【房地产】荆州古城历史文化旅游开发可行性研究报告

【房地产】荆州古城历史文化旅游开发可行性研究 20049 1 2 荆州位于中国湖北省西南部，地处长江中游和江汉平原腹地, 南临长江, 北依汉水,东望武汉,西接宜昌三峡,自古为巴蜀门户 和南北水陆交通要冲，素有“国之南门”或“上游重镇”之称。 荆州古城的最早可追溯到旧石器时代,早在五至十万年前,人类就在这里繁衍生息,经过若干时代的发展,成为当时华夏最 强大的部族,这就是古代史籍中记载的“三苗”部族。 在大禹治水时，“割地布九州”那个年代就有了荆州。 东周时期,名列春香秋五霸战国七雄的楚国,先后有20个楚王在此定都立国达411年之久,先后统一了五十多个小国,地域最广时北至黄河,东至大海,东北抵山东南部,西至巴、蜀、贵、 云南,南至湖南南部和两广以北包括长江、汉水、淮河流域,囊括了当时中国的半壁河山,成为“车千乘、马万匹”的泱泱大国,后汉哲学家桓谭在《新论》中记载:“楚之都郢,车挂毂,民摩肩,市路相交,号为朝衣鲜而暮衣弊”。 公元前278年，秦将白起拔郢后,在荆州置南郡,名列南方五郡之冠。 公元前206年，项羽把南郡封给共敖，建临江国，都荆州， 3 不久又恢复为南郡。 公元前106年，汉武帝设荆州刺史部,荆州即成为全国十三 州之一,经济甚为繁荣,《史记?贷殖列传》称:“江陵故郢都,西通巴蜀,东有云梦之绕”,是当时全国十大商业城市之一。 三国时期，魏、蜀、吴三足鼎立,荆州作为西入巴蜀、东下 吴会、北抵中原之要冲,成为诸强国的必争之地,浩浩 120回本《三国演义》中,有72回写到荆州。 两晋时期,荆州因地处江湖之滨,为古代水陆交通的枢纽,加之土地肥沃、气候温和、物产丰富、成为全国最富庶地区之一。 东晋末，晋安帝曾在荆州恢复帝位。 南北朝时，梁元帝、后梁宣帝以及五代国南平国王等四个朝 代十一个帝王均在此建都,历时八十一年, 成为“长江中游一城”,与当时的杨州齐名,史称“江左大镇,莫过荆杨”。 中唐时期,被定为“陪都”,与当时北方名都长安和洛阳齐名。 宋时,在此设江陵府（或荆南府），为当时之经济都会,“商贾必由之地”。宋朝实行“榷茶之务”，荆州居“六榷”之首,境内沙市镇为全国四大米市之一, 被称为“南国巨镇”。 明清两朝，均设置有荆州府。明末，张献忠攻占荆州后，曾 在此割地称王。 据统计,我国先后有20个楚王在此定都立国达411年之久，此外还有4个朝代11个帝王在此建都，共计100余年。由此足以见得荆州实乃堪与我国七大古都相媲美的历史文化名城。 4 中华人民共和国成立后，在此设置了江陵市或江陵地区， 1994年设立荆州市。1995年，荆州市被国务院纳入全国41个大城市名录。现在，荆州市为全国实施《中国21世纪议程可持续发展战略》试点城市、全国综合配套改革试点城市、全国卫生城 市、全国精细化工基地、全国轻纺工业基地、全国重点农业综合 商品粮生产基地、中国历史文化名城、中国优秀旅游城市。 第二次世界大战后，旅游业已形成为世界经济中发展最快的 产业之一。从1950年到2003年，全世界国际旅游人数从2528万人次增加到7亿多人次，增长近27.69倍，全世界国际旅游收 入从21亿美元增加到5500多亿美元，增长261.91倍，远远高于同期世界经济的平均发展速度，每年直接和间接依赖旅游业就 业的人数达2.12亿。