上海百联西郊购物中心

上海百联西郊购物中心 ——开放式社区中心 序言 两年前，当百联西郊购物中心开业的时候，当时的中国媒体都在纷纷报道:中国第一个开放式的购物中心——百联西郊购物中心己现身上海;在这个没有屋顶的购物中心内，顾客能尽情享受到阳光和自然空气;有业内人士认为，上海的销品茂在外观、功能设计等方面似乎有些千篇一律，西郊购物中心的出现，可能会拉开中国销品茂第二轮发展的序幕。 百联西郊购物中心是国内第一家建筑形态呈开放式的购物中心，是国内经营规模最大、最具备纯社区特征的购物中心，也是百联集团组建后，在上海第一家使用“百联”品牌的大型商业网点，同时也是百联集团在长三角地区单体经营规模最大的综合性商业网点。到今年的12月2日，百联西郊购物中心已经整整开业两年了。业内外人士和社会各界在持续关注百联西郊购物中心独特的建筑形式的同时，也关注他们的经营状况。而百联西郊购物中心的经营团队在默默探索后，交出了这样一份答卷: 两年来，百联西郊购物中心先后荣获“2004年上海商业创新人奖”、上海2005年 十大“最具发展前景商业地产”、“最具影响力商业地产”、“最具创新理念商业地产”等称号。开业营运两年连续获得盈利，整个购物中心(内140家商铺)每年缴纳的税金成为当地税收贡献的新增长点，开业第一年就获得了当地政府部门颁发的“纳税贡献奖”。开业即盈利的经营业绩和盈利能力在国内众多新建的大型商业项目中处于领先水平。 百联西郊购物中心地处上海西部的新泾地区，周边缺乏众多的办公大楼和便利的交通，从构成大型购物中心的交通要素上讲并没有优势。但在短短的两年时间就很快获得社区与顾客消费者的认可和喜爱，并取得了令人骄傲的经营业绩。 百联西郊购物中心采用了Mall(摩尔)形式的商业业态，通过多种类、多样 1 化的店铺组合和品牌配置，来满足社区居民的一站式便利购物与消费的需求，让社区居民在家门口享受与市中心同样水准的品牌消费和服务。在百联西郊购物中心的140家各业种店铺中，连锁经营的超过85家，面积比重超过80,;其中知名连锁品牌有2l家，面积比重达到16,。百联西郊购物中心的餐饮、娱乐休闲、文教健身、服务类等非商品业态布局也占有较大比重，种类丰富，兼顾面广。 百联西郊购物中心已经成为社区文化与活动的中心。他们在比较紧张的经营场地中辟出600平方米区域，联手当地社区政府，成立了“百联,新泾社区文化活动中心”，为社区居民提供一个人际交流、文化学习与娱乐活动的场所，开展了图书阅览、棋牌活动、金秋服饰队、CA俱乐部等各类活动。 百联西郊购物中心不光是以建筑特色吸引人，更是以人文特色集聚人，成为社区中最重要、最具人气的大舞台。百联西郊中心广场开业以来举办的文艺演、文化展示、公益性活动达350多场。 百联西郊购物中心力求成为社区休闲与服务中心，为社区居民特别是老人和青少年带来生活乐趣。他们举办的“知音音乐培训中心”、“迪卡侬滑轮俱乐部”、“暑期学生兴趣活动”、社区居民早晚健身活动等休闲活动和培训项目深受欢迎。 2006年2月，百联西郊购物中心荣获商务部颁发的“全国示范社区商业”的称号。“让我们做得更周全”是百联西郊购物中心的服务理念，他们时刻关注顾客需求、关注顾客感受，持续地改善和营造舒适环境、不断提升服务水准。据了解，他们每年在改善和营造舒适环境方面要完成近百项工作。 百联西郊购物中心开业后连续在2005年、2006年两个财务年度获得赢利。业内人士指出，大型购物中心开业初期借贷利息和物业折旧两大支出居高不下的情况下获得赢利，这在国内众多新建的大型商业项目中尚无先例。 一、项目简介 项目名称: 项目类型: 百货商场/购物中心商铺 地理位置: 上海市仙霞路88号 目前有包括友谊百货、世纪联华、HOLA特力业态组合: 屋、迪卡侬、永乐家电在内的共116家商家 2 入驻，其中大型生活超市1家、百货公司1 家、专业卖场4家、主题餐饮29家、专卖店 62家、娱乐健身5家、社区服务14家。 