公房与售后公房[1]

公房与售后公房[1] 公房与售后公房 问:北京买公房(只有使用权)可以在哪贷款? 答:使用权公房按规定是不允许买卖的,(但现实是这种买卖每天都在进行.)因此,在银行是贷不出款来..买使用权公房必须一次付清.这也是面积大一些的使用权公房不好卖的原因. 问:公房使用权更户问题 我想替我的朋友咨询一个问题，事情是这样的。 我朋友的姑妈今年刚过世他姑妈生前没有直系亲属，去世后留下了一套使用权的公房此房内现在只有我朋友一名同住人且具有本处常住户口居住已满3年以上。当我朋友去物业公司申请房子承租人更名时被物业公司拒绝了物业说我朋友虽然与其姑妈同住也具有户口但说我朋友他在本市还有其它住房所以不能更名为我朋友，而且物业公司还说要求我朋友的户口和人在三十日内迁出搬走并且收回我朋友他姑妈留下的那套房子。 我想请教一下您看看物业公司的说法是不是有法律依据还有我朋友姑妈留下的房子真的会被物业公司收回吗, 答:能否收回要看房屋的性质及双方的约定。 问:单位公房的使用权算婚前财产吗? 父母离婚.母亲单位的公房被判一人一半的使用权. 父亲再婚,他所有的那使用权算他的婚前财产吗? 答:公房不是个人的财产，谈不上婚前财产。但承租权是财产性的权利，如结婚达到五年，则夫妻双方皆有权主张分割。 最高人民法院关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答 (最高人民法院审判委员会第791次会议讨论通过) 人民法院审理离婚案件对公房使用、承租问题应当依照《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国婚姻法》、《中华人民共和国妇女权益保障法》和其他有关法律规定，坚持男女平等和保护妇女、儿童合法权益等原则，考虑双方的经济收入，实事求是，合情合理地予以解决。现将审判实践中提出的一些问题，根据有关法律的规定，解答如下: 一、问:在离婚案件中，当事人对公房的使用、承租问题发生争议，人民法院可否予以处理, 答:在离婚案件中，当事人对公房的使用、承租问题发生争议，自行协商不成，或者经当事人双方单位或有关部门调解不成的，人民法院应根据案件的具体情况，依法予以妥善处理。 二、问:夫妻共同居住的公房，在什么情况下，离婚双方均可承租, 答:夫妻共同居住的公房，具有下列情形之一的，离婚后，双方均可承租: (一)婚前由一方承租的公房，婚姻关系存续5年以上的; (二)婚前一方承租的本单位的房屋，离婚时，双方均为本单位职工的; (三)一方婚前借款投资建房取得的公房承租权，婚后夫妻共同偿还借款的; (四)婚后一方或双方申请取得公房承租权的; (五)婚前一方承租的公房，婚后因该承租房屋拆迁而取得房屋承租权的; (六)夫妻双方单位投资联建或联合购置的共有房屋的; (七)一方将其承租的本单位的房屋，交回本单位或交给另一方单位后，另一方单位另给调换房屋的; (八)婚前双方均租有公房，婚后合并调换房屋的; (九)其他应当认定为夫妻双方均可承租的情形。 三、问:对夫妻双方均可承租的公房，应依照什么原则处理, 答:对夫妻双方均可承租的公房，应依照下列原则予以处理: (一)照顾抚养子女的一方; (二)男女双方在同等条件下，照顾女方; (三)照顾残疾或生活困难的一方; (四)照顾无过错一方。 四、问:对夫妻双方均可承租的公房而由一方承租的，承租方对另一方是否给予经济补偿, 答:对夫妻双方均可承租的公房而由一方承租的，承租方对另一方可给予适当的经济补偿。 五、问:夫妻双方均可承租的公房能够隔开分室居住使用的，可否由双方分别租住, 答:夫妻双方均可承租的公房，如其面积较大能够隔开分室居住使用的，可由双方分别租住;对可以另调房屋分别租住或承租方给另一方解决住房的，可予准许。 六、问:离婚时，一方对另一方婚前承租的公房无权承租的，可否暂时居住, 答:离婚时，一方对另一方婚前承租的公房无权承租而解决住房确有困难的，人民法院可调解或判决其暂时居住，暂住期限一般不超过两年。