3万吨库存量商品仓库（商品期货装卸）立项申请可研可行性研究报告

3万吨库存量商品仓库（商品期货装卸）立项申请可研可行性研究 中国投资项目策划第一品牌～ 1 www.zzplan.net 仅供参阅 造福企业主 严禁传播 3万吨库存量商品仓库(商品期货装卸) 立项申请 (中撰典型?仅供参考) 广州中撰企业投资咨询有限公司 广东?广州 中国投资项目策划第一品牌～ 目 录 第一章 总论 ........................................................................................................................ 1 一、物流仓储项目背景 ............................................................................................... 2 1(项目名称 .......................................................................................................... 2 2(建设单位 .......................................................................................................... 2 3(物流仓储项目可行性研究报告编制依据 ...................................................... 2 二、物流仓储项目概况 ............................................................................................... 2 1(物流仓储项目拟建地点 .................................................................................. 2 2(物流仓储项目建设规模 .................................................................................. 2 3(物流仓储项目主要建设条件 .......................................................................... 2 4(物流仓储项目投入总资金及效益情况 .......................................................... 2 5(物流仓储项目主要技术经济指标 .................................................................. 3 三、项目可行性分析 ................................................................................................... 3 四、问题与建议 ........................................................................................................... 3 第二章 物流仓储项目发展前景 ........................................................................................ 4 一、物流仓储服务供给分析 ....................................................................................... 4 三、物流仓储服务需求分析 ....................................................................................... 4 1物流仓储市场需求量分析 ................................................................................. 4 2.物流仓储市场需求结构分析 ............................................................................. 5 第三章 资源条件评价 ........................................................................................................ 7 第四章 物流仓储项目建设规模与产品方案 .................................................................... 9 一、建设规模 ............................................................................................................... 9 二、产品方案 ............................................................................................................... 9 第五章 物流仓储项目场址选择 ...................................................................................... 10 一、物流仓储项目场址所在位置现状 ..................................................................... 10 1(物流仓储项目地点与地理位置 .................................................................... 10 2(物流仓储项目场址土地权所属类别及占地面积 ......................................... 11 3(土地利用现状 ................................................................................................. 11 二、物流仓储项目场址建设条件 .............................................................................. 11 1(气候条件 ......................................................................................................... 11 2(城镇规划及社会经济条件 ............................................................................ 12 3(交通运输条件 ................................................................................................ 12 1 www.zzplan.net 仅供参阅 造福企业主 严禁传播 中国投资项目策划第一品牌～ 4(公用设施社会依托条件 ................................................................................ 12 5(防洪、防潮、排涝设施条件 ........................................................................ 12 2 www.zzplan.net 仅供参阅 造福企业主 严禁传播 6(环境保护条件 ................................................................................................ 13 7(法律支持条件 ................................................................................................ 13 8(征地、拆迁、移民安置条件 ........................................................................ 13 9(施工条件 ........................................................................................................ 13 第六章 物流仓储项目设备方案和工程方案 .................................................................. 14 一、物流仓储项目主要设备方案 ............................................................................. 14 1(物流仓储项目主要设备选型 ........................................................................ 14 2(物流仓储项目主要设备来源 ........................................................................ 14 3(物流仓储项目推荐方案的主要设备清单 .................................................... 14 二、物流仓储项目工程方案 ..................................................................................... 14 第七章 物流仓储项目燃料动力供应 .............................................................................. 15 一、燃料、水、电供应 ............................................................................................. 15 1(物流仓储项目燃料品种、质量与年需要量 ................................................ 15 2(物流仓储项目水、电供应来源 .................................................................... 15 二、燃料、水、电价格 ............................................................................................. 15 第八章 总图与公用辅助工程 .......................................................................................... 16 一、物流仓储项目总图布置 ..................................................................................... 16 二、物流仓储项目公用辅助工程 ............................................................................. 16 1(物流仓储项目给排水工程 ............................................................................ 16 2(物流仓储项目供电工程 ................................................................................ 16 3(物流仓储项目通信设施 ................................................................................ 16 4(物流仓储项目供热设施 ................................................................................ 17 5(物流仓储项目制冷设施 ................................................................................ 17 6(物流仓储项目维修设施 ................................................................................ 17 7(物流仓储项目仓储设施 ................................................................................ 17 第九章 物流仓储项目节能措施 ...................................................................................... 17 一、节能措施 ............................................................................................................. 