上海滨江凯旋门

上海滨江凯旋门 上海滨江凯旋门 滨江凯旋门位于陆家嘴核心地段，紧靠黄浦江，是由新鸿基地产打造的豪宅，单价超过汤臣一品，成为上海单价第一，中国单价第四的顶级豪宅。小区规模:项目用地性质为商业住宅综合用地及商业金融用地，建设包括高层住宅和裙房会所、低层住宅、公寓式办公楼、商业及地库停车场。 滨江凯旋门项目用地由浦明路、规划滨江公共绿地、潍坊西路、张杨路共同围合而形成，占地面积约61413.5平方米。地块为长约450米，宽约150米的长方形地块。地块西北端近规划滨江公共绿地已建有浦东至浦西过江的变配电站、煤气过江井等公建设施。 交通图 规划图 总体布局: 住宅区沿地块东北面浦明路往西南黄浦江畔长廊排列，建筑群组主要分为三大区片，由高层公寓式办公楼、商业、高层住宅、以及低层住宅建筑群组成。小区会所设于高层住宅群组间，以方便住客使用。 滨江凯旋门共分三期发展，主体建筑以扇形排开，面向黄浦江湾道，最大特色即几乎所有的单位都能够坐拥黄浦江一线江景，部分更临眺外滩万国建筑群。项目由国际知名团队倾力规划和打造，采用世界一流的建筑用料和配套，如别具匠心的叠落式(梯田式)立体园林和中庭水景设计，让建筑在自然环境中能够自如地呼吸。 户型介绍 滨江凯旋门，又名凯旋滨江园，推出豪华公寓房和23套联排别墅。 本期推出的为1-6号楼的豪华公寓房，现阶段推出5号6号楼。5号一层2户，每户3步电梯，01室为286平的四房，两房朝南，两房朝北，客厅朝南超大面宽，全套房设计，5楼以上均可看到不错的江景;02室为236平的大三房，两房朝南，一房朝北。6号楼有小户型。01为144.56平的两房，客厅朝南，两次卧朝北;02室182.18平，两房朝南，客厅超大面宽，朝南，本栋最好的户型;03室为136平的小两房，两房朝北，客厅朝东外阳台，朝南一扇小窗，户型紧凑，总价相对较低，所以也备受客户青睐～小区蕞后一批将会推出23套一线滨江的联排别墅，地上3层，地下1层，私家花园，当然售价也会在1亿起价。 部分户型如下: 一期房源总价从1000万--1.0亿元，面积129--450平。选择面较广～ 基本信息 占地面积:60000平方米 建筑面积:156000平方米 开工时间:2009-06-01 竣工时间:2014-11-01 开发商:上海新中杨房地产有限公司 物业管理公司:启胜物业管理有限公司 按揭银行:中国工商银行 进度:在建(2012-11-14) 产权年限:70年 户 数:总户数688户 当期户数195户 楼盘周边 滨江凯旋门周边配套: 银行:中国民生银行、交通银行; 商业:第一八佰伴、中融国际商城、第一八佰伴、时代广场 、新梅联合广场、正大广场、 国金中心; 滨江凯旋门小区内有逾6000平私人会所凯旋汇，住户可享日光泳池、奢华SPA、顶级餐 厅、江景宴会厅等配套。 五大卖点 1.一线临江 珍罕地段 滨江凯旋门坐落于陆家嘴金融中心区珍稀住宅地段，坐拥CBD核心板块价值。一线临江， 璀璨江景与繁华外滩尽收眼底。 2.顶级规划 铸就典范 滨江凯旋门前拥超低密度联排特色大宅，后起珍罕豪华公寓。优越规划，让两大设计各具风格而又互相辉映。 3.卓越材质 国际品牌 滨江凯旋门秉承新鸿基地产传统，建筑用料质量卓越。同时，更甄选Sub-Zero，Bulthaup，Miele等国际顶级品牌家电，重新定义顶尖生活品质。 