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论房屋租赁押金的管制

2017-09-29 7页 doc 25KB 15阅读

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论房屋租赁押金的管制论房屋租赁押金的管制 论房屋租赁押金的管制 2012-07-02################2012-07-02########2012-07-02######## ? 朱绵伟 广州南华工商学院法律系 文章编号:i006-7833(2008) 09-i80-02中图分类号:D923.2文献标识:A 摘 要 我国立法对押租的管制,经历了从禁止到许可的 过押租中扣抵,不仅免诉讼手续之繁琐以及时间费用之损耗,从而 程,其中折射出政府与市场的关系。本文以押租管制为例, 力降低租赁债权实现的风险,而且承租人的违约收益被押租抵...
论房屋租赁押金的管制
论房屋租赁押金的管制 论房屋租赁押金的管制 2012-07-02################2012-07-02########2012-07-02######## ? 朱绵伟 广州南华工商学院法律系 文章编号:i006-7833(2008) 09-i80-02中图分类号:D923.2文献标识:A 摘 要 我国立法对押租的管制,经历了从禁止到许可的 过押租中扣抵,不仅免诉讼手续之繁琐以及时间费用之损耗,从而 程,其中折射出政府与市场的关系。本文以押租管制为例, 力降低租赁债权实现的风险,而且承租人的违约收益被押租抵除, 图说明政府应当与市场合作,而不是试图一味管制市场;并 以亦可抑制承租人违约;而就承租人而言,出租人如违约扣留押租 此说明针对市场,法律规则创制的目的应当是为了降低当事 人不还,承租人诉诸法律,虽不免费时费钱(如诉讼所耗时间与费 之间的交易成本。 用亦不能索赔),但循房寻人或循房求偿较易。因此,就违约风险 关键词 押租 管制 政府 市场 法律 而言,出租人承担成本较高而承租人承担成本较低,经济效率要 求将风险分配给能以较低成本承担风险的一方,因此,由承租人 一、房屋租押金的定义和历史 承担押租的违约风险符合效率要求。 房屋租赁押金,俗称押租,或称租赁保证金,是指房屋租赁 在充分竞争的市场条件下,押租是承租人违约风险的价格。 中承租人交付给出租人的履约保证金。在房屋租赁中,出租人常 出租人出租房屋的目的是收取租金,租金是出租人的预期收益, 与承租人约定,于租金外,出租人另从承租人处收取一定数额的 如承租人的违约风险为零,则出租人的实际租金收益等于预期收 金钱作为押金,以担保承租人履行租赁合同项下之义务;待租赁 益;如承租人的违约风险不为零,则出租人的实际租金收益将会 合同终止,承租人返还租赁物时,如承租人无租金或其他因租赁 低于预期收益。假设租金为 R,承租人违约概率为 P,则实际租金 而生的债务的不履行,出租人则将押金退还给承租人,如承租人 收益•R( i-P),承租人违约损失•RP。出租人可通过收取押租来弥 有租金或其他因租赁而生的债务的不履行,出租人可于押金中扣 补承租人的违约损失,即理论上最优押租•RP,因此,押租与承租 除其金额后将差额返还给承租人。 人违约概率存在正相关的关系,承租人违约概率高则押租高,反 押租因其担保功效,加之手续简便,在民国时期即作为一项 之亦然。给定出租人预期收益与承租人的违约风险不变,立法管 民间习惯而在房屋租赁中采用,南京国民政府司法行政部《民事 ?制如禁止押租,出租人的实际租金收益则低于预期收益,出租人 即记载:“江苏省江北各县有如下租赁房屋之 习惯调查录》 如欲维持预期收益不变将提高租金(假设提高后的租金为 Ri),以 使习惯,承租者每月应纳行租(即每月之租赁金)外,须有一定之 预期收益保持不变。由于出租人无法分辨每一承租人的信用水 押租;当时的立法对押租虽无规定,但司法实践认可押租的效力。 ” 平,他将统一对所有的承租人收取 Ri,则守信的承租人在立法管 新中国成立后,政府认为出租人收取押租具有剥削性质而加以禁 ?制禁止押租的情形下的支付高于管制前的状态(管制前因其违约 止。虽然政府禁止押租,但在实践中屡禁不止,更有地方网开一 ?概率为零而押租返还,实际支付水平为 R),而背信的承租人在立 面。至 2008 年国务院发布第 5i6 号国务院令《国务院关于废止 法管制禁止押租的情形下的支付等于管制前的状态(管制前因其 部分行政法规的决定》,当中规定废止《城市私有房屋管理条例》, 违约而用押租抵扣,实际支付水平为 R,管制后租金水平虽为 Ri, 废止理由是《城市私有房屋管理条例》已被 2007 年公布的《物权 但其违约时无押租抵扣,实际支付水平为 Ri( i-P),而 Ri( i-P) 法》、2007 年公布的《城市房地产管理法》、200i 年公布的《城市 •R),立法管制禁止押租的结果可能是惩罚守信的承租人而减损其 房屋拆迁管理条例》所代替。《物权法》、《城市房地产管理法》以 2012-07-02################2012-07-02########2012-07-02######## 法定程序而产生,亦须经由法定程序而终止。法律已经过时却仍 550B 条第二款规定, 方式不足以对抗第三人而已。德国民法典第 在住房租赁关系中,承租人提交的作为保证金的总金额存放于出 然有效,如若严格执法则会以法律的强制力阻碍社会的变革或进 租人处的,出租人应将这笔金额与自己的财产分开,以三个月预 步;如若搁置不用则会激起人们对法律玩世不恭的态度、导致人 ?们对法律的蔑视,最终损害的是法律的权威。其二、立法应当谨 告解约的期限的一般利率存于一家信贷机构,利息归承租人 慎管制市场。立法者如若认为自己比当事人更聪明,更有资格 所有,利息增加到保证金中。押租因存放于信贷机构而成为信托 “ 处理他们之间的事务,法律管制能够比市场本身产生更多的正面 财产,基于信托财产的独立性,非因信托所生债务不得对信托财 ?效应,并且当事人会遵照执行法律管制则是立法者的自负。法 ”产强制执行,如此,不但可以保全押租,亦可解决押租生息以及 律管制并不是天平秤上的最后一颗砝码,放上之后一切就恢复到 利息归属问题,同时又不至于过分增加出租人的费用,实以极小 立法者所想要的平衡,当事人会就法律管制进行重新博弈,直至 的代价避免了外部性问题,可谓一良善之设计。 达到新的均衡为止。因此,当事人会合作性地遵循法律,如果法 (三)租赁房屋转让时押租的返还 合同法第 229 条规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的, 律规则降低了他们之间的交易成本;当事人也会非合作性地规避 不影响租赁合同的效力。合同法确立了买卖不破租赁制度, “”法律,如果法律规则增加了他们之间的交易成本。立法者应当与 即租赁合同有效期间,出租人将租赁物的所有权转让给第三人(受 市场合作,而与市场合作的最佳方式就是尊重市场,尊重当事人 让人)的,原租赁合同继续存在,受让人取代出租人的地位而与 的选择,否则,一味试图管制市场,其结果不但可能是无益的, 承租人发生租赁关系,在承租人与出租人之间,无须另行订立租 甚至是有害的。 赁合同,于受让时当然发生租赁关系。 立法者应当尊重市场并不意味着立法者面对市场无所作为, 租赁物所有权移转时,押租未交付于受让人,返还义务究由 只是立法者应当牢记,面对市场,创制法律规则的目的是为了降 原出租人承担,抑或由受让人承担,如为保护承租人的利益,最 低当事人之间的交易成本。首先,法律规则应设计为选择性的规 佳的保护方法是使原出租人与受让人负连带返还责任;次佳的保 则,供交易当事人协商采用,以减少当事人之间的缔约成本;其 护方法是赋予承租人对由何人承担返还义务享有选择权,但只能 次,法律规则应设计为补充性的规则,在当事人没有约定或约定 择一行使;而立法者意图代替承租人选择其中一人承担返还义务, 不明时发挥补缺或填漏的作用,以使当事人之间因协商失败而导 应当视由何人承担返还义务对承租人更为有利,换言之,在承租 致的损害降到最低;最后,只有在当事人的行为会产生第三方效 人行使押租返还请求权时,谁更有资力履行返还义务,向谁行使 应时,法律规则才可考虑设计为管制性的规则。