日来客量 6万人 销售方式: 出租 价 格: 租 金: 小型铺面8元 大型商铺2-3元/平方米 占地面积为3.4万平方米，总建筑面积项目总规模: 10.9万平方米 商业经营面积: 6万平方米 车 位: 600余 物业公司: 物 业 费: 开业日期: 2004年11月28日 开 发 商: 百联集团 美国捷得JEDER建筑设计事务所和上海现代建筑规划设计: 建筑设计集团江欢成设计事务所 百联西郊购物中心位于上海西郊的长宁区新泾地区，是百联集团旗下一家全新的商业中心和社区中心。 百联西郊是目前国内第一家开放式的购物中心。项目占地面积3(4万平方米，建筑面积达10(9万平方米，营业面积为6万平方米左右，分地下二层和地上四层;楼顶与地下共计有600余个停车位，整个建筑配有中央空调,采暖系统、通讯系统、计算机系统、自动楼宇管理系统、广播音响系统、24小时安保监视系统、车库管理系统、36台电梯等一系列先进设备设施，总投资为6亿元人民币。 购物中心采用开放式建筑风格，体现人性化设计理念，通过贯穿东西两侧出入口的步行街、室外与室内交替的环型走廊和天桥、开敞的园林景观中心广场，将三个区域的建筑有机地组合成一个整体，新颖的视觉效果，清新的绿化环境，处处彰显品味和情趣。购物百联西郊购物中心定位于社区型购物中心，服务于周边居民社区，为数十万居民提供一个温馨和谐的休闲、消费场所。大型超市、精品百货、家居用品、餐饮娱乐、品牌专卖、社区服务等等，丰富的业态组合，给予消费者多一份的选择和多一份的满足。 百联西郊购物中心开业以来，迅速拉近了与周围社区居民的距离， 3 目前日来客量在,万,,万人左右，购物消费的比重占到整个购物中心总消费的,,,以上，餐饮消费的比重占到,,,左右，休闲娱乐等服务性消费的比重基本都在,,以下。其铺面租金在平均,元,天,平方米左右，而大型商场的租金在,,,元,天,平方米。目前商家进驻率已达,,,,，而且呈现出商家趋之若鹜现象。这种为周边居民提供商业休闲服务的社区购物休闲中心的成功，对未来上海新兴社区商业的发展提供了样板。 二、百联西郊购物中心产品规划 百联西郊购物中心东临新泾港哈密路、西至剑河路、南起仙霞西路，用地面积34000平方米。上海的西区是一个正在兴起的大规模中高档居住区，近年来吸引了大批在上海工作生活的市民、外国居民和回国人士在此置业，但是周边相对落后陈旧的商业零售设施与居住建筑的快速发展很不协调。因此，百联西郊购物中心的建成对当地有着特殊的意义，并将成为上海西部的一个商业和公共活动中心。 设计理念 与其他类型的建筑不同，商业建筑的定位是其设计理念不可或缺的一个重要组成部分，所有的平面布局均取决于对商业业态需求的正确定位。从现代商业的设计理念出发，设计师采用了商业布局的经典形态——哑铃状布局，一条由中小型零售业组成的露天步行街连接两端的主力店并直通建筑内院，这一设计的最初构想源于上海最古老的SHOPPING MALL——城隍庙。上海的母亲河黄浦江给了设计师更多的灵感，弧线型的步行街犹如黄浦江贯穿上海一样，贯穿广场与中庭，连接室内与室外，充分展现了生活功能和商业氛围的延伸，突出室外的商业价值，营造出上海传统商业街道的氛围。 总平面设计 在平面的设计中，主要的车行出入口设置在剑河路的南北两端，主要人流区域集中在仙霞西路一侧，达到人车分流。这样的设计使仙霞西路有一个相对安静和完整的步行区，减少了车流对景观、流线、声音的干扰。 4 购物中心的中央广场形成了人流组织的中心环线，位于建筑东南、西南、东北角三个人行入口及北部的车流都与城市道路自然连接，使商业内部空间的人流组织形成了明确的导向标识。特别是在基地西南转角处设有宽大的步行台阶，商业人流通过大台阶随商业动线进入购物中心内部。