日照房产市场调查报告

日照房产市场调查报告 投资开发部 2007年8月 日照市房地产市场调研报告 第一章、日照市概况 一、城市综述 1、日照市行政区划 日照，因“日出初光先照”而得名，位于山东半岛南翼，东临黄海，与韩国、日本隔海相望。地理位置优越， 北上可直达北京南下可直通上海，西进可辐射中原大地，东出可出海直达国际市场。全市总面积5310平方公里，人 口280.48万，海岸线100公里，现辖东港区、岚山区、莒县、五莲县及日照经济开发区、山海天旅游度假区。 主市人口40万。 2、日照市交通状况 ?港口:日照港、岚山港是国家一类对外开放港口，2005年两港货物吞吐量达到5100多万吨。与世界重要港口都 实现了通航，与韩国平泽港开通了客箱班轮，与韩国釜山港、日本福冈港开通了集装箱航班。 ?公路:南北方向的有同三高速公路(同江至三亚)，是直达辽东半岛、山东半岛、长江三角洲和珠江三角洲的快速 通道。东西方向的有日东高速公路(日照至东明)，与京沪高速公路、京福高速公路相交，与河南、陕西的高速公路 相连。通过高速公路，日照至北京有7小时行程、至上海有6小时行程、至郑州有5小时行程。 ?铁路:东西方向的有日西线(日照至西安),复线铁路，与京沪铁路、京九铁路、京广铁路相交;坪岚线(岚山港 至坪上站)，连接日西铁路;南北方向的有中国沿海铁路大通道，直达上海、杭州等地。日照已开通至北京、济南、 郑州的旅客列车。 ?机场:120公里半径之内有青岛流亭国际机场、连云港机场、临沂机场，均有高速公路相连，乘车1小时之内可 抵达。 3、日照市功能定位 日照是山东半岛城市群的重要组成部分，是山东省对外开放的重点城市，是中国东部沿海新兴的港口生态城市，具有区位、港口、生态、资源四大发展优势。规划建设成为能源、原材料工业和制造业基地、出口加工和物流基地、休闲旅游度假基地。成功地获得了2005年欧洲级和2006年470级帆船世界锦标赛承办权。 4、日照市城市综合实力 国民经济平稳快速增长，产业结构进一步优化。初步核算，2006年全市实现生产总值(GDP)505.87亿元，按可比价格计算，比上年增长16.9,。其中，第一产业增加值73.89亿元，增长2.5,;第二产业增加值251.56亿元，增长21.8,，其中工业增加值220.07亿元，增长23.5,;第三产业增加值180.42亿元，增长17.0,。按常住人口计算，全市人均生产总值18720元(按年度平均汇率折合2360美元)，按可比价格计算增长16.4,。三次产业构成由上年的16.3:47.9:35.8转变为14.6:49.7:35.7。三次产业对经济发展的贡献率分别为2.4,、61.6,和36.0,。 宏观调控取得积极成效。固定资产投资和工业生产增幅回落，投资结构进一步改善，工业经济效益快速增长，高新技术产业比重提高,节约型社会建设取得良好效果。全市规模以上固定资产投资增幅比上年回落37.9个百分点，但服务业等重点行业投资得到加强;规模以上工业增加值增幅比上年回落10.5个百分点，工业利润、利税增幅分别提高31.5和35个百分点;高新技术产业产值增长57.8%，占规模以上工业产值的比重比上年提高2.1个百分点;各项能耗指标呈下降趋势。 2 日照市房地产市场调研报告 5、已规划已/在建项目展示 日照水上运动基地: 占地532万平方米，其中水域面积156万平方米，陆域面积376万平方米，概算投资14亿元，是日照市为承办2007年全国首届水上运动会的比赛设施。项目已于7月5日开工建设，计划2007年6月竣工。开发建设后，能够满足2007年全国首届水上运动会赛艇、激流回旋、滑水等8大项114个小项的比赛，将成为可承办水上运动项目最多的场地，同时也是具有国际水准的旅游休闲景区。 世帆赛基地: 占地106万平方米，其中陆域面积65万平方米，水域面积41万平方米，总投资1.9亿元，是为承办2005年国际欧洲级、2006年国际470级帆船比赛而建设的场地设施。