已经超过石油和汽车工业，成为世界第一 大产业。 当今，国际政治与经济形势仍将保持稳定性发展，和平和发 展仍是主流。世界客源市场需求仍持续见旺。据世界旅游组织预 测，世界国际旅游人数将从2003年的7亿人次增加到2010年的10亿人次，年均递增率为5.3％，旅游收入将从5500多亿美元增长到10000亿美元，年均递增9％。 我国旅游业起步晚，但发展迅速。从国家旅游局公布的数据 5 看，2003年与1995年的实绩相比：来华旅游入境人数达5500万人次，增长1.64倍；外国旅游者人数达820万人次，增长了3.21倍；全国有组织的接待海外旅游者人数近1000万人次，增长1.88倍；全国旅游外汇收入110亿美元，增长3.61倍；国内旅游人数11亿人次，增长2.29倍；国内旅游收入达3100亿美元，增长7.31倍。中国已经跃居世界旅游强国之列。 1982年2月，国务院公布荆州为首批24座历史文化名城之 一以后，荆州旅游业开始起步, 经过不断的建设和发展,已具有较为稳定的客源市场。 特别是“九五”以来,荆州市政府确立了将旅游业作为跨世 纪的新兴支柱产业来发展,把旅游资源大市建成旅游强市的战略 目标，不断扩大对旅游业的引导性投入,同时加大投资环境建设,成立了投资服务中心,开设“绿色通道”采用“并联”式审批方式,在第一时间,以最快的速度办理项目审批手续,为投资者提供最便捷的服务。为加快荆州旅游业的发展,市政府出台了一系列优 惠政策,鼓励全社会参与古城旅游资源的开发、旅游景区的建设、 旅游商品的生产和销售,全方位的推动历史文化名城旅游产业的 发展。 近年来,荆州不断加大城市旅游设施和场馆建设、完成了古 城公园、九龙渊公园、凤凰广场、沙隆达广场、凯乐大剧院和奥 林匹克体育中心等一批城市标志性工程,城区绿化覆盖率达到 6 34%,全市现有旅游涉外宾馆25家,其中星级饭店10家,旅行社22家,年接待中外游客110万人次,2001年被评为国家优秀旅游 城市。 全国重点文物保护单位、国家AAAA级风景名胜区——荆州 古城，作为中国古代城垣建筑中不可多得的完璧,在国内外享有盛誉,其宏伟的英姿、精湛的建筑为世人所惊叹。 荆州城,又名江陵城,是享誉中外的古城,距今已有2800多年的历史,其保存之完好、历史之悠久,在全国乃至全世界均属罕 见,堪称人类古代城垣建筑史上的丰碑,古城东西长5.75公里,南北宽1.2公里,面积4.5平方公里,高9米,厚度10米,周长10.5公里,有城堞4567个,城门6个,炮台26个,通往城下水道6条, 古城为三城组合式结构,城外为水城(护城河),中间为砖城,墙内为土城,三城相依环抱,颇具特色。城墙建筑十分讲究,墙脚以条石与糯米浆筑成,极为坚固,素有“铁打荆州”之说。整座古城盘旋 于湖光水色之中,依地势而起伏,顺湖池而迂回,蜿蜒伸长,状若游龙,巍然而不失俊秀。 2、 文化遗存纵跨人类活动的各个 历史阶段,鸡公山遗址距今5万多年,填补了我国旧石器时代平 原居住的空白,数百处新石器时代遗址，背溪、大溪、屈家岭、 7 石家河等不同时期的文化遗址的发现,展示了从母系社会到父系 社会发展的完整序列。 楚先民在这里创造了足以与当时古 希腊文化相媲美的“楚文化”。