京城楼市金九银十成色十足 涨价仍是目前的主题[整理]

京城楼市金九银十成色十足 涨价仍是目前的主题[整理] 北京楼市金九银十成色十足 涨价仍是目前的主题 随着“金九银十”传统销售旺季的到来，让处于特殊时期的北京楼市备受关注。在今年春节以来北京楼市量价一路高歌猛进，北京土地市场一片火热的背景下，业内预计今年北京“金九银十”成色足。 9月15日，位于香河的北京?自在城开盘。据开发商介绍，截至下午2点，850套房源售罄，成交达4.8亿元。 这只是近段时间环首都楼市的一个缩影。在北京“限购、限贷、高价”三大因素影响下，环首都楼市再度强势崛起，成为首次置业刚需们的新去处。 供应:26项目计划入市 根据亚豪机构数据统计显示，9月份北京预计将有26个项目开盘入市，其中包括鑫苑?鑫都汇、通州万达广场、泰禾?北京院子在内的纯新盘，以及包括京投万科?西华府、华业东方玫瑰、亚奥?金茂悦等在内的16个老项目后期。 亚豪机构副总经理高姗分析认为，这主要受制于房企土地储备的不足。基于今年新一轮调控之后，北京房价水平并未转入下行，而是继续不断攀升，因此对于房企来说并没有“捂盘惜售”的必要性，2011-2012年间土地出让稀缺带来存货量的不足使得大量房企对于市场供应“有心无力”。而随着7月份以来“大批量”推盘的逐渐盛行，虽然月度入市项目个数难以有所突破，但是月度供应套数相比前期应有所改善。与此同时，虽然今年上半年宅地出现密集出让，但是基于大部分房企开发能力及周转率的影响，多数项目仍将在明年之后才能逐渐面市，因此供应不足的局面仍将持续至今年年底，到明年年初或将出现转折。 虽然入市项目量未现太大突破，但是从单个项目销售情况来看，“金九”表现成色十足。从9月首周推盘项目的表现来看，其中金隅翡丽铂爵郡、东亚?印象台湖等项目几乎开盘当天即售罄，而即便是原本属于“慢销”的别墅项目香江别墅开盘当天也热销55套，创造了销售额5.1亿元的佳绩。另外位于房山区的金域缇香项目周六以24000元/平方米的价格开盘之后，基于较好销量周一即将售价上调至27000元/平方米。 亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，虽然自8月份开始，北京楼市开始频频出现“大手笔”推盘现象，但是8月份供需比1:1.3，说明市场仍然处于供不应求的状态。在近两月供应较为充分的情况下，预计9月份成交情况将维持在较高位水平。 区域:五环外占成交主力 从入市项目分布来看，9月预计入市项目较为分散，朝阳、海淀、丰台、昌平、大兴等区县均有所涉及，其中朝阳、房山、顺义、大兴几个区域的入市项目量不分伯仲，均在4-6个之间。另外向来供应量较少的丰台区9月将有3个项目入市销售，其中包括首开玲珑汇一个纯新盘，以及京投万科?西华府、汤泉墅两个老项目后期。亚豪机构副总经理高姗认为，受到夏家胡同高价地成交的刺激，丰台区项目入市积极性也出现明显提升。 从成交结构上看，来自机构统计显示，9月第一周，五环以外的成交占比达到93.3%，比8月第五周增加了3.7个百分点;成交均价在2万元/平方米以下的成交占比为57.15%，比上一周增加了2.1个百分点。从项目的实际成交价格 看，9月第一周成交量超过20套的期房项目，成交均价基本都维持稳定，其平均价格变化幅度约为0.2%。新建商品住宅市场供需释放都以刚需为主，除了全市均价出现结构性下调外，市场实际价格走势表现平稳。 