暂住期间，暂住方应交纳与房屋租金等额的使用费及其他必要的费用。 七、问:离婚时，一方对另一方婚前承租的公房无权承租而另行租房经济上确有困难的，如何处理, 答:离婚时，一方对另一方婚前承租的公房无权承租，另行租房经济上确有困难的，如承租公房一方有负担能力，应给予一次性经济帮助。 八、问:在调整和变更单位自管房屋租赁关系时，是否需征得自管房单位的同意, 答:人民法院在调整和变更单位自管房屋(包括单位委托房地产管理部门代管的房屋)的租赁关系时，一般应征求自管房单位的意见。经调解或判决变更房屋租赁关系的，承租人应依照有关规定办理房屋变更登记手续。 九、问:对夫妻双方共同出资而取得“部分产权”的房屋，应如何处理, 答:对夫妻共同出资而取得“部分产权”的房屋，人民法院可参照上述有关解答，予以妥善处理。但分得房屋“部分产权”的一方，一般应按所得房屋产权的比例，依照离婚时当地政府有关部门公布的同类住房标准价，给予对方一半价值的补偿。 十、问:对夫妻双方均争房屋“部分产权”的，可否采取竞价方式解决, 答:对夫妻双方均争房屋“部分产权”的，如双方同意或者双方经济、住房条件基本相同，可采取竞价方式解决。 问:北京的已购公房和使用权房是什么意思 和商品房的价格相差很大吗，外地户口的能不能买已购公房和使用权房呢，在购买中有什么要注意的呢 我不是单位职工，我是想购买一间在二手房市场出售的已购公房或使用权房，因为看到它比商品房便宜，我不是北京户口，是外地户口，请问可以过户吗，不能办二手房贷款吗 答:已购公房是指已经实现私有化的房改房,即以略低于成本的优惠价格出售的公房.与商品房价格有一定的差距. 使用权公房是指所有权仍然属于国家(或集体),而由个人长期使用的公有房产. 上述两类公产房,一般都是单位用来解决自己职工住房困难的一种办法,并且带有一定的福利性质.如果你是单位职工,而且住着使用权房,在房改时应该也有同等权利. 问:什么是公房、已购公房、使用权房、不可售公房、单位产权房 答: 公房 公房(公有住房、公产住宅)是指由政府和国有企、事业单位投资兴建、销售的住宅。在住宅未出售之前，住宅的产权归国家所有。公有住宅主要由本地政府建设，主要向城市居民出租、出售，由企业建设的住宅，向本企业职工出租、出售。公房的大量存在是由于我国长期以来实行住房福利化的结果。在住房货币化改革过程中，公房出售，租金提升已成趋势，但今后国家仍将兴建廉价公房以供城市居民中低收入者租住。公房出售后，产权即归私人所有，即成为所谓“房改房”。 这里所说的公房不包括在京中央和国家机关、军队以及中央在京企事业单位职工已购公有住房。 已购公房 是指本市职和公有住房的承租人或年满18岁以上的同住 成年人工自1994年以来，按照上海市出售公有住房方案购买的公有住 房。除对正、副局级在职干部和校园内、部队营防区域内以及户籍冻 结地区等的已购公房有限制规定外，凡取得房地产权证或房屋所有权 证的，均可上市出售。 使用权房 住户对房屋通过租赁的方式取得房屋的使用权，没有产权，俗称 使用权房。目前使用权房主要有两种，一是租赁公有住房;二是以市场价格 租赁单位和私人的房屋。前一种是计划经济体制下，由政府和企事业 单位向居民和职工提供的带有福利性质的住房，近一、二年出台的差 价换房的有关办法，主要是针对前一种使用权房，即公有住房。后一 种使用权房完全是市场经济下的租赁行为。 不可售公房 是指根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公有住房，它主要包括旧式里弄、新式里弄、职工住房等厨房、卫生合用的不成套房屋，也包括部分公寓、花园住宅等成套房屋。 单位产权房(或系统产权房) 俗称单产房。是指单位自建或者委托施工单位建设、或者参加联建,又是自己使用的住宅和其他建筑物。这种房屋一般没有通过实行土地使用权出让形式,没有申报商品房计划。 