内容在材料中体现;最后，可以把开发企业已经缴清税款作为债权人接受在建工程抵押贷款的前提条件。 (八)、土地抵押转为在建工程抵押过程中的风控 开发企业向债权人申请融资时，常常虽然取得了有关部门关于同意其进行建造的建设用地规划许可证及其他证件，但是尚未进行实质性的开发，此时银行仅仅能够接受其土地使用权作为抵押物。一旦开发企业已经开始开发，形成部分完工建筑， 根据大部分银行的信贷实践，都会要求将土地使用权抵押转为在建工程抵押。由于我国土地和房产的登记部门不同，土地使用权抵押在土地管理部门登记，在建工程抵押则在房地产管理部门登记，在将土地使用权抵押转为在建工程抵押的过程中，必须签订新的抵押合同，并重新办理登记，原有的抵押合同和登记必须注销，否则就成了重复抵押。此时，如果操作不当，将会使债权人的抵押权落空:首先，作为抵押物的土地使用权如果已被法院或其他司法部门查封的，此时债权人若到登记机关注销了原登记，却因为抵押物已经被查封而无法办理新的登记，一旦注销后甚至连恢复原状也无法做到;其次，土地使用权虽然没有被查封，但在债权人办理注销土地使用权抵押登记后、在建工程抵押权登记前的短暂时间内，抵押物突然被查封，此时，在建工程抵押权登记也无法办理。因为，根据《担保法》第37条第5项的规定，依法被查封的财产是不能抵押的。另外，根据《办法》第37条第2款:“抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。”在注销在建工程抵押、重新办理房地产抵押登记的过程中也可能存在上述风险。 债权人在因办理土地使用权抵押转为在建工程抵押、在建工程抵押转为房地产抵押而必须重新办理抵押登记时，首先要到登记部门查明抵押物是否被法院或其他司法部门查封，如果被查封的，不得办理新的登记手续，而只能要求借款人归还资金或依法起诉要求行使抵押权。抵押物没有被查封的，在办理新的抵押手续过程中，要带好完备的登记资料，力求使登记手续在尽量短的时间里完成。同时做好保密措施，防止借款人的其他债权人获悉后通知司法机关查封抵押物。 (九)、在建工程抵押办理保险过程中的风控 《城市房地产抵押管理办法》第23条规定:“抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押的房地产投保，保险费由抵押人负担。抵押房地产投保的，抵押人应当将保险单移送抵押权人保管。在抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人。”但根据我国《保险法》的规定，不管在保险责任开始前或者保险责任开始后，投保人都可以向保险人要求解除保险合同(即退保)。虽然抵押权存续期间，保险单正本在银行保管，但并不能排除投保人中途声明保险单丢失进而办理退保的情况。另外，根据《保险法》第37条:“保险标的危险程度增加的，被保险人按照合同约定应当及时通知保险人，保险人有权要求增加保险费或者解除合同。被保险人 未履行前款规定的通知义务的，因保险标的危险程度增加而发生的保险事故，保险人不承担赔偿责任。”此时，如果投保人不履行向保险公司的通知义务，作为第一受益人的债权人也不知情，保险合同因而被保险人解除或保险人依法不承担赔偿责任，银行所持有的保险单等于一张废纸。 在办理在建工程抵押保险的过程中，应要求抵押人按照债权人指定的险种、投保金额到与债权人有合作关系的保险公司办理财产保险，并要求将保险公司办理财产保险，并要求将保险单中约定:“除非经过保险受益人的书面同意，投保人不得以任何理由中断或撤销保险要求的，保险人不得接受。”同时，应在与保险公司的合作协议中约定:“涉及债权人利益的保单中，投保人声明保单丢失或要求中断、撤销保险的，保险公司应该及时通知债权人。”万一抵押人不交纳保险费或中途中断、撤销保险的，债权人应以自己的名义对该抵押物进行保险，要求抵押人负担保险费用，否则要求借款人归还贷款。同时，债权人的工作人员要经常走访借款企业，督促投保人遵守国家有关消防、安全、生产操作、劳动保护等方面的规定，维护抵押物的安全。一旦发现抵押物的危险程度增加，应要求投保人及时通知保险公司。 三、商品房预售的条件 (一)、商品房预售的法律法规及部分地方行政管理依据: 《城市商品房预售管理办法》第二条“本办法所称商品房预售是指房地产开发企业(以下简称开发企业)将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。” 《城市商品房预售管理办法》第五条“商品房预售应当符合下列条件: (一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证;(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25,以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。” 