17 二、能耗指标分析 ..................................................................................................... 18 第十章 物流仓储项目节水措施 ...................................................................................... 18 一、节水措施 ............................................................................................................. 18 二、水耗指标分析 ..................................................................................................... 18 第十一章 物流仓储项目环境影响评价 .......................................................................... 19 一、场址环境条件 ..................................................................................................... 19 二、项目建设和生产对环境的影响 ......................................................................... 19 1(物流仓储项目建设对环境的影响 ................................................................ 19 2(物流仓储项目生产过程产生的污染物对环境的影响 ................................ 19 三、环境保护措施方案 ............................................................................................. 19 四、环境保护投资 ..................................................................................................... 20 五、环境影响评价 ..................................................................................................... 20 第十二章 物流仓储项目劳动安全卫生与消防 .............................................................. 20 一、危害因素和危害程度 ......................................................................................... 20 1(有毒有害物品的危害 .................................................................................... 20 2(危险性作业的危害 ........................................................................................ 20 二、消防设施 ............................................................................................................. 21 .............................................................. 21 第十三章 物流仓储项目组织机构及人员配置 一、物流仓储项目组织机构 ..................................................................................... 21 1(物流仓储项目管理机构组织方案和体系图 ................................................ 21 2(物流仓储项目机构适应性分析 .................................................................... 22 二、物流仓储项目人力资源配置 ............................................................................. 22 1(作业班次 ........................................................................................................ 22 2(劳动定员数量及技能素质要求 .................................................................... 22 3(职工工资福利 ................................................................................................ 22 4(劳动生产率水平分析 .................................................................................... 22 5(员工来源及招聘方案 .................................................................................... 22 6(员工培训 ................................................................................................ 23 第十四章 物流仓储项目实施进度 .................................................................................. 23 一、物流仓储项目建设工期 ..................................................................................... 23 二、物流仓储项目实施进度安排 ............................................................................. 23 三、物流仓储项目实施进度表(横线图) ............................................................. 23 第十五章 物流仓储项目投资估算 .................................................................................. 24 一、物流仓储项目投资估算依据 ............................................................................. 24 二、物流仓储项目建设投资估算 ............................................................................. 24 1(物流仓储项目厂房及室内仓储库建筑工程费 ............................................ 24 2(物流仓储项目设备及工器具购置费 ............................................................ 24 3(物流仓储项目工程建设其他费用 ................................................................ 24 三、物流仓储项目投资估算 ..................................................................................... 24 1(物流仓储项目投入总资金估算汇总表 ........................................................ 24 2(物流仓储项目流动资金估算表 .................................................................... 25 第十六章 物流仓储项目财务评价 .................................................................................. 26 一、物流仓储项目财务评价基础数据与参数选取 ................................................. 26 1(财务价格 ........................................................................................................ 26 2(计算期与生产负荷 ........................................................................................ 26 3(财务基准收益率设定 .................................................................................... 27 4(其他计算参数 ................................................................................................ 27 二、物流仓储项目营业收入估算 ............................................................................. 27 三、物流仓储项目成本费用估算 ............................................................................. 28 四、物流仓储项目财务评价报表 ............................................................................. 29 1(物流仓储项目财务现金流量表 .................................................................... 29 2(物流仓储项目损益和利润分配表 ................................................................ 31 五、物流仓储项目财务评价指标 ............................................................................. 32 六、物流仓储项目敏感性分析 ................................................................................. 33 七、物流仓储项目财务评价结论 ............................................................................. 34 第十七章 物流仓储项目社会评价 .................................................................................. 34 一、物流仓储项目对社会的影响分析 ..................................................................... 34 二、物流仓储项目与所在地互适性分析 ................................................................. 34 1(物流仓储项目利益群体对项目的态度及参与程度 .................................... 34 2(物流仓储项目各级组织对项目的态度及支持程度 .................................... 34 3(物流仓储项目地区文化状况对项目的适应程度 ........................................ 34 三、物流仓储项目社会风险分析 ............................................................................. 34 四、物流仓储项目社会评价结论 ............................................................................. 34 第十八章 物流仓储项目风险分析 .................................................................................. 36 一、物流仓储项目主要风险因素识别 ..................................................................... 