资产评估教案本科

资产评估教案本科 资产评估学科课时 《资产评估学》 课程教学进度安排表 2014-2015 学年度第 2 学期 课时 周 次 计划 备注 教 学 内 容 (日 期) (节) 第1周 第一章 导论 2 课堂教学 月 日—月 日 资产评估定义、种类及其发展 第2周 第二章 资产评估价值类型及其基础 2 课堂教学 月 日—月 日 价值定义分类及价值类型的多样性 第2周 第三章 资产评估途径与方法 2 月 日—月 日 资产评估途径概述及市场途径 第3周 收益途径及成本途径 2 月 日—月 日 第3周 第四章 资产评估程序 含国庆假4 月 日—月 日 资产评估程序及具体要求 期 第4周 第五章 房地产评估 月 日—月 日 房地产评估特点及市场途径的应用 1 资产评估学科课时计划 课时 周 次 计划 备注 教 学 内 容 (日 期) (节) 第4周 收益途径及成本途径的应用 2 月 日—月 日 第5周 假设开发法及基准地价法在房地产评估中的2 月 日—月 日 应用 第6周 课内实践 2 月 日—月 日 第6周 第六章机器设备评估 2 月 日—月 日 机器设备评估特点 第7周 市场途径的应用 2 月 日—月 日 2 资产评估学科课时计划 课时 周 次 计划 备注 教 学 内 容 (日 期) (节) 第8周 2 收益及成本途径的应用 月 日—月 日 第8周 2 课内实践 月 日—月 日 第七章 无形资产评估 第9周 2 月 日—月 日 无形资产分类及评估特点 第10周 收益、成本和市场途径的应用 2 月 日—月 日 第11周 课内实践 2 月 日—月 日 3 资产评估学科课时计划 课时 周 次 计划 备注 教 学 内 容 (日 期) (节) 第八章 企业价值的评估(上) 第12周 2 月 日—月 日 企业价值评估及特点、范围和类型 第九章 企业价值的评估(下) 第12周 2 月 日—月 日 企业价值评估及特点，范围和类型 第13周 2 收益途径的应用 月 日—月 日 第14周 2 市场及资产基础途径的应用 月 日—月 日 第14周 课内实践 2 月 日—月 日 4 资产评估学科课时计划 课时 周 次 计划 备注 教 学 内 容 (日 期) (节) 第十章资产评估报告 第15周 2 月 日—月 日 资产评估结果及报告制度、编制及使用 第16周 第十一章 资产评估主体与行业管理 2 月 日—月 日 第16周 2 复习 月 日—月 日 5 资产评估学科课时计划 《资产评估学》课程说明 6 资产评估学科课时计划 《资产评估学》是教育部制定的会计电算化专业的必修课程，主要是介绍资产评估学的基本理论和评估技术的具体应用，是会计电算化专业的一门专业基础课。通过本课程的学习，培养与形成学生对资产评估学原理的理解、分析和应用能力;培养与形成学生对各项资产进行评估的能力;培养与形成学生理论结合实践的能力。 本课程教学学时总计48学时，周学时3学时，其中理论学 时40，实践学时8学时。 使用: 《资产评估学》，姜楠 主编，东北财经大学出版社，2013年6月; 参考资料: 1、《资产评估学》，刘玉平 主编，中国财政经济出版社，2007年10月; 授课班级 授课形式 课堂教学 7 资产评估学科课时计划 授课日期 月 日— 月 日 授课时数 3 周次 第 周 第一章 导论 授课章节名称 资产评估定义、种类及其发展 教学目的和要求 通过本章学习，掌握资产评估的定义特点及假设和原则 重点:资产评估的定义及特点 教学重点、难点 难点:无 1、引入讲解 教学过程 2、具体内容讲解 2、课堂小结 教学方法和手段 运用讲授法完成教学过程 作业内容 课后记 第一章 总论 8 资产评估学科课时计划 1.1 资产评估的含义及特点 一、资产评估的概念(对资产进行估价) 资产评估是指通过对资产某一时点(评估基准日)价值的估算。 资产评估是指由专门的机构和人员(资产评估的主体，2006年4月考过选择)，根据国家规定和有关资料，根据特定的目的，遵循适用的原则，选择适当的价值类型，按照法定的程序，运用科学的方法，对资产价值进行评定和估算的过程。 评估的主体是指评估由谁来承担。 评估的客体是指资产评估的对象(指特定的资产)。 二、资产评估的特点(细看各自包含内容，选择) (一)现实性 现实性是指以评估基准期(日)为时间参照，按这一时点的资产实际状况对资产进行的评定估算。 (二)市场性 资产评估通过模拟市场条件对资产作出评定估算和报告。(资产评估价可能高于或低于交易价) (三)预测性 资产评估的预测性是指用资产的未来时空的潜能说明现实。 (四)公正性 公正性是指资产评估行为对于评估当事人具有独立性，它服务于资产业务的需要，而不是服务于相互矛盾的资产业务当事人的任何一方的需要。 (五)咨询性 咨询性是指资产评估结论是为资产业务提供的专业化估价。(即意见仅供参考) 1。2 资产评估的目的 一、资产评估的特定目的 资产评估的特定目的是指被评估资产即将发生的经济行为。 1. 资产转让。2. 企业兼并。3. 企业出售。4. 企业联营。5. 股份经营。 6. 中外合资、合作。7. 企业清算。8. 抵押。9. 担保。10. 企业租赁。 二、一般目的。 1。3 资产评估的假设及原则 假设: 一、继续使用假设(在用续用、转用续用、移地续用) 继续使用假设是指资产将按现行用途继续使用，或转换用途继续使用。 确认继续使用的资产时，必须充分考虑以下条件: 1、资产能以其提供的服务或用途，满足所有者经营上期望的收益; 2、资产尚有显著的剩余使用寿命; 3、资产所有权明确，并保持完好; 4、资产从经济上、法律上是否允许转作他用; 9 资产评估学科课时计划 5、充分地考虑了资产的使用功能。 二、公开市场假设 公开市场假设是指假定在市场上交易或拟在市场上交易的资产、资产交易双方彼此地位平等，彼此双方都能获得足够市场信息的机会和时间，以便对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。 三、清算(清偿)假设 清算(清偿)假设是指资产所有者在某种压力下被强制进行整体或拆零，经协商或以拍卖方式在公开市场上出售。 原则: 一、资产评估的工作原则 (一)独立性原则 (二)客观性原则 (三)科学性原则 (四)专业性原则 二、资产评估的经济原则(技术性原则) (一)贡献原则 贡献原则是指某一资产或资产的某一构成部分的价值，取决于他对其他相关的资产或资产整体价值的贡献，或者根据当缺少它时对整体价值下降的影响程度来衡量确定。 (二)替代原则 替代原则是指当同时存在几种效能相同的资产时，最低价格的资产需求量最大。这是因为，有经验的买方对某一资产不会支付高于能在市场上找到相同效用替代物的费用。 (三)预期原则 预期原则是指在资产评估过程中，资产的价值可以不按照过去的生产成本或销售价格决定，而是基于对未来收益的期望值决定的。资产评估价值的高低取决于实现资产的未来效用或获利能力。 被评估资产的价值，客观存在的是一个量，而人们对他的评估又是一个量。 1.4资产评估与社会经济发展 10 资产评估学科课时计划 授课班级 授课形式 课堂教学 授课日期 月 日— 月 日 授课时数 3 周次 第 周 第二章 资产评估价值类型及其基础 授课章节名称 价值定义分类及价值类型的多样性 教学目的和要求 通过本章学习，深刻理解价值类型的理论，掌握价值类型的分类 重点:价值类型的分类 教学重点、难点 难点:无 3、知识点引入讲解 教学过程 4、具体内容讲解 2、课堂小结 教学方法和手段 运用讲授法完成教学过程 作业内容 课后记 11 资产评估学科课时计划 一、价值类型的作用 1、价值类型是影响和决定资产评估价值的重要因素。 2、价值类型制约资产评估方法的选择。国际上通行的评估方法有:市场法、成本法和收益法。 3、明确评估价值类型，可以更清楚地表达评估结果，可以避免报告使用者误用评估结果。 二、资产评估的特定目的 资产评估的特定目的是指被评估资产即将发生的经济行为。 1. 资产转让。 2. 企业兼并。3. 企业出售。 4. 企业联营。 5. 股份经营。 6. 中外合资、合作。 7. 企业清算。8. 抵押。9. 担保。10. 企业租赁。11. 债务重组。 三 、价值类型与目的的关系:评估目的不同价值类型不一样 四、价值类型的类别 1、市场价值。 (1)公开和公平的市场条件。 (2)当事人是理性的。 (3)市场价值是价值估计数额。 主要还有在用价值、投资价值、持续经营价值、清算价格、保险价值、课税价值等。(非市场价值) 2、在用价值。 在用价值是指特定资产在特定用途下对特定使用者的价值，并不考虑该资产的最佳用途或资产变现所能实现的价值量。 3、投资价值。 投资价值是指资产对于具有明确投资目的的特定投资者或某一类投资者所具有的价值。 特点:?与投资者投资目的相联系;?主观性强;?难与市场价值保持一致。 4、持续经营价值。(企业作为整体的价值) 持续经营价值是指在持续经营条件下公司的价值。 5、清算价格。(被扭曲的市场价值) 清算价格是指在非公开市场上限制拍卖的价格。