产品:刚需、高端整体热销 从9月首周北京成交排名也可以看出，排名前十的项目当中，保利春天里、金地格林格林、华业东方玫瑰、北京明发广场等均为上月中旬入市的中低端刚需类项目。亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，这类刚需项目由于需求基数较大，因此入市之后多会在一定时间段内实现集中成交，例如排名首位的保利春天里上周集中成交192套。 近期，北京土地市场持续火热，夏家胡同、孙河、亦庄等多宗高溢价土地相继成交，区域楼面价屡创新高，北京优质宅地的稀缺致使土地成本居高不下，未来重点城区住宅高端化的趋势将越发明显，进一步刺激了现有高端住宅的销售。据亚豪机构数据显示，8月北京四环内高端住宅成交335套，成交套数环比上涨了15%。 中原地产市场总监张大伟判断，从北京楼市的发展轨迹来看，影响高端市场的因素大部分都是促涨的，因此在土地稀缺的情况下，未来北京的豪宅价格可能还会继续上升。 价格:“涨价”仍是目前的主题 从入市项目定价来看，9月预计入市的26个项目当中，仅有8个公布了预计销售价格，而其余18个项目售价均处于待定状态。从已公布预售价格的8个项目来看，“涨价”仍然是目前的主题。其中金隅翡丽二期产品铂爵郡首次报价 平方米，而其一期最后一次开盘价则为30000元/平方米;另外位于房39000元/ 山区的长阳光合作用此次报价18800元/平方米起，相比其年初开盘价高出了4800元/平方米。 据业内人士介绍，环首都目前分为京东、京南两大板块，京东有燕郊、大厂、香河三地，而京南板块是固安、廊坊、涿州，两板块都和北京楼市“同涨共跌”。这一轮从2013年5月开始，楼市成交迅速增长，都在争夺“从北京楼市被迫挤出的外溢需求”。 来自亚豪统计显示，9月首周北京商品住宅成交均价为22816元/平方米，相比之前一周下跌6.8%。从成交价格来看，9月首周成交价的下滑则主要基于结构性因素。从成交特征中也可以看出，成交均价15000-20000元/平方米之间的产品成交占比为20%，相比之前一周上涨了5个百分点，而中高端价格区间产品成交占比则均出现小幅下滑。 中原地产市场总监张大伟表示，从目前全国楼市看，一二线城市因为集聚了过多的资源，使得房价易涨难跌。如果在2013年下半年，楼市信贷不收紧，房价必然继续上涨，这也凸显了调控的难度。特别是一线城市，虽然国五条后限价政策相对较严格，但整体上涨趋势依然明显。 记者了解到，从房价上看，最靠近北京、最先开发的燕郊涨得最高，最贵楼盘夏威夷南岸的尾房目前最高已逼近14000元/平米，近期开盘的天洋城、首尔甜城等项目也突破10000元/平米。 而紧邻通州的大厂均价逼近8000元/平米，固安均价在7500元/平米以上，涿州最高房价已近8000元/平米左右，香河高层产品相对较低，在6500-7000元/平米左右，但当地很多别墅产品报价飙升至12000-15000元/平米。 当地开发商表示，由于当地的建筑规划等审核较松，很多环首都项目都有名目繁多的大量面积赠送，摊平后，实际的房价涨幅会稍小一些。 北京刚需成购买主力 2010年，燕郊房价也曾随着通州暴涨而蹿上万元，随后便暴跌;当燕郊重回万元时代，环首都这一轮楼市的涨幅也引起了“新楼市周期信号”的讨论。 “以前燕郊、固安等地主要是投资客为主，但今年这一轮量价上涨较为平稳，入市的自住型客户明显增加”，中原地产北京公司副总经理任莉表示。 “如果环首都楼市只单一定位成北京的居住需求转移地，未来将面临环境恶化、交通拥堵的卧城之苦”，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，燕郊楼市有90%以上的购房客户来自北京，都是过渡性住房需求，随着人群增多，对医疗、教育等公共服务的需求急剧上升，这些地区更应该有相关产业的聚集。 燕郊 房价再破万元大关 进入下半年以来，燕郊楼市逐渐沸腾，日光盘也频频出现。 7月27日，位于燕郊迎宾南路东侧的天洋城4代开盘，推出60-130平米一-三居，均价10500元/平米，开盘七小时房源便接近售罄。8月25日，首尔甜城BOMO国际中心开盘推出400套房源，3小时内基本售罄。据了解，7月份首尔甜城四期开盘，共推出1800套房源，开盘三天去化已超九成。 同时，不仅是在燕郊，在相连的大厂区域，世茂萨拉曼卡9月份开盘，据介绍也获得了不错的销售成绩。 “现在燕郊的楼盘如果不是‘日光’，都不好意思宣传”，燕郊当地一位开发商表示，受北京楼市持续上行的影响，今年以来燕郊楼市成交相当火热，大批从北京挤出的刚性需求再次聚焦燕郊。 据记者了解，天洋城4代上一次开盘均价在8500元/平米。如今已经飙至10500元/平米。首尔甜城在今年5月份售价仍是8500元/平米，而目前的售价已达10000元/平米。@北京也已由7月初的9000元/平米上浮至现在的10000元/平米。 同样位于燕顺路上的夏威夷南岸二期，其尾盘价已达13800元/平米，夏威夷南岸二期的二手房均价也在12000元/平米以上。 一位熟知燕郊楼市的业内人士表示。在整体楼市走向不发生大变化的背景下，随着燕郊商业、生活配套的进一步落地，燕郊楼市仍有一定发展空间，与此同时，部分经济实力有限的购房者将会被挤到紧邻燕郊的大厂等区域。 香河 供应充足房价跳涨 与燕郊等地主打刚需产品相比，香河是环首都楼市圈中最受关注的新区域，走出土地风波后，绿地、富力、华夏幸福基业、鸿坤等品牌房企相继推出新盘，香河楼市供应量充分，而产品也呈现刚需和低密度项目两分天下的格局。 据多家香河开发商介绍，目前香河楼市可分为两个板块，香河县城的新盘如香公馆、香汐花园、香城壹号都主打高层项目，针对刚需和投资客群;而靠近天下第一城板块则有大运河?孔雀城、富力新城、万通新界?紫藤堡、鸿坤?罗纳河谷等楼盘，多数是低密度规划，以洋房、联排别墅产品为主。 “300万左右就能拥有一套类似独栋别墅，这对北京客群很有吸引力”，鸿坤地产集团京东区域副总经理吴艳说，鸿坤罗纳河谷10月将推别墅房源“果嶺墅”，预计报价在15000元/平米，但赠送多重空间，如买270平米实得500平米。目前来看，客户大多是在北京有住宅，首次购买别墅的客群。 在成交火热的同时，区域的项目销售价格也在上涨。香河富力新城近期刚推出的房源，毛坯均价7200元/平米，而三个月前，报价还在5000元/平米左右。 涿州 高铁引来北京客群 伴随着大七环概念的热炒，以及北京楼市持续高温，今年以来京西南的河北涿州楼市开始复苏。区域内多个项目在今年放量，且价格有一定程度上涨。 目前，涿州有香邑溪谷、鸿坤理想城、水榭春天、华泰豪庭、天地新城?启承等数十个项目在售，售价从5000元/平米-8000元/平米不等。这些项目与年初相比，价格或多或少都出现了一定增长。例如，香邑溪谷的高层在4月份均价为5200元/平米，而目前为6500元/平米。水榭春天年初时的售价为4600元/ 平米。平米，目前的均价已达5800元/ 去年底京石高铁开通后，从北京西站乘坐高铁到涿州东站仅需25分钟，涿州对北京客群的吸引力更为强烈。