房地产代理之各业态的选址要求

房地产代理之各业态的选址要求 一、红星美凯龙: 倾向的门店面积: 5万以上平方米 考虑拓展的区域: 全国一二线城市及经济较好的其他城市 拓展要求: 经营内容: 1、中、高档时尚品牌家具、国际品牌家具; 2、卫浴、陶瓷、五金、地板、门业、油漆涂料等建材; 3、橱具、布艺、工艺品等家饰用品。 位置要求 1、位于城市主干道交汇处、广场四周、十字路口、丁字路口、 环路两侧，最好是传统家居、建材市场附近、城市重点发展方位; 2、项目本身、周边或商圈内有非竞争性的综合超市、百货店或其他专业市场; 3、周边有多条公交线路通过，交通便利;商圈 5km-10km范围内，常住总人口覆盖50-80万。 面积与楼层 1、面积要求:省会城市建筑面积70000?以上;待建土地50-100亩; 2、单层面积:多层店单层不低于10000?。 建筑要求 1、建筑结构:建筑结构采用轻钢结构或钢筋混凝土框架结构; 2、柱距:柱网不低于8m×8m; 3、楼层层高:首层层高6m，二层以上层高不低于5m; 4、楼层承重:承载力600kg/?。 停车位 1、每10000?建筑面积，配100个停车位。 能源和设备配置 1 、能源要求:每10000?用电800千伏安(含空调风机用电量，不包括空调主机) 每10000?用水量每天不少于30m3; 2、中央空调:具备较好的新风系统; 3、电梯:观光电梯、自动扶梯、客梯、货梯满足需要。 合作方式 1、购买土地; 2、合作开发; 3、房屋租赁; 二、国美电器 1、商圈要求: 1)商业街店----临街商铺(一层)。处于市级商圈、区级商圈。 2)店中店----在具有较大商流的大型商场或大型超市内，处于或接近电器商品销售区或日用消费品区。处于市级商圈、区级商圈。 3)社区店----位于可辐射多个高消费社区的商业区域，紧邻主要大型社区，社区人口10万人左右(一层)。 4)特定市场店----手机、IT一条街(一层)。市级手机、IT一条 街。 5)交通枢纽店----位于地铁、机场、车站、码头交通枢纽等处且已形成一定规模的商圈。 3C店规模要求 2、建筑要求:独立、清晰的产权;楼层从一楼开始，楼层不超过四楼，楼层不超过三楼 非店中店要有开阔的停车场地和门前广场;使用的消防系统、合格并正常使用的供水供电系统，空调系统、扶梯和货梯(两层以上) 3、面积租期要求:1)小型店:30,50平米。2)中型店:80,120平米、160,240平米。3)大型店:260,320平米。四、旗舰店:400平米左右。 4、开店原则:小型店只经营3C商品，中型店和大型店根据店址所处商圈特点可选择和音像共同经营。商业街店和店中店及交通枢纽店以开设小型店和中型店为主，社区店以开设中型店为主，特定市场店以开设中型店和大型店为主。 三、电器连锁(苏宁、五星等) 1、商圈选择:位于城市或某区域的商业中心，人流量大，交通便利的副省级以上城市直辖市、省会城市、副省级城市核心商圈;地级城市市区人口50万以上，具有一定的购买能力商业中心;县级市场江苏、浙江、广东等地的县级市，内陆省份发展较快的县级市(百强县优先)，副省级以上城市的较发达的郊区县核心商圈。 2、建筑要求::独立、清晰的产权。楼层从一楼开始，地级市场 楼层不超过四楼，县级市场楼层不超过三楼;物业距街道的距离在6米以上，有开阔的停车场地和门前广场;有正常使用的消防系统、合格并正常使用的供水供电系统，空调系统、扶梯和货梯(两层以上) 3、面积和租期:副省级以上城市直辖市、省会城市、副省级城市核心商圈5000平米以上;区域商圈4000平米以上;大型社区3000平米以上;地级城市市区人口50万以上，具有一定的购买能力商业中心3000平米以上;县级市场江苏、浙江、广东等地的县级市内陆省份发展较快的县级市(百强县优先)副省级以上城市的较发达的郊区县核心商圈核心位置3000平米以上。租期10年以上。 四、经济型酒店选址要求: 1、区位要求:邻近主要公路(或高速公路)的交叉道口，交通便利，有通往商业区及机场、火(汽)车站的公交线路;市郊结合部。 2、建筑要求:独栋，周边有停车场。 3、面积租期:建筑面积3000—6000平方米，基本年限10年以上。 4、合作方式主要有三种:特许经营、租赁、共同投资。 