2004年成功承办了全国帆船锦标赛。国家体育总局领导、专家视察后称该设施为“亚洲第一，世界领先”。2004年9月份被国家体育总局批准为“国家水上运动训练基地”。 万平口海滨生态广场: 占地25万平方米，海阔天空、水清浪稳、沙细滩平、林带簇拥、游人如潮，夏季每天接待游客15万人以上。 6、日照市整体优势 (1)区位优势 日照市位于山东半岛南翼，东临黄海，与韩国、日本隔海相望。地理位置优越，北上可直达北京南下可直通上海，西进可辐射中原大地，东出可出海直达国际市场。 (2)自然资源(旅游)优势 ?大气质量、海水质量、饮用水质量均为国家一级、一类标准; ?无台风登陆的海岸及无地震的城市; ?日照是全国优秀旅游城市，2004年被评为中国魅力城市; ?百公里海岸线上有64公里的金色沙滩，拥有国家级海滨森林公园，列入世界吉尼斯大全的“天下第一银杏树”; ?佛教名山五莲山，春秋战国时期的莒国故城，亚洲最早的城市“两城遗址”; ?日照是北方少有的富水区之一; ?境内有多种矿产资源，特别是非金属矿产资源量大质优; ?日照绿茶、蚕茧、水产品、烤烟、花生等农产品享誉海内外，日照绿茶面积和产量分别占山东省的60%和70%，是中国江北最大的茶叶产区;水产品产量居全省第四位，全国最大的水产品批发 市场就在日照的岚山。 (3)区域交通优势 拥有日照港、岚山港两大港口，两个均为国家一类开放口岸的天然良港，现与世界100多个港口通航，日照港是世界十大能源输出港之一，岚山港为中国北方最大的液体化工码头。日照港 已开通了日照至韩国平泽的客箱班轮。境内有兖石、坪岚、胶新三条铁路和日竹、同三两条高速公路，120公里半径内有青岛流亭国际机场、连云港机场、临沂机场，均有高速公路与之相连。 7、山东批准实施半岛城市群总体规划 2007年7月4日，省建设厅对外宣布，历时3年完成的《山东半岛城市群总体规划(2006,2020年)》获批准实施。根据这一规划，山东半岛城市群将致力成为黄河流域的经济中心和龙头带动区域，与京津冀、辽中南地区共同构筑中国经济发展的重要增长极。 山东半岛城市群是由济南、青岛、烟台、淄博、威海、潍坊、东营、日照等8个设区城市构成的城市地域空间组合，土地面积近7.4万平方公里，人口4244万，是全省经济发展的重心。同时， 3 日照市房地产市场调研报告 半岛地区也面临土地紧缺、水资源不足、无序竞争、缺乏整合等问题。 根据省委、省政府“促进山东半岛城市群崛起”的战略决策和有关部署，省建设厅与北京大学联合编制了该规划，2005年5月通过了省政府组织召开的专家论证会，经反复修改完善，于2006年10月经省政府常务会讨论通过，2006年12月31日由省政府批准实施。 《规划》的主要内容可以概括为“一个发展目标，三个发展阶段，四个战略定位，六大发展战略，四条发展轴线，四类空间布局，六级规模结构，八项行动计划”。 根据这一规划，半岛都市群将以青岛为龙头，以青岛和济南为区域发展双中心，形成六个等级的城市规模结构，依托“胶济线”、“沿海线”等四条发展轴线的辐射作用，推动以韩日为主要方向的经济国际化战略等六大发展战略。到2020年时，半岛都市群将实现城市体系逐步优化完善、城市群网络化程度大幅提高、都市连绵区的实体地域基本形成、半岛城市群城市化水平达到70%的目标。 在这一规划的预期中，半岛都市群最终将发展成山东以及黄河中下游地区对外开放的门户、区域综合竞争力强大的国际化都市连绵区和城市空间联系密集区。在全国范围内，半岛城市群也将是黄河流域的经济中心和龙头带动区域，与京津冀、辽中南地区共同构筑引领中国经济发展的重要增长极。 二、城市各行政分区的概况 1、日照市各区域介绍及特点(位置、功能、人口、特色等) 日照市域行政区划地图 ?东港区 日照市东港区地处山东半岛南翼，东濒黄海，隔海与日本、韩国相望，北依青岛、南与岚山办 事处相连，是新兴的港口城市日照市政府所在地和全市政治、经济、文化中心。