《城市商品房预售管理办法》第六条“商品房预售实行许可。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。” 《城市商品房预售管理办法》第七条“开发企业申请预售许可，应当提交下列证件(复印件)及资料:(一)商品房预售许可申请表;(二)开发企业的《营业执照》和资质证书;(三)土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证;(四) 投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明;(五)工程施工合同及关于施工进度的说明;(六)商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。” 《城市商品房预售管理办法》第八条“商品房预售许可依下列程序办理:(一)受理。开发企业按本办法第七条的规定提交有关材料，材料齐全的，房地产管理部门应当当场出具受理通知书;材料不齐的，应当当场或者5日内一次性书面告知需要补充的材料。(二)审核。房地产管理部门对开发企业提供的有关材料是否符合法定条件进行审核。开发企业对所提交材料实质内容的真实性负责。(三)许可。经审查，开发企业的申请符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起10日内，依法作出准予预售的行政许可书面决定，发送开发企业，并自作出决定之日起10日内向开发企业颁发、送达《商品房预售许可证》。经审查，开发企业的申请不符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起10日内，依法作出不予许可的书面决定。书面决定应当说明理由，告知开发企业享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利，并送达开发企业。商品房预售许可决定书、不予商品房预售许可决定书应当加盖房地产管理部门的行政许可专用印章，《商品房预售许可证》应当加盖房地产管理部门的印章。(四)公示。房地产管理部门作出的准予商品房预售许可的决定，应当予以公开，公众有权查阅。” 《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》第二条 本市行政区域内申请预售许可的商品房、经济适用住房项目，其预售资金的存入、支出、使用及监督管理，适用本办法。” 第五条“本办法所称商品房预售资金,是指购房人按照商品房预售合同约定支付的定金、首付款、购房贷款以及其他形式的全部购房款。 《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》第六条 商品房预售资金应当全部存入商品房预售资金监管专用账户(以下简称专用账户)，并对其中用于项目工程建设的资金实行重点监管，保证预售资金优先用于工程建设。 《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》第七条 房地产开发企业在申请商品房预售许可前，应当在预售方案中明确预售资金监管的以下事项:1、项目工程建设费用;2、项目用款计划; 3、选定的监管银行，并提交与银行签订的商品房预售资金监管协议(以下简称监管协议);4、专用账户名称、账号;5、涉及其他情况。取得预售许可后，上述事项应当在售楼场所公示。 《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》第八条 项目工程建设费用应根据项目所需的建筑安装、材料设备、配套建设和代征代建等费用确定。其中，住宅项目应包括《北京市新建商品住宅小区住宅与市政公用基础设施、公共服务设施同步交付使用管理暂行办法》(京建法[2007]99号，以下简称《同步交用办法》)规定的住宅与市政公用基础设施和公共服务设施达到同步交付使用条件所需的建设费用。 《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》第九条 房地产开发企业应当根据项目建设方案及施工进度编制预售项目用款计划。用款计划应按照地下结构完成、结构封顶、竣工验收、完成初始登记并达到购房人可单方办理转移登记的条件等四个环节设置资金使用节点，并合理确定每个节点的用款额度。完成初始登记并达到购房人可单方办理转移登记的条件节点前，专用账户内的资金不得低于项目工程建设费用的5%。 《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》第十条 房地产开发企业应当确定项目的监管银行。依照《同步交用办法》进行分期建设的，每一期内的项目，只能委托一家监管银行。房地产开发企业应按照一个预售许可申请对应一个账户的原则，在监管银行设立专用账户，并与监管银行签订商品房预售资金监管协议。