五、超市选址要求: 1、商圈要求:市口较好，位于市中心，新老城区结合部或大型住宅小区内的门面房;对于大型超市消费者步行到达店址所需时间在10分钟以内的范围为核心商圈，所需10--30分钟的范围为边际商圈， 商圈内具有固定住所的常住人口为主体的现有及潜在人口总数，要求在15-20万人，且周边人口具有一定的增长趋势;社区型综合超市 商圈要求:消费者步行到达店址所需时间在20分种以内的商圈范围，商圈内具有固定住所的常住人口及潜在增长人口总数要求在5--8万人，且周边人口具有一定的增长趋势。 物业要求: 2、建筑形态:最好框架结构，期房、现房都可。楼层不超过三层，层高净高不低于3.2米，柱距以8米×8米为宜，物业纵深以30--50米为佳; 3、面积和租期:便利店面积80~120平方米、标准超市面积800~2000平方米、社区店面积2000~5000平方米、大型卖场面积5000~20000平方米;购买用房面积一般为10000-20000平方米。 4、合作方式:租赁、联建、购买 六、KFC、麦当劳 1、商圈要求:城市一类商圈的繁华地段，有一定的消费支持 2、建筑要求:1)楼板到梁底高度，不得低于3米。;2)楼板承重:乙方厨房区楼板负荷为450kg/?，餐厅区活荷载为250kg/?;3)供电:甲方提供空调及200KW的用电量，并提供一条185铜芯电缆于甲方配电室引至乙方指定位置，乙方自设配电盘，并独立安装电;4)供水:甲方提供25吨水/天，供水管径为2.5/3.0英寸，水压不小 ?/?2，并具有相应的用水指标;5)排水:甲方提供相应的排水管线位置，排水管径不小于6英寸;6)隔油池:在餐厅附近区域应提 供适宜位置，供餐厅制作隔油池，该位置将不导致争议或影响相邻关系;7)化粪池:甲方提供与化粪池相连的管道至乙方租赁区域;8)排烟:提供室外相应的排放油烟管道位置，该位置将不导致争议或相邻关系。排烟管道的截面积为500mm×700mm;8)招牌:在门脸上方提供招牌安装位置; 9)空调:甲方提供冷暖空调应保证使用时间自早8:00至晚11:00，其制冷量厨房应不小于450卡/?/小时，用餐区应不小于350卡/?/小时。餐厅温度冬天应不低于15度，夏天不高于25度，春秋季应在20-25度之间。(如KFC自设甲方提供室外机位置); 10)设备总重:冷库、排油烟机、汽水机、制冰机的室外机全部放置楼顶，设备总重3吨，下设槽钢可将设备均匀摆放，使楼顶均匀受力;11)卸货车位:甲方提供临时卸货车位;12)乙方按照肯德基统一标准对餐厅内部及外部进行装修。 13)消防系统:乙方自设消防系统并与甲方连通;14)电话:甲方提供两条电话线路。 3、面积租期:首层，350平方米(使用面积)，门面12米。租期要求10年以上至少。 七、咖啡店选址要求: 1、商圈要求:商住楼、高档住宅区、饮食街、大酒店附近，人流充足。 2、建筑要求:层高4米以上，要有适合装修的招牌位及广告悬挂点，排污、排烟管道铺设方便。有充足的停车位，至少10个以上。 3、面积和租期要求:一般在300——500平米之间。房租控制在4.5元-5.5元/平米/天，租房年限5年以上，一般至少7到9年。 八、茶坊、酒吧 1、商圈选择:消费者进入茶坊、酒吧、咖啡馆的动机是休闲或是非正式的轻松谈话，这与进入其他餐饮业的动机不同。该业态是以文化、情调、特色，以及舒适和愉悦来吸引消费者的，其选址往往是高雅路段，具有清净、优雅的环境，消费对象具有一定的消费能力和文化修养。 2、建筑要求 茶坊、酒吧、咖啡馆的布置和装饰有个性化与艺术化要求，但对建筑结构形式无特殊要求，视投资者创意、设想而异。层高不低于2.8米，电力按每100平方米10千瓦配置，有自来水供应。如与居民相邻，最好设置隔音层。 3、面积、租期要求:50~400平方米。2年以上。 九、便利店 连锁便利店的发展战略与百货公司和大型连锁超市不同，它在进入某个目标市场之前先划分商圈，再根据既定的原则，在商圈范围内选择合适的店址。 1(商圈划分 商圈的划分不是以服务半径为原则，而是以便利性为原则，即以住宅小区为商圈的重心，根据街区和主干道的自然走向确定商圈范 围。商圈确定后，便要根据既定的选址原则，在商圈范围内寻找合适的铺面，然后再根据已确定的铺面位置和面积，决定该商圈内的便利店数量。 2.选址的原则 (1)居民区入口处或主要交通道路。便利店的目标顾客为稳定的居民，应考虑居民出入小区的路线。 (2)面积限制在50—200平方米以内。这个面积限制是便利店的最佳面积范围，既不会因面积太大而导致投入(例如便利店的设备和装修等)和费用(例如租金与人工费用等)太高，又可以保证有足够的商品陈列面摆放所需的商品。 (3)便利店应保证在建设物的底层开设店铺，一般不要设在夹层或二层，楼层间高度保证在3米以上。 (4)足够的配电功率，完善的水电和消防设施等。 