某某老年康复中心可行性研究报告

某某老年康复中心可行性研究报告 第一章 申报单位及项目概况 4 第一节 项目申报单位概况 4 一建设项目概述 4 二申报单位基本情况 5 三申报单位经营和管理状况 6 四申报单位承担类似项目情况 7 五编制单位 7 第二节 项目概况 8 一项目建设背景 8 二项目提出的理由与过程 10 三建设规模与目标定位 11 四项目组成及建设内容 13 五项目建设方案 16 六室内装修设计 18 七主要技术经济指标 23 第二章 发展规划产业政策和行业准入分析 24 第一节 发展规划分析 24 一中国老年公寓住宅的需求与发展 24 二发展前景分析 26 三中国老年公寓的特点 29 第二节 产业政策分析 30 一指导思想 31 二基本方式 31 三基本 31 四指导原则 32 五基本要求 33 第三节 行业准入分析 33 一行业准入制度概念 33 二老年公寓的准入条件 34 第三章 资源开发及综合利用分析 35 第四章 老年公寓发展现状分析 36 一全国老年公寓发展现状分析 36 二老年公寓发展目标 37 三XX区老年公寓的前景分析 39 四XX区老年公寓存在的问 41 五老年公寓发展目标 41 第五章 节能方案分析 44 第一节 建筑节能概述 44 一指导思想 44 二节能目标 44 三用能标准和节能规范 45 第二节 建筑能耗及分析 45 一建筑能耗现状 45 二我国建筑耗能与国外的差别 46 三耗能指标分析 47 第三节 节能措施及节能效果分析 49 第六章 建设用地征地拆迁及移民安置分析 51 第一节 项目选址及用地方案 51 一建设地点 51 二占地面积及建设规模 51 三土地利用状况 51 四占用耕地情况 51 第二节 土地利用合理性分析 51 一目前中国土地利用现状 51 二XX区国土资源管理现状 53 三项目合理性分析 53 第三节 征地拆迁和移民安置规划方案 53 第七章 环境和生态影响分析 54 第一节 环境和生态现状 54 一环境与生态规划状况 54 二环境与生态规划目标 54 三生态环境保护现状 55 四项目环境 55 第二节 拟建项目生态环境分析 55 第三节 生态环境保护措施 56 一设计中环保 56 二施工中环保 56 三使用中的环保 56 四绿化 57 五市政配套 57 第四节 地质灾害影响分析 57 一地形地貌条件 57 二工程地质水文地质条件 57 第五节 特殊环境影响分析 58 第八章 经济影响分析 59 第一节 经济费用效益分析 59 一项目投资估算 59 二经济费用效益分析 61 第二节 行业影响分析 62 一行业现状 62 二项目对行业影响 62 第三节 区域及宏观经济影响分析 63 一XX区经济发展现状 63 二项目对相关产业的影响 63 三对区域经济发展的影响 64 第九章 社会影响分析 65 第一节 社会影响效果分析 65 一社会影响区域范围 65 二利益相关者识别 65 三社会影响效果 65 第二节 社会适应性分析 66 第三节 社会风险及对策分析 66 第十章 结论与建议 67 一结论 67 二建议 67 第一章 申报单位及项目概况 第一节 项目申报单位概况 一建设项目概述 1项目名称 XX老年康复中心 2建设单位 XX区大街街道XX社区居民委员会 3法定代表人 xxx 4项目负责人 xxx 5建设地址 XXXX路北侧XX青年公园东侧 6建设性质及周期 建设性质新建 建设工期2年 7建设规模及内容 本项目规划建筑面积28560平方米其中公建建筑面积17289万平方米公寓建筑面积11271平方米 8项目投资及资金筹措方案 项目预计运用总资金4884万元资金来源建设单位自筹 二申报单位基本情况 本项目由XX市XX区大街街道XX社区居民委员会承建XX社区位于XX城区西部庆淄路贯穿南北XX路横跨东西交通便利位置优越环境优美现有2786户8720人其中农业人口3015人加上暂住人口约有14500余人社区已基本无耕地居民主要从事二三产业在上级各级党委政府的正确领导下近几年来XX社区以经济建设为中心坚持三个文明一起抓取得了丰硕历成果2005年以来先后被评为省市区先进单位XX市经济强村XX市敬老模范单位XX市十佳文化社区XX市市级人口文化俱乐部XX市文明社区XX市优秀交通安全村XX市市级商业示范社区平安XX建设十佳村居山东省民主化管理示范村山东省先进文化社区山东省未成年人零犯罪社区山东省文明社区山东省十大和谐社区社区党委书记居委会主任张敬军同志2005年被授予全国劳动模范XX社区是XX市XX区建设社会主义新农村的示范村 三申报单位经营和管理状况 以经济建设为中心惠及居民生活XX社区多年来自我发展大力招商引资现已建成近700余亩的XX工业园区近百家中小企业入园发展形成了以沙发家具电子电器建筑材料高档地毯的生产基地不但安置了社区居民就业而且还招聘了大量的外地务工人员2007年XX工业园实现产值66亿元实现利税达3300万元全社区村民人均收入7800元社区全部村民年年享受粮食补助为60岁以上村民全部免费加入了城镇医疗保险村民子女在本社区学校上学入园均享受补助社区村民充分享受社区发展的成果 坚持提高居民素质教育发展文化教育事业长期以来社区坚持开展居民素质教育先后投资120万元建成了6000余平方米的XX文体广场修建了阅览室和活动室并全天对居民开放树立了十几处大型宣传栏进行村务财务党务法制科普等的宣传定期更换内容社区组织成立了XX业余五音剧团老年健身队交谊舞队和锣鼓队定期举办活动每周六晚在XX文体广场放一场电影放映前加播幻灯片宣传党的方针政策法律法规社区民约生育和安全生产等多项法制知识教育配备了各种体育锻炼器械设立了200平方米的戏曲大舞台每年举办3-5次大型戏曲唱周活动XX文体广场不但是居民学习娱乐休闲锻炼的场地更是宣传党的方针政策教育居民的阵地2005和4月至2006年7月社区投资3500万元建成了高标准高起点现代化的XXXX学校招聘了一流的师资队伍和外籍教师全部为小班化教学采取多媒体授课学生在德智体美劳等方面全面成长两年多来XX学校教学成绩名列XX区第一与XX六中实行联合办学成为烟台大学北京外国语大学华中科技大学的教学实践基地成为李阳疯狂英语在XX的培训基地2006年社区又投资800万元建成了XX市一流的XX幼儿园成为本地区儿童教育的亮点投资360万元为XX学校建设的XX游泳馆今年上半年即可投入使用同时对社会开放 坚持基层组织领导实行民主管理长期以来XX社区党委发挥核心领导作用坚持务实廉政开拓进取坚持定期召开党员代表居村民代表联席会议制度凡是社区的重大事项和各项投资建设都有联席会议代表讨论通过联席会议代表充分代表了社区居民的根本利益代表们参政议政的积极性高涨形成了广泛的民主气氛因此在几年的经济发展和社区各项事业发展中得到了居民群众的大力支持和拥护社区党委的正确领导和决策件件落到实处得到了居民群众的真心赞许因而社区党委的凝聚力越来越强充分体现了党的核心领导位置 