在建工程拍卖底价评估报告

在建工程拍卖底价评估报告 《金马大厦第2,6层、第28层 在建工程拍卖底价评估报告》 (一)、致委托方函 ××省高级人民法院执行庭: 我公司于2001年3月13日接受贵庭委托，对金马大厦第2,6层及28层房地产的价值进行评估。自2001年3月13日收到委托方提供的项目相关资料后，我公司组织人员于2001年3月13日至2001年3月18日对委估房地产进行了评估。评估人员在现场查勘的基础上，根据《房地产估价规范》、有关政策法规和我公司掌握的房地产市场资料和长期积累的房地产估价经验数据，结合委托方提供的资料和本次评估的估价目的，遵循公正、客观、独立的原则，按照估价程序，选取科学的估价方法，综合分析影响房地产价格的各项因素，经过仔细的分析计算，最终确定委估房地产在2001年3月16日的市场价值为RMB3745.20万元，大写人民币叁仟柒佰肆拾伍万贰仟元整;拍卖底价(建议)为RMB2247.12万元，大写人民币贰仟贰佰肆拾柒万壹仟贰佰元整。(本估价结果应用的限制条件见“估价结果报告”相关说明) 特此函告。 ××××房地资产评估有限公司 法定代表人:××× 二??一年三月十八日 (二)、估价师声明 我们郑重声明: 1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的; 2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制; 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系; 4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T 50291-1999)进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告; 5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘(本报告的评估人员中，×××对估价对象进行了实地查勘); 6、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助; 7、如未得到本公司的面许可，本报告书的全文或任何部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。 中国注册房地产估价师: 中国注册房地产估价师: (三)、估价的假设和限制条件 一、本估价报告基于以下假设条件: 1、本次估价基于委托方所提供的全部资料具备真实性和合法性，并以此作为估价的重要依据之一。若因委托方提供的资料有误而产生的责任由委托方全部承担。 2、本估价报告以估价对象房地产能够按照规划批准的用途持续有效地使用为假设前提。 3、本估价报告以产权人拥有估价对象房屋合法产权及分摊土地的合法使用权为假设前提。 4、本次估价是以估价对象的房屋所有权及所分摊的国有土地使用权不存在任何他项权利(包括租赁权、抵押权)及共有权人为假设前提。 5、本次估价以估价对象不存在未设定租赁期限的租约为假设前提。 6、估价人员于2001年3月13日对估价对象的现场勘查仅限于估价对象的外观和使用状况，并未对结构等内在质量进行测试，故不能确定其有无内在缺陷。本报告以估价对象内在质量符合国家有关标准并足以维持其正常使用为假设前提。 7、根据建设工程规划许可证所载，估价项目用途为综合大楼。估价人员在合法原则的前提下，按照最高最佳使用原则，假定估价项目一至六层用途为商场，其余部分用途为写字楼，并按照该用途进行计算。如实际状况与该假定不符，报告书价值应做相应调整。 8、由于估价对象为一整体房地产的一部分，故本次估价是以估价对象能合法享用及分摊整体房地产的各项权益及各项服务配套设施为假设前提。 二、本估价报告的限制条件: 1、本报告有效期一年，即本报告及估价结果的应用日期与估价报告完成日期相差不可超过一年。如在一年中房地产市场发生重大变化或政府有关政策有重大调整以及不可抗力等状况出现，报告书的价值应作相应调整，有效期也应随之调整。 2、本报告所确定的房地产价值，即该房地产的客观合理价格，是在公开市场条件下，在本次估价目的的特定条件下形成或者成立的正常价格，对于其它估价目的并不适用。 3、本报告估价结果没有考虑税费转嫁等特殊的交易方式，以及可能发生的办理抵押登记、权利转移相关费用对估价对象房地产价值的影响，也未考虑国家宏观政策发生变化，以及遇有自然力和其它不可抗力对估价对象房地产价值的影响。 