拒交物业服务费引发的纠纷

拒交物业服务费引发的纠纷 物业服务费，又称物业管理费，是指物业管理企业按照物业的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。由于我国物业小区的管理维护实践，是伴随着住房政策的改革而进行的，一直以来业主、开发商以及物业服务公司之间权利义务关系不够明晰，导致业主、开发商、物业服务公司之间“吵群架”的现象激增, 社会矛盾激化。业主因不满意物业服务的质量而拒交或延交物业服务费用的现象比比皆是，由于业主拒交物业服务费，物业服务公司则降低物业服务质量或停止物业服务，从而进一步产生纠纷。那么业主在什么情况下，可以拒交物业服务费,首先看一下，我们国家关于物业服务收费方面的法律法规: (1) 《中华人民共和国合同法》第六十六条规定:当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。 (2) 《物业管理条例》第七条规定:业主在物业管理活动中，履行下列义务:(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章; (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;(五)按时交纳物业服务费用;(六)法律、法规规定的其他义务。 第四十二条规定:业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 第六十七条规定:违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 (2) 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定:物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费或者重复收费，业主以违规收费为由 提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。 第六条规定:经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 第七条规定:业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。 3) 《物业服务收费管理办法》第十五条规定:业主应当按照物业服务合( 同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。 第十六条规定:纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。 【案例指引】 1案例一: 2009年3月，青岛市丰县路2号博思公寓小区的2名业主以没签合同为由拒交物业费被恒宜宏物业管理有限公司告上法庭，青岛市市南区人民法院一审判决业主败诉。这2名业主都是2004年入住小区的，由恒宜宏物业管理有限公司为该小区提供前期物业管理服务并签订了前期物业管理服务。2007年5月，博思公寓小区成立了业主委员会，由于种种原因，恒宜宏物业管理有限公司没有与该业主委员会签订物业服务合同，但一直向小区内业主提供物业服务至今。青岛市市南区法院审理后认为，恒宜宏物业管理有限公司客观上维持了博思公寓小区基本的卫生、保安等方面的秩序，在一定程度上避免了小区业主利益上遭受损 1 案例来源:《博思公寓小区业主:没签合同也得交物业费》，郭强，《齐鲁晚报 》。 失。根据我国民法通则中无因管理的相关规定，物业公司可以向管理或服务的受益方收取该费用。 案例二: 2007年4月，金某与开发商签订《商品房买卖合同》购买了一套商品房，2008年3月，开发商通知金某交房，金某收房后，觉得商品房离自己的工作地点较远，在办理交房手续后就一直没有去新买的商品房居住过。2009年4月，金某购买的商品房所在小区的物业服务公司向金某发函，要求其补交一年的物业服务费、利息及滞纳金。金某觉得自己一直没有居住商品房，没有享受过物业服务公司的物业服务，不应当交纳物业服务费。于是，物业服务公司将金某告上法院。 法院审理后认为，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。已经交付的物业，物业服务费用应当由业主交纳。物业服务公司收取物业服务费并不以业主是否真的入住为标志，而以业主及其物业是否接受了物业服务为条件。于是判决金某字啊十日内向物业服务公司支付一年的物业服务费及利息。 