2004年12月杭州CBD区域写字间市场调查报告

2004年12月杭州CBD区域写字间市场调查报告 关于杭州市写字间暨个别酒店式公寓 商品房开发市场综合调查报告 前 言 在调查工作开展前～本人就国内外发达领先城市的一些过往成功发展痕迹针对此次写字间调查工作开展的指导性思路作出以下阐述: 观点1:商业繁华的地段～不一定能做出高品质的星级写字间。 观点2:以下是本人对商业物业与商务物业认识上的几点异同: 商业物业核心点:成熟地段、水平与垂直的巨大人流、周边商家业态互动或互补、 配套、能够达到该地段的交通通顺度、物业本身人流集散的控制力～一般采取“三权分割”的营销运作模式、物业后期发展重于前期营销策划。 商务物业核心点:城市经济、金融、办公产业带成熟地段～能够迅速到达工作目的地或能够被迅速到达本地段的强大交通配套支持、周边齐全的商业或商务配套,500米内,～物业动线人流分散输送能力、商助配套的齐全性～一般采用租赁或单卖的运作模式。 两者互动～共铸商圈: 一、 调查目的 综合了解杭州市写字间供应市场的基本情况～对该市场的营销组织运作层面展开优劣互补学习。 二、 调查时间 2004年11月27日至2004年11月28日 三、 调查方法 运用现场观察调研法并结合电话询问～技术整理所获得的资料～透过严禁科学的研究分析得出结论。 四、 调查范围与样本量 主要针对杭州市区内繁华地段26个在售或未售写字间、酒店公寓商品房楼盘。 调查楼盘名录: 1、 南北商务港 ,现场咨询, 2、 西湖定安名都 ,电话咨询, 3、 凤凰城广场 ,现场咨询, 4、 美达丽阳国际 ,现场咨询, 5、 迪尚商务中心 ,电话咨询, 6、 公元大厦 ,现场咨询, 7、 时代大厦 ,电话咨询, 8、银座大厦 ,现场咨询, 9、嘉华国际商务中心 ,电话咨询, 10、中豪凤起广场 ,电话咨询, 11、天翔凤起时代大厦 ,电话咨询, 12、滨江庆春发展大厦 ,电话咨询, 13、现代领地 ,电话咨询, 14、广利大厦 ,电话咨询, 15、越都商务大厦 ,现场咨询, 16、浙江环球中心 ,电话咨询, 17、华源发展大厦 ,电话咨询, 18、海华广场 ,电话咨询, 19、滨海威陵大厦 ,电话咨询, 20、华元世纪广场 ,电话咨询, 21、广宇河滨商务楼 ,电话咨询, 22、西湖国贸大厦 ,电话咨询, 23、绿城深蓝广场 ,电话咨询, 24、云龙商务空间 ,电话咨询, 25、世贸丽晶城 ,电话咨询, 26、红石中央大厦 ,现场咨询, 27、聚龙大厦 ,电话咨询, 现场调查:7个 电话调查:20个 五、 个盘情况 南北商务港 序号 案名 位置 温州路～市二医院后面 1 开发商 杭州新南北房地产开发有限公司 代理商 无 联系 88389977、88388833 规模 占地面积,,,,平方米～总建筑面积？ ,,,,平方米～车位,,,个 工地现状 主体基本完工 风格与布局 现代主义～层层退台式单体建筑 特色商助配套 装修 毛坯 内廊式商业街、下沉式小广 场～运河文化广场 租售范围与销控 营销模式 销售,整层出售, 剩余3-4层 价格 均价6600元/平方米 主力面积 每层900平方米～每户150 租价:1元5角/平方米,市价, 平方米 付款方式 按揭、一次性 公摊、 30,～,点交付 2005年5月交付 定金50万 容积率 , 日期 物业管理费物业 新南北物业管理公司 2元/平方米/月 或其他费 管理商 西湖定安名都 序号 案名 位置 西湖大道与定安路交叉口 2 开发商 浙江商宇房地产开发有限公司 联系 87080707、87815731 规模 工地现状 风格与布局 特色商助服务 装修标准 租售范围与销控 营销模式 半层起售 最低、均、12000元/平方米 主力面积 半层或1000平方米以上起售 高价 付款方式 一次性 公摊、 交付 2005年6月交付 按揭 投资回报率 日期 物业管理费物业管理 或其他费 商 凤凰城广场 秋涛路与飞云江路交汇处上城复序号 案名 位置 3 兴地段～上城区中央商务区 开发商 浙江凤凰城房地产开发有限公司 占地,万多平方米～总建筑面积,？