全区陆域总面积 1636.4平方公里，海岸线长80公里，总人口78.01万。近年来，东港区依托丰富的旅游资源，加 快了旅游业发展步伐，万平口海水浴场、山海天海水浴场、太公岛旅游区、桃花岛旅游区、国家海 滨森林公园等多处旅游景点及规划建设中的水上运动基地、世帆赛动动基地，东港将会日益成为闻 名中外的旅游热点地区和国际水上运动名城。东港区作为新亚欧大陆桥东方桥头堡日照市的中心 区，拥有国有一类对外开放港口---日照港，具有得天独厚的区位优势。 ?岚山区 岚山地处鲁东南，东临黄海，西邻莒南县，北连东港区，南接赣榆县，辖岚山头街道、安东卫 街道、碑廓镇、虎山镇、前三岛乡5个乡镇街道，海岸线总长25公里，总面积253平方公里，人 口41.43万 。沿海沙滩广阔细软，海水洁净无污染，气候温暖湿润，前三岛、阿掖山、海上碑等 风景名胜众多，是旅游、度假、疗养的胜地。拥有国有一类对外开放港口---岚山港。 ?五莲县 莲县位于山东半岛东南部，是国务院批准的沿海经济开放县，共有12处乡镇，634个行政村,50.92万人口，总面积1500平方公里。东距青岛160公里，南至中国深水良港日照港55公 里，北距“风筝都”——潍坊110公里。历史悠久、旅游资源极为丰富的五莲县，名胜古迹、旅游景点颇多。奇特自然景观随处可见，有光明寺、孙膑书院、齐长城等文化遗产。被宋代大 4 日照市房地产市场调研报告 文学家苏轼赞誉为“奇秀不减雁荡”的省级风景名胜区五莲山，28峰118个景点;与五莲山并峙的九仙山，清幽佳绝，新开发的龙潭幽谷、九仙齐长城、九仙山庄等景观引人入胜。山上映山红品种达10余种，成为华东最大的野生杜鹃花资源基地，每年“五一”前后，遍山花开，似铺锦流霞。五莲山、九仙山均被列为省级森林公园。 ?莒县 莒县位于山东省东南部，日照市西部，东接东港区、五莲县，西连沂水、沂南两县，南与莒南县毗连，北与诸城市为临。南北最大纵距为75.6公里，东西最大横距37.4公里。总面积1952.4平方公里。距日照市政府驻地71公里，莒县南北狭长，四周环山，山区、丘陵、平原各占三分之一。目前，全县共辖17镇4乡1260个行政村。日东高速公路和胶新铁路贯穿境内，到2004年底，全县总人口110.12万人，其中非农业人口19.1万人，占总人口的17.3%。 莒县历史悠久，名胜荟萃。莒国故城是山东省历史文化名城、省重点文物保护单位。县城西浮来山峰秀林幽，千年古刹定林寺、天下银杏第一树、春秋鲁莒会盟处、刘勰校经楼等景点知名天下;县境东南马鬐山耸翠叠秀，南宋红袄军、元末红巾军的营垒故址犹存，兼有望海楼、一线天、仙人洞、仙女浴池等景观。此外，齐长城遗址、陵阳河遗址、状元林、博物馆、屋楼崮等地，也为游人向往的好去处。 三、城市地产政策法规及职能部门情况 1、日照市房地产职能部门概况(分工和关系) (1)部门设置及职责 市规划建设委员会管理---负责全市房地产业行业管理工作。 指导城市房地产开发经营 、产权产籍管理、房地产市场管理、物业管理和房屋拆迁、危房鉴定管理工作。指导城镇土地使用权转让、房地产出租、抵押和房屋商品化工作。规范房地产市场;指导推进城镇住宅建设。负责经济实用房的报批和组织实施工作。 (2)内部机构设置 市规划建设委员会设8个职能科室分别为办公室 、人事政工科、计划财务科(挂审计科牌子)、政策法规科、村镇建设科、勘察设计基建科、房地产管理科、城建科(挂城市公用事业管理科牌子)和市规划局。 (3)房地产管理科职能 负责房地产业行业管理，研究提出相关政策和发展规划;指导城镇土地使用权有偿转让和开发利用工作，规范房地产市场;指导房地产开发经营、房屋商品化、城市房屋拆迁、房产登记发证和物业管理工作;指导和推动城镇住宅建设;综合管理国家公务员和社会低收入者住宅建设工作。 2、当地房地产相关政策法规 (1)房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件: (日照市房地产开发管理条例第二十三条) ?