XX社区的经济发展和社会各项事业的发展进入了快车道社区将坚持科学发展观按照XX区委区政府制定的工业强区商贸兴区环境立区的发展战略按照建设社会主义新农村的标准条件认真做好每一项事业推动全社区经济和社会事业又好又快的发展把XX社区建成经济繁荣村民富裕环境优美管理体制民主乡风文明的和谐社会主义新农村 四申报单位承担类似项目情况 加强旧村改造和环境建设近五年来XX社区加快旧村改造建设现已建成36栋住宅楼的XX花园生活区安排了1200余户居民入住生活区实现了水电路暖通讯有线电视安全监控等物业管理配合XX区政府规划建成占地230的XX公园投资600万元建成了3000平方米的XX购物超市800平方米的XX社区医院和1200平方米的XX农贸市场配备了物业管理治安调解消防保卫以及服务中介机构和老年人活动中心等用房方便了居民生活购物就医买药等问题繁荣了社区及周边经济造福了一方百姓 五编制单位 编制单位XXXXXX公司 单位负责人xxxx 资质等级xxxxxxxx 发证机关中华人民共和国国家发展和改革委员会 第二节 项目概况 一项目建设背景 1XX区及有关经济状况 1城市资源状况 XX区位于XX西部地理坐标为东经117?41′117?58′北纬36?39′36?54′东临xx区南接xx区西南与xx市接壤西北与xx毗邻东北与xx县连界东距市政府驻地xx20公里西距山东省会济南825公里南北最大纵距273公里东西最大横距253公里总面积26397平方公里辖北郊镇南郊镇王村镇萌水镇及丝绸路青年路大街永安4个街道办事处1个省级经济开发区XX经济开发区共200个村委员会30个居委会人口3161万其中城市人口1223万农业人口1938万城市建成面积197平方公里是一座古老而又新兴的工商业城市也是我省重要的纺织工业基地 2城市经济发展状况 2007年全区人民在区委区政府的正确领导下认真贯彻落实党的十七大和省市区党代会精神以科学发展观为指导按照一二三四的总体发展思路积极转变经济发展方式高度重视民生民需结构调整绩效显著经济活力明显增强社会事业全面进步民生状况不断改善经济社会实现了又好又快发展 ?国民经济综合实力进一步增强产业构成更趋优化初步核算全年实现地区生产总值1636929万元按可比价格计算比上年增长147其中第一产业增加值 54150万元增长67第二产业增加值890093万元增长129其中工业增加值838791万元增长134第三产业增加值692686万元增长178三次产业比例由上年的32 555 413调整为33 544 423一产比重略升二产比重下降三产业比重提高产业结构更趋优化合理人均生产总值51139元按2007年末汇率折算为7001美元 ?重点工程建设进展顺利全面完成了孝妇河综合治理二期工程和孝妇河济青高速公路两侧河道整治第八期农业综合开发顺利通过市级验收第九期工程建设竣工38个工业重点项目顺利推进山东赫达股份有限公司聚阴离子纤维素和羟乙基纤维素山东维尔纺织集团有限公司年产3000吨涤纶毛毯XX绿汇塑胶有限公司生物降解餐盒和水杯XX凤阳彩钢板有限公司年产20万吨镀铝锌硅山东齐鲁华信实业有限公司特种分子筛等24个项目投产或部分投产山东三金玻璃机械有限公司整体搬迁改造XX永大化工有限公司16万吨氯碱二期工程等项目未完成年度建设计划14项流通重点项目进展顺利胜利沙发家具批发市场三期四期工程名爵汽4S店巴黎假日广场华信大厦已正式运营陕汽重卡汽车4S店项目进入试营业阶段凤阳家具城改造项目康诚丽都山东谷丰粮食储备库二期工程项目主体建设已完成XX沙发家具市场东扩工程紫荆花购物广场CEPA商城项目已开始动工建设 3 交通条件 XX区地理位置优越交通十分发达东临青岛港300公里西距济南国际机场50公里胶济铁路济青高速公路和309国道横贯城区公路通车里程近500公里境内有309国道庆淄路张周路周长路等多条高等级公路干线纵横成网济青高速公路横穿东西胶济铁路穿城而过XX区距济南机场50公里距青岛港300公里对外交通十分便利 4 基础设施条件 城市规划管理水平不断提高城市基础设施日趋完善建成区面积达2312平方公里投资27亿元完成了涉及城市规划建设管理等多方面的14项重点工程完成丝绸路改建工程完成东部路网排水路灯配套工程对大街北段育才路太平南街辛街油坊街等六条小街巷进行治理认真做好市政设施的维修维护确保城市安全度汛 积极创建国家生态园林城市生态环境明显改善完成了丝绸路绿化改造淦河公园东部新区路网和三个便民小游园等一批具有突破性的园林绿化工程全面展现了具有XX特色的园林城市风貌全年新建绿地35万平方米升级改造原有绿地152万平方米人均公共绿地面积达到154平方米建成区绿化覆盖率达392绿地率达332 2拟建地点XXXX路北侧XX青年公园东侧地块状况 XXXX路北侧XX青年公园东侧地块为集体建设用地规划用地性质为公益事业用地该区域规划总用地面积为2332572平方米约35亩宗地西邻XX青年公园南邻XX路现状用途为村内厂区用地及居民住宅营业用地 二项目提出的理由与过程 1老年公寓是社会发展的需要 人口老龄化的发展以及与此相关的老龄问题正日益受到关注1997年5月在美国丹佛召开的西方七国首脑会议上首次将人口老龄化作为最主要的问题进行讨论日本率先提出了要建立照料社会的发展目标突出反映了国际社会对人口老龄化及由此加剧的老龄问题的重视1999年被定为国际老年人年标志着21世纪世界将进入人口老龄化时代标志着国际社会对老年群体特殊地位的正式承认标志着人的寿命的延长是现代社会进步和文明的表现同时也为世界各国发展老龄事业提供了历史机遇 在老龄化社会中传统的家庭养老方式已远远不能满足社会发展的需要百姓传统的养老观念也在不断更新社会集中养老的方式正在逐渐被人们所接受大力发展社会养老兴建老年公寓为老年人提供多功能全方位综合性的服务是社会发展的必然趋势老年公寓与传统的敬老院福利院不同不是用来收养无经济来源的孤寡老人和低收入家庭送养的老弱病人不属于国家或集体办的社会福利设施而是由社会投资兴办并按市场化经营管理的老年专用住宅入住老人可根据自己的经济条件和健康状况选择住房等级和服务档次老年公寓的设施要方便舒适安全比如要有防滑地面防跌扶手坐式便器紧急呼救装置等公寓内还应有各种生活服务休闲娱乐医疗保健设施有专门的服务人员和医务人员 2项目提出过程 XX区老年康复中心是XX区2008年重点建设项目是为贯彻党的十七大会议精神加快社会主义新农村建设步伐提升社会福利事业的水平使全区乃至更大范围的老年人老有所养病有所送解决广大居民后顾之忧构建和谐社会的建设项目现结合调查状况和规划以及资金等筹措能力提出了实施计划为了加快项目的实施取得政府有关部门的支持特编制该项目的上报 三建设规模与目标定位 1建筑规模 