杭州CBD区域写字间市场调查报告

杭州CBD区域写字间市场调查报告 在调查工作开展前，本人就国内外发达领先城市的一些过往成功发展痕迹针对 此次写字间调查工作开展的指导性思路作出以下阐述： 1商业繁华的地段，不一定能做出高品质的星级写字间。 2以下是本人对商业物业与商务物业认识上的几点异同： 成熟地段、水平与垂直的巨大人流、周边商家业态互动或互补、 配套、能够达到该地段的交通通顺度、物业本身人流集散的控制力，一般采取“三 权分割”的营销运作模式、物业后期发展重于前期营销策划。 城市经济、金融、办公产业带成熟地段，能够迅速到达工作目 的地或能够被迅速到达本地段的强大交通配套支持、周边齐全的商业或商务配套 （500米内），物业动线设计人流分散输送能力、商助配套的齐全性，一般采用 租赁或单卖的运作模式。 综合了解杭州市写字间供应市场的基本情况，对该市场的营销组织运作层面展 开优劣互补学习。 2004年11月27日至2004年11月28日 运用现场观察调研法并结合电话询问，技术整理所获得的资料，透过严禁科学 的研究分析得出结论。 主要针对杭州市区内繁华地段26个在售或未售写字间、酒店公寓商品房楼盘。 调查楼盘名录： 7 20 1 杭州新南北房地产开发有限公司 无 88389977、88388833 占地面积７４００平方米，总建筑面积３ ５０００平方米，车位１００个 主体基本完工 毛坯 内廊式商业街、下沉式小广 场，运河文化广场 销售（整层出售） 剩余3-4层 均价6600元/平方米 每层900平方米，每户150 租价：1元5角/平方米（市价） 平方米 按揭、一次性 30％，４点 2005年5月交付 定金50万 ０ 新南北物业管理公司 2元/平方米/月 2 浙江商宇房地产开发有限公司 87080707、87815731 12000元/平方米 半层或1000平方米以上起售 2005年6月交付 3 占地２万多平方米，总建筑面积１３万平方米， 87701080 酒店公寓４３２套，商住房３７８套。 ２栋３０层商住公寓，１栋３０层酒店公寓，地 在做基础 下２层停车场，车位５００余个。 中央空调系统，酒店公寓精装修，超市、银行、农贸市场 一般商住为毛坯 酒店公寓、商住房、车位均销售 共一期开发 未定 酒店式公寓：30-50平方米 商住住宅：９０-150平方米 单层：1200平方米 未定 05年4月开盘，06年 下半年交付 未定 未定 4 总占地６６１０平方米，总建筑面积３万平方 87968111 米，地上为２万６千多平方米，地下为４千多平 方米。22层，每层800平方米左右 结顶 主楼２２层，副楼１１层，裙楼２层，３ 层为商务休闲层。 毛坯 销售 10800元/平方米以上 200-500平方米 按揭5成5，8年 得房率65% 在售，06年上半年交一次性 3点几 付 绿城物业管理 未定 5 8880525588805655 总建筑面积４万平方米 未定 建设、会议、餐厅、商务中心、 公共部分精装修，室内未定。 会议室等。 未定 未定 200-350平方米 未定 未定 明年年中开盘，公寓 部分已开盘，交付日 期０６年以后。 未定 未定 6 21层 87631515 未结顶 普通级室内装修 销售，正式销售前收取5成房款 16000-17000元/平方米 200-600平方米 车位28万/个 按揭5成10年，一 30% 在售，06年6月交付 次性付款（有优惠） 不详 12元/平方米/月 7 8782261687918959 占地面积7900平方米，总建筑面积45000 平方米。28层，每层约1000平方米左右 基础完工 现代主义 精装修 销售（整层出售） 最低4层，估计价格（18000-20000 900-1000平方米 元/平方米） 未定 05年上半年开盘 30-35% 未定 未定 8 总建筑面积3万多平方米，车位150个，24层 87248007 主体修建中 1-3层裙楼为商业用途，4层以上为写字间 中央空调，室内简单装修 销售（包含车位） 5至10成已开始内部排号。 全框架自由分割，900-200余平方米 估计12500左右，车位估计20万/个 一次性性付款 5点75 05年上半年开盘 5成10年 06年上半年交付 正在招标中 估计5元/平方米 55 9 8717506087175061 14层 现房 室内毛坯 出租 4．