商品房预售资金监管协议格式文本由市住房城乡建设委、中国人民银行营业管理部、北京银监局共同拟定。 《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》第十一条 项目预售过程中，监管银行原则上不得变更。 《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》第十二条 区县住房城乡建设主管部门在审核预售许可时，根据房地产开发企业申报的项目工程建设费用，参照本区县建设项目综合造价情况以及该项目的交付使用条件等核定需重点监管的项目工程建设费用额度(以下简称重点监管额度)。 《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》第十三条 房地产开发企业已签订工程建设合同并备案的，相应费用可凭已备案的工程建 设合同在相应节点前提前支取，但不得超过节点用款额度。 《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》第十四条 房地产开发企业已办理赋予强制执行效力公证的工程款支付担保所担保的工程款额度，可以从重点监管额度中相应抵扣，但其抵扣额度不得超过重点监管额度的20%。依据《关于印发〈关于进一步规范房地产开发项目工程保证担保的暂行办法〉的通知》(京建法〔2008〕134号)列入“重点监管企业名单”的房地产开发企业，不得抵扣。 《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》第十五条 房地产开发企业与购房人约定分期付款，并签订市住房城乡建设委制定的分期付款格式商品房预售合同的，分期付款额度视同纳入监管的预售资金。 《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》第十六条 商品房预售时，购房人应当将购房款直接存入专用账户。房地产开发企业不得直接收存商品房预售资金。购房人申请抵押贷款的，房地产开发企业应当提供专用账户作为贷款到账账户。 《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》第十七条 监管银行发现商品房预售资金未进入专用账户的，应当告知区县住房城乡建设主管部门。区县住房城乡建设主管部门应当对商品房预售资金进入专用账户情况进行监督，并可对工程进度进行实地核查。 《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》第十八条 进入专用账户的预售资金数额超过重点监管额度后，房地产开发企业可以向监管银行申请将超出部分转出，优先用于工程建设。 《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》第十九条 房地产开发企业在资金使用节点申请使用监管资金的，应当持以下材料向监管银行提出书面申请:1、地下结构完成节点，提交勘察、设计、施工、监理等单位签字的《地基与基础分部工程质量验收表》。 2、结构封顶节点，提交勘察、设计、施工、监理等单位签字的《主体结构分部工程质量验收记录表》。3、竣工验收节点，提交建设、施工、监理、设计等单位签字的《单位工程质量竣工验收记录表》。依照本办法第十三条规定在相应节点前提前支取资金的，提交与相关施工单位签订的已备案工程建设合同。 《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》第二十条 监管银行收到房地产开发企业的申请后，应当对申请材料进行审核。符合本办法第十九条规定的资金使用条件的，应当在二个工作日内向房地产开发企业拨付资金;不符合条件的，应当向房地产开发企业出具不予拨付通知书。 《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》第二十一条 入账资金未达到重点监管额度前，房地产开发企业与购房人解除购房合同的，房地产开发企业可持区县住房城乡建设主管部门出具的证明文件向监管银行申请退回相应购房款，监管银行应在二个工作日内拨付。入账资金超出重点监管额度后，房地产开发企业与购房人解除购房合同的，由房地产开发企业自行结算退款。 《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》第二十二条 市、区县住房城乡建设主管部门应公示已批准预售项目的建设方案、工程进度情况等。购房人可以通过市、区县住房城乡建设主管部门网站查询相关信息。 《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》第二十三条 预售项目完成初始登记并达到购房人可单方办理转移登记的条件，房地产开发企业可持区县住房城乡建设主管部门出具的相关证明文件向监管银行申请解除资金监管。