36 二、物流仓储项目风险程度分析 ............................................................................. 36 三、物流仓储项目风险防范和降低风险对策 ......................................................... 37 第十九章 物流仓储项目可行性研究结论与建议 .......................................................... 39 一、物流仓储项目推荐方案的总体描述 ................................................................. 39 二、物流仓储项目推荐方案的优缺点描述 ............................................................. 39 1(优点 ................................................................................................................ 39 2(存在问题 ........................................................................................................ 39 三、结论与建议 ......................................................................................................... 39 中国投资项目策划第一品牌～ 1 www.zzplan.net 仅供参阅 造福企业主 严禁传播 中国投资项目策划第一品牌～ 第一章 总论 一、物流仓储项目背景 1(项目名称 物流仓储综合项目 2(建设单位 贵州智润仓储有限责任公司 3(物流仓储项目可行性研究报告编制依据 1)《国家十一五发展规划纲要》 《贵阳市国民经济和社会发展“十一五”发展规划》 2) 3)《建设项目经济评价方法与参数》(第三版) 二、物流仓储项目概况 1(物流仓储项目拟建地点 本项目拟建于贵阳市修文县龙场镇小营村七组，距修文火车站2公里。 2(物流仓储项目建设规模 经充分考虑当地经济、社会条件以及公司的综合情况，本项目拟建成集加工、配送、仓储于一体的商品物流中心。具体建设规模如下: (1)项目占地面积30亩，建筑面积1500平方米; (2)运营后，具有仓储3万吨的能力。 3(物流仓储项目主要建设条件 该项目建设地距修文火车站2公里，交通方便，工业物资供应及运销条件较好，电源、水源可靠，征用的土地多属山地，建筑材料可以就地解决，环境保护已采取措施，建设区及附近居民均以农业为主，具备了该项目建设的各种有利条件。 2 www.zzplan.net 仅供参阅 造福企业主 严禁传播 中国投资项目策划第一品牌～ 4(物流仓储项目投入总资金及效益情况 本项目投资额为500万元，年实现营业收入480万元,年实现净利润250多万元,投资可以在3年内收回,具有很好的经济效益。 5(物流仓储项目主要技术经济指标 表1 项目主要技术经济指标 指标 数值 单位 占地面积 30 亩 建筑面积 1500 平方米 投资总额 500 万元 财务内部收益率(所得税前) 75.98 % 财务净现值(所得税前) 1749.6 万元 静态投资回收期(所得税前) 2.36 年 动态投资回收期(所得税前) 2.53 年 财务内部收益率(所得税后) 53.24 % 财务净现值(所得税后) 1234.8 万元 静态投资回收期(所得税后) 2.92 年 动态投资回收期(所得税后) 3.22 年 投资净利率 41.18 % 三、项目可行性分析 随着国家经济的企稳回升和贵阳市“三创一办”建设步伐的加快，物流仓储需求出现回暖并带来新的机遇。贵州智润仓储有限责任公司物流仓储综合项目建设地地处贵阳市修文县临近修文铁路专用线。在厂区内闲置的土地上建设集销售、加工、仓储、配送和售后服务的综合物流中心具有得天独厚的地理条件，与修文县同行业相比，有着立地条件好、运输成本低、投资效益高和比较竞争力强等优势。另外，本项目的建设符合国家十大产业振兴规划，集中体现国家政策导向，能够增加国民经济收入，提高当地就业水平。另一方面，本项目具有投资回收期短，效益好，利润高的特点，有利于企业较快实现盈利，因此，从国家和企业的角度双重评价都是可行的。 四、问题与建议 目前，我国物流仓储业处于起步阶段，客户对第三方仓储物流的认可度还不是很高，本项目在运营初期具有一定的市场风险。因此，在项目经营期，公司应该注重营销策略，加强服务宣传，使营业收入得到有力的保障。 3 www.zzplan.net 仅供参阅 造福企业主 严禁传播 中国投资项目策划第一品牌～ 第二章 物流仓储项目发展前景 一、物流仓储服务供给分析 经过几十年的发展，物流已经从原来的“货物配送”发展到集物流、信息流、资金流为一体的全方位服务，成为一种最为经济合理的综合服务模式。 物流费用主要由运输、仓储、包装三个环节产生，约70%的企业干线运输占物流费用的40%以上，而有48.10%的企业采取铁路的运输方式。(见表2,3)。 中国产业界正在形成五条物流体系:以五大运输方式为代表的运输物流体系，以商品加工和配送为代表的仓储物流体系，以服务型竞争战略为代表的制造商物流体系，以海、空港集散为代表的口岸物流体系和正在浮现中的以电子商务为代表的配送物流体系。总的来看，各体系的网络化程度不高，还处于发展的初级阶段。 二、物流仓储服务需求分析 物流总量是与经济总量成正比的。2002年中国的GDP为10.24万亿元，全年社会消费品零售总额40911亿元，进出口总额达6208亿美元。经济的迅速发展将产生巨大的物流需求空间。摩根?斯坦利亚太投资研究组最近在其《中国物流报告》中指出:中国每年的物流费用超过2000亿美元(折合人民币约1.7万亿元)，中国一体化的物流服务业是一个新兴的产业，预期未来10年内这类服务的收入将有20%的增长幅度。IMF的一项统计表明，到2010年，中国第三方物流的市场份额有可能由4000多亿元扩张到11000亿元。麦肯锡咨询公司也对中国物流市场的发展做了乐观的预测(见图29)。 中国资源的分布不均衡，历史上就形成了原材料采掘、粗加工等基础工业远离加工工业的产业布局。“北煤南运”、“南粮北调”等就是其中典型的例子。 另外，由于外资的大量进入，中外合资与外商独资企业有强烈的物流需求，加上国有企业深化改革，实行投资多元化，降低物流成本以提高竞争能力已提到议事日程，同样形成了巨大的物流需求，这些都为物流业的发展提供了广大的空间。 4 www.zzplan.net 仅供参阅 造福企业主 严禁传播 中国投资项目策划第一品牌～ 1.物流市场需求量分析 企业视物流为降低企业成本、提高经济效益的有效途径，对其越来越重视。根据2002年3月中国仓储协会对中国物流市场进行的一次典型调查显示，很多企业认为物流对企业发展的影响比较高(见图28)。中国450家大中型工业企业中，有45%的企业计划在未来两年内选择新的物流商(见表2，4)。以马士基物流公司为代表的跨国物流企业均预测中国现代物流的服务需求年增长率在20%以上。 当前，低成本所支持的低价格依然是中国工商企业开展竞争的主要手段，然而生产环节的物质、劳动消耗的节约潜力已很有限，而通过降低物流成本以提高企业物流效率则有较大空间。据统计，中国目前工业品流通成本占商品价格的50%左右，零售商的物流成本占总成本的20%以上。 产品从生产到销往用户手中，95%的时间耗在储存、装卸、等待加工和运输方面，费用平均占到总成本的50%(见表25)。95%的时间与50%以上的成本空间，便是巨大的“利润源泉”。美国平均的物流费用占货价的10%-32%，最高为32%;英国平均为14.8%，最高25%。因此，从与发达国家的差距可以看出中国物流业蕴涵的巨大发展空间。 5 www.zzplan.net 仅供参阅 造福企业主 严禁传播 中国投资项目策划第一品牌～ 在当前的经济环境和市场条件下，物流需求市场潜力巨大(见表26)，社会物流业有较大发展空间。生产企业和商业企业的平均物流量相近，但物流费用支出有较大的差距，主要原因是供应物流一般都由生产企业来承担。总体来看，物流总量的增长率要高于国内生产总值的增长率，说明物流业的成长性较好。 6 www.zzplan.net 仅供参阅 造福企业主 严禁传播 中国投资项目策划第一品牌～ 2.物流仓储市场需求结构分析 1)生产企业和商业企业物流需求的侧重点不同 生产企业的外包物流主要集中在干线运输，其次是市内配送;商业企业的外包物流主要集中在市内配送，其次是仓储，再次是干线运输。物流系统设计、物流总代理等高增值、综合性的服务非常有限。 2)现行物流的满意度不高 工业企业对物流代理的满意度并不高(见图30)，不满意的原因依次是:成本高;反应慢;产品破损多。 从工业企业对物流的需求和对目前物流运作质量的满意程度分析中可以看出，中国的物流业发展才刚刚起步，任重而道远，潜力巨大。 3)新物流商的选择 新的物流代理商依然是企业“不变”的选择。在调查企业中有57%的生产企业和38%的商业企业在寻找新的物流代理商。根据目前企业物流执行主体的现状，对自理方式(17%)或代理方式(31%)不满意的企业，正是现有物流企业的潜在市场机会，大部分企业的自理物流将转交第三方物流运作，而采用第三方物流的企业，供求关系极不稳定，第三方物流公司的市场机会广阔，同时变数也较大。 4)在未来1-3年内，对物流设施设备的需求 购建仓库、装卸设备的需求呈增长趋势;对仓库的需求类型，则是低成本和高容量;同时冷藏库的需求比例也有一定程度的上升。 第三章 资源条件评价 物流仓储行业主要以商品贸易为基础的，商品贸易形势繁荣，则商品物流仓储行业也会受益匪浅，因此两者是一损俱损，一荣俱荣的关系。 7 www.zzplan.net 仅供参阅 造福企业主 严禁传播 中国投资项目策划第一品牌～ 我国是商品生产和流通大国，我国商品生产企业众多，当前我国的商品流通主要方式仍然是直供和分销。中国商品工业协会统计数据显示，2008年，中国商品工业协会会员企业向终端用户直供10210万吨，占销售总量的30.37%，分销14024万吨，占销售总量的41.71%，直供和分销占总销售量的72.08% 商品贸易在国际贸易中有着重要的地位。近年来，全球商品贸易的规模得到了飞速发展。中国商品贸易占世界商品贸易的比重不断上升。商品贸易在我国对外贸易以及商品工业发展中的地位也日益重要。 另外，在国内市场中，贵州是我国商品贸易的主要市场之一。 据贵州商品服务业协会披露，目前贵州营业中的商品交易市场达60个，年交易量已超过1000万吨，约占全国的1/10。 发展制造业与服务业融合的生产性服务业，是贵州加快发展现代服务业的“重要内容”。作为全国重要的商品消费市场，贵州已把商品服务业列为主要的生产性服务业之一。贵州商品服务业企业总数在6000家左右，其中较为专业的商品加工配送中心超过200家，营业中的商品交易市场达40个，注册在贵阳的商品电子交易公司已超过20家。除商品采购物流、商品流通业等较为成熟的领域之外，商品生产物流、废弃商品物流、原材料贸易、科研教育、金融租赁等商品服务业也已开始起步。 据贵州商品服务业协会近日透露，贵州正加大力度以贵阳地区为核心培育发展商品服务产业，形成商品贸易、信息发布、融资担保、物流配送及中介服务等多种平台。 依托公路和铁路，贵阳已形成各种商品延伸业和现代物流业高度集聚的产业特色，正在成为国内各种商品服务业规模较大、发展较快的地区之一。据了解，贵州目前共有100多家各种商品服务企业，其中有20多家集聚在贵阳地区。商品配送中心、大型商品仓库和大型商品交易市场等服务形态“已联成产业链”。全国商品交易量的十分之一在贵阳完成，而贵阳交易量的40%在修文县完成，年交易额超过10亿元。 8 www.zzplan.net 仅供参阅 造福企业主 严禁传播 中国投资项目策划第一品牌～ 第四章 物流仓储项目建设规模与产品方案 一、建设规模 本项目建设规模为: 3万吨库存量商品仓库(商品期货装卸); 二、产品方案 作为物流仓储项目，其提供的产品是指与物流相关的各项服务，本项目的服务方案包括: 1)提供商品期货交割场所服务 2)商品仓储服务 3)各种商品装卸服务 9 www.zzplan.net 仅供参阅 造福企业主 严禁传播 中国投资项目策划第一品牌～ 第五章 物流仓储项目场址选择 一、物流仓储项目场址所在位置现状 1(物流仓储项目地点与地理位置 本项目的地址是贵阳市修文县龙场镇小营村七组，距修文火车站2公里。 龙场镇地处黔中腹地，贵阳市西北，修文县府所在地，距省城贵阳38公里，金阳新区25公里，总面积185平方公里,辖36个行政村,4个社区,总人口9万余人,总耕地面积3.95万亩。境内铝、煤、铁等矿产资源丰富，有华飞公司20万吨氢氧化铝、诺亚公司20万套精密铸件等重点工业项目，有潮涨潮落的间歇泉三潮水，有质朴高昂舞风、多姿多彩服饰、欢乐礼俗、鲜见古艺古物的高仓民族风情古堡，有明代思想家、哲学家、教育家王阳明读书悟道和讲学之所龙岗山(阳明洞)，有林木葱茏、古树参天、碧波荡漾的集休闲娱乐、文人学士拜谒游览、历史文化教育和爱国主义教育的阳明主题公园。龙场因此而享誉海内外，历年来，素有“黔中重镇、圣地龙场”之美誉，更是修学旅游之胜地。 近年来，龙场镇按照“农业稳镇、工业强镇、三产兴镇”的战略思路，加快镇域经济发展。农业农村经济结构调整紧紧围绕“农业增效、农民增收、农村稳定”为目标，以各类种养业为重点，初步在建新等村走出了一条“承租倒包”、“企业+基地+农户”、“基地+协会+农户”等具有特色的农业发展路子。建成了以马口村、中哨村、建新村为主的万亩延晚番茄基地，以幸福村、平地村、新生村为主的大葱种植基地，以马关村、平地村为主的千亩破季豌豆基地，以程关村、放马坪村为主的千亩磨芋基地。同时以新水村、幸福村、新生村、小营村为主的千亩桑果经济种植基地正在兴起;工业发展依托区位资源优势，按照“工业特色镇”的定位，在着力提升建材、冶炼等传统产业的基础上，加强工业发展布局，积极营造招商环境，大力培育新型工业经济，形成投资凹地和产业集群，新引进华飞公司20万吨氢氧化铝、诺亚公司20万套精密铸件、鸿鑫水泥厂100万吨JT窑生产线、龙翔能源集团、同济堂药业、贵州贵酒项目等重点大中型企业，努力打造治炼、建材、酒业、医药四大支柱产业;第三产业按照“以旅游为龙头，带动第三产业发展”思路，充分发挥区位、交通、资源优势， 10 www.zzplan.net 仅供参阅 造福企业主 严禁传播 中国投资项目策划第一品牌～ 建成了集休闲娱乐、文人学士拜谒游览为一体的阳明主题公园，同时积极建设以马关村、中哨村、建新村为主规划的万亩延晚番茄农业经济观光园，以小营村为主规划的农业休闲观光园等生态观光项目。