一块瓷砖Я

一块瓷砖Я 一块瓷砖 【案例】 电梯厅边上的墙面有一块瓷砖裂了，瓷砖的位置很显眼，每天上上下下许多进出路过的人都可以看到。虽然裂纹看起来不太显眼，但毕竟是面上的东西，物业服务中心还是决定尽快把这块瓷砖换好。 更换瓷砖的难不是价格和技术上的问题，而是小区已经入住10多年了，这种瓷砖现在很难买，或许早已经停止生产了。对于入住时间比较长的小区墙面维护来说，整面墙一次性全部更换瓷砖相对简单，不会出现色差的问题，新旧程度也一致;但这种更换方式花费太多，有些不值得，并且会和其他墙面形成强烈的反差。如果只换掉一块，最困难的是要找到一块颜色样式相同或者相似的瓷砖。最后，物业服务中心决定还是尽可能找一块差不多的瓷砖换上，在观感上好看些。 物业服务中心工程部的张师傅负责处理这件事情。他先询问了老维修工，看是否能够找到一丝线索。听说当初接管项目时，好像留了一箱用在电梯厅的瓷砖。张师傅立即到仓库去寻找，仓库整洁有序，材料分类存放，但就是没有瓷砖。他查阅了仓库管理卡，只查到3年前的，无法寻找出当年那箱瓷砖的有关。于是，他查阅建筑物的工程档案，联系到原来施工单位在本项目的维修负责人，据该人介绍，这种瓷砖的供货商是广东佛山的一家瓷砖品牌厂家，在深圳应该也有销售商。张师傅跑了几个建材市场，找了许多销售商，但他们都说现在这种式样的瓷砖厂家早就已经不生产了。不过在厂家，以前生产的样式应该每种都有一些样品存货;如果需要不多的话，可以和厂家联系一下让他们帮忙找找。他们将该厂家的销售部门联系电话告诉了张师傅。 张师傅打通了厂家的电话。对方听说是原来的客户，非常热情，不过不敢肯定这种样式的瓷砖现在是有还是没有，而且在电话里对瓷砖的规格和样式描绘得也不太清楚，最好是把损坏的瓷砖拿到现场进行对比确认方便查找。 张师傅向领导汇报了事情的情况，经理决定还是让张师傅去一趟佛山，不过，在去之前，需要将大厦内的墙面瓷砖先好好地检查和统计一下，以清楚地知道大厦瓷砖的完好状态，然后确定从这家供货商需要购买的种类和数量。 工程部立即花了两天的时间，把所有的楼层普查了一次，并统计了瓷砖损坏情况。一个周末，张师傅去佛山看望老乡，顺便来到了瓷砖生产厂家找到供货的负责人，并一起在仓库里找到了该类瓷砖的样品。厂家同意免费送给张师傅几块瓷砖。张师傅根据统计情况最后买了两箱以备其他部位的维修使用。张师傅和厂家约定，如果后期还有其他需要，可通过厂家向深圳销售商送货时再顺便带到深圳，避免再次跑到佛山来单独取货。 本次维修的原材料终于解决了。回到深圳，张师傅马上更换了瓷砖。以后，每当张师傅查楼时，看到换上的瓷砖和原来的基本一致，总是会心一笑。 物业服务中心通过这次事件，召开了一次关于备品备件的专题会议。会议要求维修、绿化以及服务中心3个系统对各自负责的物件进行一次全面的普查、整理和统计，要求对材料的现状有个统计，对可能出现的问题应该先行联系，避免再次发生一块瓷砖给管理工作带来的尴尬情况。 【案例解析】 土建工程维修是物业管理的一项基本工作。本案例说明了由于部分维修材料的缺乏，严重影响了维修服务的工作效率。如果涉及到业主房屋内的维修，将会给业主留下物业管理公司办事效率低的印象，降低业主对物业管理的综合服务满意率。 一块瓷砖引起的思考 许多人认为物业管理工作没有大事可做，但物业管理工作也没有小事情。日常维修工作中一块瓷砖的更换过程能够给物业管理公司带来什么思考呢? 1(物业管理无小事 物业管理公司执行日常巡查制度，保证了项目的物业状态和项目管理的管理状态可以得到及时地检验。严格执行巡查制度，可以尽早地消除隐患和解决问题。如果没有巡查人员第一时间发现瓷砖的裂痕，没有将裂痕报告给上级，物业管理员工心中不觉得小小的裂痕扎眼，也不会有后续事情的发生。没有责任心的巡查等同于不巡查，没有责任心的员工不是好员工。物业管理没有大事，只是物业管理人把日常的小事当作大事来对待，并且想方设法地进行处理。 2(解除备品备料的困惑 在前期物业管理阶段，物业管理公司可以通过和施工单位的接触，将各种材料供货厂家的联系方式、当地经销商联系方式记录在案。物业管理公司最好能够对易损、易耗、易换的材料物资留有备品备料，如日常涉及到的墙砖、地砖、外墙瓷砖、大堂花岗石、卫生间和厨房的配件、草坪灯、路灯灯泡等。对于这些材料，物业管理公司的需求量不大，但有时却不得不用;如果零星购买，厂家一般不会提供送货服务，单价也比较贵。因此，物业管理公司应在前期统一采购时多买一些。同时，向发展商、施工单位及维修单位争取一部分原材料留做备用，将会对后期维修工作的开展有极大帮助。 3(不断加深对管理服务的研究 物业管理是一个长期的过程，很多问题并非在短期内出现，而可能会发生在日后的某一个时期。这就需要物业管理公司在开展服务研究时进行大胆设想，并为这种设想进行相应的准备工作。如5年后可能出现的物业管理问题是什么?根据项目的具体情况深入解析，让物业管理工作变得积极主动起来。再如，项目楼龄超过l 0年，常见的问题主要集中在设施设备老化、管道更换、配套落后等问题;该项目就应集中思考这类问题，总结目前遇到的困惑和解决的办法，为其他项目提供值得借鉴的宝贵经验。 4(仓库管理制度是否存在缺陷 物业管理公司在项目中的场地是有限的，仓库面积也很小。特别是在寸土寸金的城市中，仓库的容量就更加有限。