1150米半径内居民不少于1万人，其中200米半径内不少于2000户; 2、位于社区商业中心街道(动线上)。东西走向街道最好座北朝南;南北走向街道最好座西朝东，尽可能位于十字路口的西北拐角; 3、与超市、商厦、饭店、24小时药店、咖啡店、茶艺馆、酒吧、学校、银行、邮局、洗衣店、冲印店、社区服务中心、社区文化体育活动中心等集客力较强的品牌门店和公共场所相邻; 4、独立商铺或楼房底层，门面展开宽度不少于6米; 5、门窗可改装为落地式大玻璃结构; 6、店铺产权清晰且至少可使(租)用6年; 7、有正常排水排污通讯五台空调主机位; 8、店前空地不少于店内经营面积，可停放20辆以上自行车及摩托车。店前或附近50米内可停放2辆以上小汽车; 9、店面、店侧及店前可发布(安装)30平方米以上的广告牌; 10、社区居民文明素质较高，治安状况良好; 11、社区交通方便、通畅，与过街天桥、过街地下通道、公共汽车站、地铁站口、轻轨站口等人流量较大的公共交通设施相邻; 12、社区地方政府执法文明，注重社区文化建设。 从以上12个条件可以看出，连锁店的选址不但考虑到了人流数量，比如规定半径内的居民数量，还考虑到了有效人流，比如规定最好在超市、学校等音像文化消费者集中的地方开店。它还考虑到了交通、治安、宣传、朝向等各个细节，这些规定尽可能的保证了店铺的选址科学化、正规化。 开店地点周围住户的情形，亦即所谓的居民居住条件，其范围有以下几类: 1住宅的种类:分为单身住宅,普通小区住宅(分大、中型),公寓(分电梯大楼、普通公寓),高级住宅区。以上的住宅种类都适于开设便利店，但贫民区、老人住宅区则不太适合。 2住户的构成。便利店的客户群以10至30岁的青壮年为主，单身男女尤其重要。如以职业类别来看，司机、工厂上班者等蓝领及白领阶层以及服务业人员，都是比较理想的对象。 圈团内有助于便利店设立的设施有下列几种:中小型企业(内部没有餐厅),中大型医院,大学、专科院校及高中职校,24小时工作的大、中型工厂(三班制),消防队、警察局、市政府,公园及广场,车站附近,大型集中住宅区。 商圈未来发展的具体考虑如下:地区内人口及户数的增加,新设车站的计划,学校的建划,马路新设、增设及拓宽计划,小区住宅的兴建计划,商圈内的竞争性。商圈内的竞争性，指的是城区内有大型店、同类店或商户聚集较多时，要先确定是否还有设店的空间。 十、火锅店选址要求: 1、商圈选择:选址于人口不少于5万人的居住区域或社区型、区域型、都市型商圈。 2、建筑要求:框架式建筑，厨房可小于餐厅营业面积的三分之一，其余同餐厅。楼上商铺亦可。 3、面积和租期:150~500平方米，租期至少2年。 十一、普通餐厅、快餐连锁等。 1、商圈选择:商务型的普通餐厅以商务酬宾为销售对象，一般选址在商务区域或繁华街市附近，或其他有知名度的街市;大众餐厅以家庭、个人消费为主，一般选址在社区型或便利型商业街市。而快餐连锁一般选址在客流繁忙之处，如繁华商业街市、车站、空港码头，以及消费水平中等以上的区域型商业街市或特别繁华的社区型街市。 2、建筑要求:一般连锁餐饮要求框架结构，层高不低于4.5米。配套设施:电力不少于20千瓦/100平方米，有充足的自来水供应， 有油烟气排放通道，有污水排放、生化处理装置，位置在地下室或一、二、三楼均可，但忌分布数个楼面。而普通餐厅因餐厅为个性化装饰、布置，各种建筑结构形式均适合开设餐厅，但剪力墙或承重墙挡门、挡窗除外，餐厅门前须有相应的停车场。 3、面积和租期:一般要求不得少于三年，面积快餐店要求200~500平方米;大众型餐厅80~200平方米，商务型餐厅150~10000平方米。 十二、面馆 1、商圈选择:面馆是中式普通快餐的经营形态，原料加工半工厂化，制面、和面、切面等工序在工厂里完成。面馆以切面半成品加工成商品，大大缩短了生产时间，满足人们速食的要求。面馆宜选择交通支道、行人不少于每分钟通过10人次的区域。 2、建筑要求:同餐厅 3、面积租期要求:80~200平方米。2年以上。 十三、一般服饰、礼品、运动品牌等专卖店选址要求: 1、商圈选择:商业气氛浓厚，客流量大，人气旺的高档综合商场附近;知名度及客流量佳的高业街(客流需满足目标顾客群特征);知名度高的店铺附近(如:麦当劳、肯德基附近);大规模住宅区附近; 2、建筑要求:商店可见度强，格局是浅方型最佳，门面不少于3米宽，且越宽越佳，橱窗位置及宽度需面向街道，越宽越佳，近期无城建规划。 3、面积和租期:租期至少一年。面积15平方米到80平方米。 一般40平米到80平方米为最佳。