问:请问北京购买租赁的公房要什么手续,夫妻一方已经用过一次工龄还能购买么, 因为要结婚，已经买了一次央产房(父亲单位的)用了一次工龄，现在母亲租住房管所的房(以前是母亲单位的，房改后下放给房管所了)，现在我要结婚，可是实在买不起房子(我身体不好，在个小私企打工，根本别想买房)，可是没房女友家人反对，我不可能让父母腾房，这我绝对干不出来，现在只有看看这个方法行不行， 答:你母亲应该有优先购买权，每个地方每个单位的方法都不一样，这个问题最好的办法就是直接到你母亲那边房管所去问。 问:请问北京的已购公房也有产权吗,是不是和商品房一样啊,谢谢～ 答:不是的，已购公房是小产权，商品房是大产权，大产权和小产权的区别就是交没交过土地出让金，交了就是大产权，没交就是小产权，只要是买卖过的房子都是商品房，如果你是买房的话，你买过来就是大产权商品房了，下边是我回答别人问题的回答 在北京就是有大产权、小产权、使用权和央产，还有一个是就是校产，大产权和小产权的区分是有没有交过土地出让金，交了就是大产权(商品房)，没有就是小产权(房改房或成本价，在房本上都等体现出来)，都是可以买卖的，不过小产权过户的时候就要多交一项税费 就是土地出让金，每平米15.6元， 使用权就是只有使用的权利，交房费的那种房子，没有物业费，家里的水龙头什么的坏了还可以找物业或房管所的人来修，不花钱的。一边都是单位分的房子，不可以买卖的，不过没有具体条文规定，也有买卖的，买使用权的不能贷款，必须全款，而且必须是北京户口，过户是走置换的程序，很简单，然后在更改供暖的就行了，使用权的房子也可以买成产权，买过来就是小产权，也就是人们长说的房改房，一般每年在5月、10月小区物业或房管所会发出通告，每平米是1560元，还有可以用工龄买，再加上房屋折旧也就没有多少钱了，仔细算一下有时候比买产权的还要划算。 央产就是中共中央直属的机关单位分给职工的房子，像煤炭局，园林局等等，央产上市手续也很简单，去单位开个证明，所住的房屋有没有超标，超没超标和职称有很大关系，(比如一个人的职称是正处级，分的房子应在80平米一下，如果超了就要把超出部分按每平米1560计算补齐成本价，因为他们在分房子的时候都是按优惠价买的，80平米的房子他们买也就是7万左右)，没有超标单位会给你开个证明，证明你所住房屋没有超标，符合要求，同意上市，然后在去蓝岛的一个专门办央产上市的办公室去盖章，这样就可以买卖了，一般央产房的质量都很好。 还有一点没有说到就是商品房和房改房，一般一手楼盘，还有买卖过的二手房都是商品房，也可以说是大产权，房改房就是使用权的房子买成产权的房子。 校产分为教学区和住宿区，教学区的是不能买卖，住宿区的可以买卖，校产的我也不太懂，见笑了 问:北京的已购公房和使用权房是什么意思 和商品房的价格相差很大吗，外地户口的能不能买已购公房和使用权房呢，在购买中有什么要注意的呢。我不是单位职工，我是想购买一间在二手房市场出售的已购公房或使用权房，因为看到它比商品房便宜，我不是北京户口，是外地户口，请问可以过户吗，不能办二手房贷款吗 答:已购公房是指已经实现私有化的房改房,即以略低于成本的优惠价格出售的公房.与商品房价格有一定的差距. 使用权公房是指所有权仍然属于国家(或集体),而由个人长期使用的公有房产. 上述两类公产房,一般都是单位用来解决自己职工住房困难的一种办法,并且带有一定的福利性质.如果你是单位职工,而且住着使用权房,在房改时应该也有同等权利. 问:售后公房是什么意思? 答:公房房改以后,变成私房.这类房子习惯叫售后公房,实际上就是私房. 问:售后公房算不算经济适用房? 最近听说南京有新的房产方面的条例，就是经济适用房自己买下产权后再上市卖掉，所得增值部分需要交55%给国家, 不知道这条规定是否适用于售后公房, 还有如果此经济适用房已经在市场上交易一次了，是否还适用此规定,比如我30万买入一套售后公房，50万再卖了，所得20万是交55%给国家还是交20%的所得税呢, 答:第二次交易不在你说的范围内.