房地产考核办法

集团房地产业考核暂行办法 第一章总则 第一条为切实加强集团房地产企业的管理,进一步完善激励与约束机制,促进房地产业发展,结合集团房地产企业的特点,制定本办法。 第二条对集团房地产企业负责人的考核采取项目考核与年度考核相结合、注重结果考核与过程考核、考核结果与薪酬挂钩的方式进行。 第三条本考核办法的企业负责人是指集团所属房地产企业的主要经营负责人,考核遵循以下原则: 1、以项目考核为主体,以年度考核对项目考核的总体目标进行分解、细化、调整,形成 完整、高效的目标管理体系; 2、坚持综合管理效益考核原则,以主要财务指标资金回笼和成本费用等作为主要考核要 素,并依据考核结果对应奖惩; 3、推动企业建立注重降本增效、项目安全与质量,并以完成项目开发收益为核心目标的 开发理念与经营意识; 4、按照责权利相统一的要求,建立激励与约束并重、注重结果与实效的考核制度。 第二章项目周期考核 第四条考核与考核周期 1、项目周期考核以房地产企业自行开发销售、集团委托代建的项目、开发的持有性物业 项目为考核内容,以项目工程建设(销售)周期为对应的项目考核周期。 2、项目考核周期的界定 项目考核周期是指单一项目正式立项(以签订土地出让为起点),至项目建设、销售基本结束的期间(开发销售项目以销售回笼资金达到下达指标的90%为终点;委托代 建项目和持有性物业以交付委托方能独立发挥使用功能为终点)。与之对应的项目考核周 期,于项目立项后在《项目考核责任书》中明确。 第五条考核方式 对房地产公司的项目考核,由集团于项目正式立项后与房地产公司以签订《项目考核责任书》的方式进行。项目考核责任书主要对考核周期、项目开发要求,项目考核指标、 项目考核奖惩等予以明确。 第六条考核指标与说明 项目考核指标主要包括总投资概算、销售回笼资金、安全与质量要求等,具体如下: 1、总投资概算书是确定建设项目从筹建到竣工验收、交付使用所需的全部建设费用 的文件,应包括项目建设周期、项目总建筑面积、关键时间节点、分年度等计划性指 标,土地成本、政府规费、勘探费、综合工程费、建安工程费、基础设施配套工程费、管理费用、销售费用、财务费用、税金等成本性指标内容;总投资概算书由集团委托中介 机构编审,经过集团批准方可成为项目实施及考核的依据; 2、销售回笼资金计划由集团根据项目的可销售面积、市场环境、建设成本等因素确 定,在项目开盘前下达; 3、安全与质量要求主要是由集团对项目的工程质量及安全管理要求等内容进行明 确,于项目立项后在《项目考核责任书》中明确。 第七条项目考核期内,房地产公司按经集团批准后的自建、代建项目投资概算和下达的销售目标计提项目工资总额列入开发成本和管理费用,由两部分构成:一是总投资概算核定的前后期工程费、建安工程费、基础及公共设施配套费、工程预备费之和的1%;二是项目对应销售回笼资金目标总额的1%。 第三章年度目标考核 第八条考核方式 年度目标考核是由集团结合各项目规划确定考核年度内应完成的主要任务,各考核指标是各项目周期考核目标的年度任务分解。 第九条年度考核指标 年度考核指标主要由年度主要任务目标与辅助性指标构成。年度主要任务目标是指各项目的工程形象进度、销售回笼资金等,辅助性指标是指内部管理系列指标。 第十条年度目标考核按会计年度期间进行。各年度具体的考核指标及计分办法由集团选取对应的指标于每年初在《年度经营业绩责任书》中明确。 第四章考核与奖励 第十一条项目考核与奖励 在项目竣工后,房地产公司应积极组织项目的竣工验收,并完成项目的工程决算,形 成《项目工程决算书》。集团组织有关部门对项目的工程决算进行审计,并对执行集团批准的产品销售价格、把握市场节奏、现金流平衡等内容进行综合后评价,形成《项目财务决算书》,报请集团董事会批准后作为对房地产公司考核的依据,予以考核奖惩: (一)项目考核达标 1、完成《项目考核责任书》中明确的所有考核指标,视为达标,可依据项目考核结果获 得相应的项目奖励; 2、项目考核达标时,可提取项目奖励,具体有以下构成: (1)按项目最终决算计算可计提的项目工资总额扣除项目考核周期内已发放的工资总额 (含经营班子年薪与预发的项目奖励、员工工资总额)后的节余部分; (2)与下达的销售回笼资金总额目标相比,经项目总决算确认的超额部分的5%; (3)与投资概算核定数相比,经项目总决算确认的“四项成本+销售费用+管理费用”节 余部分的5%; 3、以上项目奖励用于职工部分的额度不得低于60%; 4、项目奖励总额由集团核定,经营班子的项目奖励分配由企业董事会结合各成员的项目 参与情况、绩效水平等确定,报集团审批后执行。 (二)项目考核不达标 项目考核的指标中,总投资概算(主要指“四项成本”之和与销售费用等费用指标)、销售回笼资金、安全与质量要求三项指标均为否决性指标,有一项未达标视为项目考核不 达标。项目考核不达标时,员工与经营班子均不能获得任何形式的项目奖励(如对应项目 已预发部分项目奖励,则在以后年度的绩效年薪中扣除)。 第十二条年度考核与奖励 1、主要经营负责人的年度薪酬由基本年薪、绩效年薪和预发项目奖励构成,其中基本年 薪由集团根据开发规模等因素确定,按月发放;绩效年薪与年度考核指标完成情况挂 钩发放;项目奖励由集团视年度目标完成情况预发; 2、完成《年度经营业绩责任书》的考核目标,主要经营负责人最高可获得相当于1倍基薪 的绩效年薪,经营班子其他成员的薪酬以主要经营负责人的薪酬为基数,按0.5-0.9的 系数发放;完成年度目标任务,经集团核定后预发部分项目奖励,经营班子其他成员的 发放数不与分配系数挂钩,具体发放由企业董事会确定后报集团备案; 3、工资总额实行指导线管理,即员工工资总额的增长由集团参照地区工资指导线政策,根 据企业的经营实绩、员工工资水平等因素下达年度工资增长的指导线意见(在《年度经 营业绩责任书》中明确),企业根据自身实际在指导线范围内确定员工工资总额增长(或 下降)的幅度。 第五章其他事项说明 第十三条发生以下情况时,扣减企业负责人的年度绩效年薪与各种奖励: 1、企业虚报、瞒报财务状况的,经查实除扣发企业主要经营负责人绩效年薪外,还将由有 关部门依照《中华人民共和国会计法》、《企业会计准则》等有关法律法规规章进行处罚; 2、企业经营负责人因管理不当,给企业造成不良影响或造成国有资产流失的。 第十四条考核目标的调整: 1、项目周期考核与年度考核的目标、内容在考核期间内一般不予调整。确因不可抗力或者 非经营因素需调整考核目标(总投资概算和主要单位工程值超过核定概算的5%或调整销 售回笼资金目标及项目考核周期)时,报集团批准后调整; 2、因调整年度考核目标导致相应项目考核目标变化的,以调整后的项目考核目标为考核依 据。 第十五条集团房产企业领导班子成员在项目考核周期内或年度考核期间内,发生辞职、调动、离退、病休等情况的,按成员在项目考核周期或年度考核期间的实际任职时间、项目参与情况、 总经理薪酬等因素,由董事会予以确定项目奖励或年度绩效年薪的发放数,报集团备案。