监管银行应当在三个工作日内与房地产开发企业签订商品房预售资金终止监管协议，解除对商品房预售资金的监管。 《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》第二十四条 有下列情形之一的，区县住房城乡建设主管部门应书面通知监管银行暂停拨付专用账户内的全部商品房预售资金，并启动应急措施，协调相关部门监督专用账户内资金的使用:1、房地产开发企业存在违法违规行为导致工程停工的;2、预售项目存在严重质量问题的;3、预售项目未按期交付使用的;4、市和区县住房城乡建设主管部门认定应当暂停拨付的其他情形;5、其他违反商品房预售资金监管的行为。 《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》第二十五条 房地产开发企业有下列行为之一的，由市或区县住房城乡建设主管部门责令限期改正，暂停该房地产开发企业在本市所有开发项目的商品房预售，将其违法违规行为予以公示，并记入企业信用信息系统: 1、违反本办法规定直接收存商品房预售资金的;2、未依照本办法规定及时将贷款转入专用账户的;3、未依照本办法规定使用商品房预售资金的;4、以收取其 他款项为名变相逃避商品房预售资金监管的。 《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》第二十六条 施工单位、监理单位提供虚假证明或采取其他方式协助房地产开发企业违规使用商品房预售资金的，由市或区县住房城乡建设主管部门将其违规行为记入企业信用信息系统，并依法对相关责任单位和责任人予以处理。勘察单位、设计单位违反上述规定的，由市或区县住房城乡建设主管部门移交相关管理部门予以处理。 《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》第二十七条 对违反本办法规定擅自拨付商品房预售资金的监管银行，由市住房城乡建设委会同相关部门按有关规定处理。 《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》第二十八条 市、区县住房城乡建设主管部门和银行工作人员在商品房预售资金监管工作中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊等行为的，依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。 (二)、商品房预售的具体条件: 依据《城市房地产管理法》第四十五条之规定，商品房预售需符合以下条件:1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;2、持有建设工程规划许可证;3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;4、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。 依据《城市商品房预售管理办法》第五条之规定，商品房预售需符合以下条件:1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;2、持有建设工程规划许可证和施工许可证;3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25,以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。” 四、在建工程抵押与商品房预售的风险控制 房地产开发企业为筹集资金，常常在开发的过程中就进行预售，一般说来，在建工程抵押与商品房预售不能同时并存，也就是说，商品房预售时，开发企业应当与债权人解除已设定的抵押关系，否则购房人将无法获得房屋的产权证。 根据《城市房地产管理法》第44条的规定，开发企业只要“按揭供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期”，就可以向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明，进而进行商品房预售。而商品房预售是一种转让行为，根据《担保法》第49条:“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”此时，由于在建工程已经抵押给债权人，如果债权人同意开发企业进行预售，作为抵押物的土地连同房地产将被逐步地分割出去，债权人的抵押权就逐步落空，而债权尚未获得清偿。但不同意又会造成债务人及开发企业没有更好的还款来源，因此债权人如何同意、何时同意房地产开发企业进行商品房预售就成为债权人防范风险的关键所在。另外，如果购房人在购买房屋时需向银行申请贷款的，根据中国人民银行《个人住房担保贷款管理试行办法》第14条:“借款人以所购自用住房作为贷款抵押物的，必须将住房价值全额用于贷款抵押。”