已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书; ?持有建设工程规划许可证和施工许可证; ?按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期; ?已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 5 日照市房地产市场调研报告 第二章、日照市房地产项目调研 一、房地产项目宏观状况 1、 商品房市场现状 (1)土地出让情况 日照市自2002年实行招拍挂以来，每年供地计划约在600-1000亩左右(不含工业用地)。 2004年日照市国有土地出让供地住宅用地40公顷，商业用地40公顷; 2006年日照出让住宅用地58公顷，商业综合用地16万平方米; (2)土地价格分析 , 老城区 土地价格分析: 老城区招拍挂居住用地价格整体均价在70-110万万元/亩左右，楼面价格在1000元/平方 米左右。 商业居住用地由于地理位置不同价格也有一定的差距，个别靠近老商业中心的地块可高达300万/亩。 老城区可供土地十分有限。 , 新城区 新城区价格区间范围在80万-150万/亩之间; 新市区内闲置土地较多，因此新市区也是日照市土地供应量较大的区域之一。 6 日照市房地产市场调研报告 , 经济开发区 经济技术开发区的各种配套不是很成熟，因此地价也稍低于其他的两个区域，土地区间范围在40—120 万之间。 开发区成立的时间较短，区域内空置土地较多，随着经济的发展、这些空置土地也已被列入供地计划中、 开始慢慢的进入土地市场。开发区也是土地供应量较大的区域之一。 (3)2007年上半年房地产概况 房地产开发投资平稳增长，销售状况良好。上半年，全市房地产开发(指房地产开发企业的所有房地产开发投资)共完成投资17.15亿元，比上年同期增长7.5%。 全市商品房施工面积为196.51万平方米，比上年同期下降7.8%，其中住宅施工面积为168.84万平方米，同比下降2.9%; 商品房销售面积51.64万平方米 ，同比增长21.5% ;商品房销售额达14.08亿元,同比增长66%。 二、日照市房地产市场特征 1、日照市市区(东港区)城市格局及房地产发展状况 (1)城市格局及分析 根据日照市城市规划特点可将市区分为以下片区 7 日照市房地产市场调研报告 【老城片区】 日照市老城区，区域人口较多，是日照的商业旺区和本地居民重要的居集地，但片区环境较差，区域规划及目前旧城改造相对落后于新城片区和石臼片区，目前在建在售项目多数为商业项目、商住项目。片区发展势态倾向于形成日照核心商圈及金融中心，片区空间正在向四周拓展(图中箭头所示)，在片区周边有望形成以当地居民为主的居集地。 【新城片区】 规划建设的日照新城区，日照市政府及相关行政职能部门所在地，片区交通、环境均做了完善的规划，目前在建在售楼盘趋向CBD(中央商务、住宅)概念方向发展。未来有望形成政治、商务、文化中心区，同时接轨万平口水上运动基地、海滨浴场及老城区(图中箭头所示)，形成旅业、餐饮、旅游商品等特色为一体的中心区。综合以上，新城片区未来将形成集政治、商业、商务、旅业、娱乐饮食、文化等为一体的特色中心城区。 【石臼片区】 日照老城区之一，商业旺区，外来人口主要活动区域，目前以形成较浓厚的商业氛围，商业功能集购物、娱乐休闲、餐饮旅业为一体。片区紧邻日照港和万平口，片区优势突出。日照新火车站坐落于片区内将会为片区的快速发展注入活力。目前片区内商业项目纷纷上马，多个大型商业楼盘在建在售中，结合以上优势，不难看出片区的商业潜力远大于老城片区，未来将会形成以物流、贸易、商业等多功能为一体的复合式发展片区。 【大学城片区】 规划中的大学城，目前以多所大学进驻，主要有曲府师范大学、济宁医学院、山东水院、山东体院等，规划将形成集20多所大学的大学园区。