美国次贷危机

美国次贷危机 附件2 外文文献译文 华尔街依然在坍塌:止赎混乱以及房产业的其它问 为了检查那些因为程序错误或者欺诈行为而可能存在缺陷的案件，大型抵押贷款公司暂停了“止赎”(foreclosure)(也称为“丧失抵押品赎回权”，即业主失去赎回其抵押房产的权力，指银行对于那些无力继续偿还抵押贷款的业主采取收回抵押房屋的做法，业主此后将无权再赎回这些房产。——译者注)程序，它们的这一举措为本来已经疲弱无力的房地产市场又注入了新的不确定性因素。沃顿商学院的教授和房地产人士认为，尽管在这次检查中没有多少房主会撤销止赎，不过，这次检查为房地产市场增添了混乱，同时也延缓了这个麻烦缠身的市场的复苏。 在这个陷入困境的行业遭受的诸多挫败中，止赎混乱是它受到的最近一次打击，而且就发生在新一代潜在购房者重新思考拥有自己的住房这一传统梦想的当口。“对很大一部分人来说，购买住房并没有多少意义。”沃顿商学院房地产学教授费尔南多?费雷拉(Fernando Ferreira)谈到，他说，拥有自己的住房会减少在其他地区找工作的灵活性，同时，还占用了本可用于更好投资产品的购房首付款。“在住房市场的繁荣时期，我们都忘记了这些经验。不过，我认为，一代新人会认识到这一点的——至少5年到10年以后会认识到这一点的。” 发现员工违反程序，试图胡乱处理止赎案件以后，美国三家居于领先地位的抵押贷款服务机构——摩根大通集团(J.P.Morgan Chase)、通用汽车金融服务公司(GMAC)和美国银行(Bank of America)——在23个州暂停了进一步的行动，这些州要求，止赎案件需经过司法审查。美国银行的一位“签字机器人”(robo-signer)(止赎文件通常厚达百页，有几十处需要签字，“签字机器人”应运而生。他们每天的工作就是签署50到150页的文件，除了日期，他们和机器人一样，不会详细核查有关内容，故得名。——译者注)坦承，尽管法律要求，签字人必须要亲自审查所有的文件，不过，他一个月还是签署了多达1万个止赎案件。随后，美国银行延长了在全部50个州暂停止赎程序的时间。 沃顿商学院房地产学教授苏珊?沃切特(Susan Wachter)认为，因为冻结止赎无法让丧失抵押品赎回权的房产流入市场，并给某些家庭提供了筹集足够的资金保住自己住房的另一个机会，所以，这一可能会暂时提振住房价格。不过，她也谈到，大部分目前冻结的止赎案件最终还是会解冻的。所以，“现在的措施只是延迟了市场清理的过程。” 沃顿商学院房地产学教授乔吉特?查普曼?菲利普斯(Georgette Chapman Phillips)谈到，尽管她不再将其称之为欺诈，不过，出借人确实可能犯有伪造文件的过错。她还补充谈到，基于错误文件延迟或者撤销止赎程序，会造成新的道德风险(moral hazard)，从而，可能会导致更多的房主停止偿付其住房抵押贷款。“这是由银行和二级市场制造的可怕混乱。虽然出借人马马虎虎，不过，借贷人并没有声称它们在贷款过程中存在欺诈。我们不能对此视而不见，在整个乱局中，处在最底层的是那些因为未能偿付抵押贷款而丧失了抵押品赎回权的房主。” 设在加利福尼亚州欧文(Irvine)的房地产数据机构RealtyTrac公司称，在美国积压的120多万宗处于止赎程序的贷款中，有问题的案件只是其中的一部分。此外，另外9万个被银行收回的房产依然留在这些出借人的账面上，同时，还有500多万宗贷款被严重拖欠。全国房地产经纪人协会(The National Association of Realtors)称，8月，包括丧失抵押品赎回权房产在内的“困厄销售”(distress sales)占全部住房销售量的34%。 沃顿商学院房地产学教授约瑟夫?