济阳县新农村改造

济阳县新农村改造 济阳县新农村改造～ 一、 济阳县一些村已开始探索实施旧村改造工作，如崔寨镇前街村、回河镇张庙村、济阳街道韩家居、济北街道毛官居等;有些村即将展开旧村改造工作，如孙耿镇张庙村等。就目前而言，因为各村情况不同，没有统一的旧村改造政策和成熟的改造开发模式，大家只能是“八仙过海，各显神通”。 (一)济北街道毛官居旧村改造。该村有91户，289口人，村庄占地330亩。县政府投资建设了占地22亩，建筑总面积23032平方米的五层安居楼6栋。改造完成后，可节约用地308亩。目前，安居楼工程及配套设施已基本完工，近期将展开搬迁安置工作。在改造开发模式上，是以县政府为主体进行开发改造，采用先补偿后安置的办法。即县政府按照有关拆迁政策和补偿，根据实地测量结果，先进行拆迁补偿，然后居民到由政府建设的安居楼购买楼房。具体操作方式为:每人购房面积在40平方米以内的，按300元/平方米计算;超过40平方米的，按成本价700元/平方米计算。以三口之家改造户为例，拆迁补偿款约为15000元左右，若购买一套120平方米的住宅楼需缴纳36000元，改造户需自己投资11000元左右。 二)济阳街道韩家居旧村改造。该村有79户，317口人，村庄占地110亩。该村旧村改造模式分两种情况。第一种情况是:以村委会为主体组织实施。自2005年开始实施，该村以村集体的名义组成开发公司，自行组织改造开发。投资1800万元，在银山新村以北区域，利用原村预制厂占地和13户村民宅基地(约10亩)，新开发住宅楼3栋164户，建筑面积18000平方米。具体操作方式为:对13户拆迁户免费提供100平方米的住宅楼一套，超出部分按成本价(1050元/平方米)购买;对本村无宅基地且有两个男孩的户，按成本价购买，约10户左右;另外，新开发的140余套住宅楼按市场价对外出售。第二种情况是:居民自己在原宅基地投资建设改造。2008年年底，位于纬三路以北、韩家小学以南区域的35户居民，在自家宅基地上按照统一，建设三层居民楼，每户建筑面积480平方米，户均投资20万元左右。此种情况，整体上看，没有节约村庄占地，但通过规划改造，村内街道由原先的2米拓宽至4米，并统一规划建设排水、供热、绿化等配套设施，村民居住条件得到改善。目前，正在改造之中。 (三)孙耿镇张庙村搬迁改造。该村119户，409口人，村庄占地120亩。该村因济南市第二生活垃圾综合处理厂项目占地，而整体搬迁至孙耿镇镇政府驻地西街村西南。目前，该村已完成村庄前期调查测量工作、新村庄规划平面图设计正在修订中，近期，将展开搬迁安置工作。在改造开发模式上，采用政府投资方式(由项目方济南市环卫局投资)，按照有关拆迁政策和补偿标准先进行补偿，然后村民按照统一规划，自行建设安置房。目前，具体操作实施办法正在研究制定中。 (四)回河镇张庙村旧村改造。该村有56户，190口人，村庄占地170亩。2008年年底，该村正式启动旧村改造工作。聘请县建筑设计院对村庄进行规划，规划建设占地20亩的4层居民楼4栋，共48户，每户建筑面积170平方米;规划建设综合楼1栋，主要集中安置孤寡老人;根据村总体布局规划了广场、水面及农场等。改造完成后，村民原宅基地归集体所有，统一进行整理改造，全村可节约用地150亩。目前，一期工程2栋24户住宅楼主楼工程已基本完工，年底即可入住。二期工程待先期入住的24户拆迁完毕后动工建设，预计明年6月份完工。在改造开发模式上，该村实行以村民集资为主的改造模式。每户先缴纳建设基金3万元，另外，村班子成员通过贷款、向亲戚朋友借款等形式筹资100余万元作为改造启动资金。为节约建设资金，该村坚持自己楼房自己盖，把60名村民经过专业培训打造 成合格建筑工人。在楼房建成后，根据住宅楼总体造价确定每户居民缴纳费用后，60多名村民工资直接抵作应缴纳的费用，避免了前期工程资金紧张的局面。据测算，每户村民建房资金投入约在13万左右。 (五)崔寨镇前街村旧村改造。该村现有698户、2739口人，村庄占地2000亩，有13个村民小组。该村旧村改造模式可分为两种不同情况。第一种情况是:村民集资建房模式。2007年，该村依托新阳煤矿开发和小城镇建设，启动旧村改造一期工程，在村东部建设占地34亩，总建筑面积28100平方米的五层居民楼8栋，可安置村民192户。