5元/平方米/天，车位300元/个 200-300平方米 季付或半年付 即买即驻 35% 8元/平方米/月 10 8695229986047842 11 毛坯 销售 起价7800元/平方米 180-355平方米（写字间） 车位：18万左右/个 39-46平方米（公寓） 一次性 2005年6月交付 24% 5成10年 物业维修基金65元/平方米。 3元6角/平方米 11 总建筑面积43000平方米，24层，车位121个。 8678613386786155 结顶 裙楼1-4层做商业用途，5-24层为写字间。 毛坯 销售 写字间售完 7500元/平方米 30-700平方米 26%304 按揭 在售，05年年底交付 一次性 绿城物业管理有限公司 3元8角/平方米 12 总建筑面积4万多平方米，两栋，18和21层 8699543586966678 已修建10层 现代主义 毛坯 定向销售，整栋出售 未定 未定 700-900平方米 未定 未定 30% 未定 未定 13 181 总占地面积3万平方米。总建筑面积10万平方 8538297185382971 米。，公寓372户、写字间95户、1栋9层商住 127套，每层1000平方米左右 已建6层 单栋9层 毛坯 销售 54-260平方米，特推150平方米 11000-12000元/平方米 2万定金（一星期内有效）， 04年11月上旬开盘，30% 按揭：5层10年，一次性。 333 06年4月交付 不详 3元5角/平方米 14 8724739885779378 26层 在建 精装修 销售，13层以上整层出售 16000元/平方米 140-1700平方米 定见10%，按揭5层10 05年10月交付，0428% 年，一次性99折 年5月开盘 4元5角/平方米 15 85304486 写字楼：9400元/平方米 一层商铺：10-150 商铺：49500元/平方米 写字间：100平方米以上。二 三层共2300平方米 04年9月开盘，06年 上 半年交付 16 占地近200亩，总建筑面积37万平方米，85786603 共41层，车位300多个，高170米。 建设中 裙楼1-7楼为商业用途，8-41层为写字间 室内毛坯 10层以下分割销售，10层以上整开始内部排号 层出售。 19000-20000元/平方米 800-1000平方米左右 按揭：4成10年 未定 05年4月开盘 07年交付 前期自管 未定 17 总建筑面积2万平方米。20层，每层900平方米左右 8519565285195629 在建 1-3楼商铺、4-20楼为写字间 吊顶，毛坯 销售 10000元/平方米，18楼价格13000 每层4个单位，每个单位200 元/平方米。 多平方米 本地户口按揭4成，外得房率 05年6月交付 地5成，一次性无折扣 72．8% 自管 5/ 18 8519912185199683 25层，总建筑面积约25000平方米 主题基本完工 1-4层为商场，5层-25层为写字间 毛坯 销售 10000元/平方米，还剩4楼，价格 写字间每层1200平方米 9900元/平方米 商铺每层2400平方米 1 34%4 05年3月交付 19 22，每层850平方米左右，总建筑面积约2万平方米。 86622888 立面装潢，室内装潢 毛坯 销售 90%已售出 7600元以上/平方米，平层价差最 75-840平方米 高470元/平方米。 一次性：97折 40% 按揭： 2元5角/平方米 380 20 13层，每层900多平方米，共12000平方米 8518559185185960 普通装修 7层以下分零出售，7-13层整层出售 内外销售均可 10380元/平方米（二楼起价），楼层价 130-900 差250元/平方米，车位21万起价 按揭（私人或公司） 06年6月份交付 30% 均可，一次性有折扣 委托代管 3元5角/平方米 1 21 8789667787896699 总建筑面积10万平方米、400个停车位 地下3层，地下3-2层为停车场，地上25层，裙 楼8层，地下一层到地上4层为商业。5-8楼是 开场式办公楼，主楼为写字间 24小时独立户式空调 商务会议室、快餐、健身、 咖啡吧等 22 / 23层，10层以下位写字间，每层140平方米 8721811887218998 建设中 单层独户 毛坯 销售 已售90%以上 8000元/平方米，楼层价差100元， 148平方米 车位19万。 按揭：5成10年 05年年底交付 26% 一次性：无优惠 不详 1元2角/平方米 23 8790266685393322 占地18000平方米。总建筑面积134000平 方米。写字楼车位100个。 