本项目为XX区老年康复中心建设项目拟建1幢5层门诊楼1幢6层病房楼1幢6层康复楼3幢5层公寓楼及1幢2层附属楼规划用地2332572平方米合35亩总建筑面积28560平方米其中公建建筑面积17289平方米公寓建筑面积11271平方米建筑密度238,容积率1224绿地率65,停车位350个 2目标定位 随着新世纪的来临百姓养老观念不断更新社会集中养老的方式正在逐渐被人们所接受老年公寓有完善周到及时的服务有优越的居住环境和适合老年人的各种活动将越来越受到有知识有品位经济基础较好观念开放且有闲情雅趣的老人青睐 根据我们的调查在人们的观念中老年公寓与传统的养老院敬老院有着很大的不同养老院一般仅解决老人的基本吃住问题大多是为无依无靠的孤寡老人和政府的一些民政对象服务的条件较差老年公寓可提供综合性的服务不仅在基本的吃住方面能保证吃的好住的舒适而且还提供较好的医疗保健休闲娱乐等服务和设施调查表明人们对老年公寓的认同远远高于养老院 发达国家很重视老年公寓的规划设计西方的很多学者从以下四大方面上来研究探讨老年人的居住问题第一从场所的角度包括环境和人群来研究居住环境对老年人的活动和行为的影响第二从设计的角度来研究空间环境在支持改变或否认老年人的社会生理需求的过程中将起什么样的作用第三从社会心理学的角度来研究人与环境之间的相互作用第四从政策法规设计规范的角度来研究如何促进老年人居住水平的提高 因此建筑设计师设计老年公寓时主要从以下10个方面考虑?私密性老年人需要一个属于自己不被干扰的空间?社会交往应为老年人提供一个进行社会交往的公共空间?可选择性应为老年人提供多种可选择性并有控制的能力?清楚的方向性和明确的标志系统它为记忆力减退的老年人提供活动上的方便?安全感和安全性为活动能力减退的老年人提供活动的安全性使他们有安全感?可达性和易操作供老年人活动的空间应有很好的可达性即无障碍常用设施如门窗家电应易于操作?适度刺激性和挑战性一个有适度挑战性的环境将促进老年人的 经常活动?适度的声光环境它将大大方便视力和听力已经减退的老年人的活动?环境的熟悉性和连续性环境的设计应有一定的地方传统并成为往日生活的延续使老年人不感到陌生?尺度适宜的细部它可以使老年人处处感到方便和愉快 我国改革开放30多年来国民经济飞速发展人们的生活水平也有了很大提高从而加速了人口老龄化的进程同时老人们对养老设施的要求也越来越高老年公寓作为一种重要的养老方式一定会有很好的发展前景 面向新世纪的老年公寓应该以老有所养老有所为老有所乐为目标提供多功能全方位的服务形成一个完善的老人社区本项目选址在郊区距城区3公里左右占地35亩靠近XX青年公园内有河流湖泊山地树林空气清新环境怡人可供老人休闲健身劳动是理想的老年公寓建设场所 在设施建设上住房应以单元式公寓套房为主有卧室起居室小厨房卫生间配备家具彩电冰箱空调电话等设备使之具有家庭气氛卫生间及过道走廊均安装扶手床头安装紧急呼救装置公寓楼设活动室娱乐室健身房洗衣房阅览室会客室等并设医务室监护室及相应的医疗仪器另设招待客房公寓的辅助设施应有小商场邮电所银行停车场等公寓配备专职的服务队伍经过培训的服务人员负责打扫卫生保护环境维修设备并提供老人需要的各种服务公寓定期为入住老人进行体检医护人员24小时关注老人身体状况随时诊治必要时及时送往专门医院老年公寓的收费要充分考虑当时中上收入水平家庭的支付能力不可太高 本项目建成后将投入市场化运作适应现代老人需求定位较高的新型老年公寓整体布局本着老有所养老有所医老有所学老有所乐老有所为五大功能设置老人入住均为宾馆式单人或双人住房设施齐全并聘知名中西医专家坐诊例行健康体检娱乐区设有棋牌室健身房歌舞厅等同时公寓相邻于XX青年公园内有水库喜 欢钓鱼的老人可尽兴垂钓康复中心内24小时提供热水星级宾馆服务水准而且入住后所有服务设施均免费使老人有如家的感觉 四项目组成及建设内容 本项目总建筑面积28560平方米其中公建建筑面积17289平方米公寓建筑面积11271平方米同时配有道路停车场绿化带及室外管线工程等组成具体组成如下 1建筑工程 本项目由门诊楼病房楼康复楼公寓楼及附属楼组成详见下表 建筑构成一览表 表1-1 建筑类型 幢数 房屋层数 建筑面积 备注 门诊楼 1 5 5600 病房楼 1 6 7600 康复楼 1 6 5076 公寓楼 3 5 6888 附属楼 1 2 3396 合计 7 28560 2道路 根据本项目建设及康复中心规模确定本项目内道路为二级如下 生活型道路一般以通行非机动车和人为主并满足救护消防运货及搬运家具等车辆通行的要求路面宽度一般为4,6米 交通型道路用以解决居住区的内外联系车行道宽度一般为9米红线宽度不小于16米 4绿化 区内绿化分二级景观绿地和庭院绿地景观绿地与庭院绿地由林荫步行道连结形成有主有次点线面相结合的绿化系统绿化率达65 5管线工程 1管线设计 康复中心内设施有电力电讯给水雨水热力和有线电视等管线全部地下敷设沿道路走向折线设计各种线路皆由居住区要路接入 2供电系统 本项目规划内设置配电室且全部供电线路采用直埋方式敷设采用VV22型电缆引入楼内T接箱分至各相邻楼内公寓楼用电指标按60WM2指标计算公建用电指标按100WM2指标计算 ?总体 初步考虑整个康复中心用电容量约为3532KW可直接由小区内配电室供给详见公寓公建用电量表 用电量表 表1-2 项目 建筑面积? 指标 小计 公寓照明 11271 60W? 676KW 公建照明 28560 100W? 2856KW 合计 39831 3532KW ?低压配电系统 从配电室以放射式配出电缆埋地暗敷至低辅至各房间每栋楼设低压配电间整幢楼设有断开标志的电源总开关再分照明普通插座和空调等多个分回路各分回保护断路器均应具有过载保护和短路保护总开关和分开关应断开相线和中性线除挂壁式空调电源插座外其他电源插座均应设置漏电保护装置 ?计量 公寓每房间设单相1040A电度表楼内的用的公共照明等也单独设表计量其他公建等亦在规定容量内采用相应的电压等级计量 ?照明 整个康复中心内绿化环境好面积大电气设计应起到画龙点睛的作用比如户外照明灯具应选择与环境相协调的外型与光源绿化小区局部照明泛光照明与建筑环境设计密切配合等 在生活型道路周围安装单叉高压钠灯在绿地和次干道旁安装多种庭院灯照明线路采用电缆直埋敷设并利用定时钟控制 3供热 ?供热指标公寓楼293KJ?公建335KJ? ?供热面积公寓楼11271平方米公建17289平方米总热负荷为9GJh ?热源及管道布置该区热源由已建成的周围管道接入再设一换热站采暖外管采用枝状直埋式敷设 4给排水系统 ?给水由周围现状管线接入康复中心内部沿道路树状敷设对其内部进行供水规划给水管管径DN300 ?雨水组团地势南高北低经组团道路收集由南向弱汇入城市污水管网出口管径d400 ?