具体操作方式为:村民先期集资作为启动资金，按照招投标程序找建筑商建设，交房后村民缴纳建房资金的70%(约7万-11万元)，然后分三年付清房款。目前，192户村民已交房，有的正在装修，部分村民已入住。此种情况在实施操作中，因为事先没有明确搬迁户原宅基地归属问题，加之搬迁户比较分散，因而无法集中复垦宅基地。第二种情况是:村集体开发模式。2009年，该村结合崔寨镇城镇建设和村庄整合试点，启动旧村改造二期工程建设。在城镇建设起步区建设开发占地10亩、总建筑面积20000平方米的住宅楼4栋，140余户。目前，正在进行楼房基础工程施工。具体操作方式为:由开发商先期垫资建设，主体完工后由村集体付开发商总房款的40%，楼房交付使用后付80%，剩余的20%三年后还清。整体完工后，由村集体负责按人均40平方米的标准无偿提供给村内37户拆迁户，待群众整片搬迁，并清理地上附着物后，村民无偿把旧宅基地、闲散地及林权地上交村集体。可整理土地70亩;另外，新开发的住宅楼按市场价(1300元左右)对外出售。 二、不同的改造类型 旧村改造势在必行。同时，旧村改造是一项全新的较为复杂的工程。在村庄布局、改造开发模式等方面可供借鉴参考的经验办法不多、具体操作实施难度大的情况下，应根据旧村所处的区位和实际情况，区分不同的改造类型 第一种类型:撤村建居型 即对城中村和城边村，通过市场化运作，整体拆迁改造后，变集体土地为国有土地，变村民为市民，变村庄为城市社区。据统计，此类村济阳街道办事处有14个，济北街道办事处有33个。 第二种类型:小城镇集聚型 即对乡镇驻地村庄或周边村庄，按照小城镇总体规划，逐步集中建设改造成为城镇社区。据统计，此类型涉及89个村，合并至8个镇政府驻地。 第三种类型:农村社区型 即中心村，按照农村新型社区的标准，统一组织建设集中居住区，并将拟撤并村庄的农户吸引进来。据统计，此类型涉及629个村，规划建设中心村51个。 第四种类型:大企业(项目)驻地及周边村庄改造型 即由大企业对驻地村及周边村庄统筹进行集约化建设，节约出建设用地用于企业发展。据统计，盖世物流项目占地范围内有3个村。 第五种类型:旧村原址改造型 即对距离城区和镇区较远，又不宜和其他村庄合并的村庄，对旧村原址改造。据统计，此类村有82个。 三、可以借鉴的几种改造开发模式 开发模式一:政府主导型 政府充当开发商的角色，直接投资改造旧村，解决村民的拆迁安置问题，进行开发建设，从而达到改造目标。像济北街道毛官居、孙耿镇张庙村搬迁安置属于此种情况。此种模式较适合于重点项目统筹建设型村庄改造。 开发模式二:村级主导型 以村为操作主体，以村集体经济为基础，自行组织实施非市场化的改造是旧村改造的实施模式之一。回河镇张庙村、崔寨镇前街村、济阳街道韩家居改造工程属于此类操作模式。但三个村的操作也不完全相同，张庙村是完全由村民集资建设。前街村一期工程是由村民集资建设，二期工程是由村集体投资运作。韩家居银山新村以北区域改造与前街村二期工程相类似，但韩家居所建住宅楼土地性质已由集体转为国有，并已走招拍挂程序，开发成本相对较高;而前街村所建住宅楼土地性质为集体土地，只能出售给本村或邻村村民，开发成本相对较低。 开发模式三:开发商主导型 在村投资能力有限、政府又不打算大规模投资的条件下，为推进旧村改造的进程，开发商介入值得考虑。开发商介入可有多种方式，最完全的方式是开发商主导:开发商成立项目公司，负责征地、拆迁、补偿、安置、建设、销售等，按市场化方式进行综合开发。这种方式在旧村改造实践中被证明是成功的经验，也利于促进旧村的根本转变。龙口市南山集团兼并其周围35个经济落后的自然村，就是采用这种模式。 开发模式四:村与开发商联合开发型 政府指导，由开发商与村委会共同组建旧村改造公司，负责拆迁安置、土地平整、回迁返建、商品房建设等整个城中村改造的全部工作。此模式目前我县还没有实践，但在外地一些地区已进行了一些有益尝试，并取得了较好的效果。 开发模式五:政府与开发商联合开发型 实行政府收储后统一拆迁安置，净地招拍挂后由开发企业进行开发建设。 山东新农村建设的本质 一、山东新农村建设的主要目标是:对全省农民住房全部拆除，合村并点，让农民全部住进盖高楼，建立新型农村社区(俗称万人村)，实行城市化管理。