这样怎样部分地解释原有的在建工程抵押并办理按揭贷款的新的抵押也成为债权人必须面对的问题。 已设定在建工程抵押权项目的商品房的预售，可按如下步骤具体操作:首先，要理清法律关系，预售部分要先解除抵押关系，后签订预售合同，否则，签订的预售合同将是无效合同。即先由开发企业向债权人支付与解除预售房屋所需偿还融资额度相当的款项，或提供与该款项等值的其他财产作担保后，债权人同意解除预售部分的抵押关系，开发企业再将已解除抵押关系的部分商品房预售给购房人。如此反复，流动销售，实现良性循环;其次，债权人要深度介入预售过程，包括具体到每一宗合同的签订，甚至直接掌管销售专用章、定期盘点库存商品房、向房地产管理部门查询验证销售进度等，防止不法开发企业隐瞒真情、贱价抛售;第三，也是最重要的，债权人应该尽可能地成为唯一的监管人，全权收存售房款。开发企业在申请办理预售许可证明时，即选定抵押权人作为监管人，设立一个专门用于在收存预售款的监管账户，并与监管人签订监管协议，明确双方的权利、义务。预售许可证载明该监管账户，预售款包括其他银行为购房人提供的购房抵押贷款均必须存入该指定的监管账户。监管人根据工程监理单位出具的工程进度核定意见书拨付预售款。开发企业应严格按照施工计划组织施工，在实际工程进度与计划进度一致的前 提下，允许根据相应的预算方案使用预售款，实际工程进度落后于计划进度时禁止使用预售款。 在建的商品房慎办在建工程抵押登记 自从建设部颁布《城市房地产抵押管理办法》以后，有许多在建工程已经进行了抵押，登记机关也为之进行了抵押权登记，从而使这些工程项目能及时地获得继续建造所需的资金。允许以在建工程设定抵押，对促进经济的发展无疑有着一定的积极意义。 用以抵押的在建工程中，有一部分属于房地产开发企业在建的商品房，这类在建工程抵押以后，极易损害抵押权人和购房者的合法权益，不利于房地产市场的健康发展，也增加了权属登记机关在工作中的风险。因而，登记机关应当慎重办理在建商品房抵押登记手续。在建的商品房办理在建工程抵押登记，主要问题在以下几个方面: 一、不易保障抵押权的实现。 我国合同法第二百八十六条规定:“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人……可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”，这种优先受偿的权利是法律的直接规定，而并非由当事人自行设定。按民法原理，承包入的这种优先受偿的权利不能优于物权，即不能先于抵押权人受偿。但是，由于承包人在事实上占有着在建工程，另一方而且工程款的一个主要组成部分是建筑工人的工资。由于其它相关法律的规定以及考虑到社会的安定，在司法实践中，工程款往往能优先天偿。因此，尽管工程款的这种优先受偿的权利是否能优于低押权，在法学界尚有较大的争议，但实际上，当工程款的这种优先受偿权与在建工程抵押权共同存在时，则往往会以抵押权人的权益受损而告终。而且，问题在于工程款的这种优先受偿的权利并不进行登记，不向社会公示，第三人难以知道，不易事先规避。 二、增加消费者买房的风险。 消费者的风险来自两个方面: 1、房地产开发企业以在建的商品房作为在建工程进行抵押时，绝大多数已经领 取了商品房预销售许可证，因此，房地产开发企业已经可以合法地将在建的商品房进行预售。这样，开发企业既可以从商品房的预售中收回资金，还可以用在建工程进行抵押取得贷款。《担保法》虽然规定了转让抵押物的价款应提前清偿所担保的债权或者由约定的第三人提存，但是，遵守这些规定必须以开发商自觉守法为前提。 此外，在基本建设项目中，建设施工单位垫资的现象已十分普遍，开发企业以在建的商品房作为在建工程进行抵押时，实际上已从建设施工单位获得了一部分资金。在我国南方的一些城市，已经出现商品房预售款、施工单位垫资款和在建工程抵押所得的贷款三项相加超过了全部商品房价值的现象。这一现象的出现，给一些不法的开发商进行恶意欺诈提供了机会，在这种情况下，购房者所承担的风险必然大大增加，购房者的合法权益难以得到保障。 2、商品房不同于其它房屋的一个特点就是用于销售，商品房作为在建工程进行抵押以后，开发商并不停止商品房的预售，否则，开发商将无从还贷，在建工程作为抵押物抵押以后，按《担保法》第四十九条的规定，在转让抵押物时:除通知抵押权人外，还应当将已抵押的情况告知买房人。由于抵押权所具有的追及效力，倘若开发商不履行贷款合同，而银行行使抵押权时，必将祸及无辜的购房者，购房者即便已付清了房款，也无法取得该房的所有权，而只能作为普通的债权人向开发商要求赔偿，并无法优先受偿。 如果开发商不将已折押的情况告知买房人，即向购房者隐瞒在建工科已经进行抵押的事实，那对于购房者来说将更为麻烦，因为购房合同可能是无效的合同，至于能否返还购房款，则会成为问题。 三、房地产权属登记机关在登记中的风险大大增加。 如前所述，开发企业以在建的商品房作为在建工程进行抵押时，绝大多数已经领取了商品房预销售许可证。