不动产买卖合同无效条件

不动产#买卖#无效条件 1、 农村集体土地不可擅自用于商品房开发 [案例]:某开发公司同某乡合作开发了一块属于乡级所有的农村集体土地，公司出钱、乡政府出地，开发了100多栋带大棚的二层“洋房”公开销售，吸引了许多城市居民前去购买。集体土地可以进行“商品房”开发公开销售吗, [分析]:这种“商品房”的开发及销售均系违法行为，不具有法律效力，其房屋销售合同为无效合同。其理由:(1)根据我国《土地管理法》的规定，任何单位和个人建设需要使用土地的，必须依法使用国有土地。建设占用土地，如是农用土地转为建设用地的，必须办理农用地转用审批手续;(,)农用地的转用必须符合土地利用总体规划，在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地应由市、县人民政府批准，并依法办理土地征用、补偿手续;(,)根据我国《城市房地产管理法》规定，集体所有土地经依法征用转为国有土地后方可有偿出让，即交纳入地出让金;(,)没有商品房预售许可证的项目严禁市场销售，城市居民购买农民房不受法律保护。 ,王富利律师提醒,:(,)购房商品房一定要查询该项目是否具有《商品房预(销)售许可证》，有了此证，表明国 1 有土地使用证、规划许可证等四证齐全，此房可以办理房屋所有权证;(,)事先可到房地产交易所官方网上查询，若网上未登记备案，则最好不要购买。 2、工业用地上建住宅最好别买 [案例]:前不久，王先生看中了市郊某工业园区内一栋独门独院“公寓式”小楼，价格低、环境好、距离市区又近，可一了解，此房 土地性质为工业用地，房屋产权证是“办公用房产权证”，不能按揭贷款，还无法迁入户口。是买还是不买，王先生陷入了两难之中。 ”的房屋，最好不要购买。第一，此房屋的土地性质为工业用地，国家规定严禁在工业用地上开发建设除工业厂房、工业办公用房、工业配套用房之外的任何形式的“公寓住房”出售。第二，虽然工业用地上可以建造不超过工业项目总用地面积的,,的行政办公及生活服务设施用地，可以办出办公用房的产权证，但和普通住宅产权证书完全两样，一旦消费者购买了此类房屋，日后将面临诸多问题，如:银行一般不予按揭贷款，无法公证、小孩上学，使用水、电、煤、暖气等配套将全部按照工业用房的标准缴纳，要比生活用房贵不少。 ,王富利律师提醒,:购买商品住房土地用地性质不可忽视。工业用地国家规定使用期限为,,年，居住用地使用期限为,,年。此类房屋不享受住宅用地使用,,年期满自动 2 续期的权利。 3、“乡产权”房屋不受法律保护 ,案例,:几年前，刘女士在旅顺北路购买了一栋,,,平方米带大棚的两层“小洋房”。最近，因生意需要，想贷点款，银行却以该房屋产权证不是国家法律认可、房地产管理部门统一颁发的房屋产权证为由，不予以贷款。刘女士这才知道自己购买的楼房的产权证是乡一级政府颁发的所谓“地产小产权证”的“乡产权”。 ,分析,:诸如此类的“大棚房”、“生态房”、“农业园”一般都是打着农业项目的旗号，在农村集体土地上开发建设的房屋，由于此类房屋所用土地没有变性为国有土地，没有向土地管理部门缴纳土 地出让金，没有取得《国有土地使用证》，因而无法办出国家法律认可的、享有房屋所有、转让、处分、收益等权利，并由房地产管理部门(房地产交易所)正式颁发、国家建设部统一印制的《房屋所有权证》。一是从法律角度讲，“乡产权”房屋不受法律保护。二是从日常生活讲，“乡产权”房屋不能公证、不能贷款、无法体现个人财产。三是周边的配套设施不完善。 ,王富利律师提醒,:消费者在购买房屋前要弄清楚土地性质，分清居住用地、工业用地和出让土地、划拨土地的界限，要弄清房屋所有土地性质是不是国有出让土地，是不是 3 商品住宅项目，有没有商品房销售许可证。不可听信开发商诸如“可变更为国有土地”、“可变更为产权房”的承诺，因为补办土地出让手续要通过国土资源部门的层层审核，有些集体土地变性国有土地还要经过省国土部门或国家国土部门审批，商品房经营用地还要经过招、拍、挂环节，所以存在很大的不确定性。 4、购买“合作房”、“联建房”要慎重 ,案例,:贺女士通过“中介”，相中了位于郊区附近一栋合作联建二手“别墅房”，此楼独门独院、价格便宜、环境好，很快贺女士就同“中介”签订了“居间合同”。可与卖主一接洽，才知此房卖主仅有一份当初同开发商签订的“房屋买卖合同”和一张购房发票。 ,分析,:(,)购买“合作联建房”，特别是农村集体土地上合作开发的联建房尤为注意，我国《土地管理法》明确规定:任何单位和个人进行建设需要使用的土地的，必须依法申请使用国有土地，建设 占用土地，如涉及农用土地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续;(,)我国《城市房地产管理法》及有关司法解释规定:集体所有土地，经依法征用转为国有土地后方可有偿出让。