2米高差的大台阶成为整个购物中心的标志性入口和节庆活动的宣传舞台，同时巧妙地解决了基地东西两侧入口的地面高差问题。 单体设计 为了营造一个充满活力的社区中心，购物中心由一系列大小不同的建筑组成，并配以丰富的公共开敞空间，如:广场、街道、露天茶座和园林景观，其核心部分就是一个绿化的中心广场，在这里适合举行音乐会、展览、各种派对活动等。中心广场被底层的零售店和上层的娱乐场环绕着，而餐厅、酒吧和层叠的露台为广场中的活动提供了丰富的观赏视角，它们共同成为购物中心的视觉中心和 5 标志。 与室外商业街相交的是一条令人惬意的环形室内购物街，它将人们引入购物中心的内部。这条四层的室内购物街有三个垂直中庭，并通过电梯、电动扶梯和楼梯上下相连。在一定的时段内，向中心广场敞开的商业街能创造更多的观景和流线空间，同是也为商家提供更多的人流和展示空间。 立面设计 商业建筑的立面应该更有吸引力，因此 设计师把每个立面都当成主立面来对待。尽 6 管建筑的用材在整个环境中并不张扬，强烈的色彩对比，不同材质之间的互相衬托，分段式的立面设计，使整个建筑依然成为在该地区停留的汇聚点，吸引着人群从周围的街道步行进入。 空间的丰富变化和融合 购物中心的中央是一个椭圆型的开敞空间，平台、走廊、天桥的穿插和建筑体量的进退使这里充满了生机与活力。室内不同形式的商铺与中心的开敞广场产生空间上的联系，形成了强烈的空间感，流通的空间也使室内外的景观融为一体。室外步行街上的植栽与中心广场的树林、水景、建筑、弧型走廊相映成趣，形成层次丰富，步移景异的空间效果，增强了顾客在购物过程中的情趣。丰富的建筑空间变化成为城市空间的一部分，融入到当地居民的生活之中。 7 三、项目楼层分布及业态组合 ?业态分布 地下一层:家居广场; 一楼:社区精品百货、品牌专卖、特色餐厅、专业商场、社区服务; 二楼:大型生活超市、社区精品百货、品牌专卖; 三楼:大型生活超市、专业商场、品牌专卖; 四楼:娱乐大本营、中餐精华馆、异域风味馆、影城。 无论是环形室内购物街，还是室外商业步行街，都汇集了精品百货、专业商场、休闲餐厅、社区服务、品牌专卖、大型生活超市、各色餐馆、娱乐大本营、大型专卖超市等，将为每一位光顾西郊购物中心的顾客提供全新的体验和满足。 分类 门面面积/数量 总数量单总面积 计 比例 比 50以80 100 150 200 250 300 350 下 以上 中餐 0 2 2 2 2 1 1 0 10 41.67% 西餐 1 1 4 1 3 0 0 0 10 41.67% 餐茶吧 1 0 0 0 0 0 0 0 1 4.17% 饮 酒吧 0 0 1 0 0 0 0 0 1 4.17% 16.61% 咖啡 1 1 0 0 0 0 0 0 2 8.33% 总计 3 4 7 3 5 1 1 0 24 - 单比12.516.6729.17% 12.5% 20.83% 4.17% 4.17% 0 — 100% 例 % % 分类 门面面积/数量 总单比例 购59.82% 计 物 50以80 100 150 200 250 300 350 8 下 以上 服装 34 8 6 2 1 0 1 2 54 73.97% 书店 0 0 0 0 1 0 0 0 1 1.37% 器乐 0 0 0 0 1 1 0 0 2 2.74% 超市 0 0 0 0 0 0 0 1 1 1.37% 食品 6 0 0 0 0 0 0 0 6 8.22% 玩具 0 0 0 0 0 0 0 1 1 1.37% 饰品 2 0 0 0 0 0 0 0 2 2.74% 茶烟1 0 0 0 0 0 0 0 1 1.37% 酒 医药 0 1 0 1 0 0 0 0 1 2.74% 通信 0 0 0 0 0 0 0 0 