房价与可支配收入关系探讨

房价与可支配收入关系探讨 房地产市场的价格。本文从理论和实证两方面，以上海市 近年来房地产市场的数据为例，探讨了可支配收入与房价 之间的关系，并从中分析上海房地产价格存在的问题。 1 可支配收入与房地产市场的关系 一般而言，可支配收入与房地产消费需求成正比，有 效收入增加会刺激房地产需求上升。收入水平的差异对住 宅需求产生重大影响，结果导致人均居住面积在不同国家 地区或同一国家地区不同时间之间存在明显区别。1998 年的一项统计明，低收入国家的人均建筑面积仅为6.1 平方米，同期中等收入国家为15.1 平方米，而高收入国 家则高达 35.0 平方米。 从马斯洛的需求层次理论看，人在不同阶段有着不同 的需求。在收入较低的阶段，只需要能维持生存的居住条 件即可，而随着财富的增长，包括住房在内的需求也渐渐 经历着安全、社交、尊重和自我实现这样的需求路线，直 接的结果就是居住面积的增加。 可支配收入的增加意味着国民收入的同步增加。在社 会技术水平和投资技术水平短期不变的条件下，国民收入 上升时，全社会用于房地产投资的部分就会增加，从而在 与 一定程度上导致房地产投资需求的上升。同理，可支配收 入下降时，房地产投资也会下降。 可支配收入 2 房价与可支配收入比应用的局限性 房价与可支配收入比，可以用来衡量一个城市或国家 关系探讨 居民家庭收入与房价之间的波动关系及房地产市场发育的 状况，但要直接引用房价收入比的国际经验值作为评判我 国城市住房消费水平、房地产价格水平的合理性指标，往 往会出现与现状较大的差异，因此，运用国际房价收入比 文 / 楼江 吴正云规律研究我国的房地产市场，存在较大的局限性。 2.1不同区域的人住房消费习惯不同 不同国家或地区之 间由于不同的消费习惯，会出现差 异较大的房价收入比。当一个地区内的居民习惯租房时， 即使房价低到一定程度，也不一定能带动住房购买的消 费。因此，房价收入比并不能准确反映当地房价的合理与 目前，在研究房地产市场景气状况、房地产周期波动 否和房地产市场的交易情况。 的时候，国内的学者普遍采用“房价收入比”这一概念， 2.2“房价”难以确定 即用一个国家或城市的平均房价与每户居民的平均年收入 有人认为房价是指“平均房价”，有的则认为是“中 的比值,作为探讨房地产市场发育态势的依据之一。国际 等水平的商品房销售价格”，联合国人类住区(生境)中 ::上通行的房价收入比是31,61。然而,在讨论房价 心给出的定义是“中等自由市场价格”。而近年一些学者 与收入的关系时，往往有很多问题并未明确，很多概念没 有界定，因此得到的结论也往往有片面性，不能准确反映 February 2005 32 上海房地 指出，所谓房价应该是一个加权的概念，即由所在地一手平方米。1996 年上海市人均住宅使用面积约 10 平方米，房和二手房通过权重计算综合得到的房价。房价概念的多 大致可算出平均每户3人的情况下在市场上应该购置建筑 样化带来了比较上的困难，但即使我们用新旧住宅的加权 面积 60,70 平方米的住房。 计算，其权重值的取得以及数据可靠性都值得斟酌。 对收入的界定。这里的可支配收入数据来源于上海市 统计年鉴，它与户均人数都是通过对500户家庭的抽样调 总房价与单位面积房价和房屋面积有关，然而，面积 查所得。 的计算口径很难统一。如果用平均房价的概念，就应该采 用平均面积，这里就出现了一个问题:究竟是用年鉴上的 3.2 上海近年来人均可支配收入与房价的分析 城镇居民平均住宅面积(即现值)，还是市场销售的商品 房平均面积(可看作是将来值),面积的权重又如何确定 呢,这些，都很难有一个科学统一的定论。 2.3“收入”难以确定 这里，仍然是一个选择题:是“中 等收入”还是“平 均收入”。显然这两个词不是同一概念，尤其是现今中国 经济处于转型期，城镇的贫富差距正在逐步拉大，中等收 入比平均收入低。2003 年，上海城市居民人均可支配收 入为 14867 元，而同期中等收入户的人均可支配收入为 12602 元。如果采用平均收入代替中等收入，会扩大中等 收入，从而造成房价收入比的减少。另外，在我国还有个 不容忽视的问题，即隐性收入和其他收入往往难以测算。 2.4房价收入比的合理范围难以确定 任何指标都有一个 合理区间，超过这一范围，出 现了问题。国际惯例是房价收入比应该在3,6倍之间。首 先，这个范围并非一个统一标准，也并未显示出它的合理 性，因为我国与国外在计算收入的方式上差异很大;其 次，中国作为一个非完全市场经济国家，有自己的国情， 是否仍然适用这一惯例是值得讨论的问题。 综上，房价可支配收入比并不是一个衡量房地产价格 合理性的说服力很强的指标，但是，对房价与可支配收入 之间关系的研究，仍有其积极的意义。通过分析两者之间 的变化规律，从中可得到房地产市场的发展趋势，发现房 从表2中可知，无论是城镇家庭可支配收入还是住宅价出现的问题。 的均价、总价，总体而言，它们的发展趋势是逐年上升的。 