洛阳市地下商场测算评估报告

洛阳市地下商场测算评估 一、项目概述 洛阳市地下商场地处于老城区步行街繁华区域内～西起中州东路兴华街附近～东至中州东路右安街青年宫广场～该项目隶属洛阳人防办下属二级机构市人防开发管理处。 二、物业情况 项目东西长210米～南北宽16.5米～总体量约为6000?～消防通道10处～商场内通道宽度约5米～墙面、地面、天花装修良好～通风设施齐全～商户总数量约为80个～目前管理工作人员约为20人～均属人防办在编人员。 三、经营状况 项目现年租金收益为220万元～合计30/?,所需支出费用有水电费约14万元/年,管理人员工资约为45000—50000元,按公务员标准,,税收方面由商户直接针对税局。主要经营三大品项:小电子类、中老年装、家纺和部分鞋～客流不大～经营状况不佳。 四、项目评估 1、项目地点评估 店铺经营地点:老城区步行街附近 建筑面积:近6000? 使用面积:3465? 要求租金:30元/? 合同年限:一年 消防通道:10处 上 下 水:有 总 投 资:1300万元 项目形状:路面下方～为长方形 2、建筑类别 建筑性质:人防设施 楼层:地下负一层 开发日期:1992年 建筑现状况:良好 3、项目能见度 50—100米在所处范围内能看到项目出入口LOGO。 4、行人类别比率 在此区工作:30% 此地居民:55% 目标性闲逛:15% 5、公共交通 由于地处于老城区～又在洛阳市主干道,中州东路,～公共交通各个方向较为便利～道路两方具有公交站点以及出租车停靠点。 6、周边一公里内商业 大张量贩、德众锦华、雅飞时尚广场、绚丽时尚广场、青少年宫小商品市场、八角楼金街、兴华街步行街、欧陆家具广场、丹尼斯量贩。 五、项目优劣: reduction in property value. Find warning signals, timely reporting or warning, develop and implement measures against customer transfers and other acts leading to loss or increase the difficulty of clearing. Personal credit business of late, agencies should be timely collection, if necessary, ask the right institutions to bring proceedings. Non-approved by head office, agencies at all levels shall not without the following: give 优势: 1、项目处于老城商业圈内～经营年数较长～有一定的认知度, 2、隶属于人防～不会面临政府拆迁～稳定性强, 3、政府的支持力度强。 劣势: 1、经营体量较小～商户数量较少～无法形成规模性市场, 2、处于地下负一层～路面商场LOGO标示虽能看到～但是不够醒目, 3、内部装修落后～已经脱离现代化商业风格, 4、经营货品层次偏低～客单价以及销售单价暂无法提升, 5、商户个人素质较低～服务意识差～经营思路死板, 6、项目定位不明确～无品牌化经营意识, 7、无停车场。 六、收益估算 1、项目总收益 30.5元,平方米,×6000?×12月=2196000 2、人员费用 20人×2350元×12月=564000元 3、水电费用 11667元×12月=140004元 4、项目利润 2196000元-564000元-140004元=1491996元 七、投资估算 改造标准为中档～区域为公共区域～按照2500?估算 1、改造费用: 500元,平方米,×2500?=1250000元 2、中央空调设备费用 标准:建筑面积200元/? 200元×6000?=1200000元 2、营销推广费用 自项目签订之日起3个月为一个周期 100000元×3=300000元 3、不可预估费用:约20万元 4、合计估算费用:2950000元 说明: 包括管线、石材、灯具,户外喷绘、媒介广告、单页等。 八、项目评估综合建议 1、项目地理位置和经营评估: 该项目处于老城区商业圈内～属于成熟性项目～却处于商圈尾部,中州东路 和右安街,～并且在地下～整体客流并不是很大～根据其经营定位、货品层次、 营销管理等因素以及缺乏品牌资源～推出其整体销售状况不佳～但由于租金较低～ 商户稳定性强。经营建筑面积约6000?～体量较小～由此推断如单体经营很难 reduction in property value. Find warning signals, timely reporting or warning, develop and implement measures against customer transfers and other acts leading to loss or increase the difficulty of clearing. Personal credit business of late, agencies should be timely collection, if necessary, ask the right institutions to bring proceedings. Non-approved by head office, agencies at all levels shall not without the following: give 达到一定的市场影响力～在招商和运营方面困难重重。 2、租金和年限评估: 目前项目租金约为30元/?～整体收益约为220万元～参照地上周边商圈租金标准范围约为25元-100元/?～其租金上升空间为5元-10元/?～按照上升5元/?计算:,30+5,×6000?×12月=2520000元,按照上升10元/?计算:,30+10,×6000?×12月=2880000元。目前租赁合同期限为一年～如合同期限增至3年以上～再加之调整租金评效～以现有商户层次难以接受～需要整合品牌资源。 3、经营环境评估: 设备陈旧～整体环境缺乏定位～装修风格没有形成特色～没有眼前一亮的感觉。 4、周边环境评估: 项目周边具有以八角楼街为代性的商业步行街～兴华街步行街、大张量贩、德众锦华百货、雅飞时尚广场等～其经营环境、品牌资源方面远远高于该项目。其中还包括一个青年宫广场～步行街地下超市。 综上所述建议: 1、可作为试点工程, 2、将青年宫广场与地下商业连通～或者八角楼步行街负一层与地下商场连通～形成一个体量为近40000?的商业步行街。 日 期:2012.09.12 reduction in property value. Find warning signals, timely reporting or warning, develop and implement measures against customer transfers and other acts leading to loss or increase the difficulty of clearing. Personal credit business of late, agencies should be timely collection, if necessary, ask the right institutions to bring proceedings. Non-approved by head office, agencies at all levels shall not without the following: give