明年年初结顶 两栋公寓与一栋写字楼延街排列 写字楼1-2楼为商业配套，3楼为餐厅，4 至26楼为写字间办公区。 毛坯 配置星级酒店大堂服务 销售 50%以上 13000元/平方米（写字间）楼层价 不详 差300元，18800元/平方米（公寓） 车位30万元/个 首付5成，季付10% 06年10月 或按揭、一次性 绿城物业管理有限公司 公寓5元8角/平方米/月 写字间8元/平方米 24 8821980888833908 总占地面积5万平方米，总建筑面积：地 上32万平方米，地下8万平方米 二期基础工程 518 毛坯 内部配置2500多平方米广场 销售 分3期开发，现开发第3期 １２０-１５０平方米 车位21万/个； 05 8 0607 18// 25 8187171788223613 占地2000多平方米，25层，总建筑面积 33000平方米 建设中 1-2楼为商铺，3至25楼为写字楼，7层为 商助配套层，车位100多个，写字间80多 套。 毛坯 销售 10000元/平方米，车位26万-32万 200多平方米 510 04年10月初开盘。 30% 06年交付 未定 26 占地面积３万平方米。共１６层，１－２88931117 层为裙楼。车位130个。 结顶 １－２层为商业用房， 基本装修。 无产权，长租模式，租期45年。 状况不好 写字间均价为１１０００元／平方米，商铺售 每层面积８５０平方米。 价４００００元／平方米商铺租金１０元／ 平方米／天。车位租金300-350元/个。 一次性 ０４年９月１８日开34% 盘。05年3月交付。 聚龙物业管理有限公司 8元/平方米/月 2003 1508000 -10000/CBD 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 ? ? 借鉴发达地区写字间运营模式（即纯租赁模式），可预测出杭州未来写 字间普遍采用的营销模式将会逐步向着“租赁面积=或>销售面积”的销控节奏发展。 ?根据不同特色商业地段的形成、不同区域产业带发展水 平、不同历史文化背景，相应迎合市场的消费者也会发生变化。 ?2003年写字间建筑产品的主流审美观似乎均为现代主 义或伪劣的“后现代主义”流派，除了用以标榜自己超前的“净高度”、“奇特外 观”等“地球人都知道的”的特点外，似乎缺少了一点“灵气”与“逸气”。 在这方面确实不如住宅开发那般运用自如，栩栩如生，不过相信不久的将 来，在建筑技术业与建筑文化业的相互碰撞后会得到长足的发展。 ?针对裙楼商业所产生的，针对“纯写字楼”所产生的”，针对“投资型消费者”所形成的 。 1 从建筑功能分布上看，大多数的在建、将建写字间项目考虑到项目配 套需要又或通过商铺卖高价甚至觉得写字间本来就一定需要有裙楼商业 为由，纷纷在很小的商圈范围内修建出许多商业裙楼项目，而在销售过 程中则大部分采用纯粹销售的模式，不考虑将来的商业具体经营情况。 而本次调查中，竟然有一半以上的被调查楼盘销售部中，没有设置专 业商业运作部门或具体负责人，可见本地写字楼项目对裙楼的运作普遍 还停留在随意性管理以销售为全部动机的“单纯”时代。 2 A 普遍的销售员虽然有邀请电话访问者到现场参观以完成销售动作的 意识，但是没有接听来访电话的时间概念，也很少主动请问访问者姓名 或其他基本情况。 B 几乎大部分的销售人员对所销售物业的该区域租赁市值不甚了解， 往往以“我觉得”“我想”等含糊用语。而在解说中也没有专业的相关 体系引导“专为投资”的这波客户展开强势诉求，通常无非强调如驻后 的种种情况或价格计算上。 C 本次调查中几乎100%的开发商均没有设置示范单位，以销售系列动 作的角度来看是不健康的。 D 如果要走“长线品牌化战略路线”，那么，写字间开发有两个 重要问题亟待解决： a 物业建成后是销售或出租？ b 物业交付使用后，由什么人来管，开发商才会放心呢？ E 除开少数标榜自己是“甲级写字间”的开发商聘有国际水准的资产 管理公司外，很多写字间项目的后期资产管理工作甚至交给了一些专走 “小区物业管理”路线的物业管理商，这对写字间将来的专业化发展、 市值积累等投资属性均带来负面影响。 3 电梯设置普遍紧张，公共分摊居高不下、商务配套服务虽成熟却无特 色，车位比难达1：1。 