集体土地的所有者违反规定擅自与他人签订土地使用权出让合同的，应当认定合同无效;(,)该房屋是某开发商与村里合作开发联建，其性质为土地使用权出让的特殊形式。该村在农用地转为建设用地的过程中未办理 4 法定的手续，不具有法律效力，其土地上开发建设的房屋无法进行办理有关房屋权属方面的证明即房屋所有权证书。 ,提醒,:通过“中介”购房，首先要了解此房屋的土地性质是国有出让土地还是集体土地，若是后者，最好不要购买;购买二手房，还要查询卖方有无此房屋的房屋所有权证书，若仅只有一份合同和一张发票，再便宜的房屋也不宜购买。 5、海景“地产房”买不得 ,案例,:叶先生在海边看中了某“生态小区”观海房——一栋两家连体二层小楼房，有地下室、有车库、有私家花园，一、二层居(转载于:www.zaIdian.cOM 在点 网:不动产买卖合同无效条件)住用房，每平方米4980元，一套250平方米楼房125万人民币。经了解，此楼房属于集体土地上开发的“地产房”，土地使用期只有50年，不仅办不了房屋所有权证书，而且购房时还要缴纳总房价的4——8%的土地使用费。 [分析]:(,)在集体土地上开发建设的“海景房”等“商品房”，办不了法律认可的房屋所有权证书，因为它所占有的土地是集体土地，国家法律明确规定，集体土地不能用于商品房开发建设销售;(,) 由于是集体土地，没有办理土地征用和集体土地变性国有出让土地手续，没有向土地管理部门缴纳土地出让金，没有取得《国有土地使用证》、《商品房预(销)售许可证》，也 5 就无法办理国家法律认可的、国家建设部统一印制编号的、房地产管理部门(房地产交易所)登记备案并颁发的《房屋所有权证》;(,)这些房屋所占土地往往是开发商从村或乡镇租用集体土地(一般为,,年)，叶先生除了购房款外，还要向开发商缴纳购房款,,的土地使用费。而国家法律规定商品房居住用地为,,年，土地出让金包含在每平方米的房价中，由开发此商品房的开发商一次性向政府土地管理部门缴纳。 ,王富利律师提醒,:(,)购买此类集体土地上开发的、办不了房屋所有权证的“地产房”风险比较大，最好不要购买;(,)购买此类房屋最好的办法是看其开发的小区是否具有《商品房预(销)售许可证》，有了此证则证明此房所占土地必定是出让的国有土地，可以办理法律认可的房屋所有权证;(,)必要时，可到房地产交易所查询该楼盘是否已登记备案，若登记备案的，则可放心购买。 6、购买“尾房”要留神 “,案例,:前不久，小王购买了某小区一套开发商剩下的“尾房”，按规定的日期和开发商提供的有关手续到交易所办理房屋产权证书，可一了解，此套房早在一年前就被开发商抵押给了银行，非要等抵押解除后，再办理产权证。 ,分析,:“尾房”产生的原因大致有三大类:一是“问题尾房”，如土地开发规划等必备手续不齐或未交开发土地出让 6 金、户型不合 篇二:关于房屋买卖合同无效的几种情形 房屋买卖合同无效的几种情形 房屋买卖合同指出卖人与买受人签订的关于房屋买卖，所有权转移等各个事项的书面文件～它关系到买卖双方的重要权益，所以它的效力问题非常重要，实践中却有很多情形导致房屋买卖合同无效，下面就这些情形做下说明。 1、房屋与土地分开转让，合同无效 《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定:建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条规定:土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。 《城市房地产管理法》第四十二条规定:房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。 这就是我国现行法律对土地、房屋的管理采取的房地一体主义原则，根据这一原则，所有人处分自己的房产时，建筑物所占用范围内的土地使用权一并处分。 由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可 7 分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地使用权分别转让与不同 的买方，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。 2、侵犯优先购买权，合同无效 《物权法》第一百零三条规定:共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。 《民法通则》第七十八条规定:财产可以由两个以上的公民、法人共有。共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。 《合同法》第二百三十条:出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。 