4.矜罕会所 名师钜作 滨江凯旋门，尊置逾6000平米世界级私人会所「凯旋汇」，由曾主理纽约四季酒店的国际大师ChanduChhada倾力打造。住户可私享日光泳池、奢华SPA、顶级餐厅、江景宴会厅等六星级配套，足不出户即享媲美顶尖酒店的惬意生活。 5.豪宅专家 精心铸造 滨江凯旋门，由香港最大的地产公司之一——新鸿基地产精心铸造。项目与集团旗下的经典豪宅香港凯旋门一脉相承，势将成为世界焦点之名厦所在。 项目优势 1>闹中取静:本案位于浦明路/张杨路，距陆家嘴核心办公区约车行3分钟，远离嘈杂的核心区商务区的空调机及汽车尾气的影响，相对安静许多，对身体更好;而且也是陆家嘴核心CBD区域; 2>陆家嘴蕞后一席一线滨江地块～整个浦东陆家嘴，从南向北，依次排列了汤臣一品、中粮海景壹号、财富海景，这里已经是最后一席寸土必争之地了，必然引起热烈反响。 3>陆家嘴最新楼盘:陆家嘴群雄争霸，汤臣一品2006年交房，中粮海景壹号也于2007年开始交房，财富海景于2005年交房，二线江景房的世茂滨江花园的最新5号楼也已经陆续交房，而仅仅滨江凯旋门是最新的。最新楼盘，代表了最新的规划理念，最新设计理念。 4>朝向及景观蕞兼顾的小区。凯旋门正处在黄浦江弯道旁，江景极好，又能让公寓、别墅保持朝南采光。江面非常开阔 5>陆家嘴CBD乃至市中心极其罕见的低密度高端楼盘，本案最高楼层只有23层，并规划有23套沿江联排别墅，容积率只有2.4，占地6万方，建筑面积只有不到15万方。 6>品牌效应:新鸿基地产是香港、亚洲乃至国际最出名的开发商之一。物业为新鸿基直属的香港启盛物业，至今逾25年的高端项目管理经验。 2012亚洲十大超级豪宅出炉 中国占七席[7] 中国区首席豪宅:由世界经理人集团、《世界企业家》杂志主办，世界地产研究院联合编制并发布的2012年《亚洲10大超级豪宅》排行榜于9月揭晓，印度首富价值10亿美元的摩天宫“安蒂拉”蝉联第一。上海陆家嘴全新豪宅滨江凯旋门排第二，被评为中国区首席豪宅。 ?? 滨江凯 门 历史 迹 曲折入市 拿地七年终开盘 旋轨 上海滨江凯旋门位于黄浦江畔，地处豪宅聚集的浦东陆家嘴滨江板块，与“汤臣一品”、“世茂滨江”等上海老牌豪宅毗邻。项目占地6万平米，总建筑面积约16万平方米，主要规划有高层公寓式办公楼、商业、高层住宅、以及低层住宅。 2005年6月，新鸿基地产以31.85亿元的价格，摘得位于浦东小陆家嘴张杨路以南、浦明路以西、滨江公园以东的“潍坊新村地块”，即如今的滨江凯旋门项目用地。由于该地块的稀缺性，其成交楼面地价达到20178元/平方米，创下当时上海单宗地块交易的最高总价。 然而，该地块随后的开发进展并不顺利。在项目规划公示后，由于遮挡了地块东侧世茂滨江花园部分楼座的江景，遂遭到该项目业主的抗议。多次交涉无果后，新鸿基方面不得不作出让步，对地块的出让条件作出修改。2008年12月31日，新鸿基方面多次修改后的规划通过了有关部门的审批。2009年6月1日，滨江凯旋门项目正式开工，彼时距离其拿地已经过了四年。 2011年下半年，滨江凯旋门结构封顶并计划开盘，然而在预售许可证的申请上再遭责难，原计划的开盘时间也被迫调整。业内认为，调控政策对于豪宅市场持续高压，滨江凯旋门由于定价过高，故预售证迟迟未能批下。