周边教育概念楼盘正在逐步兴起。 8 日照市房地产市场调研报告 【山海天】 山海天为日照的旅游度假区，主要景点有山海天海水浴场、山海天海滨广场、海洋馆、太公岛游乐园、桃花岛风景区等著名景点。片区结合滨海优势打造了多处海景大盘，目前的开发态势正逐步加强。 【万平口】 观光、水上运动基地，目前主要有世帆赛基地、万平口广场、万平口海水浴场、金沙滩海水浴场等旅游景点，规划将建成国内最大的水上运动基地(已建成)、世帆赛基地(已建成)、万平口海滨生态广场(已建成)，结合水上运动和旅游观光两大优势共同打造片区在城市中的地位及影响力;目前周边有多个五星级酒店正在建设，不断完善片区服务配套功能。 2005年欧洲级世界帆船锦标赛、2006年470级世界帆船赛、2007年首届全国水上运动会在日照举行。 【日照港区】 日照港是国家一类对外开放港口，湾阔水深，不冻不淤，无台风直接登陆及发生破坏性地震的记录，航线直达日本大坂、横滨、名古屋，韩国釜山、平泽，可建设各类泊位100多个，吞吐能力可达2亿吨，特别适宜建设15-30万吨级深水泊位。是中国沿海煤炭、铁矿石、氧化铝、木材、石油、化工产品等重要的能源和原材料进出口港口和集散基地。 (2)各片区房地产发展状况 ?老城片区 片区典型楼盘一览表 项目名称 物业类别 均价(2005年11月) 均价(2007年8月) 古城花苑 住宅 3000元/? 九点阳光 住宅 3000元/? 东辰?金色家园 住宅 1400元/? 2800元/? 迎宾楼 住宅 3300元/? 水晶花园 住宅 2100元/? 3600元/?(多) 德福龙商业广场 住宅+商业 住宅:2300 3500元/? 物业产品特征:住宅、商业(商业开发量目前较少，开发量有望加大) 物业价格特征:四个片区中老城片区房格最低，住宅均价在3000元/?左右; 项目营销特征:立足本地市场，广告推广较少; 市场客户特征:住宅消费主要以在当地生活已久的中低收入人群为主; ?新城片区 9 日照市房地产市场调研报告 片区典型楼盘一览表 项目名称 物业类别 均价(2005年11月) 均价(2007年8月) 新天地?舒斯贝尔 住宅 3900元/? 5600元/? 新城花园 住宅 4500元/? 海德名庭 住宅+商业 4200元/? 君泰地王豪庭 住宅 6100元/? 物业产品特征:住宅(高层观海房)、写字楼、公寓、商业 物业价格特征:住宅均价在4500-6000元/?之间，一层商业均价在1.5万元/?左右。 项目营销特征:立足本地市场，面向外地，以户外广告各印刷品发放为主。 市场客户特征:住宅消费主要以本地中高收入人群为主、周边投资客，东北投资客及西北投资客; ? 山海天/大学城片区 片区典型楼盘一览表 项目名称 物业类别 均价 兴业山海天花园 住宅 3300元/? 5000元/? 教授花园三期 住宅 3700元/? 5100元/? 星海花园 住宅 1780元/? 2600元/? 物业产品特征:住宅、公寓、别墅(海景度假盘、教育盘) 物业价格特征:各盘价格变化幅度较大，能看海的和海边的住宅均价在:5000元/?;大学城楼盘价格在3000以内 项目营销特征:以外销为主，突出海的推广思路 市场客户特征:主要以北京、山西、上海人为主; 10 日照市房地产市场调研报告 第三章、日照市消费者调研 一、消费者基本特征分析 1、从购房用途来分析，日照房地产市场消费者基本上可以分为三类:对于住房来说一是买房自住，二是买房度假，三是买房投资;对于商铺来说一是投资，二是自已经营; 2、从内外销量比来分析，内销与外销比为2:3，外销占市场总销售量的60%; 3、从购房用途和人群关系来分析，度假、投资主要以外销为主，自住主要以本地居民为主; 4、从购房区域选择分析，本地人消费者购房区域主要集中在老城区和老城新城结合部，主要因为生活便利，房总价相对较低;外地消费者主要购房区域集中在山海天、新城东部及石臼，主要 因为环境好; 二、消费者投资特征分析 、从房地产整体市场投资量来分析，主要以外地投资为主; 1 2、从投资物业类别来分析，住宅投资量高于商服投资量，商服物业开发力度的加强，商服物业投资量有望增加; 3、从住宅投资情况分析，投资取向主要集中在山海天及新城区高层小高层，主要表现为海景房投资。 