房地产估价报告评审表(试行)

房地产估价评审(试行) 申报机构 名称 估价报告 名称 标序评审评审要求 评审细则 准缺陷说明 (扣分点) 评审简况及评分 号 项目 分 缺封面、目录、致委托方函、估价师声明、估价的假设和限制条封面(项目齐件、估价结果报告、估价技术报告和附件等八大项各扣5分，扣完为全;含报告止。 编号);目录1.1封面:包括估价项目名称、委托方、估价方、估价人员、估价作业(含页码);致日期和估价报告编号等六项，项目不齐或错误扣1分，如:项目名委托方函(含机构公章，称表述不全面扣1分、估价作业日期错误扣1分、无报告编号扣11. 共八项，法定代表人分。但无委托方身份证明、电话号码等不应扣分; 每缺一项扣， 或执行合伙1.2 目录:目录中不含页码扣1分，页码标注有错误扣1分。目录中有 人签字);估无小项目及其页码不予扣分，目录中没有“估价技术报告”的不扣2. 括号内的价师申明(含小项每缺一分，“附件”中有无小项目不扣分; 估价师签项扣1分， 1.3 致委托方函:如无委托方、估价目的、估价时点、估价对象、总价、名、注册号); 报告单价、致函时间各扣1分，电子文档抽审时无公章、无法定代表人估价的假设3. 机构公的完签章不扣分; 和限制条章，签字(随1 件;结果报10 1.4 估价师声明:不符合“”的条款，错、漏1条扣1分。电整性 机抽查)不作告(项目齐子文档的抽审时无注册师姓名、注册号码和签章不扣分，有盖章处(资料为扣分点， 全);技术报即可。扣分的须指出具体漏、错的条款; 齐全) 告(项目齐1.5 估价的假设和限制条件:假设条件和限制条件缺项的扣1分，若是4. 附件内容全);附件(估随机抽查中混合一起写的可不扣分。扣分的须指出具体缺少的要素; 价对象位置必须有明细1.6 估价结果报告:缺项或漏项扣1分，若未按“房地产抵押估价指导图，内外部单，但具体内意见” 或“房屋拆迁估价指导意见”要求，没有法定优先受偿款、状况图片、容不作为扣变现能力和风险分析等扣2分; 实地查勘记分点。 录、权属证1.7 估价技术报告:缺项或漏项扣1分; 明复印件、1.8 附件:电子文档抽审时在清单中要包括估价对象位置图、内外部状估价机构资况图片、实地查勘记录、权属证明复印件、估价机构资质、估价师质、估价师资格证明复印件等项目，缺项或漏项每件扣1分，但无其具体内容资格证明复不应扣分，无委托书、无委托方身份证明不予扣分。缺其他要件暂印件)。 都不扣分。 2.1 估价对象权益、实物状况有缺陷的应在估价的假设和限制条件予以充分说明，否则每项扣1分，扣分要有缺陷的详细说明。如: 2.1.1 房屋所有权人与土地使用权人不相符; 2.1.2 房屋用途与土地用途不符; 2.1.3 实际用途与法定用途不符; 1.假设条件、2.1.4 没有土地证的; 假设条件是限制条件缺2.1.5 划拨土地证的; 估价必要、充分、项各2.5分; 2.1.6 实际房屋坐落、建筑面积、楼层、栋号、房号、建筑年代、房屋 的假合理、有依 结构等与产权登记情况不符; 2 5 设和据的，限制2.假设条件、2.1.7 他项权利登记情况; 限制条件具有针限制条件无2.1.8 法定优先受偿情况; 对性。 依据、不具针2.1.9 其它需要假设和限制的条件，等等。 条 件 对性扣2分。 2.2 应当完整的明示估价路线和结论的前提。不得滥用假设与限制条件，设定与法律、政策、规范、指导意见及估价对象个现状相冲突的条款，如:甲种用途假定为乙种用途、违章或临时建筑假定为合法产权、假定无法定优先受偿款、假定可以抵押等。否则每项扣2分。 1. 估价目估价的、价值定义3.1 若未按“房地产抵押估价指导意见”或“房屋拆迁估价指导意见”要表述各2.5目的求表述估价目的及价值定义各扣2.5分。如抵押价值有无法定优分; 及价表述准确、 5 3 先受偿款、分户拆迁评估价值是否含房屋装修、土地性质是否考清晰、具体。 值定2. 表述不准虑等应指出来，否则可扣1分 义表确不清晰不3.2 其它估价目的及价值定义参照执行，但扣分要有缺陷的详细说明。 具体的扣2.5述 分。 4.1 对估价对象范围的界定没有描述或不全面，扣5分。如为区分建筑 物所有权的估价对象，应在描述中区别整体情况和估价对象本身1. 对土地、对估价对象内容。 建筑物区位、的范围、用4.2 对土地、建筑物区位、实物、权益的描述各2分。其中:?区位状实物、权益的途界定准描述各2分; 估价况包括位置、交通、环境、配套设施等描述，若建筑物区位状况确、恰当， 对象已有描述、土地区位状况(如土地位置、四至)可不扣分;?权对实物、权2. 对估价对4 益、区位状15 界定益状况包括产权人、产权证号、建筑面积、结构、楼层、用途、象范围的界况(含坐落、及描土地性质、出证期限、土地面积等权属资料，描述不全面每项扣定为5分; 四面、周围 述 2分，(无土地证需充分予以说明，否则扣2分);?实物状况描环境等)的描3. 对估价对述包括建筑规模、建筑结构、建筑年代、设备、装饰装修、空间述全面、翔象用途的界实。 布局、工程质量、完损程度，以及基础设施完备程度和土地平整定为4分。 程度等。若无描述扣每项2分，但描述不全面只适当扣分。 4.3 对估价对象用途的界定没有描述或不全面扣4分。 