万平方米～联系 规模 87701080 酒店公寓,？,套～商住房？,,套。 ,栋？,层商住公寓～,栋？,层酒店公寓～地工地现状 在做基础 功能布局 下,层停车场～车位,,,余个。 特色 装修标准 中央空调系统～酒店公寓精装修～超市、银行、农贸市场 商助配套 一般商住为毛坯 租售范围与销控 营销模式 酒店公寓、商住房、车位均销售 共一期开发 价格 未定 主力面积 酒店式公寓:30-50平方米 商住住宅:,,-150平方米 单层:1200平方米 付款方式 未定 公摊率 大于, 开盘 05年4月开盘～06年 容积率 交付 下半年交付 物业管理费物业管理未定 未定 或其他费 商 美达丽阳国际 序号 案名 位置 武林商业片区～湖墅南路、4 叶青兜路口 开发商 浙江美达房地产集团有限公司 总占地,,,,平方米～总建筑面积？万平方联系 87968111 规模 米～地上为,万,千多平方米～地下为,千多平 方米。22层～每层800平方米左右 工地现状 结顶 功能布局 主楼,,层～副楼,,层～裙楼,层～？ 层为商务休闲层。 特色商助服务 装修标准 毛坯 租售范围与销控 营销模式 销售 价格 10800元/平方米以上 主力面积 200-500平方米 付款方式 按揭5成5～8年 公摊、 得房率65% 交付 在售～06年上半年交 一次性 投资回报率 3点几 日期 付 物业管理费或其物业管理绿城物业管理 未定 他费 商 迪尚商务中心 序号 案名 位置 湖墅南路～信义坊广场南侧 5 开发商 浙江城建房地产集团有限公司 联系 88805255、88805655 规模 总建筑面积,万平方米 工地现状 未定 风格与布局 建设、会议、餐厅、商务中心、装修标准 公共部分精装修～室内未定。 特色商助 会议室等。 服务 租售范围与销控 营销模式 未定 价格 未定 主力面积 200-350平方米 付款方式 未定 公摊、 未定 开盘 明年年中开盘～公寓 投资回报率 交付 部分已开盘～交付日 期,,年以后。 物业管理费物业管理未定 未定 或其他费 商 序号 案名 公元大厦 位置 黄龙体育中心主体育场西侧 6 开发商 杭州南源联合置业有限公司 联系 规模 21层 87631515 工地现状 未结顶 功能布局 特色商助服务 装修标准 普通级室内装修 租售范围与销控 营销模式 销售～正式销售前收取5成房款 最低、均、16000-17000元/平方米 主力面积 200-600平方米 高价 车位28万/个 付款方式 按揭5成10年～一公摊率 30% 交付 在售～06年6月交付 次性付款,有优惠, 日期 物业管理费物业管理不详 12元/平方米/月 或其他费 商 时代大厦 序号 案名 位置 秘渡桥路一号,华浙广场旁, 7 开发商 浙江时代大厦有限公司 联系 87822616、87918959 规模 占地面积7900平方米～总建筑面积45000 平方米。28层～每层约1000平方米左右 工地现状 基础完工 风格 现代主义 特色商助服务 装修标准 精装修 租售范围与销控 营销模式 销售,整层出售, 最低、均、最低4层～估计价格,18000-20000主力面积 900-1000平方米 高价 元/平方米, 付款方式 未定 公摊、 开盘 05年上半年开盘 30-35% 投资回报率 交付 物业管理费物业管理未定 未定 或其他费 商 银座大厦 序号 案名 位置 庆春路与建国北路交叉口。 8 开发商 杭州银座房地产开发有限公司 总建筑面积3万多平方米～车位150个～24层 联系 规模 87248007 工地现状 主体修建中 功能布局 1-3层裙楼为商业用途～4层以上为写字间 特色商助服务 装修标准 中央空调～室内简单装修 租售范围与销控 营销模式 销售,包含车位, 5至10成已开始内部排号。 