4、从商服物业投资情况分析，产权式酒店公寓是市场的新型产物，目前投资较为走俏; 三、消费者投资心理分析 1、住宅物业投资心理分析:住宅物业投资主要注重周边环境及海景; 2、商服物业投资心理分析:商服物业投资主要注重固定回报和物业升值潜力; 四、内销及外销客户特征 1、内销客户特征:内销客户主要注重价格，对规划、环境、交通条件不是很注重，主要以买房自住为主，收入较低的人群购房区域主要集中在老城区及老城新城结合部主要因为房价较低，收 入较高人群购房区域主要集中在新城区，主要因为交通、环境及子女上学方便; 2、外销客户特征:外销客户主要来源于山东其它地区、东北、北京、河南、山西、新疆及周边城市，其中东北客户主要以自住为主，同时也会投资;其它地方客户主要以度假、养老、投资升 值等为主; 第四章、日照市房地产现状 一、日照市房地产宏观运行状况 1、软硬环境良好，市场前景乐观 (1)政府政策更加透明规范; 土地的运作已经非常市场化，基本从协议出让制转变为招投标制和竞拍制。公正、公平、公开的土地出让政策，让更多外地有实力、有眼光的发展商也参与到城市建设中来，提升了房 地产发展水平。 (2)突出地方旅游优势，旅游度假类楼盘得已快速发展; 日照市城市功能基本形成，规划形成生态旅游名城，以其丰富的旅游资源优势及良好的环境优势，来带动整个城的各行业同步发展;就目前市场来看房地产行业的发展速度优为突出， 目前旅游度假类楼盘及公寓酒店类楼盘正处于快速、稳步发展时期;同时政府不断加大对旅游产业及配套设施的资金投入，增强城市影响力和城市旅游品牌。 11 日照市房地产市场调研报告 (3)城市规划合理，具有前瞻性、特色性; 日照市城区格局基本形成，各片区有着不同的功能和特色，城区基本没有工业规划，四大板分别以商贸、政治、物流、旅游四大板块来规划，目前已基本形成规模;同时政府在发展旅 游产业的同又引入水上运动项目，目前世帆赛基地已投入使用，水上运动基地正在快速建设中，相应的酒店等配套设施也在建设中。 2、整体市场处于房地产发展的加速阶段 整个城市如同一个大工地，几大片区开发力度逐步加快，新城建设、老城改造同步进行，房地产开发呈现加速发展态势。 3、外来投资客户不断增加，房地产消费市场稳固发展; 目前日照房地产市场外销投资比率已超过半数达到了60%，可想而知这样的发展速度对日照市近年及今后的发展起到无形的大力推动作用，今年全国各地房市价格均有回落，但日照市 房市整体价格没有下降，反而有所增长;虽然商品房市场供给量巨大，但是商品房消费量还在不断增加，整体房地产市场保持快速增长态势。 总结篇 总结及建议 一、市调总结 结论一:城市发展潜力巨大 日照市社会经济发展处于加速发展阶段，城市规划建设日新月异，城市地位知名度日益提高，城市综合发展潜力巨大。结合其特有的环境资源、旅游资源、水上运动基地优势、港口优势， 将城市打造成为生态名城、旅游名城、水上运动名城、港口名城，未来的日照将会成为黄海之滨一颗璀璨明珠。 结论二:房地产市场处于快速发展阶段 日照市区集旅游、水上运动基地、港口物流贸易、政治中心、文化中心(大学城)、商贸中心等多项功能为一体，结合其生态名城的优势，未来常住人、流动人口将会急速上升，各类地产 物业需求量将会加大，概念楼盘、特色楼盘、高端楼盘将会演译城市繁华，房地产发展空间巨大。日照市城市总体规划建设步伐逐步加快，促进了房地产开发快速发展，房地产开发步伐惊人， 房价一路看涨。 结论三:零售业市场发展健康，发展速度加快，商服物业发展迅速 日照市经济的快速发展，加快了零售商业的发展步伐，大型零售商企的纷纷进入，使得零售市场的竞争逐渐加剧，促使零售市场的规范化快速化发展，市场前景乐观。 