世界上第一部数学巨著一《算术》 出在楚国;世界上最早的黄金货币在楚国;最先进的青铜工艺在楚国;最早的铁器在楚国;最早的丝绸出自楚墓;人类第一双木筷是楚人的遗物;第一张木床是楚人的创举;第一条裤裙是楚人文明的标志;先秦漆器数量之大,工艺之精美莫过于楚漆器;还有木雕、竹编、凡面世的几乎全数出自楚墓。楚文化几乎囊括了周代 文化所有的精华。 荆州独特的地理位置,使其成为闻名遐迩的古战场和历代兵家必争之地,《中国军事史》记载发生 于此的著名战争达100余起。三国时期,魏、蜀、吴金戈铁马, 兵戎相见,为争夺荆州展开了旷日持久的征战, 古城内外驰骋过众多咤叱风云的英雄豪杰,留下了无数传奇故事,刘备借荆州、孙权讨荆州、吕蒙袭荆州、关羽大意失荆州……演绎了一幕幕惊心劝魄的中国古代战争活剧。镇守荆州达十年之久的三国核心人物 关羽诚信忠义的品德,千百年来为世人所尊崇,由他而衍生的关公文化,在人们的精神思想领域,产生了重大影响,其感召力之强、涵盖面之广,委实罕见。 荆州是江汉平原的腹心地带和 主体部分,是一个充满浓郁江汉文化特色的古城。数干年的文化 8 积淀使它成为一座琳琅满目、异彩纷呈的巨型民俗文化宝库,浪漫抒情的巫歌楚舞、享誉四方的艺曲戏剧(楚剧、汉剧、三棒鼓、 马山民歌、木偶皮影)，匠心独运的髹漆、刺绣、竹简、青铜器、 根雕、木艺,名扬天下的宫庭八宝美食、三国名莱,韵味无穷的民风习俗以及逐年兴盛的国际龙舟赛、凤凰音乐节等,在国内外都享有很高的知名度,形成了荆州别具一格的江汉民俗文化旅游资 源。 人杰地灵,唯楚有才。钟灵毓秀的荆楚大地,孕育出了一代又 一代杰出人物,“辞赋之祖”屈(原)宋(玉),“哲学之父”老庄,“戏剧始祖”优孟,“茶圣”陆羽,春秋霸王楚庄王,“循吏良臣”孙叔叔,唐代“一门三相”岑文本、岑长倩、岑羲,宋代真御史唐介,明代“宰相之杰”张居正,文坛巨匠“公安三袁”袁宗道、袁宏道、袁中 道……等。 古城荆州越悠悠七千年之沧桑,发生过许许多多的重大事件,在中国的历史上都占有举足轻重的地位,其中最为显赫的是楚国 的兴盛发达,楚庄王统一南方,称霸中原,为完整中华的疆域、加 强政治集中、促进文化交融做出了了重大贡献,此外,楚汉争雄、三国征战、桓氏篡晋、刘裕兴兵、唐灭后梁、岳飞镇荆、明相改 革、三藩之乱、辛女首义,都在这块土地上演出了一幕幕波澜壮 阔的历史活剧。 荆州出土文物极为丰富,先后发掘了近7000座古墓,50余处 9 文化遗址,出土文物逾12万件,其中,有世界上最早的泥(陶)塑动物群,让世界兵器史重写的越王勾践剑、吴王差夫矛,迄今世界上时代最早,保存最完好,品种最全的马山战国丝绸。素称“地下书库”的楚汉简牍,占全国藏品总数五分之三的楚秦汉漆器,以及世界上发现最早的独具类型的西汉男尸等都是令人叹为观止的 国家级稀世珍宝。 荆州博物馆是一座综合性博物馆,占地4.8万平米,该馆以其优美的环境、丰富的馆藏文物和独具楚地特色的文物珍品陈列,以及考古研究的丰硕成果,而享誉海内外。1994年经国家文物局 专家评选,该馆荣获全国地级市“十佳博物馆之首”的美誉。 荆州城外5公里处的纪南城,又名“郢”,曾是楚国的都城,为战国时期南方规模最大的古城,是楚国崛起江汉,称雄南方、问鼎 中原的历史见证,也是古代长江流域灿烂文化的象征,虽历经千百年的沧桑,现城垣依然完存,城周长15.5公里,高约3.9—7.6米,城垣外的护城河、城墙上的烽火台,当年楚王宫殿群址依然列 列在目。 