吉奥科(Joseph Gyourko)谈到:“理顺房产价格的唯一途径，就是消化完积压的丧失抵押品赎回权房产，但是，解决这一问题则需要很长的时间，这是一个需要好几年时间的过程。”他还补充谈到，在美国的所有住房中，有20%到25%的住房价值，低于房主欠出借人贷款的价值。“他们中的每一个人都可能拖欠贷款，都可能丧失抵押品赎回权。”吉奥科认为，尽管房产市场始终具有很强的周期性，不过，从目前看来，该市场的复苏前景受到了整个市场的活动极为低迷的阻碍，这些活动既包括新房开工，也包括销售数量。另外，该市场目前的萧条状况不同以往，因为现在的市况不但受到该领域失调的驱动，而且还受到了宏观经济问题的影响。“这次的市场复苏不同以往，会比正常情况更慢„„除非就业增长，否则，住房市场的活动——住房的购买和卖出活动——不会恢复景气。”沃切特对此表示赞同:“住房市场的关键驱动因素依然是就业。” RealtyTrac公司的高级副总裁瑞克?沙尔加(Rick Sharga)认为，最近这次止赎问题是“背信”(breach of trust)的体现，但是，“背信”对止赎问题的最终解决没有什么影响。“实际上，止赎是一个暂时推迟解决的议题。” 沙尔加预测说，对止赎问题的详细检查可能会延长60天到90天的时间。住房抵押贷款研究机构Access Mortgage Research & Consulting公司认为，审查时间的延长会使止赎问题的解决推迟6个月到18个月的时间，并将住房价格的调整推迟同样长的时间。摩根大通集团披露，公司正在检查5.6万宗止赎案件，不过，其他公司尚未到底有多少止赎案件会被延迟处理。丧失抵押品赎回权数量最 多的州包括加利福尼亚州、内华达州、亚利桑那州和密歇根州，在这些州，贷款出借人收回房产权无需经过正式的司法审查程序。 RealtyTrac公司的数据显示，8月，美国有338，836宗房产的主人收到了房屋抵押贷款止赎通知函(foreclosure filings)——其中包括违约通知、拍卖时间表和银行收回房产的通知，这一数量比6月增加了4%，不过比2009年8月的数量降低了5%。8月，每381个房产就有一个收到某种形式的房屋抵押贷款止赎通知函。沙尔加认为，银行收回房产的数量将在2011年达到峰值，“2012年的状况会稍有改善„„2013年，随着对过量止赎房产处理进程的不断发展，我们会看到，止赎案会显著减少。” 沙尔加表示，现在，在银行拥有的90万丧失抵押品赎回权的住房中，只有三分之一流到了市场。银行之所以将这些房产留在账面上，是因为处理文件的工作耽误了时间，而且还因为州法律规定，这些房产的出售需要6个月以后进行，以便给房主偿付贷款最后一次机会。沙尔加谈到，另一个因素是，银行不愿意取得丧失抵押品赎回权房产的所有权，因为新会计法要求，住房的价值要按目前的市场价格来评估。在很多情况下，用这种方式评估的住房价值，会低于未清偿贷款的价值，从而，不利于银行的财务报表。 shadow inventory)中，有虽然有些预测人士认为，在所谓的“影子存量”( 多达800套住房在等待入市，不过，RealtyTrac公司估计，因为这场金融危机而易手的“困厄房产”(distressed properties)总数最多会达到300万套到350万套。沃切特认为，人们购买在止赎程序中售出的住房时，会争取比房主之间进行的正常交易低40%到50%的价格。 随着止赎程序可能被滥用的消息为人所知，各州和国家的官员开始向这个行业施压，要对它们进行新一轮的调查。比如，在缅因州，居民就对通用汽车金融服务公司提起了集体诉讼。在佛罗里达州，总检察长正在就伪造文件的指控，对一家抵押贷款处理公司和四家止赎法律事务所展开调查。星期二，白宫发言人罗伯特?