4、本报告估价结果的计算是以估价对象房地产在估价时点的状况和估价报告对估价对象房地产的假设和限制条件为依据进行，如房地产状况或估价报告中对估价对象房地产的假设和限制条件发生变化，估价结果应作相应调整。 5、本报告书包括致委托方函、估价师声明、估价的假设和限制条件、房地产估价结果报告、房地产估价技术报告、附件共六部分，必须完整使用方为有效，对使用本报告中部分内容而导致的损失，我公司不承担责任。 6、如未得到本公司的书面许可，本报告书的全文或任何部分内容均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。 三、其他需要说明的问题: 1、本报告书结果为估价对象房屋及其分摊用地的综合价值。由于缺乏估价项目的相关资料，委托方未提供估价对象房屋的分摊用地面积，估价对象房屋的准确分摊用地面积待有关部门认定。 2、估价项目拟建状况由估价人员掌握的原金马房地产开发(湖北)有限公司提供的相关资料确定。 3、根据委托方要求，本报告书提供××市拍卖底价范围，并提出一个建议价格供委托方参考。 4、拍卖底价仅作为特殊交易情况下买卖双方的保底参考价，随着竞拍过程及供需市场的变化，实际成交价有可能高于此价格。 (四)、估价结果报告 一、委托估价方名称:××省高级人民法院执行庭 二、受理估价方名称:××××房地资产评估有限公司 受理估价方住所:汉口××××××号 三、估价对象概况: 估价项目位于××市××区××路50号，处于××路与中山大道的拐角处，属××市城区二级地段，中山大道为横贯汉口东西的主干道，武胜路南接江汉桥。周边有泰合广场、长江大酒店、五洲大酒店、××饭店、上海国际商城、汉华花园等大型物业。商业网点众多，公共服务设施齐全，市四医院、一医院、邮政总局、大型书店及武胜路文化市场、银行、学校应有尽有，人车流量大，交通便利，距汉口火车站、××港10分钟车程，离天河国际机场30分钟车程，拟建的轻轨中心站近在咫尺。 估价项目原名为“明鸿大厦”，根据××明鸿房地产开发有限公司与金石房地产开发(湖北)有限公司签订的联合开发协议书，该项目首先由××明鸿房地产开发有限公司开发，当项目的前期工程(包括项目规划，地盘拆迁，还建，勘探，红线定位，项目建筑结构、通风、采暖设计，审批，初步设计文件审批，领取土地使用权证，项目外销许可证，建设许可证等)基本完工后，××明鸿房地产开发有限公司于1993年5月24日将该项目转让给金石房地产开发(湖北)有限公司，后××金石房地产开发(湖北)有限公司更名为金马房地产开发(湖北)有限公司，并将项目更名为“金马大厦”。 估价项目“金马大厦”拟建成为集商场、停车场、写字楼、餐饮、娱乐于一体的多功能 2现代化高级商务中心。项目总用地面积为2722.60 M，共29层及2层地下室，总建筑面积 2为36400 M，容积率为13.37，其中地下室为停车场及设备层，1至6层为商场，7层以上甲级豪华写字楼、空中花园、娱乐美食广场。本次评估对象为“金马大厦”第2,6层及28 2层房地产，建筑面积为7971.33 M。估价项目土地使用权取得方式为出让，使用年限自1993年4月30日起50年。 估价项目“金马大厦”装修拟建为:外墙正立面6层以上为进口大屏蓝色玻璃幕墙，1至6层裙楼外立面为花岗岩饰面;内墙采用泰柏木，高级乳胶漆;多彩喷涂;楼面为花岗岩、水磨石、防滑地砖铺设;卫生间配置三大洁具，二十四小时热水供应;大厦还配有紧急供电系统，保证电力中断十秒钟以内提供后备电力;空调采用意大利RC中央空调;电梯为日本三菱豪华电梯五台，十部自动扶梯;消防系统采用烟雾自动报警系统，疏散指示灯自动喷洒管道喷水灭火。该大厦提供24小时服务，闭路卫星电视系统，充足电话线接驳国内外直拨电话。 根据估价人员现场勘查，目前该大厦主体结构巳封顶，外装修玻璃幕墙竖向支架已经完成，其余部分均未进行。由于该项目涉及借款纠纷，现处于停工状态。 本次估价范围为金马大厦第2,6层及第28层，各层用途及建筑面积见表一 表一 22楼层 用途 建筑面积(M) 楼层 用途 建筑面积(M) 2 1324.70 5 1393.91 商场 商场 3 1316.25 6 1354.62 商场 商场 4 1340.50 28 1241.35 商场 写字楼 222总计 7971.33 M(其中商场6729.98 M，写字楼1241.35 M) 四、估价目的:为司法诉讼提供房地产拍卖底价 五、估价时点:2001年3月16日 六、价值定义:本报告所确定的价值为估价对象在估价时点的公开市场价值以及依据本次估价目的参考拍卖底价。 