因此，房地产开发企业或多或少地已经将一部分在建的商品房进行了预售。这就产生了以下三个问题: 1、在建的商品房作为在建工程进行抵钾时，已经预售的部分能否作为抵押物, 一方面:开发商在签订了转移包括抵押物在内的房屋合同以后，开发商应当以这一合同所生之债来约束自己的行为，不能再将在建的商品房作为抵押物，否则将在事实上损害购房者的权益，但从另一方面看，将在建的商品房作为在建工程进行抵押时，已经预售的部分作为“物”的所有权并未转移，预购人和开发商之间只是 一种债的关系(更为直观的是:预售的房屋也有可能是在该工程施工尚未达到的楼层，即除了土地使用权以外，抵押的物尚未存在，显然不属于抵押的范围)，不能以此为理由禁止开发商在其所有的物上设定抵押权。这一问题的实质是在同一物上是否可以同时设定债权和他物权，而我国现行法律对此则尚无明确的禁止性规定。因此，已经预售的部分能否作为低押物，极易产生争议。 2、无论已经预售的商品房能否作为抵押物，权属登记机关在办理在建工程抵押时均有查明事实的过程，但是，对于开发商申报的情况，权属登记机关难以核实。 《城市房地产管理法》规定:商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。这种登记备案制度很大程度上要求开发企业遵守房地产管理法的这一规定，及时地办理登记备案手续，只有开发企业及时办理了登记备案手续，房地产管理部门方能判别在建商品房进行抵押时，该房屋是否已经预售。即开发企业将在建的商品房作为在建工程进行抵押时，登记机关难以准确无误地判断申报情况的真实性，3、在建工程抵押易于与商品房期权抵押形成重复抵押。很多购房者在签订预售合同时，随即就要办理商品房期权抵押。在时间上，办理商品房期权抵押可能是在在建工程抵押以前，也可能是在在建工程抵押以后，但无论属于何种情况，都会形成重复抵押，这种重复抵押中抵押的标的看起来一个是物、另一个是权利，但实际权益的重叠是显而易见的，一旦产生争议，就极有可能把责任推向行政机关，因此，增加了登记机关在登记中所承担的风险。 综上所述，商品房办理在建工程抵押登记，除了不易保障抵押权的实现、增加消费者买房的风险以外，也增加了房地产权属登记机关在工作中的风险。因而，笔者建议通过立法，将在建的商品房纳入禁止设定抵押权的范围。在作出这一规定以前，应当慎办在建商品房作为在建工程抵押的登记手续，以保障各方当事人的合法权益，维护房地产市场的正常秩序。 Re:在建的商品房慎办在建工程抵押登记 抵押是指债务人或第三人以不转移对物的占有，将其合法拥有或有权处分的财产作为债权的担保，在债务人不履行债务时，债权人有权依法律规定以该财产折价或从该财产的拍卖、变卖价款中优先得到清偿。所以，抵押权是优先于所有权的它 项权利。在抵押关系中，债务人或第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。 《城市房地产抵押管理办法》第三条将在建工程抵押定义为:抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以下转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。就当前我国房地产开发中普遍存在的在建工程抵押问题以及可能引起的法律纠纷提出以下意见，供参考和讨论。 《城市房地产管理法》第44条(三)规定，开发商只要按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，就可以预售商品房。商品房预售所得款项再用于该商品房的后续建设。 实践中预售款的回收需要较长的时间，为了尽快完成工程建设，开发商经常用在建工程(含国有土地使用权)作抵押向银行申请贷款，以解燃眉之急。同时开发商为了及时回笼资金，尽快还贷，又将该在建工程进行商品房预售，且有些房地产管理部门对这种预售契约给予预售登记，承认其销售合法。但是，这种交易，增加了交易的不确定性，存在这法律风险。 抵押房销售法律风险解析 《担保法》第49条规定:抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人末通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。据此，前述预售行为可能会造成如下法律后果: 第一，违反《担保法》第49条的规定而造成买卖行为无效，开发商需承担赔偿责任; 第二，损害了抵押权人的利益，可能造成抵押权难以实现; 第三，也损害了购房者的权益，因为购房者获得的权利是不完整的，带有权利瑕疵的; 第四，从《消费者权益保护法》第49条的规定看，对购房者构成欺诈; 第五，如果购房者采用按揭方式购房，那么，在建工程抵押贷款尚未还清之前的某个阶段，购房者所购商品房可能再次抵押给银行，造成重复抵押。因此该种作法隐藏着巨大的隐患。 