一事不处罚第二次. 你如果30万买入该房的时候其实就是二手房.你去办理手续的时候,你的房屋产权证上会把原来的经济房/房改房/福利房等字样改成私房的.如**市**路**街**栋**号私房.意思就是普通的商品房了. 问:售后公房房产证增加产权人所需手续，急～ 答:房地产权证“加名”话你知 问:近期不少市民关注房地产权证“加名”问题，请问怎样才能实现“加名”, 答:其实“加名”不只是在房地产权证上增加一个产权人的名字那么简单。从法律上来说，“加名”实质上是增加房屋的共有权人。按照目前法律法规规定，要增加房屋的共有权人，可以房地产权赠与、买卖或析产登记三种方式办理。 一是赠与。假设房屋产权人张三想在自己的房地产权证上加上儿子的名字，那么他可以选择将房屋的部分产权赠与给其儿子。张三和其儿子第一步应先到公证部门办理房屋的赠与公证，然后到财税部门办理完税或免税手续，再到市国土房管局的测绘部门出具测绘附图，最后持房地产登记申请、完税或免税证明、测绘附图、原房地产权证书、赠与公证书、身份证明等资料，到市国土房管局交易登记部门申请房地产权赠与登记，增加张三的儿子为房屋共有人。如资料齐全，市国土房管局可以在1个工作日内核发房地产权证。 二是买卖。假设房屋产权人张三想在自己的房地产权证上加上其兄弟的名字，那么他可以选择将房屋的部分产权卖给其兄弟。张三和其兄弟可以持房地产转移登记申请书、房地产、房地产测绘部门出具的测绘附图、原房地产权证书、身份证明等资料，到市国土房管局交易登记部门申请房地产权转移登记，增加张三的兄弟为房屋共有人。如资料齐全，市国土房管局可以在10,15个工作日内核发房地产权证。 三是析产。以房屋析产登记增加房屋共有权人仅适用于夫妻之间。假设房屋产权人张三想在自己的房地产权证上加上配偶的名字，那么他除了可以选择以上赠与、买卖方式外，还可以选择房屋析产登记。张三和其配偶应以先到公证部门办理房屋的夫妻析产公证手续，然后到财税部门办理完税或免税手续，再到市国土房管局测绘部门出具的测绘附图，最后持房地产登记申请书、完税或免税证明、夫妻析产书、测绘附图、原房地产权证书、身份证明等资料，到市国土房管局交易登记部门申请房屋析产登记，增加张三的配偶为房屋共有人。如资料齐全，市国土房管局可以在1个工作日内核发房地产权证。 温馨提示:为方便市民办证，市国土房管局已将上述业务下放到市国土房管局荔湾、海珠区分局，而且年底前可进一步扩大到天河区。市民办理上述行政区域范围内房屋的赠与、买卖、析产登记，可就近到市国土房管局区分局办理。 问:是不是有些售后公房产证上的产权人只有一个，但若想将房卖出，要征得所有有户口的人同意 答:不是“所有有户口的人”的同意，而是房产在婚后取得的情况下，需要征得配偶的同意。因为婚后取得的财产如果双方没有特别约定就属于共有财产，因此出售就要征得共有人同意。至于其他“在户口上的人”不是房产权利人，不需要获得他们的同意。如果未婚，那么房产权利只属于本人自己的，就无需获得其他任何人的同意。 问:售后公房和私产有什么区别吗?谢谢. 答:售后公房,就是购买的公有住房。私产住宅,是由个人或家庭购买的住宅。购买售后公房要另外补交土地出让金，买过来以后就是私产。 问:公产想买产权需要多少钱? 答:我不知道你是什么地方的，，只要把你当作北京的了，因为我发现北京的百度人还是特别多的，其实各地的公房都通过一定的办法转成私有住房，只有手续和费用上没有明确的统一的规定，所以只能让你参照如下的报道: 京城公房可以变卖了 京城公房合法出租仅局限于租给廉租户，以后这种情况将有大的突破。记者日前从市国土房管局获悉，备受关注的公房承租权有偿转让试点已在各区直管公房范围内开始。紧接着，北京市国土房管局等七部门向社会发布了《关于印发〈关于加快解决国有企业住房困难职工住房问题促进企业平稳的若干意见〉的通知》，其中规定，“国企职工也可以将承租的非成套公有住房使用权出售，再换购住房”，这使得公房承租权有偿转让可以在更大的范围内进行。