2案例三: 业主纪某于2001年6月接收了某花园一套面积为144.32平方米的住房，2002年7月和2004年11月，与该花园业主委员会签订了《物业管理委托合同》和《物业管理服务合同》。而该花园的开发商已于2000年5月与某物业管理公司签订了为期三年的《前期物业管理委托合同》，2002年7月和2004年11月，业主委员会又与该物管公司签订了分别为两年和三年的《物业管理服务合同》。纪某在2001年6月收房后缴纳了四个月的物管费，但从当年11月起开始拒交。纪某拒绝交纳物业管理费用的原因有两个:一是认为烟道烟味太大，尽管处理过，但没有处理好;购房合同中承诺的修建会所，几年来也没有修建，一直没有享受到会所服务。 到2005年7月，物业管理公司以纪某长期未缴纳物管费提起仲裁时，纪某从2002年7月到2005年7月共拖欠物管费11734.20元，滞纳金34652.06元，共计46386.26元。 2 案例来源:《拒交物管费其实是桩赔本“买卖”》，《天府早报》2007年1月23日今日法治(A10版)，网址: 仲裁庭认为，该花园业主委员会代表全体业主与该物管公司签订的《物业管理委托合同》和《物业管理服务合同》是合法有效的。按照国务院颁发的《物业管理条例》规定:“业主应当根据物业管理服务合同的约定缴纳物业管理费用”，纪某作为业主，从接房之日起享受了物管公司提供的管理服务，应当按照合同约定缴纳物管费，且纪某没有证据证明烟道不畅是物业管理公司的责任，拒交物管费的理由不成立。 3: 案例四 李某与案例三中的纪某居住在同一个花园，同样也因为对物业管理公司不满，长期拒绝缴纳物业管理费。“这个物业管理公司管理混乱，把我装有价值五万元贵重物品的特快专递弄丢了，还拒绝赔偿。”因为此事，李某失去了对物管公司的信任。而李某拒绝交纳物管费还有其他原因，该物业管理公司管理其所住花园未经过招标，其未在物业服务合同上签字，开发商的一系列承诺没有兑现等。李某从2003年3月1日起至2005年7月31日所欠物管费和滞纳金共计4358.20元。 仲裁庭审理后认为，该物管公司和业主委员会签订了物业管理委托合同的合法物业公司，业主大会的决定对全体业主具有约束力，可以代表业主与业主大会选聘的物业管理公司签订物业服务合同。李某缴纳了前期物管费也就是认可了物管，已经形成了服务与被服务的法律关系。该物业公司和开发商是独立的企业法人，开发商不兑现承诺是开发商的责任，其责任不应该由物业管理公司承担，业主以开发商不兑现承诺而拒绝缴纳物管费的抗辩理由不成立。对于李某所称的“丢失了价值五万的特快专递”，因为最后没有提交反请求申请书和相关材料，没有立案，仲裁庭没有受理。 【案例评析】 对于物业服务费，很多业主在为是否交纳而感到困扰，一方面觉得物业服务存在太多瑕疵，实际的物业服务质量与物业服务收费标准不符，按时足额交纳，又担心物业服务企业不仅不会提高服务质量，反而更有恃无恐;另一方面拒交物业服务费，又担心很可能使物业服务质量陷入恶性循环，物业服务公司收不到费 3 案例来源:《拒交物管费其实是桩赔本“买卖”》，《天府早报》2007年1月23日今日法治(A10版)，网址: 服务质量会进一步下降，不断下降的服务质量又会导致更多的业主拒交物业服务费。 业主拒绝交纳物业服务费的理由有很多，主要有两个方面的原因，一方面的原因是业主认为物业服务企业的服务质量不好，没有达到物业服务合同的要求，比如小区里防盗措施不够，电动车等财物经常被偷、小区设施坏了没人及时维修、垃圾长时间堆放、物业服务收费不合理等等，另一方面业主认为自己并没有与物业公司签订物业服务合同，自己不需要物业服务，或者自己长期不居住物业，不应当支付物业服务费等等。 其实业主动不动就拒交物业费是不明智，如上述案例所述，只要物业服务公司提供了相应的物业服务，根据相关法律以及物业服务合同的约定，业主就应当按时足额的支付物业服务费，除非业主有足够的证据证明物业服务公司没有履行物业服务合同中约定的义务、或者履行物业管理职责、义务有瑕疵，可以行使抗辩权。 2009年4月20日由最高人民法院审判委员会第1466次会议通过的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条更是对之前存在争议的，诸如业主以未享受物业服务企业已经提供的服务(比如业主提出其因出国而未享受服务)、业主以无需接受相关物业服务(比如低楼层业主提出其从未乘坐电梯等)提出抗辩拒绝交纳物业服务费等问题作出了直接规定，即物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。