七、估价依据: 1、国家、省、市人民政府及其有关部门颁布的法律、法规和政策性文件; 2、房地产估价委托书; 3、房地产估价规范(GB/T 50291-1999); 、国有土地使用权证(武房地籍市字第00977号); 4 5、国有土地使用权秕租(WP—93—041号); 6、红线定位图; 7、建设工程规划许可证[武规地证(93)202号]; 8、施工许可证(武建施字第138号); 9、××市预售商品房许可证(武开管办字[1997]0001号); 10、××市经营外汇商品房许可证(武开管办字[1996]011号); 11、××明鸿房地产开发有限公司与金石房地产开发(湖北)有限公司签订的联合开发协议书; 12、湖北省工商行政管理局出具的证明:“金石房地产开发(湖北)有限公司”变更为“金马房地产开发(湖北)有限公司”; 13、估价人员掌握的金马房地产开发(湖北)有限公司提供的建筑面积清单; 14、估价人员经现场查勘、了解、整理而得的资料。 八、估价原则: 本估价报告是在独立、客观、公正的前提下，遵循下列原则: 1、合法原则:即以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。 2、最高最佳使用原则:即以估价对象的最高最佳使用为前提估价。 3、替代原则:即要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。 4、估价时点原则:即要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。 九、估价方法: 估价人员认真分析所掌握的资料，进行了实地勘察和调查，根据估价对象的特点及评估目的，确定运用假设开发法作为本次估价的基本方法。 假设开发法:预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 十、估价结果: 经计算(具体分析测算过程见估价技术报告)，估价对象房地产市场价值为RMB3745.20万元，大写人民币叁仟柒佰肆拾伍万零贰仟元整;拍卖底价(建议)为RMB2247.12万元，大写人民币贰仟贰佰肆拾柒万壹仟贰佰元整。 十一、估价人员: 签发人员:中国注册房地产估价师 项目负责人:中国注册房地产估价师 复核人员:中国注册房地产估价师 撰写人员: 十二、估价作业日期:2001年3月13日至2001年3月18日 十三、估价报告应用的有效期: 本估价报告及结果应用的有效期为一年，即自2001年3月18日起一年内有效。 (五)、估价技术报告 一、个别因素分析 估价项目位于××市××区××路50号，处于××路与中山大道的拐角处，属××市城区二级地段，中山大道为横贯汉口东西的主干道，武胜路南接江汉桥。周边有泰合广场、长江大酒店、五洲大酒店、××饭店、上海国际商城、汉华花园等大型物业。商业网点众多，公共服务设施齐全，市四医院、一医院、邮政总局、大型书店及武胜路文化市场、银行、学校应有尽有，人车流量大，交通便利，距汉口火车站、××港10分钟车程，离天河国际机场30分钟车程，拟建的轻轨中心站近在咫尺。 估价项目原名为“明鸿大厦”，根据××明鸿房地产开发有限公司与金石房地产开发(湖北)有限公司签订的联合开发协议书，该项目首先由××明鸿房地产开发有限公司开发，当项目的前期工程(包括项目规划，地盘拆迁，还建，勘探，红线定位，项目建筑结构、通风、采暖设计，方案审批，初步设计文件审批，领取土地使用权证，项目外销许可证，建设许可证等)基本完工后，××明鸿房地产开发有限公司于1993年5月24日将该项目转让给金石房地产开发(湖北)有限公司，后××金石房地产开发(湖北)有限公司更名为金马房地产开发(湖北)有限公司，并将项目更名为“金马大厦”。 估价项目“金马大厦”拟建成为集商场、停车场、写字楼、餐饮、娱乐于一体的多功能 2现代化高级商务中心。项目总用地面积为2722.60 M，共29层及2层地下室，总建筑面积 2为36400 M，容积率为13.37，其中地下室为停车场及设备层，1至6层为商场，7层以上甲级豪华写字楼、空中花园、娱乐美食广场。本次评估对象为“金马大厦”第2,6层及28 2层房地产，建筑面积为7971.33 M。估价项目土地使用权取得方式为出让，使用年限自1993年4月30日起50年。 