一般低于现行市场价格。 清算价格一般取决于下列几个因素: (1)资产的通用性。资产越通用，价格越高。 (2)清算时间的限制。清算时间越长，清算价格越高。 6、保险价值。 7、课税价值。 (三)价值类型的决定因素 1、评估的特定目的(经济行为); 2、市场条件; 3、资产功能及其状态。 12 资产评估学科课时计划 授课班级 授课形式 课堂教学 授课日期 月 日— 月 日 授课时数 3 周次 第 周 第三章 资产评估途径与方法 授课章节名称 资产评估途径概述及市场途径 教学目的和要求 通过本节的学习，了解评评估途径的种类，掌握市场途径的评估方法 重点:市场途径的评估程序及方法 教学重点、难点 难点:市场途径的评估方法 5、知识点引入讲解 教学过程 6、具体内容讲解 2、课堂小结 教学方法和手段 运用讲授法完成教学过程 作业内容 课后记 13 资产评估学科课时计划 1.1市场法 一、市场法及其适用的前提条件 (一)市场法的含义 市场法也称市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。 (二)市场法应用的前提条件 1、需要一个充分发育、活跃的资产市场。 2、参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可搜集到的。 二、运用市场法进行资产评估的方式 参照物差异调整因素主要有三个:一是时间差异;二是地域差异;三是功能差异。 三、运用市场法评估资产的程序及其优缺点 (一)运用市场法评估资产的程序 1、明确评估对象。 2、寻找参照物。 3、分析整理资料并验证其准确性，判断选择参照物。选择两个或两个以上的可比参照物。 4、把被评估资产与参照物比较。 5、分析调整差异，得出结论。 市场愈活跃，市场法运用的空间越大，评估结论愈准确。 (二)市场法的优缺点 优点: 1、能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格; 2、评估结果易于被各方面理解和接受。 缺点: 1、需要有公开及活跃的市场作为基础，有时缺少可对比数据以及缺少判断对比数据而难以应用; 2、不适用于专用机器、设备、大部分的无形资产，以及受地区、环境等严格限制的一些资产的评估。 14 资产评估学科课时计划 授课班级 授课形式 课堂教学 授课日期 月 日— 月 日 授课时数 3 周次 第 周 授课章节名称 收益途径及成本途径 通过本节的学习，理解收益和成本法的评估思路及程序，掌握收益和成教学目的和要求 本途径的评估方法 重点:收益途径和成本途径的评估方法，评估途径及方法的选择 教学重点、难点 难点:收益途径和成本途径的评估方法 7、知识点引入讲解 教学过程 8、具体内容讲解 2、课堂小结 教学方法和手段 运用讲授法完成教学过程 作业内容 课后记 1.2 收益途径 15 资产评估学科课时计划 一、收益法及其适用的前提条件 (一)收益法的含义 收益法是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。 (二)收益法应用的前提条件 1、被评估资产必须是能用货币衡量其未来期望收益的单项或整体资产; 2、资产所有者所承担的风险也必须是能用货币衡量的; 3、被评估资产预期获利年限可以预测。 二、收益法应用的形式 (一)资产未来收益期有限的情况 (二)资产未来收益无限期的情况 1、未来收益年金化的情况 所有的资产评估，其未来预期收益尽管不完全相等，但生产经营活动相对稳定，各期收益相差不大，这种情况下也可以采用上述方法进行评估，步骤如下:(约当年金法) 第一步，预测该项资产未来若干年(一般为5年左右)的收益额，并折现求和。 第二步，通过折现值之和求取年等职收益额。 第三步，将求得的年等值收益额进行资本化计算，确定该项资产评估值。 2、未来收益不等额的情形 资产评估值(预期收益现值),?前若干年各年收益额×各年折现系数，以后各年的年金化收益,资本化率×前若干年最后一年的折现系数(即复利现值系数) 三、收益法中各项指标的确定 (一)收益额 收益法运用中，收益额的确定是关键。 收益额是指由被评估资产在使用过程中产生的超出其自身价值的溢余额。 (二)折现率和资本化率 从折现率本身来说，它是一种特定条件下的收益率，说明资产取得该项收益的收益率水平。收益率越高，资产评估值越低。 (三)收益期限(评估基准日以后的期限) 收益期限是指资产收益的期间，通常指收益年限。 