据悉，《北京市公有住房承租权交易管理规定》草案已上报市有关部门，近期可望出台。 ?公房承租权交易四项内容 1.公房承租权差价互换。在住房面积、位置、结构、朝向、设施、成新、居住环境等方面的差异，由交换一方向另一方给予适当的货币补偿，补偿数额由双方自行议定。 2.公房承租权交换住房产权。公房承租权交换住房产权，即承租人可将公房使用权作价，通过补差价的方式购买私房、商品房，原公房性质不变。 3.公房承租人可将公房承租权出售变现。也称公房承租权直接转让，转让价格由双方协商议定，原公房性质不变。 4.公房转租。即公房承租人将其承租的公房部分或全部再出租给他人使用。在租赁期限内，原租赁合同继续有效。转租双方可协商议定转租租金。 ?产权人可取得一定收益 为了调动产权单位的积极性，应该规定公房承租权买卖的收益由公房产权人与承租人按一定的比例分成，一些城市按三七开，有的按1/3分成。北京目前的试点在这方面还没有确定的做法，各区的操作也会有差异。另据了解，对于公房的评估价，一般中介公司表示，二居(约70平方米)承租权房的市场售价比同地段同状况的已购公房少5万元至7万元。 ?公房承租权交易的税费优惠政策 按照北京市目前的规定，房屋出租所应缴纳的税种有:房产税、营业税、个人收入所得税等，税率达17%至18%，税赋较重。 本刊以前报道过，公房承租权互换的，曾设想过由差价支付方按差价的2.5%综合征收率缴纳税款(上海是0.5%);公房承租权互换住房产权的，由原承租人按差价的2.5%缴纳契税(上海是0.5%);公房承租权转让的，由原承租人按转让价格的2.5%综合征收率缴纳税款(上海是0.5%);公房转租的，由原承租人按转租金收入的2.5%的综合征收率缴纳税款(上海是2.5%)。 ?公房转让四方得利 公房转让合法化，将为北京房地产开启一个新时代。 就公房转让而言，首先获利的是转租方，转租方可以根据有关规定收取一笔固定的租金。扣除必要的税费，按北京的租赁行情价，其收入也是不菲。其次是国家收益，国家可以收取房税。北京市现有30多万成套公房，公有平房则更多，按每套一年4000元租金上交700元的租税计算，每年也能给市政府增加几个亿的财政收入。再次是中介机构可以收取看房费和中介代理费，最后是新承租人收益，公房转租价格普遍低于市场价。 就公房使用权买卖而言，也是四方得利:交易双方、国家和中介机构。买方可以远低于产权房价的价格改善居住条件。卖方可将使用权变现，而不用四处筹钱将该屋先买下再出售变现。国家可以收取相关交易税费，中介可以收取代理手续费。 ?差价换房将成为最新亮点 公房转让合法化，将使北京的差价换房掀开崭新的一页。差价换房可以是公房使用权与使用权的置换，也可以是使用权和产权之间的置换。如此，150万套房改房之间也可以置换。已购公房可以换得使用权公房之后收取一部分现金，综合水平差的使用权房也可以交完差价后进行置换另一处使用权房，以实现以小换大，以远换近，以旧换新的愿望。 业内人士普遍认为，公房转让合法后，住房三级市场的交易要简单得多。像二级市场上市交易的公房必须拿到产权证，必须经过房屋管理部门的同意，去办理各种手续，而三级市场只要产权单位同意，房子就可交易，且手续要简单得多。 ?刺激一、二级市场的发展 业内专家普遍认为，对一、二级市场最深远的影响在于，公房转让合法化，将成倍、几十倍地提高市场房屋供给，从而改变原先的供求关系，影响一、二级市场的市场价格。业内人士认为，在所有影响一、二级市场的因素中，公房使用权转让合法化将是最直接的，影响最快的。北京商品房将会出现更多的空置，最终不得不降下它那高昂的头，这也正是二手房发展的契机。 公房承租权交易，暂限定在公有住宅范围内，不包括非住宅。不论直管公房还是自管公房，不论成套住房，还是非成套住房，都可以进行公房承租权的交易 问:售后公房的交易过程和私产商品房有何不同, 是不是购买售后公房要另外补交土地出让金，买过来以后就是私产了吧,住几年再转卖或者拆迁的时候是不是跟一般私产房不一样,土地出让金一般怎么算呢,大概占房价的比例是多少, 答:就交易手续来讲，没有什么区别。 