估价项目“金马大厦”装修拟建为:外墙正立面6层以上为进口大屏蓝色玻璃幕墙，1至6层裙楼外立面为花岗岩饰面;内墙采用泰柏木，高级乳胶漆;多彩喷涂;楼面为花岗岩、水磨石、防滑地砖铺设;卫生间配置三大洁具，二十四小时热水供应;大厦还配有紧急供电系统，保证电力中断十秒钟以内提供后备电力;空调采用意大利RC中央空调;电梯为日本三菱豪华电梯五台，十部自动扶梯;消防系统采用烟雾自动报警系统，疏散指示灯自动喷洒管道喷水灭火。该大厦提供24小时服务，闭路卫星电视系统，充足电话线接驳国内外直拨电话。 根据估价人员现场勘查，目前该大厦主体结构巳封顶，外装修玻璃幕墙竖向支架已经完成，其余部分均未进行。由于该项目涉及借款纠纷，现处于停工状态。 二、区域因素分析 1、宏观经济环境分析 中国改革开放二十多年以来，国民经济快速增长，已经提前实现国内生产总值翻两番的目标。目前亚洲金融危机的影响正在逐渐消退，中国国民经济继续保持了适度较快增长的良 好运行格局。据中国国家统计局最新披露的数据，2000年全年中国国内生产总值可达到8.78万亿元，按可比价格计算，比1995年同期增长47%，“九五”期间平均每年增长8.1%。与日本、韩国以及东盟一些国家货币大幅度贬值，经济出现严重衰退相比形成鲜明对照。表明中国完全有能力摆脱亚洲金融危机的影响，继续保持经济持续高增长的势头。从产业看，“九五”期间第一产业平均每年增长3.5%，第二产业平均每年增长9.5%，第三产业平均每年增长8%。 在房地产投资建设与销售方面，均呈两旺态势。据国家统计局发布的信息，2000年上半年全国第三产业中的房地产及公用服务咨询业增加投资370亿元，占全国同期新增投资总额的45.45%，成为当前支撑投资快速增长，拉动国民经济发展的重要行业。 目前，受亚洲金融危机影响的国家已经逐步走出困境，经济复苏;国内中央政府积极推行扩大内需政策，刺激经济发展;2000年西部大开发的快速推进和三峡工程建设的稳步发展。亚太地区将继续成为全球经济最富有活力的地区，而中国巨大的市场和经济增长潜力将更加为国际资本所瞩目。因此，中国经济在不久的将来必将迎来新的一轮快速升势。 2、××市经济环境分析 ××是湖北省省会，华中地区最大城市。世界第三大河长江及其最大支流汉水在市区交汇，将××市区一分为三，形成了汉口、汉阳和武昌三镇鼎立的格局，故××素有“江城”的美誉。全市现辖9个城区，4个郊区，面积8467平方公里，人口728万，其中城区人口400多万。 ××是京广铁路大动脉与长江黄金水道十字交汇的中心，历来有“九省通衢”之称，东去上海，西抵重庆，南至广州，北上京城，距离均在1000公里左右，处于中国经济地理的核心位置。 ××市是中国六大中心城市之一。在1992年国家公布的中国城市综合经济实力50强中，××市名列第六。1999年全市国内生产总值达到1086亿元，比上年增长11,，高出全国、全省平均水平3.9个百分点和2.7个百分点。其中第三产业增加值529.5亿元，增长13.9,。三项产业占国内生产总值的比重由上年的7.6?44.9?47.5进一步调整为7.2?44?48.8，城市功能得到完善和提升。 目前××市正面临不可多得的发展机遇。国家在经济建设的战略布局中，更加重视内地和以中心城市、交通要道为依托的区域经济发展，××地处我国内陆中心和长江经济带与京广、京九主干线经济带的交汇处，战略地位更显突出;国家实施对外开放向中西部推进和加快长江流域开放开发的政策，南部沿海“经济北上”、东部沿海“经济西进”和包括三峡工程在内的中西部发展需求在××交汇，特别是西部大开发战略的加速实施，客观上把××推上内地开放前沿地位，成为对内对外全方位开放的重要枢纽和国际、国内资本融通的理想场所。 在××市的城市远景规划中明确提出今后15年××市将围绕建立健全发达的市场体系、比较完善的城乡社会化综合服务体系和新型的社会保障体系的总体目标，形成以商品流通、交通通信、金融保险、房地产业及建筑业为支柱，旅游、信息咨询和市场中介服务等新兴行业发展迅速，其他行业协调发展的第三产业格局。到2010年，第三产业增加值达到1330亿元左右，占国内生产总值的比重达到约55,。逐步建立健全开放、规范和可调控的房地产市场体系，充满活力的房地产自我发展机制和比较健全的房地产管理体系及房地产的供给、使用、转让和收益分配体系。 综观世纪之交，国际、国内经济发展态势与××的独特区位和基础条件交互作用，使× ×市面临极为有利的发展机遇。 三、市场背景分析 根据××城市总体规划和社会经济发展需要，××市城市空间布局将形成汉口商业金融城、东湖科技城、沌口汽车城、青山钢铁城“四城”雄踞格局。近期规划目标将启动建设汉口沿江金融贸易区，扩大、完善航空路、××街、江汉路等一批商业街区，形成以中山大道为主轴的现代化的中心商业区，构筑汉口商业金融城的基本框架。 