而一般储存在仓库中的物品总是种类繁多，堆满了有限的空间。很多物品因为数量小用处少，逐渐地被杂乱地堆放在一起，时间一长，便成为没有价值的材料;其中许多就是当年施工单位撤离现场时，物业管理公司争取或“淘金”得到的建筑材料备品备件。随着物业管理公司、物业经理、仓管员等的不断更换，很多材料的使用价值被模糊了，于是，部分材料被当作垃圾给丢弃了。按规定“仓库管理卡”保存期3年，保存期满在做遗弃处理时，许多物业管理公司没有区分清楚是否还有保留价值。 5(成本分析在日常管理中的作用 日常管理过程中，对于维修或者业主投诉方面的问题，如果物业管理公司肯出钱，大约有60,的问题可能会得到很好的解决。因为关系到一个物业管理公司成本的问题，于是许多简单的事情变得复杂了。案例中如果不是张师傅顺便去探望老乡，仅仅为了两箱瓷砖而专门去一趟佛山，那物业管理公司的成本就大多了。 一块瓷砖引发了许多思考，除了上面5点之外，还有员工对待该事件的看法以及业主对待该事件的等。这些足以说明物业管理公司的日常管理工作没有小事，很多简单的事情都有可能“牵一发而动全身”。 工程维修的分类 划分建筑物不同部位的维修责任，确定相应的保修时间，是物业管理公司要面对的另一个问题，也涉及到后期物业管理公司对于工程维修所花费用的多少。 1(建设工程最低 保修期限 2000年1月30日国务院279号令发布的《建设工程质量管理条例》中规定，建设工程的最低保修期限为: 1)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。 2)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏，为5年。 3)供热与供冷系统，为两个采暖期、供冷期。 4)电气管线、给排水管道、设备安装，为两年。 其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。对此，物业管理公司的工程维修模式，一般采用定期检查清洁、零星养护与养护相结合。 2(工程维修的类别 按照建筑物的受损程度和维修造价的高低，工程维修分为3类: 1)土建小修工程。及时修复小的损坏、保持房屋原来完好等级的日常养护工程均为小修工程，这就是物业管理行业常说的日常养护，又分为零星养护和计划养护两种。 2)土建中修工程。凡需牵动或拆换少量主体构件、仍保持原房屋的规模和结构的工程为中修工程。中修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的20,以上。中修后的房屋70,以上必须符合基本完好或完好的要求。中修主要适用于一般损坏房屋。 3)土建大修工程。凡需牵动或拆换部分主体构件、但不需全部拆除的工程称为大修工程。大修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的25,以上。大修后的房屋必须符合基本完好或完好的要求。大修主要适用于严重损坏房屋。 对于小修工程，一般从物业管理服务费中进行支付，由物业管理项目负责人签字即可。对于中修和大修工程，一般会从物业服务费节余或是从房屋本体维修基金中进行支付，如果使用物业服务费节余进行支付，须经业主委员会同意并由物业管理公司负责人签字认可;如果使用房屋本体维修基金，按照《物业管理条例》规定需要经过一定比例的业主同意后方可使用。 维修责任 1(划分维修责任，减轻物业管理公司负担 一般来说，业主室内部分的维修责任由业主承担，物业管理公司承担室外部分的维修责任。但是，保修期内业主室内部分的维修，究竟谁应该承担维修费用的支出?例如卫生间漏水的问题。由于很多楼宇交付时都是毛坯房，业主入住前大都会对卫生间进行装修，那么，装修后如果卫生间漏水，究竟是水管材料的质量问题，还是防水涂料的施工问题，或是后期装修造成对原施工的破坏，则难以划分。由于发现问题已经是业主入住以后，维修将不仅仅只是更换管道和重做防水的问题，还涉及到卫生间装修的赔偿;发展商和施工单位也会尽量推脱责任，有的发展商说，只要进行过二次装修，防水的责任就由装修单位和业主自负;如果没有装修，出现漏水问题则由发展商负责。 由于楼板是毗连部位，楼上卫生间发生的漏水问题却由楼下的业主来承受，这时业主就会找到物业管理公司进行协调。对于此类问题，最好的做法是在业主入住时先对卫生间进行24小时的闭水实验，发现漏水问题立即找发展商解决;如果涉及到管道改管，一定要在改管后进行打压实验，确定不漏水后再进行封闭，同时保留管道改动后的线路图。通过前期的测试和装修过程的监控，此类情况出现的几率会下降很多。 2(全员负责细腻工作 对于公共部位的工程维修检查，不仅仅是工程部的l作，也是楼层巡查人员的工作，巡楼保安和公共区域保洁员都应该担负起这个职责;因为他们每天都对楼宇进行巡视和检查，不论是瓷砖是否损坏、路灯灯泡和开关是否完好，还是防火门油漆是否脱落等，他们的了解都是最及时、最全面的。物业管理公司希望做到维修工作日产日清，发现工程维修问题能及时得到处理。这就需要发动所有的物业服务人员，只要发现问题，马上填写“故障单”交给工程部，由工程主管安排人员及时处理;同时填单人员保留复印件进行督促，3日内依旧没有实施整改的，将复印件交给服务中心，由物业项目经理进行处理。