依托省市发展“城乡和谐游—乡村体验游”、“避暑季”等机遇，积极做好沙溪温泉休闲度假村、高仓古堡民族风情园等的规化和开发工作。 龙场镇正在抢抓“爽爽贵阳”旅游生态资源和生态文明城市建设的历史机遇，拓展发展空间，营造开放环境，加快发展步伐。镇党委、政府和全镇人民将以“黔中重镇、圣地龙场”为形象定位，志力于“言行一致、开明开放”，热忱欢迎社会各方仁人志士到此投资兴业;志力于全方位对外经济文化交流与合作，努力形成黔中产业带上的重要经济板块、工业基地和旅游胜地;志力于“以人为本、营造和谐”，努力将龙场建设成为经济发展、乡风文明、社会进步、文化繁荣、秩序良好、山川秀丽、人民富裕的经济大镇。 修文铁路专 贵州智润仓储有限责任公司物流仓储综合项目建设地地处贵阳市修文县临近用线。在厂区内闲置的土地上建设集销售、加工、仓储、配送和售后服务的综合物流中心具有得天独厚的地理条件，与修文县同行业相比，有着立地条件好、运输成本低、投资效益高和比较竞争力强等优势。发展现代商品物流前景广阔。 2(物流仓储项目场址土地权所属类别及占地面积 项目占地面积30亩，位于贵阳市修文县龙场镇小营村七组，距修文火车站2公里，属于区内闲置土地，属于工业用地。 3(土地利用现状 目前，此地块处于闲置状态。 二、物流仓储项目场址建设条件 1(气候条件 龙场镇山青水秀、人杰地灵、风光迷人，平均海拔1250米，年平均气温16.5?，年平均降雨量1100mm，森林覆盖率31.6%，修文河、猫跳河、穿山堰、马关河等河流网布全境，阁 11 www.zzplan.net 仅供参阅 造福企业主 严禁传播 中国投资项目策划第一品牌～ 老寨、金龙、王官、营盘山、黑山等水库星罗棋布，水域面积1000余亩，常年绿树成荫、碧水蓝天、环境优美、气候宜人，是避暑休闲胜地。 2(城镇规划及社会经济条件 龙场镇总面积185平方公里,辖36个行政村,4个社区,总人口9万余人,总耕地面积3.95万亩。 近年来，龙场镇按照“农业稳镇、工业强镇、三产兴镇”的战略思路，加快镇域经济发展。农业农村经济结构调整紧紧围绕“农业增效、农民增收、农村稳定”为目标，以各类种养业为重点，初步在建新等村走出了一条“承租倒包”、“企业+基地+农户”、“基地+协会+农户”等具有特色的农业发展路子。建成了以马口村、中哨村、建新村为主的万亩延晚番茄基地，以幸福村、平地村、新生村为主的大葱种植基地，以马关村、平地村为主的千亩破季豌豆基地，以程关村、放马坪村为主的千亩磨芋基地。同时以新水村、幸福村、新生村、小营村为主的千亩桑果经济种植基地正在兴起;工业发展依托区位资源优势，按照“工业特色镇”的定位，在着力提升建材、冶炼等传统产业的基础上，加强工业发展布局，积极营造招商环境，大力培育新型工业经济，形成投资凹地和产业集群，新引进华飞公司20万吨氢氧化铝、诺亚公司20万套精密铸件、鸿鑫水泥厂100万吨JT窑生产线、龙翔能源集团、同济堂药业、贵州贵酒项目等重点大中型企业，努力打造治炼、建材、酒业、医药四大支柱产业;第三产业按照“以旅游为龙头，带动第三产业发展”思路，充分发挥区位、交通、资源优势，建成了集休闲娱乐、文人学士拜谒游览为一体的阳明主题公园，同时积极建设以马关村、中哨村、建新村为主规划的万亩延晚番茄农业经济观光园，以小营村为主规划的农业休闲观光园等生态观光项目。依托省市发展“城乡和谐游—乡村体验游”、“避暑季”等机遇，积极做好沙溪温泉休闲度假村、高仓古堡民族风情园等的规化和开发工作。 龙场镇正在抢抓“爽爽贵阳”旅游生态资源和生态文明城市建设的历史机遇，拓展发展空间，营造开放环境，加快发展步伐。镇党委、政府和全镇人民将以“黔中重镇、圣地龙场”为形象定位，志力于“言行一致、开明开放”，热忱欢迎社会各方仁人志士到此投资兴业;志力于全方位对外经济文化交流与合作，努力形成黔中产业带上的重要经济板块、工业基地和旅游胜地;志力于“以人为本、营造和谐”，努力将龙场建设成为经济发展、乡风文明、社会进步、文化繁荣、秩序良好、山川秀丽、人民富裕的经济大镇。 3(交通运输条件 龙场镇拥有完备交通网络，是修文县交通条件最快捷便利的地区。 4(公用设施社会依托条件 本区供水、 供电、供气、通讯、排污条件较好。 5(防洪、防潮、排涝设施条件 本项目防洪、防潮、排涝设施条件成熟。 12 www.zzplan.net 仅供参阅 造福企业主 严禁传播 中国投资项目策划第一品牌～ 6(环境保护条件 物流仓储项目属于服务行业，完全符合我国环境保护的要求。 7(法律支持条件 本项目建设符合有关法律规定的要求。 8(征地、拆迁、移民安置条件 本项目所建地块目前为闲置地块，无拆迁、移民方面的问题。 9(施工条件 本项目所有施工条件都已经具备。 13 www.zzplan.net 仅供参阅 造福企业主 严禁传播 中国投资项目策划第一品牌～ 第六章 物流仓储项目设备方案和工程方案 一、物流仓储项目主要设备方案 1(物流仓储项目主要设备选型 表1 主要设备选型表 序号 设备名称 型号规格 1 货场吊车 30吨 2 车间吊车 10吨 3 车间吊车 5吨 4 辅助设备 2(物流仓储项目主要设备来源 本项目设备主要选用国产设备。 3(物流仓储项目推荐方案的主要设备清单 表2 项目主要设备清单 序号 设备名称 数量 1 货场吊车 1台 2 车间吊车 1台 3 车间吊车 1台 4 辅助设备 二、物流仓储项目工程方案 本项目占地面积30亩，厂区内建筑面积约占1500平方米。主要建筑物是仓储库。采用钢结构建筑。 表3 项目主要建、构筑工程一览表 名称 单位 建筑面积 结构 仓储库 平方米 1500 钢结构一层 14 www.zzplan.net 仅供参阅 造福企业主 严禁传播 中国投资项目策划第一品牌～ 第七章 物流仓储项目燃料动力供应 一、燃料、水、电供应 1(物流仓储项目燃料品种、质量与年需要量 表1 项目燃料、水、电需求表 序号 原材料名称 计量单位 年需要量 1 柴油 吨 500 2 水 万吨 7 3 电 万度 33 2(物流仓储项目水、电供应来源 生产经营用电主要来源于市政供电。 二、燃料、水、电价格 表2 燃料、水、电价格现状 序号 名称 价格(元/吨) 1 柴油 5900 2 水 2 3 电 0.9元/度 15 www.zzplan.net 仅供参阅 造福企业主 严禁传播 中国投资项目策划第一品牌～ 第八章 总图与公用辅助工程 一、物流仓储项目总图布置 场区的建筑物包括:商品仓库、设备仓库、储油仓库、办公场所及职工宿舍和食堂。本项目总体布置分两排，场区前排从西向东依次为办公场所、职工宿舍和食堂;场区后排从西向东依次为储油车间、商品仓库、设备仓库。这样既使生产区与生活办公区分开，又使职工生活区远离开平车间的噪声干扰。 各建筑单位周围根据建筑布局状况设置厂区内相应绿化及道路，物流通道6-8米宽，人流通道4米以上宽;各建筑单位和相邻建筑之间至少留有12米以上间距，保证自然采光、通风、日晒条件良好。 二、物流仓储项目公用辅助工程 1(物流仓储项目给排水工程 本项目供水主要来源于市政用水。厂区内铺设给水管道，最大给水量达到10吨/时，能充分保证项目用水需求。 全厂设有3个循环水系统，1个污水处理站。生活污水经地埋式生活污水处理处理设施，达标后排至污水处理站，与各车间排出的污水一同经处理后达到国家综合排放二级标准后回用冲渣，厂区内所有生产生活用水不外排。 本项目在厂区东南角建有蓄水池，集中收集厂区雨水，多余雨水经混凝土管排放至室外民渠。 2(物流仓储项目供电工程 本项目厂区用电的电压为220V和380V，频率为50HZ，项目用电总负荷为400KW。项目厂区中部有3500伏的高压电缆经过，本项目供电直接从厂区中部高压柜通过电缆引入两路10KV电源，再通过4个开闭器引至厂区的2个500箱变，由箱变内的变压器将高压变为厂区所需电压后由地下管井引至各车间。 3(物流仓储项目通信设施 电话 本项目电话通信业务到龙场镇电信营业厅办理，从距离项目所在地最近的龙场镇电信所引入电话线，在公司安装“集团电话”进行电话通讯。 网络 网络通讯拟采用如下方案:从距离项目所在地最近的龙场镇电信所机房接入2M ADSL到 16 www.zzplan.net 仅供参阅 造福企业主 严禁传播 中国投资项目策划第一品牌～ 公司机房，设置防火墙后由网线连接路由器，再由路由器连接交换机后与各台计算机相连接，从而实现网络通信。 4(物流仓储项目供热设施 拟建项目计划采用电热地膜供暖系统对场区进行供暖。 电热地膜供暖系统是一种通电后能发热的半透明聚酯薄膜,由可导电的特制油墨、金属载流条经加工、热压在绝缘聚酯薄膜间和防水、耐压绝缘套制成。工作时以电热膜为发热体,将热量由下而上送入空间，使人体和物体首先得到温暖，其综合效果优于传统的对流散热器供暖方式。电热地膜系统由电源、温控器 、连接件、绝缘层、电热膜及饰面层和防水耐压绝缘套构成。电源经导线连通电热膜，将电能转化为热能。由于电热膜为纯电阻电路，故其转换效率高，除一小部分损失外，绝大部分被转化成热能 。 5(物流仓储项目制冷设施 场区车间、宿舍、食堂采用风扇和冷气相结合的制冷措施。 6(物流仓储项目维修设施 本项目建成后，设备维修有专门的技术人员负责，另外，公司每年都会准备一定的设备维修费用，用于项目设备的维护和维修。 7(物流仓储项目仓储设施 本项目建有一个商品仓库，和一个设备仓库。其中商品仓库用于对外营业用，是主营业务之一;设备仓库用于存放物流设备。 第九章 物流仓储项目节能措施 一、节能措施 本项目采用以下措施进行节能: (1)在供暖设备的选择上，采用国内先进的电热地膜供暖，电热膜地热供暖系统的节能包括三个方面:电热膜自身热转换率高达99.28%，并且能够实现建筑节能以及行为节能。 (2)本项目计划采购的生产设备均为国内先进的节能设备。 (3)本项目厂区规划图经业内专家设计，项目车间安排、物流通道科学合理，在生产过程中，能够充分节约人力、物力。 (4)培养职工节能意识。 17 www.zzplan.net 仅供参阅 造福企业主 严禁传播 中国投资项目策划第一品牌～ 二、能耗指标分析 (1)电热地膜供暖无需锅炉、暖气片及管道，不占室内空间，无噪音、无气体排放污染;绿色环保健康。比空调供暖节能15-40,，比锅炉供暖节能20-50,。 (2)采用以上节能措施后，估计单位产品(建筑面积)能耗比国内同类产品低20%左右。项目建成后，节能水平将达到国内先进水平。 第十章 物流仓储项目节水措施 一、节水措施 本项目采用以下节水技术进行节水: (1)水资源重复利用，全厂设有3个循环水系统，1个污水处理站。生活污水经地埋式生活污水处理设施，达标后排至污水处理站，与各车间排出的污水一同经处理后达到国家综合排放二级标准后回用冲渣。 (2)回收利用冷凝水，在产品生产过程中，采用相关技术对冷凝水进行回收利用，以达到节水的目的。 (3)厂区内所有生产生活用水不外排，经处理后反复利用。 (4)培养公司职工的节水意识，积极进行节水宣传教育工作。 二、水耗指标分析 采用节水措施后，估计单位产品的耗水量能降低20%，水的重复利用率89%。本项目节水工艺贯彻了《中国节水技术政策大纲》规定的节水技术，重复利用率能够满足项目要求，项目采用的节水技术、节水工艺为已经达到国内先进水平。 18 www.zzplan.net 仅供参阅 造福企业主 严禁传播 中国投资项目策划第一品牌～ 第十一章 物流仓储项目环境影响评价 一、场址环境条件 (1)水环境 项目所在地水体自净能力较强，水质较好，且排入河道的生活污水和工业废水尚未超过河道的纳污能力。故而该区域的河道水质随黄浦江水质的变化呈起伏变化。 (2)环境空气 近三年的空气质量优良率呈现逐年升高的趋势，总悬浮颗粒、二氧化硫、可吸入颗粒物、二氧化氮的年均值稳定达二级标准。 (3)声环境 项目所在地噪声情况较为严重，因此本项目在施工过程中要注意采用低噪声的施工机械且做好噪声防治工作。 二、项目建设和生产对环境的影响 1(物流仓储项目建设对环境的影响 (1)项目施工期间会产生少量污水，直接排放会对当地环境造成一定的污染; (2)施工期间会有扬尘产生，会对当地空气质量造成影响; (3)施工期间机械设备及其它噪声会影响到当地居民生产、生活; (4)施工期间产生的固定垃圾如果不进行处理将会严重污染当地环境。 2(物流仓储项目生产过程产生的污染物对环境的影响 本项目主要污染物为噪声、固定垃圾和少量污水。噪声可能对周围居民生活造成影响，固定垃圾和污水如果不进行处理会污染环境。 三、环境保护措施方案 (1)施工期生活污水的水量相对较少，在施工现场设置临时废水沉淀池一座，收集施工中所排放的各类废水，在沉淀一定时间后，作为施工用水的一部分重复使用，这样既节约了水资源，又减轻了对周围环境的污染。 (2)为减轻扬尘对区域环境空气质量的不利影响，根据设计方案对规划中的绿地进行合理绿化，以减少表土的裸露。 (3)在施工过程中，采用低噪声的施工机械，减少同时作业的高噪施工机械数量，尽可能减轻声源叠加影响;严格执行《建筑施工场界噪声限值》(GB12523-90)和贵阳市有关建筑施工噪声管理的有关规定，避免施工扰民事件的发生。 (4)施工期垃圾宜分类回收，施工人员生活垃圾定期运至当地环卫部门指定地点处理。施工挖掘产生的土方以及施工过程中产生的渣土，由施工单位或承建单位和市容局渣土办联 19 www.zzplan.net 仅供参阅 造福企业主 严禁传播 中国投资项目策划第一品牌～ 系外运。渣土运输过程中严格执行有关条例和规定，运土车辆应在规定的时间和规定的路线进出施工场地，沿途应注意保持道路的清洁，尽量减少装土过满、车辆颠簸等造成的渣土倾撒。 (5)针对拟建项目的主要设备噪声源特征，从声源上和传播途径上采取相应的降噪措施，这样可进一步降低车间内的整体噪声水平，同时可改善厂区内声环境状况，使厂界环境噪声达标。 (6)拟建项目在生产过程中产生的各类固体废弃物，计划分别采取回收利用、专人清理等有效的综合处理处置利用措施，妥善解决固体废弃物的污染问题。 (7)本项目产生污水较少，经处理后全部回收利用。 四、环境保护投资 针对本项目主要的噪声污染问题，选取噪声较低的机器设备，另外加大场区内的绿化投资，增强隔音效果。 五、环境影响评价 (1)拟建项目建成后可能会造成一定的噪声污染，但是经过综合处理后，预计场区噪声 2008《工业企业厂界噪声排放标准》中要求，对环境影响不会太大。 能够满足GB12348- (2)拟建项目在生产过程中产生的各类固体废弃物，分别采取有效的综合处理处置利用措施后，妥善解决了固体废弃物的污染问题，固体废弃物对环境影响小。 (3)本项目产生污水较少，经处理后全部回收利用，对环境几乎不造成影响。 