地价决定房价还是房价决定地价[教学]

地价决定房价还是房价决定地价[教学] 地价决定房价还是房价决定地价, ---从估价角度试论高房价拉动高地价 地价决定房价还是房价决定地价其实就是看哪一个起得作用更大一些。不能因为是“地王”～房价就应该高,也不能单纯的认为房价高就应该产生新“地王”。其中产生的原因很多～作为估价师～现仅从房地产估价的角度对以上问做出探讨。 一、决定房地产投资的原因 1、理论上决定房地产投资决策的三要素 ,1,、收益 收益的最现实表现形式就是利润～只有在赚取的利润大于投资成本时～才会吸引投资者投资。它包含社会风险补偿、承担风险的收益和创新利润。[1] ,2,、成本 对于房地产开发来说～成本包括:土地成本、建设成本、资金成本和税费。在房地产投资决策需要进行成本预测时～与《房地产估价规范》中规定的成本法计算略有不同～不同之处在 于利润的计算方式。《房地产估价规范》中成本法计算利润是以土地取得费与开发成本之和为基数～[2] 并根据市场上开发同类房地产的平均利润水平来确定利润率。而投资成本预测和经济评价确定利润的方式～是以市场上开发同类房地产的现行价格为基数预测的预期收益～减去预测总成本而得出的差额。因此～投资决策的成败很大程度上取决于成本、收益预测的准确性和投资风险的可控性。 ,3,、预期 是否进行投资～很大程度上决定于投资者对土地区位和对房地产需求的预期。土地区位的好坏和房地产需求的大小直接影响投资者对将来房地产价格高低的判断。预期收益越高～获得土地使用权的渴望越大。 2、以郑州为例看促进预期高涨的原因 ,1,、固定资产投资[3] 1-8月～城镇固定资产投资完成1235.1亿元～同比增长32.5%～其中～国有及国有经济控股投资完成259.9亿元～同比增长70.8%,地方经济投资完成1190.6亿元～同比增长29.4%。在总投资额中～工业投资完成620.0亿元～同比增长40.5%,房地产投资完成263.8亿元～同比增长3.2%。 ,2,、金融[3] 截止八月底～金融机构存款余额6133.7亿元～比年初增长24.8,～其中城乡居民储蓄存款余额2408.5亿元～比年初增长16.6,,各项贷款余额为4670.8亿元～比年初增长29.3,。 ,3,、人口[4] 2008年年底～全市城镇人口达463.5万人～占全市常住人口的62.3%。据2008年人口与城镇化抽样调查推算～2008年年底～郑州市全市常住人口达743.6万人～比2007年的735.6万人增加8万人～增长1.1 %。比2000年的665.9万人增加了77.7万人～平均每年增加9.7万人。8年间增长了11.7%～平均每年以1.39%的速度增长。 2008年人口抽样调查数据显示～郑州市乡村人口总量为280.1万人～占总人口37.7% ～比2007年减少4.7万人～比重比2007年下降1个百分点,比2000年第五次人口普查时减少19.1万人～比重下降了7.2个百分点。全市城镇人口比2000年增加96.8万人～平均每年增加12.1万人～城镇化率上升了7.2个百分点。 乡村人口减少～主要是因为郑州市城镇化进程的加快～城镇 范围、区域不断扩大～农村地域缩小,同时～大量乡村人口也转移到了城镇。 ,4,、09年9月份房地产市场数据[5] 郑州市市区商品房批准预售面积111.61万平方米～较上月上涨了911.88%～较去年同期下降了 28.23%,商品住宅批准预售面积92.86万平方米～较上月上涨了866.29%,较去年同期下降了31.05%,非住宅批准预售面积18.74万平 方米～较上月上涨了1219.7%～较去年同期下降了9.99%。 郑州市市区商品房销售11488套,间,～较上月上涨了2.42%,较去年同期上涨了141.09%,商品房销售面积108.33万平方米～较上月上涨了3.58%～较去年同期上涨了120%,商品房销售均价为4943元/平方米～较上月下降了1.14%。 