上述情况的存在，可能从一个侧面反映了某些开发商开发资质和信用等级较低、 资金不足、开发能力不强、只能依靠贷款和预售回款进行周转的现状。 避险策略 一、开发商预售抵押在建项目的商品房之前，应取得抵押权人的书面同意并且如实告之购房者 房地产开发是资金需求量大、开发周期长的行业，大多数开发商不可能在开发之前筹措到全部资金。为了融资，许多开发商都是用在建工程向银行申请贷款。开发商为了及早还贷，只能边建设边销售。为了不违反《担保法》第49条的规定，使合同合法有效，开发商(抵押人)预售商品房时，必须取得贷款银行(抵押权人)的书面同意，同时向购房者如实告知，例如，讲明属于阶段性抵押，该种抵押可能产生的法律后果以及本项目的建设和销售前景等，消除购房者的后顾之忧。 如果开发商隐瞒了项目的抵押情况，使该商品房存在权利暇疵，购房者可以无条件退房，并且开发商要承担违约责任，还有可能承担双倍赔偿的风险。 二、抵押权人的代位权 《担保法》第49条规定，抵押期间，抵押人在履行了通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的义务后，可以转让己办理登记的抵押物。抵押人依该规定转让房地产并办理变更登记后，受让人取得的所有权即受法律保护。在这种情况下，抵押权人已无法行使追及权，只能对抵押人所得的己设置抵押的房地产转让价款行使物上代位权。我国《担保法》也规定抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。根据抵押权与其担保的债权同时存在的原则，抵押人将其转让抵押物所得价款提前清偿贷款或提存，原抵押关系应消灭，这样抵押权人和购房者的利益就能得到充分保证。 抵押权人(银行)应防多方贷款、重复抵押现象的出现 目前，房地产开发商多头开户、在多家银行同时贷款的情况比比皆是，也存在开发商在一家银行用在建工程申请抵押贷款，同时在预售期房时又与另一家银行达成按揭贷款合作协议，出现重复抵押的现象。 在建工程既己作为贷款抵押物，因此购房人所购商品房不可能再全额用于按揭贷款抵押，否则有可能造成无效抵押的后果。《担保法》第35条规定:抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值;第54条规定:同一财产向两个以上债权人抵押 的，以抵押登记的先后顺序受偿。因此，如果出现重复抵押并且超出抵押物的价值，将可能使后一抵押权人的债权得不到保证。 三、买受人的合同保护 实践中，许多开发商转让已经抵押的房地产时未经抵押权人书面同意，在办理《房屋所有权证》时，房地产管理部门发现《国有土地使用证》上已有抵押记载，造成办理产权过户出现障碍，购房者无法顺利拿到《房屋所有权证》。 因此，为了规范购房法律关系，减少甚至杜绝纠纷，从保护购房者利益的角度出发，较好的办法是在《商品房买卖合同》补充协议中增加如下条款: 1、出卖人保证不得以任何形式将该商品房所属的在建项目及其所处位置的土地使用权进行抵押。否则，买售人有权无条件退房并要求出卖人承担赔偿责任。 2、买受人有权在取得《房屋所有权证》之前的任何时间，要求出卖人提供《国有土地使用证》，以便及时了解该项目的抵押情况。 商品房在建工程抵押作为一种担保贷款方式，对于解决开发建设资金不足、加快工程进度等方面发挥了积极作用，但同时也有很大的负面作用，给银行和消费者带来潜在的风险。因此，我们应该采取切实可行的措施防止其可能造成的危害。 目前，在建工程抵押存在的主要问题:一是钻体制的空子，多头抵押。土地使用权设置了抵押，又办理在建工程抵押;一个项目在多个金融部门抵押。二是将已经预售的商品房用于抵押，或对商品房随意编号、重复抵押，将已经设定在建工程抵押的商品房销售给消费者，消费者又办按揭贷款，形成双重抵押。三是施工单位垫资，开发商将部分房地产抵付工程款后，又将其进行抵押。 针对以上问题，如何进行有效地防范和控制,笔者认为，应注意以下几个方面: (一)避免多头登记、重复抵押。各有关部门要真正负起责任，加强宏观调空和微观管理。对于办理了土地使用权抵押的，办理在建工程抵押前必须注销土地抵押，房地产主管部门不得办理抵押登记，避免多头抵押。办理了商品房预售登记许可证的，开发商应对已经预售的房屋进行公示，接受买售人的监督。银行应准确核定、掌握详实的预售数据。预售登记部门应加强预售合同管理，统一制作，统一编号，并报有关部门和银行备案，不得擅自更改，避免重复编号、重复抵押、重复预售。 (二)加强抵付垫资款商品房的抵押管理。目前，不少开发商要求施工单位垫 资，将开发项目的部分房地产作为支付工程款的担保物，或直接用于抵付工程款。施工单位应按照《担保法》及有关房地产法律、法规规定，将其工程合同报抵押登记机关和预售登记机关备案，并办理抵押登记，使自己的合法权益得到保护。为了保证工程合同及垫资担保或抵付事项合法有效，最好请公证机关进行公证。抵押登记机关应把施工单位同意的书面文件及法人身份的有效证件作为登记的要件之一，否则不予登记。