第十二章 物流仓储项目劳动安全卫生与消防 一、危害因素和危害程度 1(有毒有害物品的危害 本项目在生产过程中不会有有毒有害物品产生，因此不会有有毒有害物品的危害。 2(危险性作业的危害 本项目的危险性比较低，只需注意在生产过程中操作的规范性。 20 www.zzplan.net 仅供参阅 造福企业主 严禁传播 中国投资项目策划第一品牌～ 二、消防设施 消防工程是为防止不正常事态的蔓延和减少事故灾害损失程度的重要措施和保障，由于本项目属于物流仓储项目，其中物流配送是其一项重要业务，因此项目单位就需要为其动力设备包括各种车辆等采购大量的柴油等原料，而这些原料是易燃物品，有极大的安全隐患。 按照“预防为主，防水结合”的消防工程指导方针，本项目设计依据有关消防法规与规定，应采取如下必要的消防安全措施: 保证各建筑物之间、各露天堆场之间的安全距离，同时各主要生产建筑物场区设置了消防通道，保证消防车能够畅通无阻，及时进行安全施救; 严格遵循《建筑设计防火规范》的要求进行设计，考虑了合理的防火、防爆区、疏散通道、安全门的设置均满足安全疏散要求，并选择符合防火要求的各类耐火性能好与非燃烧的建筑材料; 根据《建筑设计防火规范》的有关规定，在办公及加工车间区域应布置一定数量的消火栓，并配备灭火器若干。 第十三章 物流仓储项目组织机构及人员配置 一、物流仓储项目组织机构 1(物流仓储项目管理机构组织方案和体系图 本项目管理体系图如下: 图1 项目管理体系图 总经理 业务部物流部仓储部加工部财务部行政部 总经理:全面管理本项目事务; 业务部:负责物流仓储业务的合作、洽谈、签单等; 物流部:负责商品吊运及运输; 仓储部:负责仓库的日常管理及产品的进出统计; 加工部:负责商品加工; 21 www.zzplan.net 仅供参阅 造福企业主 严禁传播 中国投资项目策划第一品牌～ 财务部:负责项目资金安排以及处理相关财务事务; 行政部:负责员工的招聘、培训、考核工作以及项目的其他日常管理事务。 2(物流仓储项目机构适应性分析 从机构设置方案来看，该方案符合《公司法》和国家有关规定的要求，在总体设置方面，具有完善的领导机构、管理机构、办事机构和服务机构，项目的执行机构也具有指挥能力、管理能力和组织协调能力;在机构层次和运作方式上也能够满足建设和生产运营管理的要求;项目的法人代表及主要经营管理方的素质也能够适应项目建设和生产运营管理要求并具备承担项目建设、运营等责任的能力。 二、物流仓储项目人力资源配置 1(作业班次 本项目作业班次为3班模式，每个班次工作时间为8小时。 2(劳动定员数量及技能素质要求 本项目运营后，将招聘员工约50人，实现定岗、定职、定责、定薪。在员工招聘过程中严格控制员工素质，以保障产品生产的顺利进行。 3(职工工资福利 本项目建成后，提供给员工有竞争力的工资水平，并按照国家有关规定，给职工提供相应的福利和保险。 4(劳动生产率水平分析 由于采取了科学的管理机构和劳动方案，经专家评定，本项目劳动生产率将处于同行业较高的水平。 5(员工来源及招聘方案 在项目持续经营期间，将加强对人才培养的投入，不断引进高素质人才，在人员的增加过程中将主要针对公司现有人员结构的不足，引进一批物流管理、业务浅谈人员;并适当引入投资、财务、法律方面的专业人员。同时，进一步完善用人机制，建立“能者上、庸者下”的竞争观念。 22 www.zzplan.net 仅供参阅 造福企业主 严禁传播 中国投资项目策划第一品牌～ 6(员工培训计划 (1)新员工加入时，提供岗前培训，培训合格后方能上岗; (2)在员工工作期间提供不定期培训，提高员工的管理、技术水平。 第十四章 物流仓储项目实施进度 一、物流仓储项目建设工期 本项目建设工期为6个月。 二、物流仓储项目实施进度安排 本项目计划从2011年4月开始建设，于2011年9月底完成建设。2011年4至2011年7月完成主要加工车间及室内仓储库房的建设，2011年5月至2011年8月完成职工办区及生活区的建设，2011年7月至2011年9月完成厂区道路的建设，设备购置于2011年6月至2011年9月完成。 三、物流仓储项目实施进度表(横线图) 2010201020102010201020102010 年4月 年5月 年6月 年7月 年8月 年9月 年10月 加工车间及仓储库房 建设 员工生活区及办公区 建设 设备购置 厂区道路建设 23 www.zzplan.net 仅供参阅 造福企业主 严禁传播 中国投资项目策划第一品牌～ 第十五章 物流仓储项目投资估算 一、物流仓储项目投资估算依据 物流仓储项目投资估算编制原则执行建设部和现行有关编制规定、办法、定额、费率标准，主要文件依据为: 1)建设部标准定额研究所《工程建设概预算编制方法》; 2)国家及地方颁发的工程建设其他费用标准; 3)设备的市场调研和询价. 二、物流仓储项目建设投资估算 1(物流仓储项目厂房及室内仓储库建筑工程费 本项目厂房及室内仓储库建筑面积为1500平方米，根据不同预算造价，本项目厂房及室内仓储库建筑工程费用为250万元。 2(物流仓储项目设备及工器具购置费 根据本项目工艺所需要的设备清单、数量以及各设备厂家提供的报价信息，本项目设备购置费用为170万元。 (物流仓储项目工程建设其他费用 3 物流仓储项目工程建设其他费用主要是厂区道路建设，根据项目造价，厂区道路建设费用为50万元。 三、物流仓储项目投资估算 1(物流仓储项目投入总资金估算汇总表 表1 项目总投资估算表 单位:万元 投资计 投资项目 备注 划 1 建设投资 450 1.1 建筑工程费 250 1.1.钢结构厂房 50 1 1.1.室内仓库 150 2 1.1.室外道路建50 3 设 1.2 设备购置费 170 1.2.吊车 100 1 1.2.辅助设备 50 24 www.zzplan.net 仅供参阅 造福企业主 严禁传播 中国投资项目策划第一品牌～ 2 1.2.办公设备 20 3 1.3 土地费 30 铺底流动资2 50 金 1+2 总投资 500 2(物流仓储项目流动资金估算表 表2 项目流动资金估算表 单位:万元 序20项目 2012 2013 2014 2015 2016 号 11 1 流动资产 50 100 100 100 100 100 1.应收帐款 45 90 90 90 90 90 1 1.现金 5 8 8 8 8 8 2 2 流动负债 2 5 5 5 5 5 2.应付帐款 8 17 17 17 17 17 1 3 流动资金(1-2) 52 100 100 100 100 100 流动资金本年增加4 52 48 0 0 0 0 额 表3 项目流动资金估算表续表 单位:万元 序201项目 2018 2019 2020 2021 号 7 1 流动资产 100 100 100 100 100 1.应收帐款 90 90 90 90 90 1 1.现金 8 8 8 8 8 2 2 流动负债 5 5 5 5 5 2.应付帐款 17 17 17 17 17 1 3 流动资金(1-2) 100 100 100 100 100 流动资金本年增4 0 0 0 0 0 加额 25 www.zzplan.net 仅供参阅 造福企业主 严禁传播 中国投资项目策划第一品牌～ 第十六章 物流仓储项目财务评价 一、物流仓储项目财务评价基础数据与参数选取 1(财务价格 根据项目规划和行业情况，并原则上根据中国财政部颁布的会计准则、会计制度和有关的法律规定，对本项目进行有关的财务预测。 本预测中各种数据比例，是通过调查国内该行业的有关资料，并通过分析统计，制定出的相关比例，具有宏观性和满足统计规律的特点。在本项目的预测中，能够比较好地、大致地反映项目的收益价值状况，但在项目具体实施的过程中，还有大量的、次要的不确定因素，甚至有时还会出现重大的偶然因素，这些因素都会影响到该项目的收益，所以，具体实施可能与本预测存在一定的差异是正常的。本次财务预测将采用现值法。 现值法是通过估算建设项目未来寿命期内预期净现金流，并以适当的折现率折算成现值，借以确定被咨询项目价值的一种咨询方法。 2(计算期与生产负荷 根据预测学的原理、该项目技术水平在国内、国际领先程度、市场竞争状况和产品生命周期理论，本项目收益年限10.5年(建设期为0.5年)，10.5年以后按照项目整体转让的假设前提进行计算，主要意义在于: 第一、避免企业在不同发展规模和周期内所产生的企业发展趋势变化的影响; 第二、避免由于预测期后诸如宏观经济政策、景气程度、市场结构变化、物价指数变化等不可预见因素变化的影响，尽量减少偏差，保证预测结果的相对准确性; 第三、符合投资项目为项目投资者带来直接的、即期的或者可预见的近期可获得的项目收益的原则。 项目建成后，当年达到生产负荷的50%，从第二年开始，达到100%。 26 www.zzplan.net 仅供参阅 造福企业主 严禁传播 中国投资项目策划第一品牌～ 3(财务基准收益率设定 评估中的折现率按照下式选取: 折现率,无风险报酬率+风险报酬率 (1)无风险报酬率 无风险报酬率的高低，主要受平均利润率、资金供求关系和政府调节的影响。一般来说，无风险报酬率可以参考政府发行的中长期国债的利率或同期银行存款利率确定。本次评估中，以五年期银行存款利率为基准，无风险报酬率定为3.6%。 (2)风险报酬率 无论是投资还是经营，都面临诸多风险，承担的风险越高，要求补偿的金额也就越大，经济学中把得到的补偿相对于风险投资额的比例称之为风险报酬率。对风险报酬率一般采用累加法估算，即把面临的各种风险对风险报酬率的要求加以量化并予以累加，其公式为: 风险报酬率,行业风险报酬率+经营风险报酬率+财务风险报酬率 行业风险报酬率。行业风险报酬率是针对特定的行业所面临的风险补偿，主要与经营项目所在行业的市场发育程度、行业景气度、行业市场特点、国家产业政策调整等因素有关。本次综合利用项目同时设计竞争性项目和非竞争性项目。本次评估中，综合行业风险报酬率取值2.4%。 经营风险报酬率:经营风险指企业因经营上的原因而导致收益发生变动的可能性，本项目影响经营风险的因素包括自然气候条件、市场需求变动、项目经营成本变动、经营单位调整与应对价格变动的能力等。经营风险具体表现在项目对经济周期的敏感性，市场需求与价格的变异性，项目的竞争能力和开拓能力，经营状况或环境变化的变动性越大，经营风险也越大。经综合考虑，本评估项目经营风险报酬率取2.5%。 财务风险报酬率:财务风险是指全部资本中债务资本比率变化带来收益减少以及由此引发的债务偿还危机的可能性。财务风险报酬率主要与企业经营过程中资金周转、资金调度及企业外部融资能力等因素有关。考虑到本评估项目外部融资额度较大，同时不可抗力和不可预测事件的可能出现，企业及项目经营存在财务风险，经综合考虑后，财务风险报酬率取1.5%。 综上分析，风险报酬率为6.4%，风险报酬率与无风险报酬率之和为10%。同时由于项目收益预测中未考虑通货膨胀的因素，因而折现率中也不考虑通货膨胀率。 4(其他计算参数 其它计算参数按国家或地方有关文件选取。 二、物流仓储项目营业收入估算 表1 项目营业收入及税金估算表 单位:万元 27 www.zzplan.net 仅供参阅 造福企业主 严禁传播 中国投资项目策划第一品牌～ 序项目 2011 2012 2013 2014 2015 2016 号 1 营业收入 480 960 960 960 960 960 1.仓储收入 380 760 760 760 760 760 1 1.吊费收入 100 200 200 200 200 200 2 2 营业税金及附加 15 30 30 30 30 30 2.营业税(5%) 24 48 48 48 48 48 1 2.城市维护建设税(1%) 4.8 9.6 2.4 2.4 2.4 2.4 2 2.教育费附加(3%) 0.45 0.9 0.9 0.9 0.9 0.9 3 表2 项目销售收入及税金估算表续表 单位:万元 序项目 2017 2018 2019 2020 2021 号 1 营业收入 960 960 960 960 960 1.仓储收入 760 760 760 760 760 1 1.吊费收入 200 200 200 200 200 2 2 营业税金及附加 30 30 30 30 30 2.营业税(5%) 48 48 48 48 48 1 2.城市维护建设税(1%) 9.6 9.6 9.6 9.6 9.6 2 2.教育费附加(3%) 0.9 0.9 0.9 0.9 0.9 3 三、物流仓储项目成本费用估算 表3 总成本费用估算表 单位:万元 序201项目 2012 2013 2014 2015 2016 号 1 1 经营成本 50 100 100 100 100 100 1.1 营业费用 25 50 50 50 50 50 1.2 管理费用 15 30 30 30 30 30 1.3 燃料动力9 18 18 18 18 18 28 www.zzplan.net 仅供参阅 造福企业主 严禁传播 中国投资项目策划第一品牌～ 费 1.4 维护费 10 10 10 10 10 1.5 其它 1 2 2 2 2 2 2 折旧费 20 20 20 20 20 总成本费1+2 50 230 230 230 230 230 用 表4 总成本费用估算表续表 单位:万元 序项目 2017 2018 2019 2020 2021 号 1 经营成本 100 100 100 100 100 1.1 营业费用 50 50 50 50 50 1.2 管理费用 30 30 30 30 30 燃料动力1.3 18 18 18 18 18 费 1.4 维护费 10 10 10 10 10 1.5 其它 2 2 2 2 2 2 折旧费 20 20 20 20 20 总成本费1+2 230 230 230 230 230 用 四、物流仓储项目财务评价报表 1(物流仓储项目财务现金流量表 表5 项目财务现金流量表 单位:万元 序项目 2011 2012 2013 2014 2015 2016 号 1 现金流入 480 960 960 960 960 960 1.1 营业收入 480 960 960 960 960 960 1.2 回收固定资产余值 1.3 回收流动资金 2 现金流出 665 165 100 50 50 50 2.1 固定资产投资 500 2.2 流动资金 50 50 0 0 0 0 2.3 经营成本 50 100 100 100 100 100 29 www.zzplan.net 仅供参阅 造福企业主 严禁传播 中国投资项目策划第一品牌～ 2.4 营业税金及附加 15 30 30 30 30 30 2.5 所得税 50 100 100 100 100 100 -514.289.289.289.3 净现金流量(1-2) 249.5 289.3 5 3 3 3 -514.