涿州当地开发商便表示，之前涿州的项目主要集中在市区，随着高铁的建成通车，将会有更多项目落户高铁新城。 尽管鸿坤理想城等开发商表示看好涿州楼市未来发展，但也有业界对涿州的发展表示质疑。亚豪机构市场总监郭毅表示，与环首都其他区域相比，涿州距离北京较远，目前区域内没有优势产业支撑，且缺少品牌开发商进驻，未来发展仍有待观察。 三季度别墅继续升温 根据戴德梁行2013年第二季度北京高端住宅市场数据显示，二季度北京高端住宅市场上别墅成交面积达97369.81平方米，环比上涨26.4%，与去年同期相比涨幅达49.63%，市场售价环比上涨23.25%至37718.5元/平方米，同比上涨5.04%。 同时指出，北京住宅市场仍处于用地供应不足、土地价格上涨的环境下，未来房价继续上涨的预期依然较强，而作为稀缺产品的高端住宅需求预计继续保持上升态势。 丽兹行市场研究中心郑海燕分析认为，当前一线城市土地供应稀缺，靠近城区且低密地块更是难得。预计下半年北京土地市场或将刷新上半年地王纪录，随之而来的将是以别墅为代表的高端住宅市场走俏，无论是在市场供应还是成交上。 据亚豪机构数据统计显示，8月北京别墅市场共成交255套，成交面积9.1万平米，环比上月分别增加9%、16.7%。从供应情况来看，8月别墅市场供应相 比7月略有好转，8月共有融科?千章墅、正源尚峰尚水、远洋天著三个项目开盘，供应了166套别墅，较7月供应量有所增长。 别墅项目供应意愿回升 今年以来，北京别墅的月度市场供应始终低迷，前8个月仅新增969套别墅，平均每月百余套，但是接下去的“金九银十”将一扫阴霾，供应量大增也有助拉动别墅销量创下新高。根据亚豪机构数据统计显示，“金九银十”期间别墅市场将有11个项目预计入市，其中有泰禾?北京院子、格林云墅、西山艺境三个纯新盘，以及包括香江别墅、鸿坤?林语墅、远洋天著二期等在内的8个老项目后期。不仅大大超越了前几个月别墅的开盘项目数量，而且相比去年“金九银十”期间也增加了5个入市项目。 亚豪机构副总经理高姗分析认为，别墅项目供应意愿的回升，一方面秋季对于北京来说是气候条件、景观环境最好的一个季节，这对于注重园林环境以及客户体验的别墅项目来说，则是最佳的销售季节;另一方面，近期别墅入市项目的热销以及价格的节节攀升也吸引了项目入市的积极性。 联排叠拼占主导 8月别墅成交价格强势上涨，根据亚豪机构数据统计显示，8月别墅市场成交均价为31390元/平方米，环比上涨8个百分点，同比上涨22.4%，更是创造了有史以来的月度价格新高。以近期较热的朝阳孙河区域为例，该区域自去年开始频频推出低密度地块，而实际楼面价更是由去年的2万元/平方米，飙升至近期的5万元/平方米，预计未来售价将超10万元。高价地块的频出推动着别墅的成交热度以及市场价格的不断上涨。 据机构数据显示，目前联排与叠拼类的产品成交已占据了市场主导，8月这两类产品的成交占比分别为37.7%、36%。同时今年前8个月数据也显示，这两类产品占比分别为37.1%与37.9%，不分伯仲，两类低密度别墅产品的市场占有率高达3/4。 业内人士分析认为，联排与叠拼产品成为市场主导，一方面是在土地容积率的限制之下，相比独栋产品上述两类产品对于容积率的要求较低，更容易进行操作;另一方面，随着社会整体财富水平的提升以及大众对于居住要求的不断提升，购买别墅用以自住的客群比例也不断增加，而相比以往的市场主体独栋别墅来说，联排与叠拼产品面积相对较小，总价也相对较低，因此更符合这类新兴中产阶级、财富阶层的购买需求。 本文由北京大象房产网搜集整理