与此同时，关于滨江凯旋门的售价也引发了诸多猜测，最高预期价格则达到30万/平米，远超此前上海第一豪宅汤臣一品。 2012年3月23日，拿地七年之后，滨江凯旋门终于正式开盘。据网上房地产显示，滨江凯旋门首次推出的房源共195套，住宅面积47888.63平方米，最高报价26.4万元，超越了之前汤臣一品21.38万元的最高报价，刷新了上海公寓类物业的最高价。而其最低报价则仅为9.31万，报价浮动幅度为-20%，项目均价为16万元/平米，远远低于市场预期。 身价放低仍取暴利 受房地产调控的影响，彼时，滨江凯旋门入市正值上海豪宅市场的寒冬期。因此，尽管在 售价上由预期的30万元/平米跌落到了均价16万元/平米，滨江凯旋门开盘初期依然未能受到市场的追捧，开盘头两周仅有一套房源成交。 于是，曾坚称“不准备提供任何优惠”的开发商新鸿基终于坐不住了，推出分期付款和打折措施，购房者一次性付款可获9.3折优惠，按揭付款可获9.4折优惠。该优惠措施推出后一周，滨江凯旋门便成交了7套，成交均价达到11.8万元/平米。 然而即便如此，滨江凯旋门依然有暴利可图。有分析认为，凯旋门项目如果按正常流程，在2007年竣工销售，那么每平方米售价应在10万元左右，与2万元/平方米的楼板价相比，已经获利许多。而按目前16万元/平方米的开盘均价计算，仅滨江凯旋门一个项目便能为开发商带来两百多亿利润，新鸿基7年时间坐收8倍溢价。即使除去项目精装成本以及建筑施工、税费等开发成本，滨江凯旋门项目的利润也相当可观。 天价豪宅的如意算盘 而为了保证利润和销售，作为老牌的豪宅开发商，新鸿基地产在项目的营销策略上也有着周密的策略。 “滨江凯旋门开盘采用的是常见的‘低开高走’策略，先推价格较低，位置较远的房源吸引客户入市，未来再推出靠江更近的房源，拉高价格。”上海当地业内人士表示。此番说法也得到了网上房地产成交信息的印证，据该网站信息显示，目前滨江凯旋门的主力成交集中与户型相对较小的5号楼和6号楼，其中6号楼的主力户型为140-250平米，而5号楼的主力户型主要集中在230-280平米，成交均价为11.8万元/平米。而其报价超过20万元/平米的高价房源则鲜有成交。 而在具体定价策略上，滨江凯旋门则采用了香港豪宅惯用的手法。一方面，凭借着新鸿基地产在全世界范围内的豪宅开发品牌，以及项目的稀缺性，将景观较好楼层较高的房源拉升到了全上海的最高价，这样它便赢得了“上海第一豪宅”的名声。另一方面，逐层梯级下调楼层位置较差房源的价格，以保证销售。 “如果市场较好，随着销售的推进，高价房源会逐步卖出，整个项目的实际均价会逐步走高。而一旦遇到市场环境恶化、高价房源滞销时，便可以将手上未售的低价房源部分再打折，从而显现出与附近竞争项目的比较优势，保证销售。”克而瑞上海机构研究总监薛建雄分析。 “其实滨江凯旋门无论是户型，还是地段，还是品质感，与汤臣一品以及中粮海景壹号等同类豪宅相比都没有明显优势，但汤臣一品的主力户型都430平以上，中粮海景壹号的户型也均在300平米以上，而滨江凯旋门目前主要销售的都是300平米以下的房源，这对于喜欢陆家嘴一线豪宅，但总价实力够不上后者的客户很有吸引力。”薛建雄说。 此番营销术果然奏效，据易居中国提供的数据显示，在2012年上海销售均价超过10万元/平米以上的项目中，滨江凯旋门以73套位居销售量第一，以18.08亿元居销售额第二位。