没有卖不出去的房子

没有卖不出去的房子 没有卖不出去的房子 谈营销地产的创新:没有卖不出去的房子 一、国八条的出笼带来中国房地产市场的十大变化:1.土地供应市场的理性和规范化;2.金融信贷和资本市场的理性化;3.产品研发的品质趋于精耕细作;4.房价体现产品的档次和水平量;5.从官市场转为营销策划市场。国八条出笼之后，没有、没有文化、没有实力的人再也拿不到土地了，所以土地供应市场区域理性化和规范化。最近的国六条是针对资本市场的投资方向出笼的。产品研发的品质有新的思路，我们三线以上的层次，老板虽然做了3 ,5个项目，开发在20平方米以上，但没有一个项目是成功做的。原来的模式已经不能再做了，产品研发的品质趋于精耕细作。房价体现房子的档次和水平量。江苏有一万五千平方米的高层建筑，我们现在的房价已经不是一个简单的东高西低南高北低的画面，新疆的藏及回族自治区多层住宅可以卖到三千多元一平。为什么这样的项目不能落户在上海、广东、深圳要落户在藏及呢,他的房价和档次、水平是成正比的。过去我做项目的时候，拿到一块土地之后，政府有规划要点，然后再请设计院做规划之前，请公司做一个完整的市场调研，拿出一个完整的规划定位，提出设计要点和规划要点结合在一起，再请设计院做，但内地很多市场根本就没有这些程序。哪个领导说怎么样就怎么样，说盖什么就盖什么。扬州的珠宝城，现在的状况是"惨不忍睹"。这是很多政府行为造成的后遗症。这也一样一两年的问题，我做了十几年的地产，我跟前几位大师们不能比，但是我一年有七八十天在飞机上，因为现在很多开发商太需要策划了。我今天要启动一个项目需要五千万，手上只有一千万怎么办,给你一千万你都知道给自己打扮，人的形象、品质，有奔驰坐上去人的形象马上就提升了。今天更多的开发商已经意识到开发策划的重要性。 6.我们配套设施和水平更趋于完善化。过去没有会所、没有配套设施的房地产比比皆是，中国房地产代表世界发展最前沿的水平，很多开发商以为中国房地产开发水平有多少落后，今天我可以毫不惭愧地告诉你们，全世界、全球住宅开发水平，中国是最高的。美国很多设计机构，最近我们和台湾、新加坡的开发商进行交流，人们都树起大拇指，认为中国的开发水平才是最高的世界水平。现在中国的文化、底蕴已经超出了本身房地产的开发水平，我们把清华、北大搬到社区到，这在全世界是寥寥无几的。我们有很多很多，我们不是简单在做地产产品了，已经边缘化了，把教育作为住产品来做，把地产作为配套产品来做，这种现象正确与否历史上没有先例，国外也没有先烈，也许是未来全球地球发展一种模式，也许是一种误区。7.文化理念开始荣辱房地产项目，没有文化哪来的文化,我们现在更多的地产开发商，前不久，我们在陕西安康，已经意识到文化的重要性。8.开发商已理性对待广告的投入，过去的广告商对广告的投入是很不舍得的，没有这个意识，但现在开发商已经意识到广告的投入是必要的。9.营销方式与营销模式注重。现在很多开发商已经意识到营销方式与营销模式的重要性。我认为要先招商后开发，不能先开发后招商，我们做的项目就是先招商后开发，我们在扬州有一个项目，没有开发之前，跟亚高酒店洽谈之后，亚高酒店资金已经投入进来了，我按照他们的要求，引用他们投入的资金，再来开发。10.认知品牌价值和物业管理关系。我在深圳买房子，为什么要买几套呢,我不仅看中他的房子，还看中他的配套，他住宅的环境。这是国八条对整个市场带来的十大变化。 第二，国八条的出笼带来中国房地产市场十大困惑。1.土地资源喜鹊成为开发商心病。现在越来越多 的开发商认为土地拿不到，土地资源越来越缺少。2.土地成本上涨成为项目拦路虎。无论哪个城市的土地都很紧张，价格都在上涨。南昌有一个开发商，在宜春花了1.2的亿买了二千亩土地，让我做评估，评估后，他就买了。价格政府不管，政府为了城市经营，把土地卖出去，卖得越高越好，但反过来，政府又说房价太高了，要控制房价。前两天说上海要出台一个新的土地政策，土地要拍卖，谁出的价格最高，谁卖的房价最低。这要好好计算一下，土地价格最高、房价最低，这就要好好计算一下了。这是上海市政府比较高明的地方。3.规划设计已成为开发商头疼事。说句心里话，现在规划设计谁都知道重要。我们很多开发商都不知道，认为这个设计也可以，那个设计也可以，但我认为设计很重要，我认为裁减师的水平也有高低不同，做出衣服水平也不一样，所以我们的产品没有一个好的方案，没有一个好的设计是不行的。