自2009——2010已在各市全面推开，农村住房改造规模空前，史无前例。 二、山东新农村建设的运作方式:各乡镇政府的“合村并点盖楼”经上级政府批准后，自行组织实施。乡镇政府在获取批准后，在丈量村民住宅和评估村民房产价值后，在规定时间内拆除农民住房。盖楼即新农村房地产开发权由地方政府授权相关人组织实施。 三、待拆除的农民房产估值一般为每平方300——400元，地方政府组织开发的楼房一般是每平方600——700元或更高一些。农民要想住同样面积的楼房就需要每平方倒贴300——400元或更高。 四、省市级政府对县乡政府的激励措施:1、每从农村农民住房中腾出1亩地，补贴20万元。2、腾出的土地可以流转，招商、拍租，以获取收益。3、农民被集中规划到大型社区后，可以将农民承包的耕地因地制宜地集约经营，即将土地转包给种田大户，规模化经营，失地农民可以到土地承包大户当“农业工人”。 五、农民的真实情况: 1、处于被动消极甚至抵制状态。 2、大部分表示无力承担购买、搬迁、装修楼房费用，必须借贷，不能承受这样的经济压力。 3、大部分认为不符合农村生产生活现实，对大量农民住房强行拆除属于历史上罕见的败家子行为，是对农村农民财产和经济的严重侵犯与剥夺，令人难以容忍。 4、山东版的新农村建设是扰民劳民伤财的行为，是对农民的敲诈。 5、政府组织开发的楼房属于劣质楼房，其安全和使用年限远没有农民自己盖的房子质量高，寿命长。一旦地震“万人村”就会变成“万人坑”。 6、相当多的基层政府为了政绩和经济利益，在舆论方面弄虚作假，欺下媚上;在操作上则是强迫农民就范。 7、农民人心惶惶，极度不安，产生了很大的焦虑和恐惧心理。极度愤懑而又无可奈何。对未来的生活迷茫而不知所措。 山东新农村建设的本质探讨: 1、 脱离了党中央关于建设社会主义新农村的基本方向，没有认清新农村建设的核心在于发展农村生产力，提高农民科学文化素质，切实增加农民收入。错误地认为新农村就是农民住楼，就是搞城市化。 2、 背离了党中央倡导的科学发展观，违背了农村社会发展的基本规律。当前山东农村的生产力发展水平极不平衡，农村生产力总体水平并不高，农村经济十分薄弱，物质和精神文化尚处于较低的层次，在这种情况下，搞这样的全体农民住楼运动，违背了农村社会经济发展的基本规律，背离了科学发展观。 3、 脱离了实事求是的原则，背民心离民意，对山东农村经济的发展有害无益。山东农民生活还没有达到小康水平，农民生活还很不富裕，经济承受能力非常有限，经不住折腾。在这样的新农村运动中，不仅会使农民返回赤贫状态，而且还会使大部分农民背上沉重的经济负担，大大降低农民的经济能力，属于一次性把农民的口袋掏空，是涸泽而渔的行为，最终致使山东农村经济陷于长期滞停状态，釜底抽薪，山东农村经济将彻底伤失可持续发展力。 4、 农民失去赖以生存的物质基础，埋下社会动荡的根源。假如在合村并点之后，农村土地实行集约经营，意味着大批农民失去赖以生存的土地，不仅进一步削弱农民生存和增收 的基本物质条件，而且，集约经营的土地由于机械化作业，大量出现“农民工人”的虚梦将落空，致使大部分农民成为无业流民，从而为中国社会的稳定带来可怕的隐患。凡是稍微有点历史知识的人都明白，中国农村的稳定是中国社会稳定的支柱。 5、 山东现阶段的新农村建设之所以被基层政府急不可耐地贯彻执行，让农民住楼、改善居住环境的背后，凸显的是巨大的经济利益，是经济利益的驱动使然。一是从合村并点、拆迁民房中腾每出1亩地，补贴20万元，这里面有巨大的经济利益。二是腾出的土地可以流转，招商、拍租，也可以获取巨大的收益。三是，农民们住楼时缴纳的每平方差额费用将是巨大的经济收入。所以为农民盖楼、让农民住楼的背后隐藏着巨大的经济利益，这才是问题的本质。关键是政府所追求的经济利益，完全是取之于农民，是与民争利的行为。 由上观之，尽管山东省的新农村建设方式也许是出于急于建设新的农村，但有可能在具体操作上存在与民争利、扰民的现象，有操之过急之嫌。在执政观念上还需要进一步领会党中央关于新农村的真正内涵。此举应当因地制宜，在充分尊重民意的基础上进行，切不可一哄而上，严重影响干群关系，影响国家稳定的大局，应当切实从发展生产力的角度维护和促进农村经济的可持续发展，涸泽而渔的方式不可取。