房改房在办理土地使用证时，须缴纳土地出让金，仅此而已。 问:售后公房在卖出后物业费的交纳是不是要按商品房交纳方法计算, 我购买一套二手房，该房原属于售后公房，物业管理费每月每套10元，现在，物业要求我按照每平米0.7元计算，请问，有这方面的有关规定吗, 答:有的 因为公房是单位给与你上个业主的优惠 你买过来产权已经变成商品房 再说他的单位也不可能给与你优惠啊 问:老年人售后公房更名手续问题 急,, 96年我儿子借用我的名义和工龄购买了一套售后公房。房屋的户口在册只有我和我孙子，产权人为我一个人。(因为孙子当时未年满16岁)但是，该房一直由我儿子一家居住。我和老伴另有住处。现在我想“物归原主”，将那套房屋的产权人更改为我儿子。 据说办理该产权人更名手续将牵扯到房产交易和赠与程序，其中的手续费不菲。可如今我年事已高，经济拮据。请问还有其它更名途径吗,谢谢。 答:赠与: 先公证,过户时缴纳房价3%的契税和0.05%印花税,免营业税和个人所得税. 继承: 先公证,过户时缴纳1.5%契税和0.05%印花税,5.5%营业税(满五年免)和20%个人所得税(利润的20%或肮价的1%). 你自己比较一下选择其一. 问:使用权房。已购公房。商品房的区别何在 答:区别主要是使用权及是否可以上市交易 使用权房 使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。使用权房禁止出售～市民若欲出售使用权房，必须由原承租人即使用权人买下产权，售后公房成为产权房后才能上市交易。 已购公房 已购公房又称售后公房，就是购买的公有住房。这样的房子可以上市,不过需向单位交纳一定的土地出让金。 商品房 房地产开发经营企业，经批准用于市场出售而建造的房屋称为商品房。开发商已将3%土地出让金交给国家,任何人都可以买卖。 问:公房买下来是否就变成产权房了, 1。什么是售后公房,2。售后和产权房有何区别, 3。我帮我的小外婆把公房买下来，所有人是小外婆，然后小外婆再过户给我。在这过程中有哪些情况需要注意, 答:首先是你买的公房有没有完全产权,有完全产权,买下后就是产权房.如果是不完全产权,买来以后产权也是不完全的,就只能是售后公房了. 从小外婆处过户会有些麻烦,需要公证等一系列手续.直接上你的名不是很好吗? 问:我买了一个房产证还没办下来的房改房(新房 答:房改房 1、房改房是国家对职工工资中没有包含住房消费资金的一种补偿，是住房向住房商品化过渡的形式，它的价格不由市场供求关系决定，而是由政府根据实现住房简单再生产和建立具有社会保障性的住房供给体系的原则决定，是以标准价或成本价出售。 2、房改房的销售对象是有限制的，不是任何人都可以享受房改的优惠政策，购买房改出售的住房的人只能是承住独用成套公有住房的居民和符合分配住房条件的职工。 3、在房改售房中对购房的面积有所控制，规定人均可购房的建筑面积的控制指标，以防止一些人人大量低价购买公有住房，造成国有资产的流失。 4、购买房改出售的公有住房有一定的优惠政策，公有住房的价格在标准价或成本价的基础上还有工龄、职务或职称方面的优惠折扣。 另外购买房改中的公有住房，在进入市场方面是有限制的。出售给职工的公有住房，一般要在住用若干年以后才可出售，如职工以标准价或成本价购买的公有住房。 房改房产权证基本可分为两种:按成本价购买的产权证(下简称成本价)和按标准价购买的产权证(下简称标准价)。 成本价的产权证说明该房屋的使用、占有、处置的权利全部归产权人所有，不需经过原产权单位同意就可处置，但该房屋不能办理赠与，在收益权上受到一定的限制。按照现行的规定，成本价的产权人可选择两种收益方式:1.直接上市进行交易，由购买人补交土地出让金或相当于土地出让金的价款。