四、运用收益法评估资产的程序及其优缺点 (一)收益法评估资产的程序 1、收集验证有关经营、财务状况的信息资料; 2、计算和对比分析有关指标及其变化趋势; 3、预测资产未来预期收益，确定折现率和资本化率; 4、将预期收益折现或资本化处理，确定被评估资产价值。 (二)收益法的优缺点 16 资产评估学科课时计划 1.3 成本途径 一、成本法及其适用的前提条件 (一)成本法的含义 成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。 (二)成本法应用的前提条件 1、应当具备可利用的历史资料。 2、形成资产价值的耗费是必需的。 3、成本法要求被评估资产处于或被假定处于继续使用状态。 二、成本法运用的思路及其各项指标的估算 被评估资产评估值,重置成本,实体性贬值,功能性贬值,经济性贬值 被评估资产评估值,重置成本×成新率(即考虑三大贬值后的综合成新率) (一)重置成本及其估算 重置成本一般分为复原重置成本和更新重置成本。 复原重置成本是指运用原来相同的材料、建筑或制造、设计、格式及技术等，以现时价格复原构建这项全新资产所发生的支出。 更新重置成本是指利用新型材料，并根据现代标准、设计及格式，以现时价格生产或建造具有同等功能的全新资产所需的成本。 1、重置核算法 重置核算法是指按资产成本的构成，把以现行市价计算的全部构建支出按其计入成本的形式，将总成本分为直接成本和间接成本来估算重置成本的一种方法。 2、物价指数法 这种方法是在资产历史成本基础上，通过现时物价指数确定其重置成本。 资产评估时物价指数指的是评估基准日(或能够代表评估基准日)的物价指数，而且应是资产的类别或个别物价指数。 定基物价:制定物价指数的基准是一致的。 3、功能价值法，也称生产能力比例法。(成本与产量成正比) 被评估资产重置成本, ×参照物资产重置成本 这种方法运用的前提条件和假设是资产的成本与其生产能力线性关系，生产能力越大，成本越高，而且是成正比例关系。 4、规模经济效益指数法。 5、统计分析法。 (二)实体性贬值及其估算 资产的实体性贬值是自产由于使用和自然力作用形成的贬值。 1、观察法，也称成新率法。是指对被评估资产，由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员对资产的实体各主要部位进行技术鉴定，判断被评估资产的实体性成新率。 资产的实体性贬值,重置成本×(1,实体性成新率)(其中实体性成新率已经考 17 资产评估学科课时计划 虑残值) 2、公式计算法。 (1) 预计残值是指被评估资产在清理报废时净收回的金额。 (2) 总使用年限指的是实际已使用年限与尚可使用年限之和。 (三)功能性贬值及其估算 功能性贬值是指由于技术相对落后造成的贬值。 1、净超额运营成本折现法 功能性贬值的估算可以按下列步骤进行: (1)将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本进行比较。 (2)计算二者的差异，确定净超额(税后)运营成本。(指未来运营成本) (3)估计被评估资产的剩余寿命。(尚可使用年限) (4)以适当的折现率将被评估资产剩余寿命内每年的(净)超额运营成本折现，这些折现值之和就是被评估资产的功能性损耗(贬值)。 被评估资产功能性贬值额,?(被评估资产年净超额运营成本×折现系数) 2、功能性贬值的估算还可以通过超额投资成本的估算进行，即超额投资成本可视同为功能性贬值。 功能性贬值,复原重置成本,更新重置成本 四)经济性贬值及其估算 经济性贬值是由于外部环境变化造成资产的贬值。 (五)成新率及其估算 成新率反映评估对象的现行价值与其全新状态重置价值的比率。 该成新率指的是重置成本法运用的第二个公式(即:被评估资产评估值,重置成本×成新率)中的成新率。 1、观察法。 2、使用年限法。 1.4 资产评估方法的比较和选择 一、资产评估方法之间的关系 (一)资产评估方法之间的联系 共同目标就是活得令人信服的可靠的评估价值。 成本法、收益法的运用都是建立在现行市价基础之上的。 二、资产评估方法的选择 1、资产评估方法的选择必须与资产评估价值类型相适应。资产评估价值类型与资产评估方法是两个不同层次的概念。资产评估价值类型说明“评什么”，是资产评估价值质的规定，具有排他性，对资产评估方法具有约束性; 2、资产评估方法必须与评估对象相适应。 3、评估方法的选择还要受可搜集数据和信息资料的制约。 18 资产评估学科课时计划 19