最近国六条的硬性指标就是90平方米，指标一出来我们就认为只能做90平方米，那是死政策，我们也要有对策嘛。深圳在五年前，我们一百平方米的建筑面积使用面积可以达到 108平方米，政府有政策，我们有对策。今天买一套90平方米的房子，隔壁一套是65，要想买大房子，就买两套，把房子一打通，就是一个大房子了。我们和清华大学研究了6年半的时间，90平方米要做三房两卫一个保姆房一个洗手间，我们就搞不清楚了。90平方米要做这么多房间。我们就要在规划设计上下功夫。 4.开发资本和金融信贷奇缺难求。现在的信贷越来越难了，到处借不到钱去盖房。5.项目定位和市场操控没有把握。中国一个市县一年的招商费用花了一亿一千万，很不可思议。有一个受楼的地方，他说卖房给当地有钱人，有钱人是什么，老板说房子要卖给成功人士，成功人士的标准是什么,我们的策划拿什么推倒,依据在什么地方,只能是闷着说，成功也是成功，失败了也说是成功。扬州的珠宝城、玩具城太多太多了，买得起五千平方米房子的人有多少，他们是否需要买房子,需要买房子一定要买你的房子吗,需要买哪种房子，这是要计算的，这些值都要求出来，还要研究他们的消费特征、心里特征。6.高水平营销策划人才难找难留。现在我们的房地产发展，不是资金，不是项目，关键是人才。7.老百姓购房市场更趋持币观望。老百姓越来越有钱，除了上海、深圳的老百姓之外，其他地方的老百姓都有钱买房子了。8.政府政策法规变化无穷难把控。现在国八条出来之后，大家都会发牢骚，骂政府，但是国八条出来有喜有优，开发公司会骂政府，好容易准备发展了，又被封杀了，但是大公司高兴了，因为中小开发商要被淘汰出局，越有钱越能发展，越没有钱版本的机会越小。9.短期行为导致商业地产超过剩。很多人都知道做商业地产才是最赚钱的，去城市看看，任何一个城市只要有房地产的地方，商业比率不会低于20,，更可笑是，很多商业门面三米半宽、二十五米长，造成市场过剩。后来房子想卖都卖不出去。10.产权式商业项目成为开发主流。产权的商铺有很多人认为是稻草，只要把商业卖掉了，上面的卖不卖都无所谓，因为成本已经回来了，这对不对呢,所以这是一种困惑，将来对带来很多麻烦，产权式商铺将成为中国房地产最大的问题。因为产权的承诺是没有办法兑现的，没有办法兑现的话就要上法庭去做被告。 第三，新国六条的出台将给中国房地产市场带来更多变化。1.新一轮的行业洗牌在所难免。有60,的房地产企业家将淘汰出局，连踏进门槛的机会都没有。2.购房市场更趋持币等待观望。国六条出台之后，上海的房价已经有所下降了，深圳的房价也已经很危险了。很多老百姓持币观望。3.政策法规严厉行业门槛提升。4.资本市场金融信贷监管严格。现在的资本市场金融信贷管理非常严格。5.商业项目成为资金变现赌注。商业项目是很多开发商变现的一种赌注。6.策划创新成为项目开发灵魂。我们花 了七千万打造了房地产开发策划创新的案例库，我们一直在研究如何创新，十年前的成功不等于今天的成功。所有成功有偶然性也有必然性。7.概念地产更加注重环境配套。我们现在的地产缺乏概念，奥园的概念很好，但是如果奥园的概念做多了，好不好,就不知道了。昆明的体育城规模很大，内容很多，那是概念地产，但是要小心，因为概念地产做什么概念和当地的文化、经济总量要结合起来，不能超越这一点，超越这一点就是空中楼阁。8.整合营销变为主流营销模式。中国绝大多数的房地产市场营销模式都是单一的，靠广告。80,的都是这样的，付款方式也只有两种，没有更多种，什么叫整合营销,你整什么,合什么,我们在青岛和山东鲁能中胜合作的做一个项目，100平方米的房子，1万元1平方米的房子，首付只要付3.6万元，很多深圳卖150万元的房子，但手上现在只有1万元，就可以成为业主了。我们要把开发商、业主、银行整合一下，很多人不知道再保险公司是干什么，我们要把再保险公司拉进来，把资源整合进来，让保险公司做担保。要进行整合。9.联合开发将成市场竞争主体。上海楼盘80,都在联合，最近从德国、上海领事馆得到消息，德国有大概40个投资商来上海和江苏考察市场，参与到地产开发中来，同样我也带西班牙商会的领导到上海去考察房地产市场。这也是联合开发，不要老想着银行，不要老想着别人借钱给你，要想着今天是地球村，我们中国是发达地区，有吸收别人地方的。10.重视团对建设胜过项目开发。