a) 层数 样本量 7层以下 0 7-12层 2 12-18层 3 18-30层 14 30层以上 1 15 107层以下系列17-12层512-18层018-30层 30层以上 7层以下 7-12层 12-18层 18-30层 30层以上 有效样本量 21 1万以下 1 1万-2万 3 2万-5万 11 5万-8万 0 8万-12万 2 12万-20万 2 20万以上 2 121万以下101万-2万82万-5万系列165万-8万48万-12万2 012万-20万 20万以上1万以下1万-2万2万-5万 5万-8万8万-12万12万-20万 20万以上b) 有效样本量 16 裙楼+写字楼 9 纯写字楼 2 商住两用 5 10裙楼+写86字楼系列14纯写字楼20 商住两用 裙楼+写字楼 纯写字楼 商住两用 c) 有效样本量 18 100元 6 200元 8 300元 3 400元 1 500元 0 10 8100元6系列1200元4300元2400元0 500元 100元 200元 300元 400元 500元有效样本量 8 100元 1 200元 5 300元 2 400元 0 65100元4200元系列13300元21400元0 100元 200元 300元 400元 有效样本量 26 一次性 1 按揭 0 复合形式 25 3025一次性20系列115按揭10复合形式50 一次性 按揭 复合形式 有效样本量 26 有折扣 5 无折扣 10 根据情况 11 12108有折扣系列16无折扣42根据情况0 有折扣 无折扣 根据情况 d) 面积 所占数量 800以下 0 800-1200 9 1200以上 6 有效样本量 15 整层面积比所占数量 910686所占数量402800以下0800-1200 1200以上 800以下 800-1200面积 1200以上 推售面积范围 样本数量 90以下 3 90-120 2 120-180 6 180-300 8 300-500 3 500-1000 2 有效样本量 24 样本数量样本数量108500-8690以下1000690以下33样本数量4300-50013%2290-1208%90-120213%8%0120-180 180-300120-180180-300300-50025%90以下33%500-1000 120-180面积区间 300-500 e) 推售月数 项目数量 6个月以下 0 6个月-12个月 4 12个月-18个月 7 18个月以上 0 有效样本量 11个 项目数量 6个月以18个月项目数量6个月以下月-18以上下6个月-12个70%0%106个月-12个412个月5项目数量00月36%012个月-12个月-1818个月以下个月64%6个月18个月以上月份 f) 月数 样本量 12——15 5 16——19 6 20——24 2 24以上 0 有效样本 13个 上 24以样本量样本量—2420——20—24以上24106512——0%12——1515%—1925样本量15016—16——19038%20——24—1516——12—24以上19月数区间47% g) 交付标准 样本量 室内精装修 5 室内毛坯 14 简单装修 2 有效样本 21 装修样本量简单 简单装室内精样本量修毛坯装修室内精装10%室内24%修142052室内毛坯10样本量修0精装简单装修室内毛室内坯装修标准66% h) 租售模式 样本量 纯销售 23 纯租赁 1 租售结合 2 有效样本量 26 样本量样本量合租售结租售结23合30纯租赁208%4%样本量2110纯销售纯租赁0纯租赁 租售结合纯销售纯销售88%营销模式 i) 公摊率范围 样本量 30%以下 5 30%-35% 11 35%-40% 1 40%以上 1 有效样本量 18 上样本量样本量40%以 40%1140%以上1535%-40%35%-30%以下1056%6%30%以下11样本量28%535%30%-35%030%-35%-40%下30%-35%40%以上30%以60%百分率 容积率区间 样本量 3 ?0以下 2 3 ?0-4 ?0 5 4 ?0-5 ?0 1 5 ?0-6?0 2 6?0以上 1 有效样本量 11 ?60以上样本量样本量 3 0以?60以5?3 0?下6上?以下5 043 0-4 ?2259%?18%4 0-11样本量02?0-60??04 0-5 ?18%40?以下0-5?5 0-??33 00?60?0-4?9%60以上?容积率0?46% j) 接听时间 样本量 2分钟以内 2 2分钟-5分钟 7 无时间限制 11 有效样本量 20 限制样本量样本量无时间 2分钟以11157内5分钟10210%样本量2分钟-52分钟以内0无时间限2分钟-52分钟-5分钟以内制分钟无时间限制2分钟55%35%电话接听时间点