国家国土开发一级轴线(长江)与二级轴线(京广、焦柳铁路)在此交汇,长江483公里黄金水道越境而过,207国道和襄荆高速 公路纵横南北,318国道和宜黄高速公路横跨东西,沙市港是长江中下游的重要港口,盐卡新港是长江中上游现代化程度最高的唯 一一座高栋梁板直立式码头,沙市机场为国家二级机场,构成了 10 公路、铁路、水运、航空立体化、大运量的交通运输网络;荆州 长江公路大桥的建成使荆州承东接西、连南通北的公路网络体系 更加完善。荆州是湖北省第二大信息枢纽节点和区域信息传输中 心,程控电话、移动通信、微波、卫星、光纤等组成的现代化通 信网络齐全。人流、物流、信息流优势显著。 荆州在中国区域经济发展战略布局中处于全国“四大增长级”的“十”字轴线的交又区,距北京、香港、上海、重庆均为1000 公里左右,为东进西出、南来北往的要冲。在整个中西部旅游经 济圈中,荆州处武汉、重庆、张家界、岳阳等旅游目的地的距中 位置,是著名的长江三峡游,三国古道游、张家界风光游的必经之 地。 荆州古城是被国务院批准的首批历史文化名城，开发荆州古 城历史文化旅游资源，对发展荆州旅游经济将起到不可低估的促 进作用。 （—）整合荆州旅游资源，加快旅游产业化发展步伐，形成 龙头产业，带动宾馆、酒店、娱乐业、手工业、商业、交通运输 业等相关产业的同步发展。 （二）在旅游开发的同时，推动古城内各单位和居民的外迁， 加快新城区的开发速度，加快荆州城市建设扩容提质工程目标的 实现。 11 （三）加大荆州对外宣传力度，借助荆州古城的宣传攻势， 进一步树立荆州整体形象，提高荆州知名度，改善荆州招商引资 环境。 （四）确保荆州古城的历史文物古迹得到充分保护和合理利 用，增加就业，增加财政收入。 荆州古城旅游景区的布局与建设围绕荆州旅游整体形象,以突出“历史文化名城”为主题,以楚文化、三国文化,江汉民俗文化为主线,按照古城地貌和文化脉络,将自然景观、人文景观与功能 区(点)有机组合,景区规划为“一城七区”的布局结构,即: 城垣风光区、文博区、三国文化游览区、民俗风情区、传统游艺区、 传统工艺作坊区、旅游商品市场区、楚城游览区。此外，配套建 设餐饮、住宿等服务设施。 荆州古城作为中国古代城垣建筑中 不可多得的完璧,享誉海内外,被史学界称之为“东方的雅典”,极具旅游开发价值。景区主要建内容包括护城河疏理工程,以及楼台、亭阁、游船、声、光、电工程等。项目总投资3200万元。 2. 荆州文博事业发达,在国内外事有很高的知名 度,每年接待中外游客30万人次,客源稳定。景区建设规模为 145000平方米,其中文博广场建筑面积120000平方米(含湖面60000平万米),主题博物馆群建筑面积5000平方米,文博街改造工程20000平方米,项目总投资5250万元。 12 三国历史不过百余年,但在五千年的中华文化史上三国文化独枚异彩,由它衍生出来的人物和撑故传 说,可谓家喻户晓,孺妇皆知。荆州是三国文化的中轴地,关公文化的中心,三国古城保存完好,三国人文古迹十分丰富,极具市场开发价值。景区占地面积75250平方米,共中水域面积22000平方米,总建筑面积10250平方米。项目主要建设内容包括关公立 象、照壁、蜀魏水师营寨、帅营、军前点将台、玄帝宫、关羽府、 演武场、战船、城门吊桥以及民房拆迁、道路改造等,项目总投资9500万元。 民俗旅游是一种高层次的文化旅游,由于它满足了游客“求新、求异、求乐、求知”的心理需求,近年来成为各地旅游开发的新亮点。