零售商业的快速发展及政府对商业发展的关注、商业用地供给量加大，两个老城区的旧城改造步伐在步步前进，加快了商业地产的开发力度和商服物业的市场供给，城市商圈概念将会日趋 明显，城市商业氛围日益浓厚。 结论四:市场供需两旺，投资是市场主流 近两年日照房价上涨很快，年涨幅11%多，而且今年仍有很多项目在上马，市场存量不断增大。海边的房子主要以度假公寓和别墅为主，客户主要以日照本地高端阶层和外地客户为主。 结论五:日照房地市场投资前景乐观 日照市经济快速发展，城市综合实力不断提高，以其特有的环境、旅游优势使得城市知名度得已提升，带动了房地产外销市场的发展，随着近几年日照房地产市场的快速发展，以及外销市 场的带动，市场房价不断攀升，目前外销市场占比60%之多，投资市场景向喜人。 二、日照市房地产前景预测 12 日照市房地产市场调研报告 1、日照房价将持续上涨 近年来日照市城市建设和招商力度不断加强，城市面貌发生了翻天覆地的变化，城市的旅游优势得以快速发展，而且政府在打造旅游、水上运动上的资金投入越来越大，城市地位将会不断 提升。近年政府又制定了“接轨青岛”的计划，作为新型沿海开放城市，日照在国内的地位将得到进一步提升。旅游、运动以及优秀的人居环境，将成为日照今后快速发展的最大资本。从而使 得房价随着城市的快速发展而上涨。 相对日照市周边城市青岛、临沂等城市的房价而言，日照的商品房价格较低。同样的区位，更优的城市，快速的发展，新型沿海开放城市;结合这些优势就可以预测日照房价势必持续走高。 2、外地人购房比例继续上扬 日照市优越的环境、空气、海滩、景观及良好的城市配套，结合大学城、水上运动基地，将吸引越来越多的外地人选择在日照购房定居或投资创业。目前，在房产成交中，外地人已超过60%， 并有继续上升的趋势。 解放初期，日照有大量的居民移居东北，现在移居民众返乡热潮越来越热，这部分人占居了外地购房人群的一大部分;山西、北京、河南、新疆等城市投资客在日照市场也十分多;还有日 照周边的临沂、枣庄等城市投资客也很常见，投资置业人群之广之多，将会带来更多的投资客源。 3、二次购房需求增加 近年来日照经济得以快速发展，GDP增长率居国内前列，经济发展呈现加速发展的势头。随着经济的繁荣和市民收入的增加，人们从过去简单的“居者有其屋”过度为“居者优其屋”，要 求住宅要有优美的环境，再到追求精神享受，希望小区住宅有品位和文化的个性。日照市民第一次置业居住环境较差。因此，改善居住条件成为必需。加上老城区改造步伐的强快，更多的人需 要购房。 4、房地产开发空间巨大 目前日照房地产投资主要以海景度假住宅、别墅、公寓为主，这是因为 日照旅游业的良好发展带来的投资空间，也就是旅游概念地产，这类投资目前来说在日照还有很大的空间;同样，日照水上运动基地的打造也会给房地产带来很大的发展空间，体育概念地产不 久将会悄然揭起。 城市的发展、综合实力的提升离不开商业的繁荣，反之城市在发展，综合实力在提升，商业自然会繁华;再加上商业与其它产业是相促、相进的。 目前日照市的商业正处在快速发展的前奏，商业的繁荣景象也不再遥远;目前政府正在对老城商业中心区进行规划改造，此时正值商业地产开发的发展的良好佳期。商业地产的发展也同样有着很大的空间。 三、建议 1、介入建议:目前，日照房地产开发力度不断加强，处于发展上升阶段，市场供需两旺，大多项目在期房期间销售形势就较为喜人，说明日照投资市场潜力巨大。 2、介入领域:目前日照房地产产品形式主要以海景度假住宅、别墅、投资型公寓为主，目标客户群主要以外地人投资、旅游为主,因此可以以滨海海景度假住宅为切入点进入日照市场。 3、开发建议:签于日照目前的城市格局及未来发展趋势，建议在新老城区结合处选择地块开发，预期开发空间较为可观。 附件: 13 日照市房地产市场调研报告 14 日照市房地产市场调研报告 15 日照市房地产市场调研报告 16