吉布斯(Robert Gibbs)指出，奥巴马政府支持各州调查止赎程序的行动，但是，没有要求全国暂停止赎程序。一个新闻报道援引吉布斯的话说:“我们希望采取恰当且必要的措施，以确保程序合法。” 吉布斯还谈到:“与此同时，我们不希望看到住房市场以及住房市场的复苏受到大规模的伤害。” 沙尔加表示，尽管止赎问题已经浮出水面，不过，原告会发现，很难证实自己被剥夺抵押品赎回权(无论采用何种方式)受到了伤害。“但是，在法庭上却发生了奇怪的事情。”他补充谈到。比如，法官可能会要求对过去3年中完成的止赎案件提供新宣誓作证书。“在这种情况下，事情就完全乱套了。实际上，这种要求会让止赎程序承担极大的压力。”当一位新房主已经取得了某个房产的所有 权以后，再通过回溯来推翻止赎程序，可能会导致“令人难以置信的复杂性。不过，我认为，这不应该成为一个问题。”沙尔加谈到。 目前的不确定性将人们的注意力转向了产权保险人(title insurer)(产权保险人是指提供产权保险的保险公司。产权保险是保险人在对拟投保的产权进行调查，确认产权真实状况的基础上，向受益人提供的产权风险保障服务。产权保险的标的是房地产产权的真实、完整。——译者注)，因为产权保险人应该确保房屋的卖方确实是该房产的所有人。一家名为老共和国产权保险公司(Old Republic National Title Insurance)的保险机构指示其保险经纪人，不要为摩根大通集团丧失抵押品赎回权的房产提供保单。美国土地产权协会(American Land Title Association)在一份声明中，为那些可能购买了止赎程序不当房产的住房买主罗列了一个辩护理由清单，比如，买主可以说明，自己是“本着诚信的态度”来购买房产的。沃切特谈到，产权保险公司对此不承担法律责任。“事实上，应该承担责任的，是那些银行以及将这些贷款证券化的机构，是它们允许这种有问题的程序运行的。” 此外，沃切特还谈到，银行对贷款修改(loan modifications)以及“亏损出 short sales)(也称为“先行出售”、“短售”)的心态变得越来越开售”( 放了，亏损出售是指房主同意不经过止赎程序而将房产易主。她谈到，银行发现，亏损出售可能是解决长期拖欠贷款问题成本最低的方式了，尽管银行依然面临着房主背弃协议的风险——而房主背弃协议则会引发止赎诉讼。 与此同时，因为利率很低，同时，住房价格表现疲弱，所以，人们更能负担得起住房了。第二季度，全美住宅建筑商协会/富国银行住房机会指数(National Association of Home Builders/Wells Fargo Housing Opportunity Index)自建立20年以来，连续第六个季度处于最高水平。这一指数的水平意味着，6.44万美元的中位数收入家庭，能买得起第二季度销售的72.3%的新房和既有住房。至于说住房价格，普尔/凯斯-席勒房价指数(S&P/Case-Shiller Home Price Index)显示，20个城市的综合房价在继续上涨，7月的房价比去年同期上涨了3.2%。不过，这个上涨幅度低于6月4.2%的水平。 沃切特谈到，仔细查看各个城市的凯斯-席勒数据就能发现，某些市场的房价涨势强劲，而有些市场的住房价值则在继续萎缩。比如，大部分数据都表明，与去年同期相比，旧金山(上涨11.2%)、圣地亚哥(上涨9.3%)和洛杉矶(上涨7.5%)的住房价格均表现为上涨。与此同时，同一时期，拉斯维加斯(下跌4.9%)、夏洛特(下跌3.5%)和坦帕(Tampa)(下跌3.2%)的住房价格则在下跌。“不同的市场反应也不同。” 沃切特谈到。“目前的情势是，正在复苏的住房市场与复苏极为缓慢的市场之间正在分化。” 