污水污水经各建筑物楼前管汇集后由北排入城市排污管线出口管径d400 5电话通讯及宽带网 线路采用光缆分别由南面的XX路接入康复中心内主干线断面为6孔砼块3孔DN100PVC管通讯电缆沿地下管道敷设由各电缆入孔井就近引至各户 6消防与人防规划 规划中所有道路宽度建筑间距等指标都考虑到消防要求使消防车消防用具 都可以迅速顺利地到达整幢楼的各个部位规划沿外围道路按相关设计规范设置消防栓每个消防栓服务半径60米人防设施结合住宅内部集中绿地设置在地下总面积按总建筑面积的2考虑共计571平方米 7电视及其他 电视电缆也由周围已建成的城市通讯网进入并将电视信号通过电视电缆传输至各房间用户敷设方式与通讯线路相同两条管线平行敷设 8防雷及接地 ?本康复中心内各建筑物以二三类防雷建筑物考虑 ?建筑物根据本体结构的条件考虑采用基础钢筋和桩内钢筋形成接地体 ?公建建筑电气安全地型式采用TN-S制并且公寓楼进行总等电位联接 五项目建设方案 1设计特点 老年公寓的设计首先要一切从老人的居住生活行为特征出发也就是应很好地理解老年人究竟具有什么样的身体机能心理特征生活结构和具体的家庭与社会养老生活形式确定合适的设计方针总体来说应当1要有功用性要充分考虑老年人步行和使用轮椅的空间消除地面所有的高差使老人能自由地在住宅内移动家具器具和设备要配置在便于老人操作的位置采用简单的动作就能使用的操作方法要给护理人员留有护理空间特别是浴室和厕所空间一定注意放大一些尺寸保证老人活动需要尺寸和协助老人时所需的空间2要有安全性内总会存在一些不安全的因素需要加以注意特别是地面材料要求防滑要排除高差和门坎在厕所和浴室或协助老人用力的地点要安装扶手门最好改为推拉式的要用鲜明的色彩和照明以提醒老年人注意在紧急危险的情况下在老年人判别力行动力减退的情 况下安装警铃能方便及时地或自动地发出警报以使老人能得到帮助 3 要有健康性要保持老人的居室厕所浴室容易清扫的方便条件老年人在室内的时间长所以特别要考虑到日照通风采光和换气让起居生活空间能直通阳光便于老人作室外的活动要使老人能方便地使用卫生设备和厕所冬天洗浴时应考虑加温的设备从空间消除室内高差装置设置扶手地面防滑设备紧急通报系统安全电热源管理员或护理人员等方面对应老年人日常生活中的安全性做到紧急时刻可立即采取措施尽可能在楼内外为老年人提供各种邻里交流人际交流的公共交往空间和环境从建筑人类工程学的观点出发在家具卫生器具的尺寸方面符合老年人的身体特征从环境行为心理学的角度出发考虑大多数老年人常年形成的居住习惯提供传统形式的室内空间设计要求 1 项目选址从城内向郊区从繁嚣到宁静从地段到环境的转变决定了老年住宅项目的选址应以优美的自然环境良好的空气质量恬静的生活环境作为第一衡量指标项目的选址从一下几个方面进行考虑环境质量良好环境符合老人的心理上的需求对老人有较强的吸引力交通便捷老人外出或是与子女友人往来都十分方便场地周边活动安全不应以主要交通干线为界保证购物逛公园等一般室外活动不必穿过城市主要街道场地不宜直接邻近学校儿童游乐场或为青年与成年人所活跃出的娱乐区生活气息浓郁使老人们与各年龄段的居民们有各种各样的相互交往机会避免产生与社会相隔绝被社会所遗弃的消极心理场地应有足够面积以满足开展户外活动的要求2规划设计在规划设计上也应该从老年的特点出发满足自然环境人文环境生活环境等方面需求在进行规划时可以考虑以下几点住宅区和活动区分离保证生活空间不受干扰建筑布局应确保朝向采光通风和景观等为老年人提供优质的生活空间设置坡道联系室内外空间方便轮椅的使用基本的生活配套齐备以保证老人生活需求在社区内就可得到 满足设置有一定规模力量的医疗保健中心而且与生活区靠近并有通畅的道路系统以应付紧急情况为老人的身体健康提供有力保障 3 单体设计单体设计以多层为主主要是从老年人行动不便的生理特征考虑楼高不宜超过5层而且多层一般应设置电梯方便老人的上下另一方面在单体设计上应该为老年人提供充足的室外空间使居住者足不出户就能享受到阳光和新鲜空气其次要具有利于交往的公共空间为和谐邻里关系的形成提供必要条件 4 色彩规划老年住宅社区的色彩规划所遵循的原则有两个一是稳重和谐但忌过于沉闷二是不同组团应采用不同的色彩利于老人辨认 5 户型设计由于户型设计直接关系到老年人的生活质量因此在户型设计上也有特别的要求保证有良好的采光通风为老年人提供一个健康的生活环境老年人因为身体机能的退化使用卫生间的次数会增多因此应该在卧室内设立独立的卫生间室内的楼梯应采用三段式楼梯降低了坡度也为老年人上下提供了更多的缓冲空间所有房间应在同一平面上避免室内的阶梯保证老年人行动的安全室内装修设计 第二章 发展规划产业政策和行业准入分析 第一节 发展规划分析 一中国老年公寓住宅的需求与发展 我国自1999年以来已经进入老年型国家新世纪开始银发浪潮滚滚而来而且老年人口基数大发展速度快来势凶猛因此解决老年人的养老和居住问题是摆在我国和各个城市面前的一个紧迫的社会问题目前我国老年人选择养老和住宅的方式由于历史和传统观念等原因主要以居家养老为主主要形式有与子女共居与子女邻居独居除此以外还有托老所福利院临终关怀医院以及老年公寓等老年公寓老年社区是依据老年人的特点和需求设计建造的专供老年人居住的住宅它既体现老年人养老居住又能享受到各方面社会化服务的住宅老年公寓兴起于北欧一些国家90年代在美国一些城市发展起来成为房地产业的新兴领域中国的北京天津大连等城市近几年也相继建成老年公寓随着经济的发展人民生活水平的提高以及观念的变化老年公寓的市场需求将不断增长1中国人口老龄化的发展我国已进入老年型国家北京上海天津广州沈阳大连等大城市也快速进入老年型城市据世界卫生组织的资料一个国家的老年人口系数达到10,以上60岁以上人口或7,65岁以上人口时标志着这个国家或地区进入老年型老年人口系数是指一定时点上老年人口占总人口的比重它反映人口老化的程度《人口与社会保障研究》陈朝先著1998年版目前我国60岁以上老年人口已达13亿占全国总人口的10,以上到21世纪中叶将超过4亿占全国总人口的28,即每4个人中就有一位老年人又据预测我国65岁以上老人数将从2000年的094亿占总人口的73,增加到2050年的334亿占总人口的226,北京大学健康与家庭研究中心网站提供随着中国人口老龄化和城市老龄化的发展我们要建造和发展适合不同老年人的 不同要求的各种类型的住宅其中老年公寓会成为越来越多老年人的首选对老年公寓的需求会不断增长 2观念的变化中国养儿防老三四代同堂的观念和家庭组合在不断发生变化而小型核心家庭三口之家的比重在不断上升而且目前四二一的供养关系不断增加使中间代所承受的压力很大家庭矛盾也随之增加同时随着老年人观念的变化不少老年人更加关心生活质量的提高而不愿意和子女同住独老户的比重不断上升中国老人养儿防老的观念正在发生变化而且老人的不同组群选择养老的方式又不同文化程度较高中级以上职称月收入中等或以上身体健康生活能自理者老年公寓为首选有的认为老年公寓是理想颐养天年之所因此随着观念的变化对老年公寓的需求是加快增长的 