1 1.37% 钟表2 0 0 0 0 0 0 0 2 2.74% 眼睛 总计 45 9 6 3 3 1 1 5 73 - 单比61.612.338.22% 4.11% 4.11% 1.371.37% 6.85— 100% 例 4% % % % 分类 门面面积/数量 总单比例 计 50以80 100 150 200 250 300 350 下 以上 游乐0 0 0 0 0 0 1 2 3 30% 场 休棋牌 0 0 0 0 1 0 0 0 1 10% 闲足浴 0 0 0 0 0 0 1 0 1 10% 23.57% 娱网吧 0 0 0 0 0 0 1 0 1 10% 乐 摄影 1 0 0 0 0 0 1 0 2 20% 球类 0 0 0 0 1 0 0 1 2 20% 总计 1 0 0 0 2 0 4 3 10 — 单比14.20 0 0 28.570 42.8614.2— 100% 例 9% % % 9% 统- 49 13 13 6 10 2 5 6 107 - 计 比 47.112.5% 12.5% 5.77% 9.62% 1.924.81% 5.77- - 100% 例 2% % % ?龙头店占据,,,比例 西郊购物中心经营面积为,,,,,(,,平方米，招商总数为,,,家，其中: 9 龙头店有友谊百货、世纪联华两家，面积,,,,,平方米，约占,,,; 专卖店,,,,，,、,,,,、亨德利、佐丹努、优依库等,,家，面积,,,,平方米，约占,,,; 主题餐饮有必胜客、肯特基、麦当劳、棒约翰、避风塘、永和大王、味千拉面等,,家，面积,,,,平方米，约占,,,; 专业卖场有永乐家电、HOLA特力屋(内地第一家)、迪卡侬运动等,家，营 业面积,,,,平方米，约占总面积,,,; 娱乐健身有世纪环球影城、汤姆熊游艺、网吧等,,家，面积,,,,平方米，约占,,,; 大餐饮有天一大酒楼等,家，面积,,,,平方米，约占,,; 社区服务有上海银行、春秋旅游、新华书店、柯达彩印等,家，面积,,,平方米，约占,,。 ?招租率已达,,,, 目前购物中心的招租率已达,,,,，尚有多家要求进场的商家。 商铺租金方面:铺面租金平均,元,天,平方米(建筑面积)，大型商铺租金是,,,元,天,平方米(建筑面积)。 ?投资回报期在,,年左右 据介绍，按照目前的租金，投资回报期在,,,,,年。按照,亿元的总投资额(包括土地、土建、一次装潢的投资额)计算，百联西郊购物中心每平方米的造价仅为,,,,多元。经业内权威人士估价，位于长宁仙霞地区,,万平方米的百联西郊购物中心整体出售的价格为每平方米,万元左右，现在百联西郊购物中心如果变现的话，就可以实现接近,,,,的赢利。据了解，与百联西郊购物中心相距不远的剑河路仙霞福云分割式百货商铺，前些时的商铺售价为每平方米,,,万元。 10 02 迪卡侬运动专业超01 得一大药房 03 麦当劳 04 巴黎贝甜 市 05 可颂坊 06 食家物语 07 百思乐 08 A.V.V 09 ONLY 10 YES OR NO 11 su 12 春秋国旅 13-1 进伊制造 13-2 九安 14 柯达冲印 15 Etam 16 茂昌眼镜 17 亨得利钟表 18 星巴克 18-1 DQ冰激凌 19 EDC 20 Jockey 21 Nike360 22 友谊百货 23 桂垄坊 24 上海银行 25 必胜客 26 避风塘 28 29 味千拉面 30 狄马考餐厅 31 棒约翰 27 一茶一坐 32 永和大王 33 肯德基 34 街客 35 世纪联华 36 甜蜜蜜甜品屋 11 01 世纪联华 02 麦当劳 03 巴黎三城 04 香云堂茶叶 05-1 荣屋食品 05-2 凤山茗茶 06 FILA 07 拉帕佳 08 bench Body 09 江南布衣 10 