期间，由于宏观经济形式的变化，部分年份的数据产生了 一定程度周期性的波动。下面，从人均可支配收入和住宅 单价、户均可支配收入和总房价这两组数据进行相关分 析，所用的分析工具为 SPSS 软件。 3.2.1人均可支配收入和住宅单价的关系 首先，对两者 3 房价与可支配收入关系的实证分析——以上海进行相关分析，得到以下相关系数表 市为例(表 3)。 3.1 概念界定 根据以上分析，在研究房价与可支配收入 的关系时， 首先要对相关概念进行界定，统一研究。 对住宅总价格 的界定。住宅单价数据来源于上海市统 计年鉴公布的各年份商品房均价。这里的价格是指一手房 市场上的流通价格，暂不考虑二手房。对于住宅面积，不 同年份显然不能用同一标准。根据建设部公布的《2003年 城镇房屋概况统计公报》，2003年上海人均住房建筑面积 达 29.35 平方米，故将 2003 年每套商品房面积定为 100 对上述结果的解释如下:Pearson相关系数为0.893， February 2005 33 上海房地 从表6中可得到常数项为,238259,回归系数为16.687, P,0.001，应拒绝总体中这两个变量的相关系数为零的 回归系数的标准差为2.202，标准化回归系数为0.944;回归 假设。故可以认为，商品房单价与人均可支配收入呈强的 系数为 7.577，P ,0.000，可认为回归系数有显著意义。 且为正的直线相关。 以户均可支配收入为自变量，商品房总价为因变量， 其次，进行线形回归分析，以此检验人均可支配收入 用最小二乘法得直线回归方程为: 对商品房单价的影响。在此以人均可支配收入为自变量， y ,, 238259+16.687x。 结果表明,户均可支配收入商品房单价为因变量。可以得出表 4 结果。 对住房单价的弹性为16.687， 即可认为，上海市近年来户均可支配收入每增加1000 元， 商品房总价相应的增加16687 元。 4 结论 经上述理论和实证分析，可以得到以下结论。 1. 住宅价格与可支配收入存在着显著的正相关关系， 结果分析如下:即城镇居民人均可支配收入越高，商品房单价越高;城镇 回归分析中的系数(Coefficients ):常数项 居民户均可支配收入越高，商品房总价越高。在中长期 (Constant),275.567、回归系数(B),0.319、回归 内，随着我国国民经济的持续快速健康发展，人们的生活 系数的标准误(Std. Error),0.061、标准化回归系数 水平稳步提高，人均可支配收入也会随着经济的发展而水 (Beta), 0.893;回归系数 t 检验的 t 值, 5.247，P , 涨船高，住房价格会在较长时期内呈现一定幅度的上涨; 0.001，可认为回归系数有显著意义。得直线回归方程为: 从短期来看，近几年上海市房价涨幅一直保持在较高水平 y , 275.567+0.319x。(其中 x 是人均可支配收入， 上，远远超过相应的可支配收入的增长幅度，这直接导致 y 是商品房单价) 结果表明,人均可支配收入对住房单价的了房价与可支配收入之间比值明显偏高。如果按照本文所 弹性为0.319， 界定的商品房总价与户均可支配收入相比，从1996年到 即可认为,上海市近年来人均可支配收入每增加10002003 年间，房价收入比分别为 8.3、8.62、9.66、8.13、 元， 商品房单价相应的增加 319 元。 8.51、8.69、10.19、11.51，呈逐年上升的势头。根据我 3.2.2 户均可支配收入和总房价的关系(见表5) 们对市场的研究成果，1999 年到2001 年间，上海的房地 产市场发育较正常，因此，建议上海按目前的统计口径合 理的房价收入比在 8,9 之间较合理。 2. 通过表 1 可得近 9 年上海市城市居民人均可支配 收入的平均增长率为9.5%，估计2005年居民人均可支配 收入约为18268 元。根据回归方程y, 275.567+0.319x， 得 2005年商品房均价估计值为6100 元/平方米。另得近 9 年上海市城市居民户均可支配收入的平均增长率为 9.3%，估计 2005 年居民户均可支配收入约为 54704 元。 根据回归方程y,,238259+16.687x，得2005年商品房 上述结果表明,Pearson相关系数为0.944,P, 0.000,单价估计值为 6133 元 / 平方米。这都低于目前政府公布 应拒绝总体中这两个变量的相关系数为零的假设。故可以 的 2004 年均价 6385 元 / 平方米，正常情况下，房价应 认为，户均可支配收入和总房价呈强的且为正的直线相 该已没有继续上涨的空间。但近两年上海市的房价的持续 关。 走高，已经偏离了正常的价格走势，存在一定的不合理 户均可支配收入与商品房总价的回归结果(见表6)。 性。建议政府通过调整土地供给结构、加大中低价商品房 开发、改革现有税制并配合金融改革等，科学谨慎地 加以调控 (作者单位:同济大学经济与管理学院) 。 February 2005 34