3社会上的空巢家庭逐渐增多特别是在高等学校科研单位等地方由于子女出国等原因一对老年夫妇家庭占的比重较大目前北京市60岁以上180多万的老龄人口中空巢家庭已近30,未来10年空巢家庭将成为老人家庭的主要形式所占比重有可能达到90,目前天津市内六区的空巢老年人家庭占总老年户的624,其中独居老人为13,偶居的占494,《老看住房专题会议集》2002年可见随着人口老龄化的发展空巢家庭的不断增长那么这部分老人对老年公寓的需求将更加迫切 4现在的中青年对未来老年人居住方式的选择会有很大的变化据武汉市调查现在的青年人20,25岁仅有285,中年人40,50岁有428,希望将来与子女住在一起《城市规划》2002年3期当他们进入老年时由于我国各种老年机构已经完善等原因其中很多人会选择社会养老的方式所以老年公寓的社会需求是逐渐增长的 5老年公寓的发展空间据上海市调查制定上海市2010年老年公寓的发展规划入住人数取老年人口总数的3,的比例为宜发达国家一般为4,5,按此比例到2010年上海市老年公寓市场需求总量将达到187万平方米《中外房地产导报》2001年18期如将此比例推至全国那么对老年公寓的需求已经是很可观了所以这一新兴产业的发展空间很大 同时随着老年公寓的发展可以进一步导致为老人服务产业的发展老年公寓的发展需要园林绿化基础设施医疗邮电通信文化教育装饰装修家用电器以及家庭服务等一系列产业和服务业的发展而这些产业的发展又可以增加就业引发商机1市场发展趋势 1 制定和完善老年住房的发展目标和规划老年住房含老年公寓要纳入国家和城市的总体规划不仅要制定老年住房的长远规划而且要制定短期计划首先要对老年住房的布局数量规模档次设计结构以及住房产权体制等方面的问题进行调查研究并提出适合我国市场需求的今后老年人住房的发展目标和规划其次再依据长远目标和规划制定阶段性的目标和计划在近期的城市发展和旧城改造计划中要将老年人住房建设纳入计划要对老年住房进行有计划的新建改建和扩建以保证老年人对住房的需求对于那些设施和条件比较差的老年住房要及时予以改善确保老年住宅的持续健康的发展 2 大力兴建和发展广大中低收入者老年公寓老年公寓的建设规模档次以及价位的高低都要从我国的经济发展和人民生活水平的实际情况出发而不是追求大规模高档次目前我国中低收入老年人住房的需求量巨大应予以大力发展与此同时也要发展适量高收入者的老年公寓住宅 3 要解决好老年公寓的融资问题融资问题是当前老年公寓建设的瓶颈需要花大力予以解决首先建设老年公寓需要发挥政府的主导作用政府不仅要将老年公寓的建设纳入国家和城市的总体规划而且要按照规划要求定期进行老 年公寓的专项财政拨款在土地使用和税费方面要实行优惠政策如免收土地出让金减免税费等其次政府还要加强宣传力度使全社会都来重视老年人和老年人的住房问题鼓励和吸引国内外有实力的开发商来兴建和管理老年公寓开发商除了享受在土地和税费方面的优惠以外还可以向银行申请低息贷款差额部分由政府补贴再次还可以发挥社会的力量建立老年人事业基金会以及开征遗产税等筹措老年人住宅资金最后在个人筹措资金方面要得到银行的大力支持银行要从老年人的需求和特点出发制定优惠的住房抵押贷款办法 4 建立和健全养老制度和住房保障制度这两个制度是老年人解决住房问题的前提条件要借鉴国外经验从我国的实际情况出发认真搞好我们要发动和鼓励单位和个人积极投保扩大养老保险范围同时要按国家规定按时发放要建立和完善老年住房保障制度 5 建立和完善老年住房的法律法规法律法规是解决好老年人住房问题的保障条件如日本为推进老年人住宅的发展和居住环境无障碍化1994年实行了《中心建筑法》2000年起公布实行了《无障碍交通法》以及《老年人居住法》等韩国有《老年福利法》《住宅建设促进法》为了推进老年住房的发展要建立和完善我国老年人住房的法律和法规并要认真执行总之随着我国人口的老龄化人们生活水平的提高和观念的转变老年公寓的社会需求广阔发展潜力巨大但是它的持续健康发展需要观念的转变政府和社会的大力支持法律法规的立和完善,产品发展趋势随着老年住宅市场的日益成熟完善老年住宅产品将会呈现如下发展趋势规模化随着我国社会老年化程度的加深人们将对老年住宅产品有重新的认识老年住宅的市场需求也将日益增大未来的住宅市场将会把老年人的因素考虑进去甚至会成为未来楼市竞争的热点市场的发展一般会遵循这样一条发展轨迹大量老人公寓老少居等住宅的出现将使老年住宅产品走向数量化而后随着市场的进一步发展需求的进 一步加大专业化程度更高居住质量更好价格更适宜的大型老年社区应运而生老年住宅产品呈现规模化郊区化为了满足老年住宅对环境的高要求也为了减低成本降低入住的门槛未来老年住宅的选址将会远离城市选择在郊外风景宜人环境优美的地方但是同时会顾及交通的便捷性以方便家人朋友的探访建筑的多样化随着老年住宅产品的日趋成熟产品推陈出新建筑呈现多样化在建筑设计上住宅健康性使用的多功能化增强邻里沟通的将是未来产品的竞争焦点功能丰富化未来的老年住宅将与现在所倡导的52生活模式结合起来住宅不再是单一的养老功能而是融养老和家庭悠闲于一体老年住宅社区内蕴藏有丰富的旅游度假资源不但为老年人的日常生活提供良好的居住环境而且为亲友提供节假日悠闲度假的更是藉此创造了合家欢的亲情时光科技化以科技为依托的老年人专用设计是未来老年住宅产品发展中最活跃的一环日新月异的科学发展为老年人专用设计提供了基础和注入活力基于老年人的更深入的研究将使未来的老年住宅为老年人提供更细致的照顾智能化的应用将为老年人带来更方便安全的全方位保障网络技术的应用将使远程交互成为可能老人与子女的沟通无处不在社区服务的专业化作为老年住宅产品的重要组成部分老年住宅的社区服务在不断细化丰富的过程中向专业化发展社区服务的专业化包括社区服务设置的细化与个性化从业人员专业素质的专业化服务质量控制管理的规范化等等3消费发展趋势老年住宅的消费发展趋势预测可以从消费力和消费观念两个层面上展开在消费力上由于未来老年住宅的规模化和郊区化发展降低了购置成本实际上相当于提高人们对老年住宅的消费能力随着经济的发展福利制度的完善与福利水平的提高老年人晚年生活得到了保障手上的可支配资金增加使老年人自购房安度晚年成为了可能另一方面高收入人群的低龄化年轻一辈收入的增加为给长辈购房提供的物质 基础 在消费观念上传统观念的影响将随着时代的发展而弱化老年人对子女的依赖性减弱独立性增强对老年住宅的认同会增加不会再盲目地和子女挤在一起而去寻找适合自己居住的空间这种观念上的改变就为老年住宅市场的发展扫除了障碍中国老年公寓的特点 