V6银饰 11 过路人 12 天恩 13 古姿尼美发 14 优衣库 15 皓 16 ID?Fix 17 达芙妮 18 艾格 19 曼尼芬 20 芬狄 20-1 GEN 简 21 TAKE IT 22 马可玛瑞 23 ACE 24 Theme 24-1 自由鸟 25 友谊百货 25-1 柔婷美容 26 哈丝帝邦餐厅 27 萃峰茶叶 28 鱼晶园火锅广场 29 波波啦妈妈意大利30 湘味小厨 30-1 亚加达巴西烧烤 31 布衣候粥道馆 面 32 一代天椒 33 雅点坊 34 棒约翰匹萨 35 天天咖啡餐厅 36 SUPER MART EBASE 01 世纪联华 02 迪信通 03 百Q手工站 05 香榭里家纺 05-1 New Balance 06 李 宁 06-1 NIKKO 07 霸狮腾 07-1 威 鹏 08 凯普狄诺 09 澳西奴 10 黛富妮 10-1 NIKE 11 365博士蛙 12 ADIDAS 13 Levi's 14 第五街 15 永乐家电 17 康伴医药 18 必格玩具 19 小天使 20 巴布豆 21 红黄蓝 22 天尚婴童 23 白丽公主 24 叮当猫 25 迪斯尼 26 乔洛小熊 27 迪宝玩具 28 锅里斗 29 大碗鱼 30 韶菲美发 12 31 童美儿童摄影 32 樱桃小丸子 33 拉比 34 新华书店 35 知音琴行 01 卡通尼乐园 01-1 好乐儿启慧中心 02 知音音乐培训中心 03 世纪仙霞影城 04 汤姆熊欢乐世界 04-1 儿童高尔夫 05 奈司桌球房 06 大庄棋牌室 07 光大齿科 08 金造时休闲美容 09 万元方网吧 10 好乐迪KTV 01 机动车停车场 02 非机动车停车场 03 HOLA特力屋 13 01 HOLA特力屋 02 机动车停车场 03 车一百洗车 四、借鉴意义 借鉴一:填补市场空白 观察其周边住宅布局，百联西郊购物中心位于高级别墅群及新兴高级住宅区内，近年又新建了大片住宅小区，属于成长型人口导入区域。据不完全统计，周边新泾镇、北新泾街道、仙霞新村街道、程桥街道等辐射圈范围内常住及外来人口为,,万之多。鉴于长宁西区为正在兴起的大规模中高档居住区，但是周边相对落后陈旧的商业零售设施却显得很不协调。百联西郊购物中心的建成使得长宁西区初步形成一个以购物中心为主体，周边大卖场、超市、便利店、农贸市场分布的合理商业格局。 百联西郊购物中心的建立很大程度上填补了地区性商业的空白，不但极大地方便了社区居民的生活起居，同时也中国本土购物中心探索出自己的一条道路。 14 借鉴二:商圈设定准确 百联商圈半径约为3公里左右，区域内有新泾镇、北新泾街道、仙霞新村街道、程桥街道等大社区，加上周边辐射商圈内可以吸引到的消费人口，大约在40万左右。交通条件较好。多条公交线路、良好的道路情况以及即将开通的地铁2号线延伸段，为百联西郊带来了大批各种类型的消费客源。 借鉴三:定位准确 中档定位，其内部的主力店世纪联华和友谊百货也是这样的定位，将中等收入家庭、普通社区居民作为服务对象，因而获得最大的市场空间和消费群体。 借鉴四:业态分布合理、功能齐全，各种业态相互渗透 百联西郊购物中心由一系列大小不同的建筑组合而成，其间配以广场、街道、露天茶座、园林景观等各种公共空间。购物中心的中央为一个椭圆形开敞空间，被底层的零售店以及上层的娱乐场所环绕。一条环形室内购物街将室外商业街进行相联，形成空间互动。而这条四层的室内购物街具备三个垂直中庭，并通过电梯、电动扶梯和楼梯上下相连以形成导向。 在业态分布上，专业卖场可谓是百联西郊购物中心的一大特色，除了永乐家电之外，还引进了上海首家美式家饰家用生活馆“HOLA特力屋”，以及来自于法国运动概念超市“迪卡浓”。