有关部门办理抵押登记中还应严格把关，包括对抵押登记要件、抵押物、抵押当事人身份的合同审查等。同时，银行也应加强在建工程抵押项目的资金流控制。 (三)利用现代化信息管理手段，提高管理水平。由于在建工程抵押涉及很多部门和人民群众的切身利益，因此必须加强信息沟通，加快实现信息网络化管理，将每个在建工程的基础资料、土地使用权抵押贷款情况、房屋编号、预售情况、在建工程抵押贷款情况等相关信息集中管理，构筑起抵御风险的“防火墙”，从而有效地解决在建工程抵押登记中的违法违规问题，确保房地产业健康有序地发展。 办理在建工程抵押的商品房预售合同中解押期限的问题 相关法条: 《房屋登记办法》第六十二条 在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。 《关于为房地产开发项目办理在建工程抵押登记查询销售情况等有关问题的通知》五、房地产开发企业预售抵押范围内的房屋时，应在买卖合同中向买受人明示抵押情况，并明确解除抵押的条件和时间。 •六、买受人所购预售商品房已被房地产开发企业设定在建工程抵押的，须办理抵押注销登记后方可办理期房抵押登记。 《关于房地产开发项目在建工程抵押登记有关问题的通知(北京)》五、房地产开发企业申请办理《北京市商品房预售许可证》时，对预售项目已办理了在建工程抵押登记的，需由抵押权人出具同意抵押房屋销售的证明。 六、已取得《北京市商品房预售许可证》的项目，以未售房屋抵押的，需由提供贷款的金融机构和房地产开发企业共同向项目所在地的市、区县建委、房管局申请查询拟抵押房屋未销售情况。市、区县建委、房管局通过北京市房地产交易管理 网查询后，为提供贷款的金融机构和房地产开发企业出具拟抵押房屋未销售(指未网上认购、网上签约)的证明。房地产开发企业和提供贷款的金融机构凭此证明向市、区(县)国土资源管理部门申请办理未售房屋在建工程抵押登记手续。 市、区县建委、房管局在出具拟抵押房屋未销售证明的同时，在北京市房地产交易管理网上将拟抵押房屋进行限制。房地产开发企业在办理完成在建工程抵押登记后，需持《国有土地使用证》、《土地他项权利证明书》原件、复印件和抵押权人同意抵押房屋销售的证明到市、区县建委、房管局办理网上解除限制和抵押确认手续。 七、房地产开发企业销售抵押房屋的，在与购房人签订商品房买卖合同时，必须在《买卖合同》中写明房屋抵押情况并附抵押权人同意抵押房屋销售的证明。 八、抵押期间，抵押房屋出售的，市、区(县)国土资源管理部门可以不分别办理抵押变更登记手续(购房人要求单独办理按揭贷款的，按购房人的要求办理)，但每售出3000平方米，抵押当事人应申请办理已售出房屋及其占用的土地的抵押注销登记手续。该种抵押变更登记不改变原抵押登记的顺位。 法条分析: 根据上面的相关规定，可以得知，办理在建工程抵押的情况下，商品房预售须争得抵押权人的同意，并且在预售合同中明确该抵押解除的条件和时间。根据《关于房地产开发项目在建工程抵押登记有关问题的通知(北京)》，每完成3000平方米的出售，抵押当事人应申请办理已售出房屋及其占用的土地的抵押注销登记手续。 如果是独栋别墅，一般解押期限表述为:出卖方承诺该房屋交付是设置在房屋上的全部抵押已解除。 已办理商品房预售许可证明，部分房屋已经出售且在登记机关备案，是否还能办理在建工程抵押, 回答1: 第一个问题是:在建工程抵押必须具备以下几方面条件:1、在建工程抵押贷款的用途为在建工程继续建造所需资金。2、在建工程占用范围内的土地，已经交纳全部土地出让金，并取得国有土地使用权证。3、《城市房地产抵押管理办法》明确规定，在建工程抵押合同应载明土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证三证的编号。4、投入工程的自有资金必须达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定工程施工进度和工程竣工交付日 第二个问题:还需预告登记权利人书面同意。《房屋登记办法》第68条，预告登记后，未经预告登记权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，不予办理。 回答2: 首先我觉得在建工程抵押能不能办理要取决于该项目是否已经建成，还需不需要后续建设资金。 如果工程并未完工，我认为可以进行在建工程抵押，但是需要注意的是已经预售并按揭的房屋，未经购房中的抵押权人同意不能进行在建工程抵押。而且法律也未明确规定预售后不能进行在建工程抵押。 但预售后进行在建工程抵押是有很大风险的，特别是当预售的房屋还没有办理预告登记之前开发商做在建工程抵押的，很有可能侵害购房人与抵押权人的权益。而且预售和在建工程抵押都是融资建设的两个方式，两种方式实现的途径基本一致，也是两个排他的权利，所以也有观点认为两者都是融资，预售之前开发商可以通过在建工程抵押融资，预售后就通过购房款融资即可。