老年公寓首先要符合老年人的特点和要求老年人年纪大身体虚弱眼睛不好牙齿不健腿脚不灵消化功能差有的高龄老人和有各种疾病的老人生活不能自理还需要生活和医疗方面的特殊护理和服务同时中国老年人在生活习惯和观念方面与外国老人有很多不同之处因此不能完全照搬国外老年公寓的模式我们应按照中国政府制定的老有所养老有所医老有所学老有所为老有所乐的养老原则创建符合我国国情和老年人需求的中国老年公寓 1地点的选择依照老年人的特点和需求老年公寓适宜选择在不远离社会不远离家庭和亲友空气新鲜交通方便有绿化带公园等环境优美的地方 2老年公寓的模式国外老年公寓的模式依据1986年国际慈善机构HTA的老年人居住建筑的标准分为7类退休和退休前老人居住的住宅生活基本自理仅需少许监护和帮助的健康老人住宅提供全天监护和最低限度的服务和设施的健康老人住宅专为体力虚弱而智力健全不需要护理和监护的老人住宅专为体力尚健而智力衰退并需要个人生活照料和监护的老人住宅专为体力和智力都衰退并需要个人监护和护理的住宅专为体力和智力衰退并患有疾病受伤等的老人入住的注册医疗机构又依据各个国家的现状和经验国外的老年住宅模式大体上可以划分为四种独立式老年住宅集合式老年住宅老年人合住的住宅护理型老年人住宅以及公立养老院社会福利性从资金来源划分实际上分为两种家庭和个人融资政 府和社会融资借鉴国外经验结合我国实际情况我国老年公寓的模式大体上可以划分为三种成套老年公寓住宅合居老年公寓住宅护理和医疗型老年住宅或机构个人支付或政府和社会资助 3设计与配套设施老年公寓要按照老年人的特点和老年人建筑设计规范从住区规划设计到配套建筑与设施方面要符合老年人的特点和需求老年公寓宜为低层小高层有电梯或平房有小院落而不宜高塔楼住房面积以合室一室二室小套房为主道路要无障碍设计户内有紧急呼叫与电子安防系统居室要阳光充分和通风老年公寓要有完备的配套设施和服务如医院健身娱乐文化教育图书资料购物中心银行邮局交流活动家政服务等特别是老年社区内要配备正规定点医院该医院应具备治疗抢救咨询的功能这是关系老有所养的重要保障是老年人进住社区最关心的问题之一 4规模与档次从居者本身的利益安全管理和市场需求出发老年公寓的规模不宜过大这要依据各地的具体情况和条件而定要依据老年人不同的经济和健康条件以及需求建设不同档次的老年公寓住宅但是中国目前老年人的经济收入普遍不高老年公寓的开发和建设要以广大中低收入者的经济承受力和需求为主而不能片面追求规模与档次 5老年公寓的性质依据国外经验和我国的具体情况老年公寓以经营性与公益性相结合为好老年公寓的租售方式可以由老人的旧房置换旧房出租返本销售入住等进行资金运转此外还需要政府的政策支持以及社会各方面的资助福利性的养老机构则是由国家和地方政府以及社会出资予以建设 为贯彻落实2005年全国民政工作会议精神加快推进社会福利社会化进程促进老年社会福利事业的发展民政部决定在全国城市开展养老服务社会化示范活 动一指导思想开展养老服务社会化示范活动要以邓小平理论和三个代表重要思想为指导认真落实以人为本的科学发展观以满足人民群众日益增长的养老服务需求为出发点以保障城市三无对象和低保对象等困难老年人为重点发展老年福利服务事业推进社会福利社会化进一步提高人民群众的生活水平和生活质量维护社会公平促进经济与社会的协调发展为构建社会主义和谐社会而努力二基本方式开展养老服务社会化示范活动要在各级政府的统一领导下采取两种基本方式一是以城市市辖区和县级市为单位先试点后推广二是以大中城市举办的各类养老机构为单位开展示范活动民政部制订示范活动的基本标准各地结合自身实际情况制订具体标准要通过示范活动争先创优树立具有榜样和示范作用的先进典型探索建立养老服务社会化体系的思路和途径充分发挥典型引路以点带面的作用全面推进社会福利社会化进程三基本标准1(政府高度重视地方政府制定老年福利服务事业发展规划纳入当地经济和社会发展计划《关于加快实现社会福利社会化的意见》国办发〔2000〕19 号得到很好的贯彻落实制定出台促进老年社会福利事业发展的优惠政策把养老服务尤其是三无对象和低保对象的养老服务提到工作议事日程2(养老服务保障三无对象和低保对象老年人的基本生活和养老服务得到较好的保障将发展老年福利服务的资金列入财政预算并对社会力量兴办的老年福利服务机构给予政策和资金的扶持3(养老形式多样建立以国家集体投入为主导以社会力量投入为新的增长点以居家养老为基础以社区老年福利服务为依托以老年福利服务机构为骨干的老年福利服务体系为老年人提供生活照料服务4(服务网络健全街道和社区建有一大批小型分散方便适用的老年福利服务设施星光老年之家的作用得到有效发挥建立社区养老服务网络为广大老年人提供生活照料文化娱乐康复医疗体育健身等多方面的服务老年人的满意率为 90,以上 5(社会力量支持企事业单位社会团体个人等社会力量积极兴办老年福利服务事业辖区现有老年服务设施和卫生体育文化等设施向社会开放为老年人提供优惠服务培育和发展社会服务团体和社会性中介组织积极发挥其为老年人服务的作用形成关注和支持养老服务社会化的良好氛围6(群众广泛参与大力提倡社会互助发展和壮大志愿者服务队伍实现志愿者服务活动的经常化制度化老年人协会等群众性组织开展形式多样的活动精神文化生活丰富多彩7(服务队伍爱岗敬业建立一支具有奉献精神和专业化水平较高的养老服务队伍要按照《养老护理员国家职业标准》的要求有针对性地开展专业技能培训做到持证上岗不断加强养老服务队伍的知识化和专业化建设并引进专业的社会工作者8(养老机构优质高效养老机构建筑设计符合国家标准设施设备完善管理规范服务优质实现由福利型向福利经营型封闭型向开放型供养型向供养康复型的转变维护和保障服务对象的合法权益职工对领导班子的满意率为90以上入住老年人的满意率为95以上四指导原则1(以民为本为民解困开展示范活动要坚持以民为本为民解困的宗旨以不断满足老年人尤其是三无对象和低保对象等老年人的福利服务需求提高人民群众生活质量和文明程度为出发点和落脚点体现社会福利维护民利解决民生落实民权的本质要求2(形式多样服务优先开展示范活动必须坚持社会化的发展方向倡导多种形式养老开展多样化服务大力推进老年福利服务事业投资主体多元化服务对象公众化服务方式多样化服务队伍专业化3(突出重点注重实效开展示范活动的重点是发展政府主导社会力量广泛参与的多种养老服务形式工作基础在社区要以示范活动为契机从养老服务的基础工作抓起从薄弱环节抓起解决老年人最需要最迫切的实际问题求真务实力戒形式主义4(因地制宜勇于创新坚持解 