对宏观房地产市场、估5.1 缺宏观房地产市场的分析扣1分; 房地产市场市场价对象细分状况过去、现5.2 未结合估价对象细分房地产市场及相关影响因素分析扣1分; 背景房地产市场在和可预见5 及相关影响5 描述5.3 缺房地产市场状况过去的分析扣1分; 未来的分析因素的分析与分分值分别为5.4 缺房地产市场状况现在的分析扣3分; 简明、准确1、3、1分。 析 透彻、针对5.5 缺房地产市场状况可以预见的将来分析扣1分。 性强。 1. 与估价目的相结合，最对最高最佳高最佳使用6.1 未与估价目的相结合，最高最佳使用判定不正确，扣5分; 使用的判定的判定正确最高 正确，分析与否为5分; 最佳6 透彻、具体， 5 6.2 最高最佳使用分析不透彻、不具体，无合法依据和市场根据，扣2使用有合法依据2. 分析是否分; 分 析 和市场根透彻、具体、据。 是否有合法扣分要有缺陷的详细说明。 依据和市场根据为2分。 7.1 选用方法不全面、不恰当的扣5分; 1. 选用方法选用方法全是否全面、恰7.2 选用方法未充分说明理由的扣2.5分; 面、恰当，当为5分; 7.3 不选用的未充分说明理由的扣2.5分; 估价不选用的， 7 充分说明理2. 不选用的10 方法7.4 如果只采用一种估价方法，更应充分说明不选用的和未选用的理由，由，选用的，和未选用的选 用 否则扣5分。 简述了道都须是否充估价方法包括:成本法、收益法、比较法、假设开发法等4种主要理。 分说明了理由为5分。 方法。 8.1 数据来源依据、理由充分为10分,如:?市场法中三个比较案例未1. 数据来源依据、理由充描述、没有做比较因素分析，各扣5分,?收益法中客观租金、还分10分; 原利率、收益年限等无数据来源依据，各扣3分,?成本法中土地数据数据来源依 成本、开发成本、重置价内涵等，各扣5分。但都须指出具体错据充分或理2. 参数选取来源误之处,?假设开发法及其他方法参照上述; 由充足，参有说服力、有与确数选取客必要的分析8.2 参数选取有说服力、有必要的分析和过程为10分。如:?市场法定、 观、合理，和过程为10中因素修正参数与建立比较因素分析表不相符，每错可扣2分;参数理论和现实分; 8 30 ?收益法中空置率、管理费、维修费、房地产税、保险费等参数上有说服 选取没有说服力，各扣3分;?成本法中管理费、销售费、利息、利力，有必要3. 计算过程与运的分析和过完整、严谨正润、折旧等参数没有说服力，各扣3分,但都须指出具体错误之处。用及程，计算过确10分; ?假设开发法及其他方法参照上述; 计算程完整、严 8.3 计算过程完整、严谨正确10分;所采用的每种估价方法有漏项扣谨、正确。 4. 每一个数过 程 3 分，计算有错误、不严谨，扣5分/次。但都须指出具体错误之; 据、参数或计算步骤最低8.4 以上每一个数据、参数或计算步骤最低为2分，因同一参数引起多为2分。 处错误仅扣一次，导致最终结论误差超过15%的扣10分。 估价结果确1. 结果确定定有充分依有充分依据，9.1 结果确定有充分依据，结论表述不清晰、理由不充分，指出具体错据，结论表估价结论表述清述清晰(含单误之处扣2.5分; 晰为5分; 结果价、总价)、 确定理由充分，2. 结果相互5 9 9.2 致委托方函、结果报告、技术报告中的估价结果相互不一致，指出致委托方及结一致为5分; 具体错误之处扣5分; 函、结果报论表 告、技术报 3. 缺单价或述 告中的估价9.3 缺单价或总价分别扣2分。 总价分别扣2结果相互一分。 致。 1. 报告名称、格式、用语规范为2.5分; 10.1 报告名称、格式、用语规范:指出具体错误之处可扣1分(不重 报告名称、复)，但不超过2.5分; 2. 引用标格式、用语 准、规范、规规范，引用定准确为2.510.2 引用标准、规范、规定准确:指出具体错误之处可扣1分，但不标准、规范分; 报告超过2.5分。如抵押评估报告缺“谨慎原则|”，缺《物权法》、《担准确，通畅、 表述严谨，保法》、《房地产抵押估价指导意见》等。拆迁评估报告缺《物权规范3. 表述严前后一致、性、 法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《城市房屋拆迁估价指导意见》、谨、前后一文字简洁、10 致、逻辑性10 文字《湖南省实施〈城市房屋拆迁管理条例〉办法》等基本法规; 逻辑性强，强、文字简洁 表述、无错别字、通畅、无错别漏字，标点排版、10.3 表述严谨、前后一致、逻辑性强、文字简洁通畅、无错别字、漏字、漏字、标符号使用正外观 字、标点符号使用正确:指出具体错误之处可扣0.5分(不重复)，点符号使用确，排版规正确为2.5分但不超过2.5分; 整、前后统(缺一项扣 一，装订美0.5分); 观大方。 10.4 排版规整、前后统一、装订美观大方:指出具体错误之处可扣0.5 分(不重复)，但不超过2.5分。 4. 排版规整、前后统一、装订美观大方2.5分。 100 合 计 综合评审意见 评审专家签名 注:(1)某项中有严重缺陷之一的，评审中必须指出具体缺陷，可将该整项评定为0分; (2)报告有原则性错误的，指上述10项中有2项评为0分，可不再分项评分，直接将其评定为不符合房地产估价规范要求; (3)各评估机构接受委托做评估报告时按评审表要求完成房地产评估报告，专家委员评审评估报告时按照评审表。