前者经营面积大约为7000 平方米，主营窗帘寝具、餐茶锅具、香薰蜡烛、饰品花艺等1.5 万种精致多样的家居软装饰商品。后者则是将“所有运动产品汇集在同一屋檐下”为经营定位，卖场以不同色块区别运动大类。诸如足球鞋，就有从19 元的训练鞋到500 多元比赛用鞋多达数10 种类型，运动产品相当齐备。 在百货超市方面，百联西郊购物中心自主经营的友谊百货以及世纪联华的总体面积达到25013平方米，约占整个体量的41%，成为无可置疑的主力业态。而餐饮商家则以日常品味为主，例如必胜客、肯特基、麦当劳、棒约翰、避风塘、永和大王、味千拉面等20余家，总体面积达到8320平方米，约占14% 比例构 15 成。 与以往一个楼面单一业态的构成概念不同，如今的业态分布讲究多元化，同一层面上会形成餐饮、服饰，或者娱乐设施相互穿插，这样才会不显单调。目前该购物中心的业态构成，完全能够满足三口之家一日的消费需求。 借鉴五:规划布局创新 ?首家开放式购物中心 百联西郊购物中心是目前国内第一家开放式的购物中心，它由一系列大小不同的建筑有机地组合而成，辅以丰富的公共空间，休闲广场、商业步行街、露天茶座和园林景观等错落有致，彰显情趣和品位，将大自然与建筑物完美融合，充分体现了建筑空间的人性化理念。其创意超前的设计理念，别具一格的建筑风格，与沪上其他购物中心相比，愈加彰显出自己独特的魅力，无疑为地区增添了一个标志性的建筑。 ?中心绿化广场可举行各种活动，聚集人气 百联西郊购物中心的核心部分是一个占地数千平方米的中心绿化广场，在这里可以举行展览、音乐会、节日庆典和各种丰富多彩的促销活动;,,,,平方米的绿化中心广场被底层的各种时尚专卖店以及上层的娱乐休闲场所所环抱，餐厅、酒吧和层叠的露台为广场中举行的活动提供了良好的观赏视角。连接整个购物中心的主线是一条商业步行街，它穿越绿化中心广场，直通仙霞西路和剑河路。步行街的四周被四层楼面的商店以及美丽的绿化景观所围绕，营造出一份繁忙的商业街道的氛围，无论逛街、购物、休闲，都能使人感受到惬意和舒适、温馨与和谐。 和如今许多封闭式的“销品茂”相比，百联西郊购物中心最大的特色就是其开放式的建筑格局和社区型的购物理念。整个购物中心由一系列大小不同的建筑物相应组合，中心是一个大型绿化广场，环绕四周的是错落有致的露台和绿化景观。整个购物中心建筑群与周边自然环境巧妙地融合在一起，消费者可以一边享受新鲜空气，沐浴和煦阳光，一边体验购物之乐。百联西郊购物中心独特的建筑风格与新颖的购物理念，自今年9月28日开门试营业以来，即吸引了大量的民众前往消费，曾创下一日来客量6万人的纪录。 16 17 附:参考文章 百联西郊购物中心开业后连续在2005年、2006年两个财务年度获得赢利。业内人士指出，大型购物中心开业初期借贷利息和物业折旧两大支出居高不下的情况下获得赢利，这在国内众多新建的大型商业项目中尚无先例。 特色:非实物商品超过35, 百联西郊购物中心是国内第一家建筑形态呈开放式的购物中心，是百联集团组建后在上海第一家使用“百联”品牌的大型商业网点，也是百联集团在长三角地区单体经营规模最大的综合性商业网点。百联西郊购物中心占地面积3(4万平方米，总建筑面积11(5万平方米。百联西郊购物中心2004年9月建成试营业，2004年12月2日正式对外营业，其在建 服务社区、回报社设规划、业态布局、品类组合、服务设施、营销等方面，坚持做到“区”，在紧紧围绕“社区型”、“多功能”定位方面做足文章。餐饮、娱乐、休闲、文教、服务类等非实物商品业种、业态的布局比重，是,,,,(摩尔)区别于一般购物中心的重要衡量指标之一。