放思想大胆实践结合本地实际创造性地开展工作利用多种途径多种形式发展老年福利服务事业形成各具特色的示范典型五基本要求1(高度重视加强领导被确定为试点单位的地方政府要高度重视切实加强领导统筹规划周密部署扎实有效地开展养老服务社会化示范活动2(积极指导精心组织各级民政部门要加强指导认真组织试点和示范活动的实施切实做好养老服务社会化示范活动的组织协调工作确保示范活动有声有色地开展民政部将对工作出色开展示范活动成效显著的单位给予表彰和奖励3(确定试点启动示范开展养老服务社会化示范活动今年的重点是确定试点单位启动示范活动要选择领导重视且工作基础较好的不同类型的城市市辖区和县级市以及大中城市的养老机构开展试点和示范民政部将在全国选择若干单位开展试点和示范活动省级民政部门也要有计划地确定一批单位开展试点和示范活动并将名单于今年5月底前报民政部社会福利和社会事务司4(总结经验以点带面要认真总结开展养老服务社会化示范活动的试点经验由点到面逐步推开省级民政部门要在试点的基础上树立典型命名一批养老服务社会化示范区市和养老机构示范单位民政部将在适当时机命名全国养老服务社会化示范区市和养老机构示范单位以进一步深化示范活动推进社会福利社会化市场准入制度是有关国家和政府准许公民和法人进入市场从事商品生产经营活动的条件和程序规则的各种制度和规范的总称它是商品经济发展到一定历史阶段随着市场对人类生活的影响范围和程度日益拓展和深化为了保护社会公共利益的需要而逐步建立和完善的市场准入制度是国家对市场进行干预的基本制度它作为政府管理的第一环节既是政府管理市场的起点又是一系列现代市场经济条件下的一项基础性的极为重要的经济法律制度我国的老龄化进程与经济发展不同步未富先老所以解决老龄问题做好老年社会工作创造良好的物质基础成为全 面实施社会主义现代化建设的第三步发展战略实现老年人老有所养老有所医老有所教老有所学老有所为老有所乐的目标这里首先提到的是老有所养然而目前的情况是一方面国内的养老设施无论是从数量还是从质量服务上都无法满足老年人另外一方面国家无法提供如此巨大的一笔资金来进行养老设施的修建所以当我国进入到真正的老龄社会的时候社会将会寻找合适的资金来投资养老设施当资金与需求之间出现非常大的差异时为了保证社会的稳定政府将会大力支持资金投向老年住宅的建设并根据区域市场对老年住宅产品需求的大小来调整优惠政策的力度 目前老年住宅的建设是业界研究的一个课题虽然国家建设部和民政部已经出台《老年人建筑设计规范》来规范新建或是改建的老年公寓但还没有一个具体的措施来限制开发商的进入老有所养 第三章 资源开发及综合利用分析 本项目不属于资源开发类项目且项目建设中不需要占用重要资源故本报告只对建筑工程中涉及的能源利用情况进行分析 资源消耗快速增长是工业化城镇化加快发展阶段的特点之一我国建设和使用所消耗的资源数量较大据测算建设用钢占全国用钢总量的20,水泥用量占全国总用量的17(6,用地面积占全国城市建成区用地总面积的30,住宅用水占全国城市水资源消耗的32,住宅建设能耗占全国总能耗的30,单位建筑面积能耗为相同气候条件下发达国家的2-3倍目前全国城乡房屋建筑面积近44l亿平方米全国仅有1,的既有建筑和5,的新建建筑能达到国家规定的节能标准绝大部分还属于高能耗建筑每年城乡新建建筑竣工面积约15至17亿平方米预计到2020年底全国房屋建筑面积将新增220至250亿平方米如果延续目前的建筑能耗状况建筑能耗将达到全国总能耗的45,以上因此必须坚持发展中小套型住房大力推进建筑节能节水节地节材等工作民用建筑节能管理规定国家鼓励发展下列建筑节能技术产品新型节能墙体和屋面的保温隔热技术与材料节能门窗的保温隔热和密闭技术集中供热供热采暖太阳能建筑照明节能技术与产品大力推广城市生活垃圾焚烧发电堆肥等综合利用技术推广建筑垃圾的重复使用再生利用和无害化利用积极推进城市生活垃圾的综合处理最大限度实现资源化 第四章 老年公寓发展现状分析 一全国老年公寓发展现状分析 老年公寓特别是独立的老年公寓在欧美国家发展较早建设较多也积累了不少的经验随着我国经济的迅速发展和生活水平的提高对老年公寓的需求的不断增长老年公寓在一些城市也相继发展起来如北京太阳城国际老年公寓是北京市规模最大的独立老年公寓它建于北京北部的小汤山占地面积42万平方米总建筑面积18万平方米可以容纳近万老人入住它的环境优美设施先进服务较好上海市是最早进入老年型的城市老龄事业发展较早1990年开办的浦东老年公寓是全国首批老年公寓之一目前全市养老院和老年公寓的床位已达2万多张相当现有老年人口的1,大连市2001年底全市共有养老机构150所其中老年公寓11所总床位7993张这些城市的老人公寓和养老机构的发展为解决老年人的养老和居住提供了很好的条件并为总结老年公寓的发展和特点打下了良好基础 但是由于我国老年公寓的发展刚刚起步从全国范围来看还存在不少问题和需要改进之处 老年公寓的建设供不应求国外一些发达国家进住老年公寓和养老机构的老年人约占老年人总数的5,左右以我国大连市为例60岁以上的老人711万占城市总人口的249,若入住老年公寓和养老机构的老人占总人口的比重按3,的比例分析70多万的老年人中将有近2万人入住老年公寓和养老机构而目前仅有7千多个床位这远远不能满足随着人口老龄化发展对老年公寓的需求 2老年公寓的布局不尽合理目前老年公寓和养老机构的建设还没有例入各个城市的总体规划缺乏从中国老年人的特点和需求出发而制定的科学合理的建设规划所以目前存在着有的老年公寓虽然环境和物质条件都很好但地点远离社 会远离亲友交通不便有的居住高层塔楼并密度较高活动空间少等这些都给老年人生活和社会活动造成不便3老年公寓的价位偏高有的老年公寓环境优美设施齐全服务较好但是租售价位较高有的月租价高达2000,3000元很多老年人只好望洋兴叹如上海市选择老年公寓的老人中863,希望每月所需费用不超过1000元《中外房地产导报》2001年18期北京市2000年调查显示50岁以上的常住人口中60,以上表示近期或以后愿意入住老年公寓但他们所能承受的平均价格为860元大连市老人入住老年公寓和养老机构可以接受的价位为400,500元《老年住房专题会议论文集》2002年可见在我国目前广大老年人的收入偏低的情况下老年公寓的档次和价位要适合广大中低收入老年人的承受能力 4一些老年公寓和养老机构建筑老化设施不全一般来说设备齐全环境优美服务周到的老年公寓不太多而有些单位和个人资助的养老机构如福利院敬老院的环境条件和服务则较差不能达到老有所养老有所乐的目的 5政府和社会对老年人的住宅建设重视和支持力度不够老年公寓和养老机构存在资金投入不足管理不善等问题 1制定和完善老年住房的发展目标和规划老年住房含老年公寓要纳入国家和城市的总体规划不仅要制定老年住房的长远规划而且要制定短期计划首先要对老年住房的布局数量规模档次设计结构以及住房产权体制等方面的问题进行调查研究并提出适合我国市场需求的今后老年人住房的发展目标和规划其次再依据长远目标和规划制定阶段性的目标和计划在近期的城市发展和旧城改造计划中要将老年人住房建设纳入计划要对老年住房进行有计划的新建改建和扩建以保证老年人对住房的需求对于那些设施和条件比较差的老年住房要及时予以改善确保老年住宅的持续健康的发展 