荆州是江汉传统文化的中心,民俗文化特色鲜明,资源丰富,加上拥有优越的地理位置和“历史文化名城”品牌形象,市场前景十分广阔。景区改造工程规模为30000平方米,项目总投资4200万元。 游艺竞技性旅游活动是在传统的养生、健 身文化影响下发展起来的娱乐旅游项目,具有重娱乐、重情趣的 特点。游客参与其中,既能体会到无穷的乐趣,又能领略其文化内 涵,市场前景广阔,目前,在全国范围内系统开发古代游艺竟技项 目的旅游目的地尚不多见,荆州占有天时、地利、人和等诸多优 势。景区建设规模8550平方米,建设内容包括古代游艺博物馆、 仿古竞技场(馆)、锔球场(馆)、游艺场(馆)等,项目总投资2536 13 万元。 荆州传统工艺文化历史悠久,内容丰富,特色鲜明,群众基础广泛,产业发展前景广阔。作坊区建筑面 积10500平方米,总投资2000万元,项目主要建设内容包括张居 正街改造工程,黄金堂至钟鼓楼地段改造及新建工程。张居正街 经数次改造现已成为一条具有明清风格的仿古街,只需局部装饰即可使用,项目建设条件较好。 荆州是享誉中外的历史文化名城,也是全国范围内少有的文物大市之一,市场辐射能力和带动能力巨 大,随着市政府“旅游兴市”战略的实施, 旅游商品产业必将得到 跨跃式发展。旅游商品市场区规划范围内,现有荆州商业大厦、 江陵百货大楼、华联商厦、园中园等商业设施,可利用面积21000平方米,按规划要求,只需对上述建筑进行外观装饰装修,突出仿古风格即可投入使用,预计项目总投资2150万元。 近年来, 旅游目的地传统文化的引力作用 日益显现出其强大的市场生命力,许多地方竟相推出以展示本地 历史文化资源为主题的旅游产品,荆州素以楚文化的发祥地而 享誉中夕卜,它拥有2000多年历史文化的积淀,具有独特的资源地属垄断性特征,它所折射出的文化魅力是无穷的,是任何旅游目的地都无法取代的。楚城游览区西邻楚纪南城遗址,北依荆州古城,东接海子湖,人文氛围浓厚,交通便捷,环境优美,是仿古探幽旅游目的地的最佳选址。楚城景区严格按先楚风格设计建造, 14 真实的再现楚国当年城廓恢弘、风光旖旎的景观,给人以心灵的震撼。景区一期工程占地面积630000平方米,建筑面积48000平方米。主要建设内容包括楚宫、贵族区、庄王台、楚人村、楚王 墓、游艺园、主题馆驿,画船以及景区民房拆迁,道路改造,绿化等。项目总投资5260万元。 主题馆楼的出现是现代旅游业发展的趋势,荆州是千年文化积淀的古城,文化资源丰厚,项目建成后,荆州旅游服务业整体文化品位将得到较大提升,使其更具特色,更具客源吸引力。项目主要建设内容包括荆州宾馆、三峡宾馆、北湖 宾馆等宾馆、饭店,以及荆州大戏楼,丝竹宫的改建工程。荆州大 戏楼、丝竹宫的改建,民房拆迁等工程。项目总建筑面积54000平方米,拟投资5000万元。 1、城垣风光游览区收入预测:项目建成后,按年接待50万人次,消费30元/人计算,年经营收入可达到]500万元,扣除经营成本,3.5年内即可收回全部投资。 2、文博区收入预测: 本项目建成后,将进一步提升荆州文博 品位,拓展综合功能,增强品牌感召力。按年接待80万人次,门票每人20元计算,年经营收入1600万元,文博街门面租金收入500万元,年总收入可达21 00万元,扣除经营成本,3.5年即可收回全部投资,经济效益显著。 