-265.313.602.4 累计净现金流量 24.2 892.0 5 1 5 7 -469.374.374.5 所得税前净现金流量 334. 374. 374.0 1 0 0 所得税前累计净现金流-469.-134.239.613.987.1361.6 量 1 9 1 2 2 3 -467.217.197.179.7 净现金流量折现 206.2 163.3 8 3 6 6 -467.-261.-44.1533332.8 累计净现金流量折现 496.2 8 6 3 . 9 所得税前净现金流量折-426.281.232.9 276.2 2555 211.1 现 5 0 2 累计税前净现金流量折-426.-150.618.10 1308 3862 829.6 现 5 3 5 表6 项目财务现金流量表续表 单位:万元 序项目 2017 2018 2019 2020 2021 号 1 现金流入 960 960 960 960 960 1.1 营业收入 960 960 960 960 960 1.2 回收固定资产余值 260.8 1.3 回收流动资金 80.5 2 现金流出 50 50 50 50 50 2.1 固定资产投资 2.2 流动资金 0 0 0 0 0 2.3 经营成本 100 100 100 100 100 2.4 营业税金及附加 30 30 30 30 30 2.5 所得税 100 100 100 100 100 3 净现金流量(1-2) 289.3 289.3 289.3 289.3 630.5 4 累计净现金流量 1181.2 1470. 1759.8 2049.0 2679.5 5 所得税前净现金流374.0 374.0 374.0 374.0 715.3 30 www.zzplan.net 仅供参阅 造福企业主 严禁传播 中国投资项目策划第一品牌～ 量 所得税前累计净现6 1735.3 2109.3 2483.4 2857.4 3572.7 金流量 7 净现金流量折现 148.4 134.9 122.7 1115 221.0 累计净现金流量折8 644.6 779.6 902.3 1013.8 1234.8 现 所得税前净现金流9 191.9 174.5 158.6 144.2 250.7 量折现 累计税前净现金流10 1021.6 1196.1 1354.7 1498.9 1749.6 量折现 2(物流仓储项目损益和利润分配表 表7 项目损益和利润分配表 单位:万元 序201项 目 2012 2013 2014 2015 号 1 480 1 营业收入 960 960 960 960 2 营业税金及附加 15 30 30 30 30 3 总成本费用 50 100 100 100 100 利润总额181339.339.339.4 339.1 (1-2-3) .5 1 1 1 45.5 所得税 84.8 84.8 84.8 84.8 4 136254.254.254.6 税后利润(4-5) 254.3 .1 3 3 3 136254.254.254.7 可供分配利润 254.3 .1 3 3 3 13.7.1 盈余公积金 25.4 25.4 25.4 25.4 6 122228.228.228.7.2 未分配利润 228.9 .5 9 9 9 122351.580.809.1038.8 累计未分配利润 5. 4 3 2 1 31 www.zzplan.net 仅供参阅 造福企业主 严禁传播 中国投资项目策划第一品牌～ 表8 项目损益和利润分配表续表 单位:万元 序号 项 目 2017 2018 2019 2020 2021 1 营业收入 960 960 960 960 960 营业税金及2 30 30 30 30 30 附加 3 总成本费用 100 100 100 100 100 利润总额339.339.339.4 339.1 339.1 (1-2-3) 1 1 1 5 所得税 84.8 84.8 84.8 84.8 84.8 税后利润254.254.254.6 254.3 254.3 (4-5) 3 3 3 可供分配利254.254.254.7 254.3 254.3 润 3 3 3 7.1 盈余公积金 25.4 25.4 25.4 25.4 25.4 228.228.228.7.2 未分配利润 228.9 228.9 9 9 9 累计未分配14961724.19532182.24118 利润 .0 9 .8 7 .6 五、物流仓储项目财务评价指标 表9 物流仓储项目投资评价指标 指标 所得税后 所得税前 75.98% 财务内部收益率 53.24% 1749.6 财务净现值 1234.8 2.36 静态投资回收期 2.92 2.53 动态投资回收期 3.22 投资净利率 41.18% 1)项目财务内部收益率 财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。它的经济合义是在项目终了时，保证所有投资被完全收回的折现率。代表了项目占用资金预期可获得的收益率，可以用来衡量投资的回报水平。 根据项目财务现金流量表计算，所得税后的财务内部收益率为53.24%远远高于行业基准收益率10%，反映出项目投资回报水平较高，说明项目具有很好的经济效益。 2)财务净现值 财务净现值是按行业基准收益率，将项目计算期10年内各年净现金流量折现到建设期初的现值之和。可根据本项目现金流量表计算得到，本项目所得税后财务净现值为1234.8万元。 32 www.zzplan.net 仅供参阅 造福企业主 严禁传播 中国投资项目策划第一品牌～ 因为项目财务净现值大于零，说明本项目从财务角度分析是可行的。 3)投资回收期 本项目所得税后动态投资回收期为3.2年(含建设期)，说明本项目开始运营后，能在2.7年内收回全部资金。本项目投资回收期较短，说明项目能回收投资资金的能力强。 4)投资利润率 投资利润率是指项目达到设计生产能力后的一个正常年份的年利润总额或生产能力后的一个正常年份利润总额或生产经营期内年平均利润与投资总额的比率。它是考察项目单位投资盈利能力的静态指标。本项目按计算公式: 投资利润率=正常年份利润/投资总额*100% 来计算本项目的投资利润率，经计算，本项目的投资利润率为41%。由于项目具有很高的投资利润率，远远高于同行业水平，说明本项目在财务上可行。 六、物流仓储项目敏感性分析 项目敏感性分析是指从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析、测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析。敏感性分析可以分为单因素敏感性分析和多因素敏感性分析。本项目采用单因素分析法进行敏感性分析。 本项目内部收益率为53.24%，选取固定资产、经营成本以及营业收入作为变动因素进行内部收益率IRR的敏感性分析。 表10 敏感性分析表 变化率 -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 变化因素 固定资产 21.29% 13.29% 6.25% 0.00% -5.59% -10.63% -15.19% 经营成本 5.76% 3.82% 1.90% 0.00% -1.89% -3.76% -5.62% 40.00% 营业收入 -30.89% -20.98% -10.70% 0.00% 11.16% 22.83% 35.07% 30.00% 图2 敏感性分析图 20.00% 10.00% 0.00% -15%-10%-5%0%5%10%15%-10.00%变 化-20.00%IRR变动幅度率 -30.00% -40.00% 固定资产经营成本营业收入 通过固定资产、经营成本、营业收入变化对IRR的影响看出，营业收入是IRR变动最敏感的因素，其次是固定资产，而经营成本对IRR的影响敏感性相对较弱。 33 www.zzplan.net 仅供参阅 造福企业主 严禁传播 中国投资项目策划第一品牌～ 七、物流仓储项目财务评价结论 财务收益评价表明，在收益计算期内，本项目财务净现值为1234.8万元，净现值大于0，同时内部收益率为53.24%，大于风险资本回报率(10%)，动态投资回收期为3.2年，清偿能力强，项目效益较可观，大有市场潜力，由于受营业收入变化影响较大，故市场风险较大。 总之，该项目在经济上是可行的。本项目的实施，对于满足市场需求有重要意义。 第十七章 物流仓储项目社会评价 一、物流仓储项目对社会的影响分析 本项目的建设能够为当地商品行业提供专业化的服务，加快当地经济发展，促进居民就业，增加当地居民的收入，增加国家财政税收，因此，具有良好的社会效益，对社会产生较好的影响。 二、物流仓储项目与所在地互适性分析 1(物流仓储项目利益群体对项目的态度及参与程度 分析预测与项目直接相关的不同利益群体对项目建设和运营的态度，选择可以促使项目成功的各利益群体的参与方式，对可能阻碍项目存在与发展的因素提出防范措施。 经调查了解到，得到了当地商品企业的认可，大多数居民对本项目建设表示支持，只有极少数居民对本项目表示排斥，其主要原因是担心项目的建设对当地环境造成破坏。 2(物流仓储项目各级组织对项目的态度及支持程度 本项目建设得到了当地政府部门的大力支持，当地政府表示，愿意为本项目的建设提供交通、电力、通讯、供水等基础设施条件。 3(物流仓储项目地区文化状况对项目的适应程度 本项目建设地为龙场镇，当地居民容易接受新事情，因此，当地文化对本项目的适应程度良好。 三、物流仓储项目社会风险分析 所谓社会风险，是指因个人或单位的行为，包括过失行为，不当行为及故意行为对社会生产及人们生活造成损失的风险，由于当地政府和居民对本项目的建设基本没有反对意见，因此，本项目社会风险较小。 四、物流仓储项目社会评价结论 34 www.zzplan.net 仅供参阅 造福企业主 严禁传播 中国投资项目策划第一品牌～ 从以上分析可以得到，本项目建设具有良好的社会效益，得到了政府和当地多数居 民的认同，社会风险较小，因此，从社会评价的角度来分析，本项目是可行的。 35 www.zzplan.net 仅供参阅 造福企业主 严禁传播 中国投资项目策划第一品牌～ 第十八章 物流仓储项目风险分析 一、物流仓储项目主要风险因素识别 项目风险通常包括以下方面:政策风险、市场风险、环境风险、技术风险、客户风险、资金风险、配套风险、协作风险。本项目主要潜在风险包括:政策风险、市场风险、财务风险、管理风险。 二、物流仓储项目风险程度分析 (1)政策风险 1)宏观政策风险 经济政策风险是指在建设期或经营期内，由于所处的经济环境和经济条件的变化，致使实际的经济效益与预期的经济效益相背离。对经济环境和经济条件，应以宏观和微观两个角度进行考察。宏观经济环境与经济条件的变化，是指国家经济制度的变革、经济法规和经济政策的修改、产业政策的调整及经济发展速度的波动。 从本项目来看，公司面临一般企业共有的政策风险，包括国家宏观调控政策，财政货币政策，税收政策，可能对项目今后的运作产生影响。 2)信贷政策风险 针对于物流行业，其与商品的消费量紧密相关。商品消费量受政策的波动也会传导给商物流行业。 品 目前，央行已经强调，要坚定不移地继续执行适度宽松的货币政策，保持政策的连续性和稳定性，巩固经济企稳回升势头，这在一定程度上坚定了投资者的信心，市场仍有一个宽松的货币环境。 但是，银监会四度公开强调防控信贷风险:7月17日，银监会主席刘明康强调要特别防范项目资本金不实或不足风险、票据融资风险、贷款集中度风险和房地产市场风险等新的风险点。23日，对于个别商业银行二套房贷款业务中的各类违规问题，银监会强调要严格执行二套房贷，27日，银监会公布了《固定资产贷款管理暂行办法》，30日又公布了《流动资金贷款管理暂行办法》。央行四次强调防范信贷风险，让房产开发商们感觉到政策的变化，而楼市、股市热钱的流入使得政策上会更加予以控制防范，这样使得楼市热钱有逃脱的可能，楼市高涨的同时面临着风险。而建筑行业历来都是商品的一项重要的消费市场。因此通过传导机制必然会对商品物流行业形成一定的风险。 (2)市场风险 市场风险是指由于某种全局性的因素引起的投资收益的可能变动，这些因素来自公司外部，是公司无法控制和回避的。从本项目来看，公司面临市场风险有: 1)市场价格波动。随着潜在进入者与行业内现有竞争对手两种竞争力量的逐步加剧，我国物流行业具有营运主体多、小、散、乱，市场竞争较为激烈且处于无序状态的特点。因此物流企业为了生存及竞争的需要，会采取“价格战”策略打击竞争对手，因而引起公司产品价格波动，进而影响公司收益。 2)需求变动。由于经济的周期性波动会对市场产品需求带来行情的波动。由于本项目的 36 www.zzplan.net 仅供参阅 造福企业主 严禁传播 中国投资项目策划第一品牌～ 盈利水平与其行业的市场需求情况密切相关，因此受商品需求的变动，本项目的业绩也会受到影响。 3)油价风险 油价的波动影响物流企业运输的成本从而影响物流企业的运营成本。因此油价风险对于物流行业来说不容小觑。 (3)财务风险 财务风险是指企业由于不同的资本结构而对企业投资者的收益产生的不确定影响。财务风险来源于企业资金利润率和借入资金利息率差额上的不确定因素以及借入资金与自有资金的比例的大小。借入资金比例越大，风险程度越大;反之则越小。 作为物流行业，本项目的财务风险主要体现在项目实施之前，实施后财务风险较小。 (4)管理风险 项目的实施有一定的周期，涉及的环节也较多，在这期间如果出现一些人力不可抗拒的意外事件或某个环节出现问题以及宏观经济形势发生较大的变化，公司组织结构、管理方法可能不适应不断变化的内外环境，将会大大影响项目的进展或收益。 本项目融资成功后，相应在项目管理、资金运筹等诸多方面对合作公司均提出了高的要求。公司内部管理中存在诸如成本控制、人员变动、资金运营等方面的不确定性，将为公司的运营带来风险。如何减少管理风险是本项目运行过程中必须予以关注的。 三、物流仓储项目风险防范和降低风险对策 (1)应对政策风险的对策: 公司将在国家各项经济政策和产业政策的指导下，汇聚各方信息，提炼最佳方案，统一指挥调度，合理确定公司发展目标和战略; 加强内部管理，提高服务管理水平，降低营运成本，努力提高经营效率，形成公司的独特优势，增强抵御政策风险的能力。 (2)应对市场风险的对策: 现代市场经济已步入以顾客为核心的3C时代(顾客、竞争、变化)，面对商品市场的激烈竞争和飞速变化，商品物流企业正在不断强化内部管理，实现以服务为中心的转型，包括发展电子商务，实现网络化营销;拓展销售渠道，推进集团化管理;发展加工中心，强化生产/质量管理等等。 