四、最高最佳使用分析 根据该项目规划，估价对象规划用途为综合大楼 ，根据合法性原则及最高最佳使用原则，估价人员确定估价对象的最高最佳使用用途为2-6层商场、第28层为写字楼。 五、估价方法的选用 估价人员认真分析所掌握的资料，进行了实地勘察和调查，根据估价对象的特点及评估目的，确定运用假设开发法作为本次估价的基本方法，其技术路线如下: 根据《房地产估价规范》，“具有开发或者再开发潜力的房地产的估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法”，因此本报告选用假设开发法作为估价方法进行估价。可将估价对象预期开发完成后的价值，扣除预期的正常的开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润以及购买估价对象时买方的税费，由此推算待估房地产的剩余价格。 再根据本次估价目的，确定估价对象房地产的拍卖底价。 六、估价测算过程 (一)假设开发法分析测算过程 1、用市场比较法计算估价对象完全竣工价值 1)比较案例选取 ( 估价人员在广泛搜集房地产交易案例的基础上，遵循替代性原则，选取与估价对象相近地段、相同用途、交易情况类似，处于同一供求圈的交易实例A、B、C作为比较实例，求取估价对象房地产比准价格。(具体情况见表二) 由于××市与估价项目商场(6层)的交易案例不多，估价人员先以类似大型商场的底层的交易价格作为参考，进行比较计算，求取估价项目底层商场的比准价格，再结合××市大型商场的不同楼层的价格调节系数，得出估价对象2,6层商场得价格。 表二 案例 A B C 估价对象 比较项目 座落 三阳路 武珞路 建设大道 武胜路 地段等级 三级 三级 三级 二级 土地使用权类型 出让 出让 出让 出让 用途 综合 综合 综合 综合 结构 高层、钢混 高层、钢混 高层、钢混 高层、钢混 交易情况 正常 正常 正常 正常 交易时间 近期 近期 近期 4800 4500 6000 交易单价 写字楼(均价) 2 (元/M) 18000 17000 20000 商场(第一层) (2)修正系数 ?交易情况修正:可比实例A、B、C均为正常交易，故交易情况修正系数分别为 100/100、100/100、100/100、100/100。 ?交易时间修正:根据估价人员现场勘查，估价项目达到拟建标准估计需一年左右时间， 而××市房地产市场交易价格在一年时间内不会有较大波动，故以可比实例A、B、C的近 期交易价格作为预期参考价格，则可比实例A、B、C交易时间修正系数分别为100/100、 100/100、100/100。 ?区域因素修正(见表三) 表三 实例与待估物 A B C 估价对象 区域因素 12 10 10 10 商服繁华程度 10 9 11 10 土地使用程度 11 9 10 10 交通条件 11 9 11 10 公共服务配套 9 10 10 10 环境卫生 10 11 11 10 城市规划 10 10 10 10 基础设施 10 10 10 10 娱乐文化 10 10 10 10 自然灾害影响 9 9 10 10 街道条件 102 97 103 100 合计 ?个别因素修正(见表四) 估价对象与可比实例在建筑规模、装修等级、设施完善以及使用功能等方面均有差异。 根据估价人员调查比较，可比实例A略差于估价对象，可比实例B基本同于估价对象，可 比实例C优于估价对象。 表四 A B C 比较项目 估价对象 100 98 102 100 个别因素修正 ?修正系数汇总:(见表五) 表五 可比实例 A B C 修正系数 比较项目 100/100 100/100 100/100 交易情况修正 100/100 100/100 100/100 交易时间修正 100/102 100/97 100/103 区域因素修正 100/100 100/98 100/102 个别因素修正 (3)根据修正系数求取估价对象的比准价格 ?写字楼的比准价格 2比准单价A:4800×100/100×100/100×100/102×100/100=4706(元/M) 2比准单价B:4500×100/100×100/100×100/97×100/98=4734(元/M) 2比准单价C:6000×100/100×100/100×100/103×100/102=5711(元/M) 取平均值，得估价对象完全竣工并能投入使用状态下的写字楼房地产平均比准单价: 24706，4734，5711)/3=5050(元/M) ( 估价项目第7,29层为写字楼，则第18层写字楼价格为估价项目写字楼均价5050元22/M。