按照这种方式的话，房屋售价每平方米超过4000元以上的部分，产权人要和原产权单位进行收益分成，具体是每平方米在4000至5000元的部分，80,归个人所有，20,归原产权单位所有;每平方米5000元以上的部分，50,归个人，50,归原产权单位。2.产权人先将成本价房变为商品房然后再上市交易，具体操作是由评估部门对房屋进行评估，然后按照市场评估价的3,到房管部门补交土地出让金，再凭补交手续到房管局权属登记部门办理变更手续。这样，成本价产权证就变成商品房产权证了，这种情况下，售房款除税费外，收益全部归产权人所有。 标准价的产权证说明该房屋的使用、占有权归产权人所有，而在处置权和收益权上就受到很大的限制了，标准价的房屋也不能赠与。首先，标准价的产权证只能说明产权人对该房屋拥有部分产权，原产权单位拥有其中部分价值份额，产权人要想上市交易，原产权单位拥有优先购买权。如果原产权单位放弃优先购买权，交易后，售房款在扣除税费后，由产权人和原 产权单位按照房屋所有权份额比例进行分成。产权人也可以向原产权单位补齐标准价和成本价的差额，将标准价变成成本价，就可以拥有房屋全部产权。特别注意的是，已经按照标准价出售的公房，原产权单位无权按照原价格收回。产权人告知原产权单位是否履行优先购买权而原产权单位不表态，并且在交易管理部门致函敦促后超过10天时限的，视为单位放弃优先购买权，职工可直接上市交易。对于能否将经济适用房的房产证变更为商品房的以及如何变更这一问题，市国土房管局有关负责人明确答复，目前还没有出台有关的规定。 问:单位自售公有“房屋产权证”转为正式“房屋产权证“分为几个步骤, 答:实际上就是单位公房变成你的私房.凭你与单位之间的购房合同和缴款凭证,持原房产证和本人身份证等到房管局办理新房产证(过户),然后缴契税,最后到国土资源局办理新土地证. 问:买二手房，只买使用权的，会有什么潜在不利, 只有使用权的二手房 价格上很大优势。有时候 卖主的房子 的产权归某个单位，卖主只有使用权。买这样的房子，有什么潜在危险,希望真正 具备这方面知识和经验的人 给分析分析。如果自己不懂，只是到网上搜索答案，那就不需要浪费时间了。即使是搜来的答案，也要以 自己懂 作为基础，并用自己的语言重新组织。 答:我也不好说,还得你深思熟虑自己决定,看一下这几篇文,希望对你有帮助 1.买使用权房，消费者吃亏 根据房地产交易的规定，成套独用公房要进入市场，必须先办理 购房手续，取得产权证后方可上市进行交易。否则不准上市，中介机 构不准接此类业务。 但尽管市房地局三令五申，市场违规操作仍屡禁不止。市房地局 负责人指出，这种违规行为的要害是逃避政府税收，侵犯消费者权益， 扰乱市场正常秩序。该问题目前主要表现在两个方面:一方面本市还 有相当多的居民未购下自己居住的可售公房，而一些中介公司则利用 消费者对房产交易政策的不熟悉和急于求成的心态，通过原实物分房 “四联单”违规操作，非法收取佣金;物业公司也唱“双簧”，非法 收取所谓“定金”(“进户费”、“出户费”)，且不出具发票。另 一种情况是，一些开发商见公有住房的租金已高于某些小区的物业管 理费，于是将动迁房、职工住宅、甚至商品房作使用权房卖给消费者。 这样，开发商在房屋出售后，每月还可以收取较高的租金。 对于市场运行来说，使用权房以略低的价格出售，不利于公平竞 争。 最终，在使用权房的买卖上，消费者是将最大的受害者。他们以 相当于商品房的价格，换来的却是使用权房。这类房屋不仅每月要交 租金，不能上市交易、不能抵押、不能赠与、不能继承，如果变成产 权房，还得掏腰包再付购房款。 2.买产权房还是买使用权房 现在很多人买房几乎都买产权房，主要是因为所谓"全产权"、"永久产权"的诱惑，认为拥有产权证，这住房就永远属于自己，并可代代相传了。事实并非这么简单。相对来说，购买使用权房的价格要比产权房便宜，少出几万元钱，居住的实际效果与产权房没什么大的区别。 我国实行的是土地国有制，即在中华人民共和国国土上，所有土地的所有权都是国家的，这种所有权是不出让的。开发商建房的土地是向国家买的有期限的使用权，最长为70年。