1)规范内部管理，固化运作流程，实现对经营流程各环节的优化和控制，提高企业管控水平，降低经营风险 2)搭建统一的业务应用平台，实现商品采购、销售、仓储、配送、技术开发、质量、计量检斤、加工的集成管理和数据共享，帮助企业科学制定销售、采购、加工和配送计划，提高整个供应链系统的能观性和能控性„„ 3)财务数据从业务数据自动生成，财务业务一体化，提高财务核算、财务分析和资金周转效率。 4)建立科学、实时、准确的成本核算体系和统计分析体系，满足经营分析、绩效考核和管理决策需要 5)实现全过程的客户关系管理，密切顾客联系，科学进行顾客需求和行为分析，提高顾客满意度和忠诚度。 6)实现与供应商流程、数据集成，密切供应商联系，及时掌握资金和订货动态。 7)实现业务与工作流整合，流程推动业务，提高办公效率。 8)发展电子商务，实现网上销售、竞价、状态查询、资金结算。 37 www.zzplan.net 仅供参阅 造福企业主 严禁传播 中国投资项目策划第一品牌～ 9)优化人力资源管理，提升组织能力，确保战略实施 10)全面收集、整理、分析和展现数据，支持管理决策。 (3)应对财务风险的对策: 实行严格的资金借贷和运用审批制度，根据公司发展情况和资金市场成本变化，调整资本结构; 使投资项目尽快产生效益，提高资产盈利能力，降低投资风险; 加强对业务收入、业务支出、日常现金等的管理，在保持较高的流动性的基础上，减少资金占用，为公司扩大投资提供现金流; 加大资本运营的力度，构筑和拓宽畅通的融资渠道，为企业的资金供应建立稳固的渠道，为公司的发展不断输入资金，同时完善公司自身的“造血”机制; 加强对资金运行情况的监控，最大限度地提高资金使用效率; 实施财务预决算制度; 建立相应的风险预警机制，加强内部管理，严格规章制度，把可能发生的损失降到最低程度。 不可抗拒因素造成的风险，包括各种自然灾害、火灾、战争、政策变化、人为事故等。 为避免企业在发生意外及其它各种不可抗拒因素给企业造成损失，将在财务预算中拨出专款，购买各种保险以规避可能遇到的风险。 (4)应对管理风险的对策: 项目融资成功后，吸收具有丰富投资管理、运营管理方面经验的专业人才进入公司管理层; 规范公司治理，制定完善各项，保障股东和投资者的合法权益; 加强对管理人员组织结构、管理制度、管理方法等方面的内部培训、外部培训，提高其整体素质和经营管理水平; 推行目标成本全面管理，加强成本控制; 倡导组织创新、思想创新，以适应不断变化的外部环境。 38 www.zzplan.net 仅供参阅 造福企业主 严禁传播 中国投资项目策划第一品牌～ 第十九章 物流仓储项目可行性研究结论与建议 一、物流仓储项目推荐方案的总体描述 本项目计划占地面积30亩，建筑面积1500平方米，投资500万元，建设期为0.6年，建成运营后，年实现毛收益480万元，利润250万元。本项目所得税后内部收益率为53.24%，不含建设期的动态投资收回期为2.7年，具有良好的经济效益。 二、物流仓储项目推荐方案的优缺点描述 1(优点 本项目经济效益好，投资回收期短，具有较强的市场针对性，从财务角度分析具有良好的社会经济效益。另一方面，本项目符合国家政策及产业规划，另外，当地居民对此项目的建设也表示支持。本项目建成后能够带动当地商品贸易发展，提高当地居民就业水平。 2(存在问题 虽然从长期来分析，本项目市场前景广阔，但是从目前形势分析，市场具有一定的不确定性。目前，商品贸易商、期货商等对第三方物流仓储认知程度较低。 三、结论与建议 经过充分分析与论证，得到以下结论: (1)项目建设条件良好，厂区规划科学，各种设备配置合理; (2)项目具有很好的经济和社会效益; 综上所述，该项目立项明确，具有良好的经济和社会等各项效益，项目是可行的。 另外，对本项目的建议如下: (1)项目承建单位应加强项目的组织管理，配备专人进行项目前期准备工作，抓好项目的考察、论证、申请立项、资金筹措、工作人员培训等工作，确保项目的健全、稳定的实施，如期取得良好的经济效益和社会效益。 (2)项目主管单位应抓紧项目有关配套工作，压缩审批程序，缩短申请周期，尽快落实配套资金，为项目的前期工作提供资金保障，加快工作进度，提高工作效率，使项目的建设少走弯路，早建设、早投产、早见效。 39 www.zzplan.net 仅供参阅 造福企业主 严禁传播 中国投资项目策划第一品牌～ 注: 若有进一步编写可行性研究报告的需求，可在本报告首页找到我们的联系方式，或百度“广州中撰咨询”查找，我们将竭诚为您服务。 可行性研究报告(简介与知识) 可行性研究报告是从事一种经济活动(投资)之前，双方从国家政策、市场形势、建设方案、生产工艺、设备选型、投资估算、投资风险等各种因素进行具体调查、研究、分析，确定有利和不利的因素、判断项目是否可行，估计成功率大小、经济效益和社会效果程度，为决策者和主管机关审批的上报文件。可行性研究报告根据用途不同内容略有不同，主要分为以下五类: 用于政府/发改委立项 可行性研究报告 是大型基础设施项目立项的基础文件，发改委根据可研报告进行核准、备案或批复，决定某个项目是否实施。 40 www.zzplan.net 仅供参阅 造福企业主 严禁传播 中国投资项目策划第一品牌～ 该报告主要根据国家提供的编写要求进行撰写，难度相对较低，编撰周期短(一般1-2周)，费用低;报告要求具有工程咨询资质的单位进行编写，社会上绝大多数可行性研究报告都属于此类用途的报告。 用于银行贷款可行性研究报告 ? 用于国家开发银行贷款 ? 用于中国进出口银行贷款 ? 中国出口信用保险公司担保 ? 用于商业银行贷款 商业银行或者政策性银行在贷款前进行风险评估时，需要项目方出具详细的可行性研究报告，对于贷款额度较大的项目，银行通常会组织专家评审，以确定项目是否能够放贷。 贷款可行性研究报告要求提供更为详细准确的市场分析(通常需要权威数据或者一手调查数据)、更为详实准确的建设方案、合理的工艺(说明该工艺的优势以及选择该工艺的原因)、详细的设备明细(包含设备名称、价格、数量以及拟采购的厂家名称)、合理的营销模式、潜在客户群体(如果能有采购合同或者战略合作协议就更好)、详实的财务数据、项目的主要风险(银行非常重视)。 此类报告一般撰写周期2-4周，需要去项目所在地进行考查，收费高于一般的立项可行性研究报告。 用于投资参考可行性研究报告 此类报告适用于项目投资决策参考(尤其适用于初涉该行业的投资者)。该报告通过详细深入的专家访谈、市场调查等手段获取所要投资项目的市场供需现状、营销模式、竞争格局、技术工艺、主要设备等一手的基础数据资料。项目组成员根据前期收集到的基础数据资料，为企业进行产品定位、工艺选择、设备选型、营销模式选择、投资规模等提供极具价值的参考建议。 该报告由于需要大量的实地调查，制作周期比较长，一般为1-3个月，收费会远高于一般的立项可行性研究报告。该报告是一份指导企业进行有效投资的文件，指导企业制定长期发展战略，帮助企业做出科学的决策。 用于境外投资项目核准可行性研究报告 41 www.zzplan.net 仅供参阅 造福企业主 严禁传播 中国投资项目策划第一品牌～ 企业对国外矿产资源和其他产业投资时，需要编写可行性研究报告，报给国家发展和改革委或省发改委，需要申请中国进出口银行境外投资重点项目信贷支持时，也需要可行性研究报告。 用于申请政府资金可行性研究报告 用于申请政府资金(包括:发改委资金、科技部资金、农业部资金)的可行性研究报告。这类可行性报告通常需要出具国家发改委的甲级工程咨询资格。 甲级资质资质专业详细分类 煤炭 石油天然气 石化 化工 医药 建筑材料 机械 电子 轻工 纺织 化纤 钢铁 有色冶金 农业 林业 生态建设和环境工 通信信息 广播电影电视 市政公用工程 建筑 程 公司优势 1、对于上市公司，中撰将根据中国证监会对上市公司的相关要求和关注点进行撰写和包装。 2、中撰的可行性研究报告中的行业、市场等相关数据分析来源于项目地实地考察，能够为客户提供真实、可靠的数据，同时能够满足中国证监会对项目市场前景和市场容量的判断与分析。 3、凭借国际领先的行业软件分析系统与自身的大型数据库，中撰的可行性研究报告能够对精准地描述项目的产业与技术工艺，报告内容深入浅出，达到中国证监会对上市公司项目产品和技术成熟可靠的要求。 4、中撰编写的可研报告能够对项目财务预测、分析以及项目完成后的财政状况进行细致的规划，确保每一笔资金的投向清晰、规范、合理。 可行性研究报告报批基本流程 42 www.zzplan.net 仅供参阅 造福企业主 严禁传播 中国投资项目策划第一品牌～ 可行性研究报告目录(中撰咨询通用) 第1章 项目总论 43 www.zzplan.net 仅供参阅 造福企业主 严禁传播 中国投资项目策划第一品牌～ ?1.1 项目背景 ?1.1.1 项目名称 ?1.1.2 项目承办单位 ?1.1.3 项目主管部门 ?1.1.4 项目拟建地区、地点 ?1.1.5 承担可行性研究工作的单位和法人代表 ?1.1.6 研究工作依据 ?1.1.7 研究工作概况 ?1.2 可行性研究结论 ?1.2.1 市场预测和项目规模 ?1.2.2 原材料、燃料和动力供应 ?1.2.3 厂址 ?1.2.4 项目工程技术方案 ?1.2.5 环境保护 ?1.2.6 工厂组织及劳动定员 ?1.2.7 项目建设进度 ?1.2.8 投资估算和资金筹措 ?1.2.9 项目财务和经济评论 ?1.2.10 项目综合评价结论 ?1.3 主要技术经济指标表 ?1.4 存在问题及建议 44 www.zzplan.net 仅供参阅 造福企业主 严禁传播 中国投资项目策划第一品牌～ 第2章 项目背景和发展概况 ?2.1 项目提出的背景 ?2.1.1 国家或行业发展规划 ?2.1.2 项目发起人和发起缘由 ?2.2 项目发展概况 ?2.2.1 已进行的调查研究项目及其成果 ?2.2.2 试验试制工作情况 ?2.2.3 厂址初勘和初步测量工作情况 ?2.2.4 项目建议书的编制、提出及审批过程 ?2.3 投资的必要性 第3章 市场分析与建设规模 ?3.1 市场调查 ?3.1.1 拟建项目产出物用途调查 ?3.1.2 产品现有生产能力调查 ?3.1.3 产品产量及销售量调查 ?3.1.4 替代产品调查 ?3.1.5 产品价格调查 ?3.1.6 国外市场调查 ?3.2 市场预测 ?3.2.1 国内市场需求预测 ?3.2.2 产品出口或进口替代分析 45 www.zzplan.net 仅供参阅 造福企业主 严禁传播 中国投资项目策划第一品牌～ ?3.2.3 价格预测 ?3.3 市场推销战略 ?3.3.1 推销方式 ?3.3.2 推销措施 ?3.3.3 促销价格制度 ?3.3.4 产品销售费用预测 ?3.4 产品方案和建设规模 ?3.4.1 产品方案 ?3.4.2 建设规模 ?3.5 产品销售收入预测 项目建设条件与厂址选择 第4章 ?4.1 资源和原材料 ?4.1.1 资源评述 ?4.1.2 原材料及主要辅助材料供应 ?4.1.3 需要作生产试验的原料 ?4.2 建设地区的选择 ?4.2.1 自然条件 ?4.2.2 基础设施 ?4.2.3 社会经济条件 ?4.2.4 其它应考虑的因素 ?4.3 厂址选择 46 www.zzplan.net 仅供参阅 造福企业主 严禁传播 中国投资项目策划第一品牌～ ?4.3.1 厂址多方案比较 ?4.3.2 厂址推荐方案 第5章 工厂技术方案 ?5.1 项目组成 ?5.2 生产技术方案 ?5.2.1 产品标准 ?5.2.2 生产方法 ?5.2.3 技术参数和工艺流程 ?5.2.4 主要工艺设备选择 ?5.2.5 主要原材料、燃料、动力消耗指标 ?5.2.6 主要生产车间布置方案 ?5.3 总平面布置和运输 ?5.3.1 总平面布置原则 ?5.3.2 厂内外运输方案 ?5.3.3 仓储方案 ?5.3.4 占地面积及分析 ?5.4 土建工程 ?5.4.1 主要建、构筑物的建筑特征与结构设计 ?5.4.2 特殊基础工程的设计 ?5.4.3 建筑材料 ?5.4.4 土建估算 47 www.zzplan.net 仅供参阅 造福企业主 严禁传播 中国投资项目策划第一品牌～ ?5.5 其他工程 ?5.5.1 给排水工程 ?5.5.2 动力及公用工程 ?5.5.3 地震设防 ?5.5.4 生活福利设施 第6章 环境保护与劳动安全 ?6.1 建设地区的环境现状 ?6.1.1 项目的地理位置 ?6.1.2 地形、地貌、土壤、地质、水文、气象 ?6.1.3 矿藏、森林、草原、水产和野生动物、植物、农作物 ?6.1.4 自然保护区、风景游览区、名胜古迹、以及重要政治文化设施 ?6.1.5 现有工矿企业分布情况; ?6.1.6 生活居住区分布情况和人口密度、健康状况、地方病等情况; ?6.1.7 大气、地下水、地面水的环境质量状况; ?6.1.8 交通运输情况; ?6.1.9 其他社会经济活动污染、破坏现状资料。 ?6.2 项目主要污染源和污染物 ?6.2.1 主要污染源 48 www.zzplan.net 仅供参阅 造福企业主 严禁传播 中国投资项目策划第一品牌～ ?6.2.2 主要污染物 ?6.3 项目拟采用的环境保护标准 ?6.4 治理环境的方案 ?6.4.1 项目对周围地区的地质、水文、气象可能产生的影响 ?6.4.2 项目对周围地区自然资源可能产生的影响 ?6.4.3 项目对周围自然保护区、风景游览区等可能产生的影响 ?6.4.4 各种污染物最终排放的治理措施和综合利用方案。 ?6.4.5 绿化措施，包括防护地带的防护林和建设区域的绿化。 ?6.5 环境监测制度的建议 ?6.6 环境保护投资估算 ?6.7 环境影响评论结论 ?6.8 劳动保护与安全卫生 ?6.8.1 生产过程中职业危害因素的分析 ?6.8.2 职业安全卫生主要设施 ?6.8.3 劳动安全与职业卫生机构 ?6.8.4 消防措施和设施方案建议 企业组织和劳动定员 第7章 49 www.zzplan.net 仅供参阅 造福企业主 严禁传播 中国投资项目策划第一品牌～ ?7.1 企业组织 ?7.1.1 企业组织形式 ?7.1.2 企业工作制度 ?7.2 劳动定员和人员培训 ?7.2.1 劳动定员 ?7.2.2 年总工资和职工年平均工资估算 ?7.2.3 人员培训及费用估算 第8章 项目实施进度安排 ?8.1 项目实施的各阶段 ?8.1.1 建立项目实施管理机构 ?8.1.2 资金筹集安排 ?8.1.3 技术获得与转让 ?8.1.4 勘察设计和设备订货 ?8.1.5 施工准备 ?8.1.6 施工和生产准备 ?8.1.7 竣工验收 ?8.2 项目实施进度表 ?8.2.1 横道图 ?8.2.2 网络图 ?8.3 项目实施费用 ?8.3.1 建设单位管理费 50 www.zzplan.net 仅供参阅 造福企业主 严禁传播 中国投资项目策划第一品牌～ ?8.3.2 生产筹备费 ?8.3.3 生产职工培训费 ?8.3.4 办公和生活家具购置费 ?8.3.5 勘察设计费 ?8.3.6 其它应支付的费用 第9章 投资估算与资金筹措 ?9.1 项目总投资估算 ?9.1.1 固定资产投资总额 ?9.1.2 流动资金估算 ?9.2 资金筹措 ?9.2.1 资金来源 ?9.2.2 项目筹资方案 ?9.3 投资使用计划 ?9.3.1 投资使用计划 ?9.3.2 借款偿还计划 第10章 财务与敏感性分析 ?10.1 生产成本和销售收入估算 ?10.1.1 生产总成本估算 ?10.1.2 单位成本 ?10.1.3 销售收入估算 51 www.zzplan.net 仅供参阅 造福企业主 严禁传播 中国投资项目策划第一品牌～ ?10.2 财务评价 ?10.3 国民经济评价 ?10.4 不确定性分析 ?10.5 社会效益和社会影响分析 ?10.5.1 项目对国家政治和社会稳定的影响。 ?10.5.2 项目与当地科技、文化发展水平的相互适应性; ?10.5.3 项目与当地基础设施发展水平的相互适应性; ?10.5.4 项目与当地居民的宗教、民族习惯的相互适应性; ?10.5.5 项目对合理利用自然资源的影响; ?10.5.6 项目的国防效益或影响; ?10.5.7 对保护环境和生态平衡的影响。 第11章 可行性研究结论与建议 ?11.1 结论与建议 ?11.1.1 对推荐的拟建方案的结论性意见。 ?11.1.2 对主要的对比方案进行说明。 ?11.1.3 对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议。 ?11.1.4 对应修改的主要问题进行说明，提出修改意 52 www.zzplan.net 仅供参阅 造福企业主 严禁传播 中国投资项目策划第一品牌～ 见。 ?11.1.5 对不可行的项目，提出不可行的主要问题及处理意见。 ?11.1.6 可行性研究中主要争议问题的结论。 第12章 财务报表 (1) 基本报表 1主要经济技术指标表 2各年损益分配表 3自有资金财务现金流量表 4投资者(整体)财务现金流量表 5全投资财务现金流量表 6资金平衡节余(银行存款)表 7资产负债表(缴税偿债分利后) 8资产负债表(税后偿债分利前) 9外汇平衡节余累积表 10投资构成、资金投入与来源计划表 11注册出资方式比例与年度出资计划表 12借款还本付息计划表 (2) 辅助报表 1生产销售既定目标 53 www.zzplan.net 仅供参阅 造福企业主 严禁传播 中国投资项目策划第一品牌～ 2进口设备‘原值’估算表 3购买国产设备‘原值’估算表 4作价出资设备‘原值’估算表 5房屋及建筑物‘原值’估算表 6无形资产与递延资产用汇‘原值’估算表 7生产办公设备日生产耗能(外购)指标 8单位产品原辅材料消耗定额与产品产量计划目标 9各产品原辅材料年消耗计划目标 10原辅材料年支出与进项税额既定目标(一) 11原辅材料年支出与进项税额既定目标(二) 12原辅材料年支出与进项税额既定目标(三) 13各产品的原辅材料年进项税额 14内销产品年应纳增值税与出口产品抵退税、关税 15各产品的原辅材料(含运费)年支出 16机构设置、人员编制、工资总额估算 17部分管理费用、销售费用估算表 18年经营成本估算表 19流动资金估算表 20固定资产折旧、无形资产递延资产摊销估算表 21总成本费用与销售税金及附加计算表 22各产品成本费用价格构成与调整统计分析表 54 www.zzplan.net 仅供参阅 造福企业主 严禁传播 中国投资项目策划第一品牌～ (3) 敏感分析报表 第13章 附件 可行性研究报告附件。 凡属于项目可行性研究范围，但在研究报告以外单独成册的文件，均需列为可行性研究报告的附件，所列附件应注明名称、日期、编号。 (1) 项目建议书 (2) 项目立项批文 (3) 厂址选择报告书 (4) 资源勘探报告 (5) 贷款意向书 (6) 环境影响报告 (7) 需单独进行可行性研究的单项或配套工程的可行性研究报告 (8) 重要的市场调查报告 (9) 引进技术项目的考察报告 (10) 利用外资的各类协议文件 (11) 其它主要对比方案说明 (12) 其它 (13) 附图 (14) 厂址地形或位置图 (15) 总平面布置方案图 55 www.zzplan.net 仅供参阅 造福企业主 严禁传播 中国投资项目策划第一品牌～ (16) 工艺流程图 (17)主要车间布置方案简图 (18)其它 公司简介 广州中撰企业投资咨询有限公司是由5名资深投资策划专家和产业经济竞争情报研究实战派 人士共同打造的专业投资项目咨询机构。我们的远景是成为中国最大、最专业的产业投资信息收集(研究+传播)及投资项目咨询策划机构～ 广州中撰企业投资咨询有限公司是中国最具实力、品牌价值和影响力的投资项目咨询公司，我们的客户包括西门子、万科、中国工商银行、中粮集团以及飞利浦等世界五百强企业。 GUANG ZHOU ZHOGNZHUAN ENTERPRISE INVESTMENT CONSULTING CO.,LTD 2007年，广州中撰公司前身广州萤火虫商业写作室创立。 2011年，正式更名为广州中撰咨询。 作为中国最具实力、品牌价值和影响力的投资项目咨询公司，中 56 www.zzplan.net 仅供参阅 造福企业主 严禁传播 中国投资项目策划第一品牌～ 撰咨询业务涵盖 策划编制可行性研究报告、商业计划书、资金申请报告、市场研究报告编制销售、节能评 估与 IPO上市咨询等多个领域。 截至2014年10月，中撰咨询成功案例已突破6000例。 品牌阐释 “中撰咨询”，这个名字是由“中”和“撰”两个词组成的。其中“中”意为“高瞻远瞩、运筹帷幄”， 《周礼?师氏》曰:“掌国中失之事。”“撰”为“制定策略方案”之意，“中撰”就是“高瞻远瞩的制定项目策划方案”。 中撰咨询旨在通过我们不懈的智力服务持续为客户解决实体投资发展中的可行性研究、银行投融资、股权合作、重大战略实施和管理等复杂问题。 57 www.zzplan.net 仅供参阅 造福企业主 严禁传播 中国投资项目策划第一品牌～ 集中最优资源 ——Cniplan.com 市场调研中心与知识共享平台的强有力支撑 专业化、差异化技术方法的开发与创新 资深咨询顾问与高素质专家团队 丰富的项目可行性研究成功案例经验 国内外先进投资项目策划最新智力成果 一体化问题解决方案 ——研究问题、传播理念、教授方法、全程服务、搭建体系 58 www.zzplan.net 仅供参阅 造福企业主 严禁传播 中国投资项目策划第一品牌～ 总经理致辞: 感谢华夏企业赋予我们中撰人机遇，让我们在追求“精炼项目信息、融通资金渠道、提升企业价值”的奋斗征途上，与大家一起分享着成功的快乐。因为中撰的事业，缩短了政府与企业的距离，拉近了投融双方的关系，多方共赢的局面让我们倍感自豪～ 客户说，我们是“飓风”。在中国4000万中小企业飞速成长的同时，更能以“飓风般”的速度，以迅雷不及掩耳之势指引其解决企业发展中面临的重大和关键问题，并顺势成为中国投资项目策划市场的 59 www.zzplan.net 仅供参阅 造福企业主 严禁传播 中国投资项目策划第一品牌～ 霸主和引领者，带领旗下员工走向辉煌之路～ 客户说，我们是大海。中撰人从来就有着博大的胸怀和广阔的全球视野，能“纳百川而不弃细流”。在中撰的大平台上，每一个燃起梦想的心都有驰骋的广阔舞台。 也有客户说，我们是航标。路漫漫其修远兮，中撰始终在摸索着前进的道路，始终不放弃提升企业自身价值的追求，始终引领着投资项目策划业界前进的步伐。我们是“奇葩”，因为有我们，实业投资事业更精彩～ 国家计委关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规 定的通知 计价格〔1999〕1283号) 各省、自治区、直辖市物价局(委员会)、计委(计经委)，中国工程咨询协会: 60 www.zzplan.net 仅供参阅 造福企业主 严禁传播 中国投资项目策划第一品牌～ 为规范建设项目前期工作咨询收费行为，维护委托人和工程咨询机构的合法权益，促进工程咨询业的健康发展，我委制定了《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》，现印发给你们，请按照执行，并将执行中遇到的问题及时反馈我委。 附:建设项目前期工作咨询收费暂行规定 国家计委 一九九九年九月十日 第一条 为提高建设项目前期工作质量，促进工程咨询社会化、市场化，规范工程咨询收费行为，根据《中华人民共和国价格法》及有关法律法规，制定本规定。 第二条 本规定适用于建设项目前期工作的咨询收费，包括建设项目专题研究、编制和评估项目建议书或者可行性研究报告，以及其它与建设项目前期工作有关的咨询服务收费。 第三条 建设项目前期工作咨询服务，应遵循自愿原则，委托方自主决定选择工程咨询机构，工程咨询机构自主决定是否接收委托。 61 www.zzplan.net 仅供参阅 造福企业主 严禁传播 中国投资项目策划第一品牌～ 第四条 从事工程咨询的机构，必须取得相应工程咨询资格证书，具有法人资格，并依法纳税。 第五条 工程咨询机构应遵守国家法律、法规和行业行为准则，开展公平竞争，不得采取不正当手段承揽业务。 第六条 工程咨询机构提供咨询服务，应遵循客观、科学、公平、公正原则， 符合国家经济技术政策、规定，符合委托方的技术、质量要求。 第七条 工程咨询机构承担编制建设项目的项目建议书、可行性研究报告、初步设计文件的，不能再参与同一建设项目的项目建议书、可行性研究报告以及工程设计文件的咨询评估业务。 第八条 工程咨询收费实行政府指导价。具体收费标准由工程咨询机构与委托方根据本规定的指导性收费标准协商确定。 第九条 工程咨询收费根据不同工程咨询项目的性质、内容，采取以下方法计取费用: (一)按建设项目估算投资额，分档计算工程咨询费用(见附件1、2)。 62 www.zzplan.net 仅供参阅 造福企业主 严禁传播 中国投资项目策划第一品牌～ (二)按工程咨询工作所耗工日计算工程咨询费用(见附件3)。 按照前款两种方法不便于计费的，可以参照本规定的工日费用标准由工程咨询机构与委托方议定。但参照工日计算的收费额，不得超过按估算投资额分档计费方式计算的收费额。 第十条 采取按建设项目估算投资额分档计费的，以建设项目的项目建议书或者可行性研究报告的估算投资为计费依据。使用工程咨询机构推荐方案计算的投资与原估算投资发生增减变化时，咨询收费不再调整。 第十一条 工程咨询机构在编制项目建议书或者可行性研究报告时需要勘察、试验，评估项目建议书或者可行性研究报告时需要对勘察、试验数据进行复核，工作量明显增加需要加收费用的，可由双方另行协商加收的费用额和支付方式。 第十二条 工程咨询服务中，工程咨询机构提供自有专利、专有技术，需要另行支付费用的，国家有规定的，按规定执行;没有规定的，由双方协商费用额和支付方式。 第十三条 建设项目前期工作咨询应体现优质优价原则，优质优价的 63 www.zzplan.net 仅供参阅 造福企业主 严禁传播 中国投资项目策划第一品牌～ 具体幅度由双方在规定的收费标准的基础上协商确定。 第十四条 工程咨询费用，由委托方与工程咨询机构依据本规定，在工程咨询合同中以专门条款确定费用数额及支付方式。 第十五条 工程咨询机构按合同收取咨询费用后，不得再要求委托方无偿提供食宿、交通等便利。 第十六条 工程咨询机构对外聘专家的付费按工日费用标准计算并支付，外聘专家，如有从业单位的，专家费用应支付给专家从业单位。 第十七条 委托方应按合同规定及时向工程咨询机构提供开展咨询业务所必须的工作条件和资料。由于委托方原因造成咨询工作量增加或延长工程咨询期限的，工程咨询机构可与委托方协商加收费用。 第十八条 工程咨询机构提交的咨询成果达不到合同规定标准的，应负责完善，委托方不另支付咨询费。 第十九条 工程咨询合同履行过程中，由于咨询机构失误造成委托方损失的，委托方可扣减或者追回部分以至全部咨询费用，对造成的直接经济损失，咨询机构应部分或全部赔偿。 64 www.zzplan.net 仅供参阅 造福企业主 严禁传播 中国投资项目策划第一品牌～ 第二十条 涉外工程咨询业务中有特殊要求的，工程咨询机构可与委托方参照国外有关收费办法协商确定咨询费用。 第二十一条 建设项目投资额在3000万元以下的和除编制、评估项目建议书或者可行性研究报告以外的其他建设项目前期工作咨询服务的收费标准，由各省、自治区、直辖市价格主管部门会同同级计划部门制定。 第二十二条 本规定由各级价格主管部门监督执行。 第二十三条 本规定由国家发展计划委员会负责解释。 第二十四条 本规定自发布之日起执行。 附件:1.按建设项目估算投资额分档收费标准 2.按建设项目估算投资额分档收费的调整系数 3.工程咨询人员工日费用标准 附件1 65 www.zzplan.net 仅供参阅 造福企业主 严禁传播 中国投资项目策划第一品牌～ 按建设项目估算投资额分档收费标准 单位:万元 10亿元 3000万元1亿元,5亿元,50亿元 ,50亿 ,1亿元 5亿元 10亿元 以上 元 一、编制项 6-14 14-37 37-55 55-100 100-125 目建议书 二、编制可 12-28 28-75 75-110 110-200 200-250 行性研究报 告 三、评估项 4-8 8-12 12-15 15-17 17-20 目建议书 四、评估可 5-10 10-15 15-20 20-25 25-35 行性研究报 告 注:1.建设项目估算投资额是指项目建议书或者可行性研究报告的估算投资额。 2.建设项目的具体收费标准，根据估算投资额在相对应的区间内用插入法计算。 3.根据行业特点和各行业内部不同类别工程的复杂程序，计算咨询费用时可分别乘以行业调整系数和工程复杂程度调整系数(见附表2)。 66 www.zzplan.net 仅供参阅 造福企业主 严禁传播 中国投资项目策划第一品牌～ 附件2 按建设项目估算投资额分档收费的调整系数 行 业 调整系数(以表一所列收费 标准为1) 一、行业调整系数 1.3 1.石化、化工、钢铁 1.2 2.石油、天然气、水利、水电、交通(水 运)、化纤 1.0 3.有色、黄金、纺织、轻工、邮电、广 播电视、医药、煤炭、火电(含核电)、 机械(含船舶、航空、航天、兵器) 0.8 4.林业、商业、粮食、建筑 0.7 5.建材、交通(公路)、铁道、市政公 用工程 0.8-1.2 二、工程复杂程度调整系数 附件3 工程咨询人员工日费用标准 单位:元 咨询人员职级 工日费用标准 67 www.zzplan.net 仅供参阅 造福企业主 严禁传播 中国投资项目策划第一品牌～ 一、高级专家 1000,1200 800-1000 二、高级专业技术职称的咨询人 员 600-800 三、中级专业技术职称的咨询人 员 68 www.zzplan.net 仅供参阅 造福企业主 严禁传播