郑州市市区商品住宅销售10235套,间,～较上月下降了1.67%,较去年同期上涨了143.11%,商品住宅销售面积90.5万平方米～较上月上涨了 0.21%～较去年同期上涨了125.02%,商品住宅销售均价为4602元/平方米～较上月下降了0.88%。 郑州市市区非住宅销售1253套,间,～较上月上涨了55.07%～较去年同期上涨了125.77%;销售面积17.83万平方米～较上月 上涨了24.86%,较去年同期上涨了97.67%;非住宅销售价格为6670元/平方米～较上月下降了8.04%。 ,5,、综上所述～无论是宏观经济数据还是房地产市场数据都可以看到～经济的繁荣、人口的增长加快了城市化进程～扩大了城区面积～结合城乡居民收入的增加、金融信贷的支撑～刚性需求和弹性需求同时作用～引起房地产市场供求的不平衡。一旦形成卖方市场～必然抬高房价。而高房价正是吸引房地产投资的重要原因 二、用估价的看地价和房价变化对利润的影响 1、成本估算 下面以某项目静态投资实例数据加以。见表-1 表-1 项目成本估算表 单位:万元 序号 项目 投资额 比例,%, 1 土地成本 9178.24 26.87 2 建设成本 24298.36 71.14 2-1 前期费用 408.41 1.20 2-2 建安费用 18732.54 54.84 2-3 公建配套 2042.05 5.98 2-4 政府规费 1429.43 4.18 2-5 建设监理费 187.32 0.55 2-6 管理费用 936.63 2.74 2-7 不可预见费 561.98 1.65 3 利息 680.00 1.99 合计 34156.60 100.00 由上表可以看出～建设成本所占比例最大～其次是土地成本。 2、地价和房价变化对利润的影响 假设按地价向上变动10%、房价向下变动10%进行分析 利润=预期收益-项目成本-税费 利润估算见表-2 表-2 项目利润估算表 单位:万元 项目 额度 土地变动 收益变动 同时变动 预期收益 56600.00 0 -10% -10% 土地成本 9178.24 +10% 0 +10% 建设成本 24298.36 0 0 销售费用 849.00 0 0 销售税金 3113.00 0 0 利息 680.00 0 0 营业利润 18481.40 -5% -30.60% -35.60% 所得税 6098.86 -5% -30.60% -35.60% 税后利润 12382.54 -5% -30.60% -35.60% 三、高房价拉动高地价 前面讲过～某一领域内的高利润是吸引大量投资者进入的主要原因～从表-2数据看～土地成本上升10%只使利润下降5%～而预期收益下降10%却使利润下跌30.6%。因此～任何一个投资者都会认为土地成本的上升远没有预期收益下降带来的后果可怕。所以～只要保证预期收益不变～上升的土地成本造成的利润下降幅度是可以承受的。或者说～预期的收益作为将来必须要实现的一个硬指标～可以采取其它手段来保证～只要使本项目需求大于供给就不难实现。在目前市场情况下～这种运作方式被大多数投资者屡试不爽。其后果～造成土地市场上需求迅速增加～但我国土地使得土地供给呈刚性～需求的增长速度大于供给的速度～从而引起土地价格上升。 收益的预期重要的是将来而非过去～过去收益的重要意义在于为推测未来收益的变化提供依据。因此～土地价格受预期收益形成因素的变动所左右。这就要求投资者必须了解过去的收益状况～并对市场现状发展趋势、政治经济形势及政策规定对市场形势进行细致客观的预测[6]。但是～又有多少人在面对巨大利益时能保持理性的判断呢, 四、结论 马克思说过～资本总是有其趋利性。因此～资本涌入房地产市场是合理的～目的是赚取更大的利益～只不过赚取利益的渴望造成了不可再生性生产资料,土地,的紧缺～从而抬高了其价格。所以高房价拉动了高地价、房价决定了地价。 本文只是对房地产开发的中间环节进行了讨论～防止投资过热、压缩房地产价格泡沫～仅靠解决中间环节的问题是远远不够的～只有“由堵变疏”才能满足人民群众日益增长的住房需求。