根据估价人员调查，并结合××市现有写字楼售价按每层楼50元/M递增，确定估价 对象建成后的第28层写字楼价值为: 2单价5050，50×10=5550(元/M) 合价5550×1241.35×10-4=688.95(万元) ?第一层商场的比准价格 2比准单价A:18000×100/100×100/100×100/102×100/100=17647(元/M) 2比准单价B:17000×100/100×100/100×100/97×100/98=17883(元/M) 2比准单价C:20000×100/100×100/100×100/103×100/102=19037(元/M) 取平均值，得估价对象完全竣工并能投入使用状态下的第一层商场房地产比准单价: 2(17647，17883，19037)/3=18189(元/M) 根据估价人员调查，并结合××市现有商场不同楼层的价格差别系数，确定估价对象商 场建成后的各楼层价值为:(见表六) 表六 2楼层 调节系数 单价(元/M) 建筑面积 合计(万元) A 100% 18189 底层 B A×70% 12732 1324.70 第二层 1686.61 C B×80% 10186 1316.25 第三层 1340.73 D C×90% 9167 1340.50 第四层 1228.84 E D×90% 8250 1393.91 第五层 1149.98 F E×90% 7425 1354.62 第六层 1005.81 6729.98 6411.97 合计 备注:本次评估范围不包括估价项目底层商场。 ?估价对象房地产完全竣工总价值为: 688.95，6411.97 =7100.92(万元) 2、续建成本:估价项目主体已结构封顶，续建工程主要包括主体结构内砌隔墙、内外 装修及设备安装工程，评估人员综合考虑××市近期建安造价指数及市场上同类物业装修档 2次和目前建材市场行情，确定商场部分土建及内外装修成本单价为2500元/M，设备及安装 22费(按建筑面积计)单价为500元/M;写字楼部分土建及内外装修成本单价为500元/M， 2设备及安装费(按建筑面积计)单价为500元/M，则估价对象续建成本为: -43000×6729.98×10=2018.99(万元) -41000×1241.35×10=124.14(万元) 3、管理费及不可预见费:取续建成本的6%，则 2018.99×6%=121.14(万元) 124.14×6%=7.45(万元) 4、投资利息:由于竣工后房地价值及续建成本均按现值计算，故不单独计息。 5、销售税费:按销售收入的8%计取， 6411.97×8%=512.96(万元) 688.95×8%=55.12(万元) 6、续建投资利润:利润率取续建成本的10% 2018.99×10%=201.90(万元) 124.14×10%=12.41(万元) 7、估价对象在建房地产的价格为: 按照公式:在建工程价格=续建完成后的房地产价值—续建成本—管理费用—投资利息—销售税费—续建投资利润—买方购买在建工程的税费(其中买方购买在建工程的税率按5.65%计) 则:商场部分在建工程=(6411.97,2108.99,121.14,512.96,201.90)/(1+5.65%)=3281.57(万元) 写字楼部分在建工程=(688.95,124.14,7.45,55.12,12.41)/(1+5.65%)=463.63(万元) 则估价对象剩余价值为: 3281.57，463.63=3745.20(万元) 七、估价结论及确定之理由 (1)估价对象市场价值 经以上计算，估价对象房地产的市场价格为3745.20万元。估价人员认为该价格能够客观反映估价对象房地产的公开市场价值。则估价对象房地产价值为RMB3745.20万元。 2)估价对象拍卖底价(建议) ( 估价人员根据××市现有房地产市场的操作惯例，结合北京、上海等相关城市的经验，确定拍卖价格一般为市场价格的50-60%之间。估价人员综合考虑估价对象所处地理位置、用途、建筑面积等因素，建议委托方按市场价值的60%确定拍卖底价。 