沃顿商学院房地产学教授格雷斯?王?布奇艾勒瑞(Grace Wong Bucchianeri)谈到，对那些尚没有自己住房的家庭来说，住房市场的崩溃可能会让他们形成“暂时等等看”的心态。“其他拥有住房的人可能会停下来认真思考一下，我们从拥有自己的住房中到底想得到什么——是想免受房屋租金波动的影响呢，还是想掌控自己的生活空间，亦或是炫耀,”她谈到“我不知道这种改变需要多长时间，美国人有希望拥有自己的土地和住房的长期历史。”布奇艾勒瑞研究了拥有住房与幸福感之间的关系，她发现，拥有自己住房的人，并不一定比其他人感到更幸福。现在，她正在就潜在购房者愿意为住房的什么特色——比如，是有游泳池、私人车道，还是更大的空间——多付钱的问题进行一项新研究。“据此，我们有望预测出以后人们对住房需求的变化。” 吉奥科谈到，那些为自己购买住房的决定感到沮丧的房主，只是发现了房地产经济学家一直都很清楚的一点——不应该将购买住房当作投资。使用抵押贷款确实是个积蓄的很好方式，因为它会要求你严守定期偿付贷款的纪律。不过，他也谈到，住房价格上涨所创造的价值，低于其他投资产品——比如，股票或者债券——价格上涨所带来的价值。如果某位房主花费10万美元购买的一所住房价格上涨到了20万美元，实际上，房主的收益并不是10万美元，他或她无法变现10万美元的收益，因为他或她必须要找个新住房居住。而与这所住房相当的住房的价格也会上涨这么多，从而吞噬了这位房主的收益。而价值增长了同样数量的股票，则能在卖出之后带来10万美元的收益，而且税费更低。 吉奥科谈到，在酝酿这场危机的那几年，房主“自欺欺人”地认为，自己的住房是投资工具，他们以住房价值为“杠杆”，借贷了用于度假、购买汽车和用于子女大学教育的新贷款。“但是，这种方式风险很高。如果房价下跌，那么，这些房主的住房就成了‘溺水房’(underwater)(意指未偿付的贷款价值高于住房价值的住房。——译者注)。”能将住房价格的上涨视为积蓄的唯一情况，就是当房主以高价住房换低质量住房的时候，或者当房主亡故以及不再需要寻找新地方居住的时候。 此外，如果人们被锁定在一所无法轻易售出的住房上，那么，拥有自己的住房还会妨碍人们为了更好的工作而搬迁。费雷拉在与吉奥科合作的一篇论文中指出，从1985年到2007年，在自己的住房上拥有“负资产”(negative equity)的所有人中，有三分之一的人不太可能搬迁。“很多人都被捆绑住了。”费雷拉谈到。 费雷拉认为，房地产市场正在趋于稳定，但是，在今后两年，仍然会持续下跌的市况;他预期，住房价格重拾升势还需要5年甚至10年的时间。此外，他还认为，甚至连预测房价也是很困难的，因为交易极为稀少。他谈到，在1980年到1986年期间，美国的房地产市场每年有60万到80万宗交易，2005年到2006 年期间，这个数字更是跃升到了140万宗的水平。可现在，这个市场每年的交易量已经萎缩到了35万到40万宗的水平，尽管这个国家的人口数量自1980年以来已经增长了30%。 不过，给房地产市场的未来带来重压的还有另一个问题，那就是有能力偿付抵押贷款，以及已经将贷款清偿完毕，但想搬迁到一个更大或者更小的住房，想搬迁到一个新社区或者另一个州的那些房主的住房。费雷拉谈到，因为住房市场非常疲弱，所以，这些人还没有把自己的住房列入出售名单。他还补充谈到，到最后，他们会对等待感到厌烦的，而且会将自己的住房推向市场，从而，会为这个市场提供更多的房源，并进而打压房价。“现在，他们依然可以继续保留这些投资，但现实情况是，最后——可能是从现在算起的1年、2年或者3年之后——很多人都会对投资房地产感到厌倦的，到那时候，他们会以任何价格将房产出售。”