最高人民法院《关于执行<<中华人民共和国民法通则若干问题的意见(试行)》第一百一十八条规定:出租人出卖租赁房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，承租人 8 可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。(李英俊律师注:根据新的司法解释，承租人的优先购买权已弱化，未通知承租人房屋买卖并不必然无效) 房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，按份共有人有优先购买权。房屋所有人出卖已租出房屋时，须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。所以同等条件，主要是指房价同等，还包括房价交付期限、方式同等等。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。 3.商品房预售违法，合同无效 我国《城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售应当符合下列条件:已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;持有建设工程规划许可证;按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。如不符上述条件，买受人可请求法院或仲裁机构宣告该买卖无效。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定:出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 9 4.与第三人恶意串通另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用导致买受人无法取得房屋的，买卖合同无效 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条:买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立 商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。 5. 无民事行为能力人签订的房屋买卖合同无效 《民法通则》第十二条规定:不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。 第十三条规定:不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。 第十四条第五十八条下列民事行为无效:(一)无民事行为能力人实施的。因此，无民事行为能力人签订的房屋买卖合同无效。 6.限制行为能力人未取得法定代理人同意签订的房屋买卖合同无效 《民法通则》第十二条规定:十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，只能进行与他的年龄、智力相适应的民事活动;其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。《民法通则》第十三条第二款规定:不 10 能完全辩认自己行为的精神病人是限制民事行为能力人，可以进行与他的精神健康状况相适应的民事活动;其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。 《民法通则》第五十八条规定:下列民事行为无效:(二)限制民事行为能力人依法不能独立实施的。 《合同法》第四十七条规定:“限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、 智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。相对人可以催告法定代理人在一个月内予以追认。法定代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。” 7.房屋买卖双方恶意串通，损害国家、集体或他人利益所签订的房屋买卖合同无效 《民法通则》第五十八条规定，下列民事行为无效:(四)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的; 《合同法》规定，第五十二条规定:有下列情形之一的，合同无效:(二)恶意串通损害国家、集体或者第三人利益。 8.买卖权属有争议的房屋买卖合同无效 《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定， 11 下列房地产，不得转让:(五)权属有争议的。