参照境外,,,,开发与经营的先进，百联西郊安排了比重超过35,的非商品经营业种，而且种类丰富，兼顾面广，其中餐馆就有30多家，快餐、美味小吃、特色菜、火锅、烧烤、咖啡吧、茶座等各种餐饮应有尽有;娱乐休闲方面包括4厅电影院、家庭式,,,、儿童乐园、电玩游戏、网吧、桌球房、儿童高尔夫、棋牌室等具有多形式、多层次配置;社区服务有银行、药房、牙医诊所、彩扩冲印、旅行社、儿童摄影、婚纱摄影、美发美容、足浴保健、洗衣店、修鞋店等大量便民、利民项目。 经营:业态业种组合齐全 百联西郊业态、业种组合的齐全程度，连锁品牌组合的丰富程度，在国内同行业中处于领先的地位。主力店是,,,,的核心店铺，而多业种主力店布局也是,,,,业态创新的主要特征。百联西郊引进了7家商品经营的主力店，既有世纪联华大卖场业态、友谊百货公司业态，也有迪卡侬运动用品、特力屋家居用品、永乐家用电器、松坊进口食品、迪信通数码通讯用品等专业店业态，既能满足社区居民基本生活的购物需求，又能满足社区居民提升生活品质的体验消费需求。多品类的专卖店组合是与主力店经营定位和品种的互补，也是,,,,商品经营的个性所在。百联西郊的品类专卖店超过75家，涵盖了少淑女装、运动牛 18 仔、儿童用品、化妆品、钟表眼镜等多个经营品类。在百联西郊的140家各业种店铺中，连锁经营的超过了85家，面积比重达80,，其中知名连锁品牌有21家，面积比重达到16,。在百联西郊，消费者随处可见市中心商圈熟悉的零售品牌，不仅有麦当劳、肯德基、必胜客、棒约翰、星巴克、哈根达斯、味千拉面、一茶一坐等知名餐饮连锁品牌，还有耐克、阿迪达斯、锐步、,,,，,,、第五街、,,,,，,、,,,,、,,,,,,,,、恩宝、鳄鱼、,,,,,,,、哥伦比亚等众多时尚运动、服饰连锁品牌，还有丝芙兰、屈臣氏、茂昌眼镜、亨得利钟表、知音琴行等知名化妆品、日用品连锁品牌。 人气:公益性活动达350场 百联西郊购物中心还有一个非常重要的功能，就是成为社区文化与活动的中心。今年9月份，百联西郊主动在比较紧张的经营场地中辟出600平方米区域，联手当地社区政府，成立了“百联,新泾社区文化活动中心”，为社区居民提供一个人际交流、文化学习与娱乐活动的场所，开展图书阅览、棋牌活动、文艺文化讲座、歌咏会舞会等各类活动。田野沪剧队、田野舞蹈队等特色活动，吸引了一大批社区居民参加。活动中心启动仅两个星期，就发展了正式会员400多人。通过这个活动中心，百联西郊培育出了一批忠实的目标顾客群。两年来，百联西郊的中心广场，不光是以建筑特色吸引人，更是以人文特色集聚人，成为社区中最重要、最具人气的文化大舞台。百联西郊开业以来举办的文艺表演、文化展示、公益性活动达350多场。这些活动，形成了百联西郊广场文化的独特风格。 贡献:年缴营业税超2300万 百联西郊购物中心作为一家全新的大型社区商业网点，不仅在短短的两年时间就很快获得社区与顾客消费者的认可和喜爱，也取得了令人骄傲的经营业绩。总投资约5(6亿元的百联西郊购物中心，开业营运后每年在支付了2000多万元的银行借贷利息、剔除了2000多万元的物业折旧后，连续在2005年第一个财务年度、2006年第二个财务年度获得盈利，年赢利近200万元，开业当年即获盈利的经营业绩和盈利能力在国内众多新建的大型商业项目中处于领先水平。百联西郊整个购物中心，包括140家商铺，每年缴纳的营业性税金超过2300万元，成为了当地税收贡献的新增长点，开业第一年就获得了政府部门颁发的“纳税贡献奖”。目前，百联西郊的出租率保持在100,，今年的租金水平比去年增长了12(5,，今年租户的营业收入规模预计超过6亿元，比去年的5亿元增长了20,。 19 百联西郊购物中心获多项殊荣 百联西郊购物中心曾先后获得了“2004年上海商业创新大奖”称号，以及上海2005年十大“最具发展前景商业地产”、“最具影响力商业地产”，“最具创新理念商业地产”等称号。2006年2月，百联西郊购物中心荣获商务部颁发的“全国示范社区商业”的称号，在上海地区仅有两家社区购物中心获得这个国家级称号。 20