2大力兴建和发展广大中低收入者老年公寓老年公寓的建设规模档次以及价位的高低都要从我国的经济发展和人民生活水平的实际情况出发而不是追求大规模高档次目前我国中低收入老年人住房的需求量巨大应予以大力发展与此同时也要发展适量高收入者的老年公寓住宅 3要解决好老年公寓的融资问题融资问题是当前老年公寓建设的瓶颈需要花大力予以解决首先建设老年公寓需要发挥政府的主导作用政府不仅要将老年公寓的建设纳入国家和城市的总体规划而且要按照规划要求定期进行老年公寓的专项财政拨款在土地使用和税费方面要实行优惠政策如免收土地出让金减免税费等其次政府还要加强宣传力度使全社会都来重视老年人和老年人的住房问题鼓励和吸引国内外有实力的开发商来兴建和管理老年公寓开发商除了享受在土地和税费方面的优惠以外还可以向银行申请低息贷款差额部分由政府补贴再次还可以发挥社会的力量建立老年人事业基金会以及开征遗产税等筹措老年人住宅资金最后在个人筹措资金方面要得到银行的大力支持银行要从老年人的需求和特点出发制定优惠的住房抵押贷款办法如以现房作抵押贷款购买新房双合同制贷款购房即老年人与银行其子女与银行各签定一份买卖合同和担保合同当老人无力还款时可以由其子女或亲属还款逆抵押贷款购房这是目前国外一些国家普遍使用的方法即老年人退休以后从开发商处购买一套老年公寓然后与开发商签定合同每月由开发商支付给老人一定数量的生活费直到老人去世开发商返还剩余本金住房归开发商所有这些贷款办法为老年人住房提供了保证还可以采取物业置换以及合资建房等多种渠道为老年人解决住房广开门路 4(建立和健全养老制度和住房保障制度这两个制度是老年人解决住房问题的前提条件要借鉴国外经验从我国的实际情况出发认真搞好我们要发动和鼓励 单位和个人积极投保扩大养老保险范围同时要按国家规定按时发放要建立和完善老年住房保障制度 5(建立和完善老年住房的法律法规法律法规是解决好老年人住房问题的保障条件如日本为推进老年人住宅的发展和居住环境无障碍化1994年实行了《中心建筑法》2000年起公布实行了《无障碍交通法》以及《老年人居住法》等韩国有《老年福利法》《住宅建设促进法》为了推进老年住房的发展要建立和完善我国老年人住房的法律和法规并要认真执行 总之随着我国人口的老龄化人们生活水平的提高和观念的转变老年公寓的社会需求广阔发展潜力巨大 第五章 节能方案分析 第一节 建筑节能概述 我国是一个发展中国家人均能源资源相对缺乏但在城乡建设中增长方式比较粗放发展质量和效益不高建筑建造和使用能源资源消耗高利用效率低的问题比较突出一些地方盲目扩大城市规模规划布局不合理乱占耕地的现象时由发生重地上建设轻地下建设的问题还不同程度的存在资源能源和环境问题已成为城镇发展的重要制约因素各地要充分认识到发展节能省地型住宅和公共建筑做好建筑节能节地节水节材工作是落实科学发展观调整经济结构转变经济增长方式的重要内容是保证国家能源和粮食安全的重要途径是建设节约型社会和节约型城镇的重要举措要进一步增强紧迫感和责任感转变观念切实改变城乡建设方式切实从节约资源中求发展从保护环境中求发展从循环经济中求发展促进城乡建设和国民经济的持续健康发展 一指导思想 以三个代表重要思想和科学发展观为指导已发展节能省地型住宅和公共建筑为工作平台以建筑四节为工作重点和突破口以技术经济法律等手段以改革为动力努力建设节约型城镇 二节能目标 本项目在开发过程中做好建筑节能节水节地节材工作充分落实科学发展观发展节能省地型老年公寓 建筑节能本项目所有新建项目严格执行建筑节能标准积极引进和推广建筑新理念和新技术新建建筑实现节能30 建筑节地在项目开发过程中要通过合理布局提高土地利用的集约和节约程 度同时在符合健康卫生和节能及采光标准的前提下合理确定建筑密度和容积率 建筑节水要降低供水管网漏损率重点强化节水器具的推广和应用提高污水再生利用率积极推进污水再生利用雨水利用着重抓好设计环节执行节水标准和节水措施力争建筑建造和使用过程的节水率在现有基础上提高20以上 建筑节材积极采用新型建筑体系推广应用高性能低材耗可再生循环利用的建筑材料因地制宜就地取材同时提高建筑品质延长建筑物使用寿命努力降低对建筑材料的消耗使本项目的建材消耗率在现有基础上降低10 三用能标准和节能规范 1采暖通风和空气调节设计规范GBJ19-2003,?预计到2020年底全国房屋建筑面积将新增220至250亿平方米我国人口众多土地能源资源都很紧张人均占有量极低其中人均土地面积仅为世界平均水平的33,人均耕地面积仅1(43亩不到世界平均水平的40,人均水资源拥有量为2200立方米仅为世界平均水平的1,4且土地和水资源地区间分布不平衡我国资源的现状难以维持占用大量土地消耗大量钢材淡水和能源的高强度住房消费模式全国仅有1,的既有建筑和5,的新建建筑能达到国家规定的节能标准绝大部分还属于高能耗建筑因此必须坚持发展中小套型住房大力推进建筑节能节水节地节材等工作随着经济增长和城市化进程加快每年有大量建筑物竣工有资料显示建国以来据不完全统计中国住宅竣工面积累计将近70亿平方米据200年《中国统计年鉴》提供的资料1997年至200年期间全国房地产完成投资额年均增长223房屋竣工面积年均增长164近几年每年建成的房屋面积在16亿,20亿平方米之间超过所有发达国家年建成面积的总和但是建筑能耗与国外相比却高出很多现在我国每年新建房屋20亿平方米中99以上是高能耗建筑而既有的约430亿平方米建筑中只有4,采取了能 源效率措施单位建筑面积采暖能耗为发达国家新建建筑的3倍以上根据测算如果不采取有力措施到2020年中国建筑能耗将是现在3倍以上 目前建筑耗能已与工业耗能交通耗能并列成为我国能源消耗的三大耗能大户尤其是建筑耗能伴随着建筑总量的不断攀升和居住舒适度的提升呈急剧上扬趋势据统计建筑能耗总量在我国能源总消费量的比例高达2745,我国北方城市集中供热系统的综合效率远低于发达国家的80,的水平建筑围护结构保温隔热性能与同等气候条件的西欧相比传热系数和空气渗透率要高出几倍住宅的单位采暖建筑面积要多消耗1,2倍的能量一些特大城市的建筑能耗虽然全面降低但仍比瑞典等北欧国家高出近一倍采暖度日数远比北欧国家低但单位面积的耗热量指标却大大高于北欧国家 式中 建筑物耗热量指标W? 单位建筑面积通过围护结构的传热耗热量W? 单位建筑面积的空气渗透耗热量W? 单位建筑面积的建筑物内部得热包括炊事照明家电和人体散热住宅建筑取380W? 本项目的建筑物耗热量指标为 1868 W?522 W?-38 W? 2010 W? 2单位建筑面积通过围护结构的传热耗热量指标 其计算公式为 式中 Ki围护结构的传热系数[w ?? 式中 CP空气比热容取028Wh kgk P空气密度kgm2取tg条件下的值 N换气次数住宅建筑取051h V换气体积m2 经计算本项目的单位建筑面积的空气渗透耗热量指标为522W? 4采暖耗煤量指标 其计算公式为 式中 采暖耗煤量指标kgm2标准煤 建筑物耗热量指标wm2