根据我国现行法律，到时国家就要把土地(当然包括土地上的建筑物)无偿收回。所以，买产权房并无永久产权可言，开发商向国家买多少年土地使用权，你所购的产权房的产权就是多 少年。有些开发商向国家购买了期限为70年的土地使用权，由于种种原因，三年后再建房，建房再用去两年，建成后又一下子卖不掉，如你到建成后第三年买了房，那你所购买的产权房的产权期限只有62年。如果你买了别人居住过20年的二手产权房，你所拥有的产权期限就不到50年了。 问题是售房时，没有一家房地产开发商老老实实向购房居民说明他们出售的产权房的实际产权是多少年。到年限购房居民仍想拥有房产，必须再向国家交纳若干年限的土地使用金。事实正是这样，如果购房居民未能在产权期限内将房产卖出去，那么就会遭受不必要的经济损失。 产权(也就是所有权)和使有权的区别在于:所有权包括占有、使用、收益、处分四种权能。使用权为所有权的权能之一。拥有一套住房的使用权，只是在要出租就会受到一定的限制，能否出租、转让获取收益，都要受到有关法规、契约、产权所有者的制约。 再来剖析一下处分权，这应该是产权拥有者最根本的权能。目前，按有关规定，居民拥有"使用权"也有处分权，尽管他处分的是"使用权"，而不是"所有权"。按现行政策，使用权房同样可以上市，与产权房有着同等的转让机会，所区别的仅是一笔土地使用金。 所以,在房地产中的产权与使用权两个概念并没有多大差别，因为实际效果一样，只是多了一种"我拥有产权"的心理感受而已。相对来说，购买使用权房的价格要比产权房便宜，少出几万元钱，居住的实际效果与产权房没什么大的区别，何乐而不为呢? 3.房屋只有70年使用权 买了房还是相当于租房 这个世界上的有些事情，经不起琢磨，如果你和大家保持一样的想法，那么没有人会说你另类，如果你按捺不住的非要去较真，也许你就是众人皆醉我独醒了，那种莫名的感觉实在让人无法平息。 咱就说这个买房使用权70年吧，本来嘛，大家买房子不就图个安居乐业、传承后代么，从祖上传下来就是这样的想法。于是深圳几十万、上百万的房子都有人买，而且房价还像开春放的风筝一个劲的往上蹿，让人可望而不可即。想当初买房的时候，大家还不都是按照发展商给的一纸购房合同，签字交款，然后就是收楼、装修，谁也没琢磨一下，这到底是买房还是租房,一套房子动辄几十万，可是你买到的是什么,是房屋的使用权——70年～而不是大家想当然的产权和土地所有权，这样一来，你买的房子过了70年，就有可能不是你的了，政府有权收回房子，到那个时候，你再算算账:假设一套房子买的时候花了80万，加上装修什么的20万，总共你要付出100万来才能住进去，如果你和你的后代住到了70年以后，房子却没了，再算算账:平均每年相当于花了1.5万元的费用，每个月花了1200元大银，这个和租房子有啥区别啊～深圳的绝大多数人都有租房的经历，当你每个月把白花花的银子交给房东的时候，心里都会想，这要是给自己的房子交月供该多好啊～于是每个人的奋斗目标都是:尽快拥有自己的一套房子，彻底告别租房的日子。可是房子真的到手了，你要是仔细算算，70年算不算租期,因为到了那个时候，房子既不是你的，也不再是你的子孙后代的，到头来，不还是花了钱租了别人的房子,越想就会越心疼，装修这么漂亮的房子住起来心里也不是个滋味，再想下去，心疼，除了心疼还是心疼～都说买房子是咱老百姓的头等大事，古代忧国忧民的杜甫老先生早就呼吁过:“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜～”，可见从那个时候起，能住上自己的房子就一直是中国老百姓的一个美梦。可是现在，也许只是70年的美梦……不过话说回来，不管是买房子，还算是租房子，都得有个地方住不是，这样一想，还是住自己花钱买的更踏实些，你说是不是, 问:听说现在新政策北京公房没有继承权了，是吗, 答:公房只有使用权，不是所有权，也不是财产，当然就不是遗产，从来就没有继承权，何来取消,只是与死者生前共同居住的人有继续承租的权利。