[设计]购买房屋而未入住即空关房该不该交物业费？

[设计]购买房屋而未入住即空关房该不该交物业费？ 购买房屋而未入住即空关房该不该交物业费, 业主购买了房屋而未入住，被称为空关房。购买的房屋入不入住，是业主的自由与权利。问题是，空关房业主“理所当然”地认为，既然不住，当然用不着缴纳物业服务费。与之相反的是,小区物业公司却认为，即使是空关房也应按有关规定缴纳物业服务费。日前，记者就空关房究竟该不该缴纳物业服务费等问题，采访了部分空关房业主、物业公司及房管部门。 空关房应缴纳物业费 市民张先生于2006年在丹徒新城某小区购买了一套商品房，但至今仍住在市区。让张先生很不理解的是，两年多来，小区物业公司多次向他催缴物业服务费，他“理直气壮”地予以拒绝:房子没有入住，没有享受物业服务，凭什么要交物业服务费,并且说，购房时已被预收了一年的物业服务费，还没有向物业公司索要呢。 物业公司则认为，与张先生一样的众多空关房业主“没有享受物业服务，就无须缴纳物业服务费”的观点并不正确:首先，《镇江市物业管理实施细则》第34条规定“房屋交付给业主后，业主进行装饰装修期间应全额交纳物业服务费。业主、物业使用人连续六个月未居住且向受托的物业管理企业办理未入住书面告知手续的视为空关房，业主在空关房期间的物业服务费按70,交纳”;其次，对空关房业主个体而言，虽然他们未直接享受物业服务，但小区是一个整体，属于所有小区业主，当然也就包括空关房业主。虽然空关房业主未入住，但空关房业主也“间接”享受着小区物业服务，小区的绿化、保洁、保安等服务不会因为部分空关房而减少。第三，物业服务面看就是做好小区的服务及管理工作，实际上，物管做得好的小区，对业主房屋的保值、升值起着重要作用。从这个意义上说，小区房屋升值了，而不缴纳物业服务费的空关房业主同样享受着这份“增值”，这对其他缴纳物业服务费的业主来说，显然不公平。 有的物业公司很艰难 市物业管理协会秘书长林维良告诉记者，我市现有150多家物业公司，其中市区80多家。这些物业公司的努力工作，对我市各小区的保洁、安全及整个社会的和谐创建，可以说作出了重要贡献。但让众多物业公司“很受伤”的是，很多空关房业主不肯按规定缴纳物业服务费。 林维良告诉记者，市区各小区空关房平均率约为10,，而丹徒新区的空关房平均率为50,，高的达70,。如果物业公司因很多空关房业主不缴纳物业服务费而难以为继，对正常缴纳物业服务费的小区业主实在是不公平。林维良说，许多空关房率较高的小区的物业运转很艰难:有的靠小区开发商的“补贴”;有的采取降服务标准的维持正常运作，比如减少保洁次数、减少保安人员等;有的不按规定用工、不为员工交“两保”。 交易时能否采取 对“为何不向空关房业主依法催要”的问题，众多物业公司显得无可奈何。某小区物业公司负责人说:不是不要，而是要不到。主要有两种情况:一是无法找到业主;二是找到业主，他就是不缴。一些物业公司曾想通过诉讼途径索要，但都不愿走这条路，因为在国人的心中，打官司是很“失面子”的事，就是打赢了这户业主，其他业主会怎么看物业公司，他们会认为这家物业公司很没有“人情味”，以后物业公司在小区还怎么开展工作,其次，就是打赢了，也很难要。 对不愿缴纳物业服务费的业主就没有办法,林维良说，南京等一些城市采取的办法是，二套房(空关房)在进行交易时，须交清拖欠的物业服务费，才能办理过户手续。 市房管局副局长陈纪华说，“交清物业服务费再办理过户手续”这个办法，目前在镇江还不能实行。因为南京等市有自主立法权，可出台地方法规，规定未缴清物业服务费不能办理房屋交易手续，而镇江没有自主立法权。 就“交清物业服务费再办理过户手续”问题，江苏鼎豪律师事务所律师徐贤荣认为，市房管部门可 拟定一个“交清物业服务费再办理过户手续”的相关文件，提请市政府以政府令的形式出台，制定 行政规章。这样主管房产交易的部门就可以依据这个行政规章实行“交清物业服务费再办理过户手 续”。 “我没住在里面，也没有享受到任何物业服务，但却要缴纳高额的物业费，这太不公平了～”近期，城北某楼盘业主谭小姐告诉记者，她的房子是2007年购买的，2008年拿到钥匙后一直空关着，没有装修也没有住过一天，最近她准备将房子卖出去，但是在办理交接手续的时候才发现，自己欠了两年的物业费，总共5000多元，这让她心里很不甘心，“一天都没有享受过物业，凭什么要我交那么多物业费啊～”谭小姐说。 谭小姐的情况并非个案，记者从市物业管理协会获悉，近年来，每天都有空置房物业费如何缴纳的咨询电话，由于空置房物业费缴纳问题引发的纠纷也时有发生。 爱涛物业银河湾花园管理处在共建和谐小区，热情为业主服务方面努力创造条件。星期天组织业主免费钓鱼，得到业主赞许。 本报通讯员 马辉亭摄 空置房可按70%缴纳 记者了解到，在房屋的物业服务费的收取问题上，省、市主管部门均有出台相应的规定。《南京市物业服务收费管理实施办法》明确了物业服务费从物业交付买受人(即交房拿到钥匙之后)之日起按月收取，已竣工但尚未出售的房屋由建设单位全额交纳物业服务费。业主办理入住手续后长期(连续性6个月以上)未入住的空置物业及入住后长期未使用的空置物业，业主应向物业管理企业书面备案，按规定或约定公共服务费标准的70%缴纳空置物业管理费。公摊水电费部分，空置物业也可以按照70%来分摊正常的费用。 记者昨天采访了万科物业、爱涛物业、青和物业等多家物业公司，他们表示，空置房的物业费他们统一都按70%缴纳。也就说，一套100平方米的住房，每个月物业管理费每平方米2元钱，就算你一天也没有住，打过折后一个月也要缴纳140元。 空置房物业费一般都到转让时才缴纳 虽然南京市对空置房物业费给了一定优惠，但是记者调查发现，这些空置房业主都不会主动去缴纳，除非物业公司三番五次催缴。 一位物业公司的负责人介绍，空置房物业费很难收取，很多业主对全额缴纳空置房物业费很不理解，以不交、缓交的方式来表达不满。所以，一些物业公司只好妥协，私下和业主达成协议，以少交一定的比例收取物业费，来减少纠纷的产生。 另外记者发现一个有趣的现象，一些新开发楼盘的物业公司也不担心这部分物业费漏掉，因为空置房一般都是炒房客，他们早晚会将房屋转让，而转让的时候 必然要到物业公司办理交接手续，这个时候，物业公司可以让这部分业主补齐物业费，炒房客获利多多，也就不计较这些物业费了。 不能以没有享受服务不交物业费 南京市物业办相关负责人表示，很多空置房业主抱怨，没有享受到一天的物业，为什么还要缴纳物业费。这部分业主没有考虑到，目前的物业服务是服务整个小区，不管个别业主有没有入住，小区需要保安巡逻，门卫需盘查陌生人，公共卫生需维护„„所有这些都不可能因个别业主没入住而停下来，物业公司投入的人力、物力是一样的。因此空置房物业费也需缴纳一定费用。