试以押租的三个 费用最低。假定双方资力相同,索偿费用相同,立法者应比较不 方面为例分析法律规则的设计: 同产生的成本:由原出租人承担返还义务,承租人一次求偿 (一)押租的数额与利息 ?德国民法典第 550B 条第一款规定,在住房使用租赁合同中, 即可终结求偿关系,而由受让人承担返还义务,承租人一次求偿 承租人为其应履行的义务应向出租人提供担保的,该保证金不得 后,受让人不免转向原出租人进行二次求偿方可终结求偿关系; 超过一个月房租的三倍。理论上最优押租数额应等于承租人违约 由原出租人承担返还义务,可以除去租赁物上的负担(随租赁物 所造成的租金损失,其取决于充分竞争市场上租金水平与承租人 转让而来的押租返还义务),免去受让人相应的调查费用,而由受 的违约概率,但充分竞争市场的租金水平与承租人的违约概率不 让人承担返还义务,受让人为免不测之损害,势必支出调查费用, 可能一成不变,记住这一点或许我们应当将押租数额问题留给当 而租赁物上的负担势必给商业活动带来负担,导致资产贬值(如 事人自己,避免规定一个强制性的具体数额或最高限额。 押租无法定方式予以公示,即使原出租人承诺没有押租,受让人 在承租人将押租交付给出租人,但双方对押租是否计算利息 亦会考虑原出租人是否值得依赖;而在支出调查费用仍未查实的 或利息归属没有约定或约定不明时,一般认为,押金交与债权人, “情形下,受让人亦有怀疑的理由)。如若认为受让人承担返还义务 其所有权就从债务人或第三人处移转于债权人,因此,债权人对 更有利于承租人(循房找人或循房求偿是一大便利及保障),也不 于自己所有物所生之孳息,当然也就取得所有权,故押金对于出 能就此认为该方案是最优的,还要分析该方案的成本,同时也应 注释: ?押人而言是无所谓收取利息的。货币占有与所有相一致,其目 ”当比较该方案的成本收益与其他方案的收益成本,如此立法者就 ?南京国民政府司法行政部编.民事习惯调查报告录(下册).北京 中国 的是使第三人放心接受货币支付从而便于货币的流通,货币并非 不应囿于一人之利益得失而考虑,而是权衡各方当事人之利益得 政法大学出版社.2000 504. 不可特定化或使占有与所有分离,只是此种特定化或分离如无法 失。 ?i964 年《关于私有出租房屋社会主义改造问题的报告》与 i983 年《城 定的公示方式不足以对抗第三人而已。就押租而言,如无特别约 市私有房屋管理条例》第 i6 条. 定,承租人提供押租的目的是担保,并非供出租人使用收益;出 ?2000 年《上海市房屋租赁条例》第 i9 条与 2000 年上海高院《关于 租人收取押租的目的是预防承租人违约,出租人不应逾越担保目 民事案件审理的几点具体》. 的而对押租进行使用收益。但承租人将押租交与出租人后无法控 ? 美 哈罗 德 • 伯 尔 曼 . 法 律 与 革命 . 北京 中国 大 百 科 全 书 出 版 制出租人对押租的支配,为降低承租人的监控成本,同时为保全 社.i993 46. 押租,出租人应将押租存入银行以生息,利息归入押租。 ?方流芳.国企法定代表人的法律地位、权力和利益冲突.两岸公司法研 (二)押租的保全 讨.北京 中国政法大学出版社.2003 ii8. 承租人将押租交付出租人后,非待租赁合同终止、返还租赁 ?郑冲 贾红梅译.德国民法典.北京 法律出版社.2000. ?汪传才.押金初探.政治与法律.i999(6). 物时,不得要求返还押租。而租赁期间,如遇出租人债权人主张 i8i9 债权,押租是否是出租人债权人的责任财产,给定押租的担保目 2012-07-02################2012-07-02########2012-07-02########
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