三国人文游览区收入预测: 项目建成后,以年接待80万 15 人次,门票每人30元计算,年经营收入为2400万元,服务业收入为960万元,年旅游总收入可达3360万元,扣除经营成本,4年内可收回全部投资,经济效益显著。 4、民俗文化区收入预测: 项目建成后,以年接待80万人次,门票每人15元计算,年经营收入1200万元,服务业收入500万元,年旅游总收入可达1700万元,扣除经营成本,5.5年内即可收回全部投资,经济效益显著。 5、传统游艺区收入：项目建成后,以年接待游人50万人次,门票50元/人计算,年经营收入1500万元,服务业收入250万元,年总收入可达1750万元,扣除经营成本,2.5年即可收回全部投资,经济回报十分丰厚。 传统工艺作坊区收入分析：项目建成后,以年按待50万人次,门票每人10元计算,年经营收入为500万元,门面租金收入350万元,服务业收入180万元,年经营收入可达1030万元,扣除经营成本,3年内即可收回全部投资,经济效益显著。 旅游商品市场区收入分析：旅游商品市场区项目建成后， 年营业收入为5500万元,扣除经营成本,2年内可收回全部投资,经济回报十分丰厚。 楚城游览区收入预测: 项目建成后,定将成为中国中部旅 游经济圈中的新热点,以年接待游客50万人次,门票每人30元计算,年经营收入为1500万元,服务业收入为750万元,年旅游总收入可达2250万元,扣除经营成本,3.5年内即可收回全部投资,经 16 济回报十分丰厚。 9、主题楼馆收入分析：以年接待50万人次,人均消费80元计算,年经营收入可达4000万元,扣除经营成本,2年内即可收回全部投资,经济效益十分显著。 (1)国家进入小康社会，国民收入逐年增加； (2)中国在国际经济和政治中的地位提高； (3)中国成为世界新的“经济发动机”。 (1) 中国加入了世界贸易组织，改革开放政策全面推进； (2) 国家正式将旅游业列为支柱产业予以扶持; (3) 各级政府和金融机构对旅游开发高度重视和大力支持。 (1)荆州古城旅游开发有限公司各发起人（股东）确保所约 定的投资款项全部及时落实到位； (2) 其它所需款项将由荆州古城旅游开发有限公司按照“谁 投资，谁受益”的投资原则，根据项目需要定向统筹； (3)争取银行支持； (4)争取其它金融机构或投资机构提供中长期或短期借款。 (1)加强对全国旅游企业的营工作，将荆州古城纳入各旅行 17 社重点推介的黄金旅游线路； (2)加大宣传力度，打造荆州古城良好的旅游资源形象，使 之成为国内外游客心目中的重要旅游目的地； (3)开展各种旅游文化交流活动，提高荆州古城知名度。 (1)面向荆州市； (2)面向专业院校； (3)面向旅游开发先进城市。 综上所述，荆州古城旅游资源丰富，旅游特色突出，建设开 发主题集中，外部环境优良，投资无风险，见效快，投资回报率 高。我们认为，把荆州古城作为一处大型的历史文化旅游景区开 发是积极可行的。 按照“高起点，高速度，高效益”和“边开发，边开放，边 受益”的“三高三边”要求，今后5年总体开发分为三个步骤： 2005—2006年 起步阶段，全面开发 “一城七区”和 主题楼馆，局部对外开放； 2007—2008年 全面峻工，相继投入使用； 2009年—— 全面开放，完善功能，优化产品。 18