则估价对象拍卖底价为 3745.20×60%=2247.12(万元) (3)估价对象各楼层拍卖底价(建议) 根据假设开发法计算过程，估价对象续建价值单价为 42商场:(6411.97,3281.57)×10?6729.98=4651.43(元/ M) 42写字楼:(688.95,463.63)×10?1241.35=1815.12(元/ M) 则估价对象房地产现状拍卖底价(建议)为:(详见表七) 表七 市场单价 续建单价 现状单价 拍卖单价 建筑面积 拍卖底价 楼层 22222(元/M) (元/M) (元/M) (元/M) (M) (万元) a b c=a-b d=c×60% e f=d×e 2 12732 4651.43 8080.57 4848.34 1324.70 642.26 3 10186 4651.43 5534.57 3320.74 1316.25 437.10 4 9167 4651.43 4515.57 2709.34 1340.50 363.19 5 8250 4651.43 3598.57 2159.14 1393.91 300.96 6 7425 4651.43 2773.57 1664.14 1354.62 225.43 28 5550 1815.12 3734.88 2240.93 1241.35 278.18 7971.33 2247.12 合计 (六)、附 件 1、权属证明复印件(房屋、土地) 2、估价对象地理位置示意图 3、估价人员现场拍摄的照片(部分) 4、估价机构资质证书及营业执照复印件 5、估价人员资格证书复印件 案例一报告评点: 该报告是为金马大厦第2—6层(商场)、第28层(写字楼)在建工程强制处分(快速变现)提供拍卖底价的评估报告。 1、该报告根据为在建工程强制拍卖提供底价的估价目的，遵循估价原理、原则，选用假设开发法对估价对象估价，技术思路正确。 2、该报告符合房地产估价的总体要求，全面、公正、客观、准确地记述了估价的过程、结论。具体说， ?报告完整地反映了估价所涉及的事实(包括估价对象、可比实例的实物、权属、用途、市场状况、周围区域环境等事实)、推理过程、结论，正文内容完整，附件资料齐全配套，估价结果能够被报告使用者理解、接受。 ?报告站在中立的立场上对影响估价对象价值的因素进行了客观介绍，结论有依据。 ?语言清楚、准确，对难以确定的事实在假设、使用限制条件中作了充分说明。 ?文字简洁、概括性较强。 3、该报告的格式、组成内容符合《房地产估价规范》(GB1752031—1999)规定: ?封面，简洁。包括标题、估价项目名称、委托方、估价方、估价人员、估价作业日期、估价报告编号7项内容，内容完整。 ?目录，按先后次序列出了报告6大部分的名称及其对应页码。 ?致委托方函，有标题、致函对象、致函正文、致函落款、致函日期。致函落款不仅有估价机构全称，而且有法定代表人签名。内容完整。 ?估价师声明，规范、明确。能给估价报告使用者、委托人产生“估价师估价确实 是客观、公正的，是站在中立的立场上评估的”的印象。 ?在估价的假设和限制条件中，指出了无法调查确认的资料、数据，阐述了估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响，对“无法调查确认的资料、数据”、“未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响”所作出的估价假设进行了详细的陈述，对估价 报告使用限制条件作出了详细的陈述。 ?估价结果报告，简明扼要。包括了标题、委托方,估价报告应用的有效期14个内容。内容完整。 ?估价技术报告，详细介绍了估价对象的区位、实物、权益状况，详细分析了影响估价对象的客观经济环境，微观经济环境，市场背景等多种因素，详细说明了估价的技术思路 及采用假设开发法的理由，详细陈述了估价测算过程、假设开发法评估所用参数选取的理由，详细说明了估价结果及其确定的理由。内容具体、理由充分。 ?附件，包括了权属证件复印件，估价对象地理位置、四周及环境示意图，建筑物外观、内部状况照片，估价机构、估价人员资质证明等，附件齐全。 4、该报告符合《房地产估价规范》关于房地产拍卖底价评估要求:首先以公开市场价值标准为原则确定估价对象的客观合理价格，之后再考虑强制处分(快速变现)等因素的影响确定拍卖底价。 不足之处: 1、如果能同时采用成本法对估价对象进行估价，用假设开发法、成本法的评估结果综合出评估结论，结论将更客观、更服人。 2、在用市场比较法求取估价对象第一层商场、第28层写字楼的比准单价中，每个区位因素的权重相等，欠客观。同一影响因素对商场、写字楼的影响力度、权重相等，有失严谨。个别因素修正中，没有列举具体个别因素的内容及其影响权重，没有列举各个可比实例关于具体个别因素的分值。