上述法律条文是《城市房地产管理法》专项特别法规的禁止性规范，属于强制性规定， 《合同法》第五十二条规定:有下列情形之一的，合同无效:(五)违反法律、行政法规的强制性规定。出售人应当对所出售的房屋拥有绝对的、无任何瑕疵的所有权，因为产权发生争议的房屋权属尚未确定，出售人并不一定拥有绝对的所有权，其签订的房屋买卖合同当然无效。 9、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利房屋的买卖合同无效 篇三:房屋买卖合同的六种无效情形 房屋买卖合同的六种无效情形 签完买卖合同就万事大吉了吗,不一定哦，以下六种情况，房屋买卖合同是无效的哦。 一、房地产分离出卖 由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房地产和土地分别卖于不同的买方，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出 这种买卖合同无效。 二、产权主体有问题 出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出 12 卖他人的房屋时，须提交共有人的同意证明书。部分共有人未取得其它共有人同 意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为也视为无效。 三、侵犯优先购买权 房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖出租房时，须提前3个月通知承租人，在同等条件下，承 租有优先购买权。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。 四、单位违反规定购房 机关团体、部队、企事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买，须经县以上民政部门批准。 五、价格上有欺诈行为 买卖城市私有房屋，双方应当本着按质论价的原则，参照房屋所在地人民政府规定的私有房评价标准议定价格，于房屋所在地方机关同意后才能成交。买卖合同生效后，双方均不得因价格高低无故反悔，应按合同 议定的价款、期限和方式交付。但如果卖方在房屋质量问题上有欺诈、 隐瞒行为或在成交后发现内在质量有问题的，买卖双方可重新议定价格，协商不成的，可向法院起诉。 六、非法转让 点击律网络科技有限公司，致力于利用互联网、大数据分析技术，结合自身深厚的行业知识与经验，改造传统法律服 13 务市场，为多方之间搭建便捷、高效的获取交易渠道，并为律师、企业提供高效的法律工作生产力工具。点击律技术团队研发的同名互联网法律服务平台，为企业、金融机构、律所及普通用户提供律师查询、企业诉讼分析等数据服务。已经获得交通银行、江苏大海塑料等在内的几十家大中型企业及几百家中小型企业的使用及认可。 发展历程 2015年10月，点击律(上海)网络科技有限公司正式创立; 2016年1月，第三方互联网在线法律服务平台:“点击律” 正式上线;同期“查律师”、“查企业”两个产品正式上线; 2016年6月，“做合同”产品上线; 2016年7月，“支点阅读”产品上线。 主营业务 点击律(上海)网络科技有限公司成立于2015年10月，点击律由点击律(上海)网络科技有限公司创建和运营，是一家真正独立客观的第三方互联网法律服务平台。目前公司产品为做合同、查律师、查企业及支点阅读都已上线投放使用。 公司产品 一:查律师 查律师产品立足于点击律自有的法律数据库，运用大数据分析，根据用户搜索的关键词，全面展示匹配律师的执业地 14 域、执业领域、胜诉率等信息，帮助用户匹配到靠谱的律师，解决法律服务市场主要的信息不对称问题。查律师在“查律师”页面搜索关键字后，会显示出关联律师的执业地域、执业领域、胜诉率等信息，并且根据关键词的匹配度进行排列。进入律师页面后可以了解律师更详细的信息，如律师的执业证号、联系方式、自我评价等信息，以及更多的数据化案件分析。 二:查企业 点击律开发了至今较为全面、准确的涉诉企业数据库，通过对司法裁判文书的分析，将结果直观地展示给金融机构，使得金融机构可以对拟进行风控审查企业的涉诉类型、涉诉金额、涉诉时间等有比较全面的了解。 点击律公司在第一时间对全国各地法院的案件受理情况进行实时监测，对于金融机构所关注贷款企业涉诉的信息在第一时间进行定点推送，以便金融机构在第一时间进行风险评估并决策。点击律公司还针对金融机构年关注重点贷款企业的涉诉情况等，由资深的法律工作者对涉诉裁判文书等信息进行全面的人工分析，敏锐发现贷款企业各种有价值的信息，出具专门 的分析供金融机构决策。 点击律公司不仅仅满足于现有的产品框架，已经着手完善产品数据的规划，围绕金融机构的风险控制不断地深度挖掘 15 更多的信息，成为金融机构风险控制的最好决策助手。 16