全框架自由分割～900-200余平方米 估计12500左右～车位估计20万/个 价格 主力面积 付款方式 一次性性付款 公摊率、 5点75 开盘 05年上半年开盘 5成10年 容积率 交付 06年上半年交付 物业管理费物业管理正在招标中 估计5元/平方米 或其他费 商 嘉华国际 序号 案名 位置 杭大路55号 9 商务中心 开发商 杭州佳华置业投资有限公司 联系 87175060、87175061 规模 14层 工地现状 现房 风格与布局 特色商助服务 装修标准 室内毛坯 租售范围与销控 营销模式 出租 4(5元/平方米/天～车位300元/个 租金 主力面积 200-300平方米 付款方式 季付或半年付 公摊 交付 即买即驻 35% 日期 物业管理费物业管理8元/平方米/月 或其他费 商 中豪凤起广场 序号 案名 位置 凤起东路延伸段与秋涛北路10 交叉口 开发商 浙江中豪房屋建设有限公司 联系 86952299、86047842 规模 11层 工地现状 布局 特色商助服务 装修标准 毛坯 租售范围与销控 营销模式 销售 最低、均、起价7800元/平方米 主力面积 180-355平方米,写字间, 高价 车位:18万左右/个 39-46平方米,公寓, 付款方式 一次性 公摊、 交付 2005年6月交付 24% 5成10年 投资回报率 日期 物业管理费或其物业管理物业维修基金65元/平方米。 他费 商 3元6角/平方米 天翔凤起时代序号 案名 位置 新塘路与凤起路交叉处 11 大厦 开发商 杭州天翔房地产开发有限公司 总建筑面积43000平方米～24层～车位121个。 联系 86786133、86786155 规模 工地现状 结顶 功能布局 裙楼1-4层做商业用途～5-24层为写字间。 特色商助服务 装修标准 毛坯 租售范围与销控 营销模式 销售 写字间售完 均价 7500元/平方米 主力面积 30-700平方米 26%～3点04 付款方式 按揭 公摊 交付 在售～05年年底交付 一次性 容积率 日期 物业管理费物业管理绿城物业管理有限公司 3元8角/平方米 或其他费 商 滨江庆春发展序号 案名 位置 庆春东路 12 大厦 开发商 杭州滨江房产集团有限公司 总建筑面积4万多平方米～两栋～18和21层 联系 86995435、86966678 规模 工地现状 已修建10层 风格与布局 现代主义 特色商助服务 装修标准 毛坯 租售范围与销控 营销模式 定向销售～整栋出售 未定 价格 未定 主力面积 700-900平方米 付款方式 未定 公摊 交付 未定 30% 日期 物业管理费物业管理未定 未定 或其他费 商 序号 案名 现代领地 位置 文辉路与绍兴路交叉口～绍13 兴路181号潮王路口 开发商 浙江野风集团房地产开发有限公司 总占地面积3万平方米。总建筑面积10万平方联系 85382971、85382971 规模 米。～公寓372户、写字间95户、1栋9层商住 127套～每层1000平方米左右 工地现状 已建6层 风格与布局 单栋9层 特色商助服务 装修标准 毛坯 租售范围与销控 营销模式 销售 54-260平方米～特推150平方米 均价 11000-12000元/平方米 主力面积 2万定金,一星期内有效,～ 付款方式 公摊 开盘 04年11月上旬开盘～30% 按揭:5层10年～一次性。 3点33 交付 06年4月交付 物业管理费物业管理不详 3元5角/平方米 或其他费 商 广利大厦 序号 案名 位置 庆春路与中河路岔口西北 14 开发商 浙江广利房产开发有限公司 联系 87247398、85779378 规模 26层 工地现状 在建 布局 特色商助服务 装修标准 精装修 租售范围与销控 营销模式 销售～13层以上整层出售 最低、均、16000元/平方米 主力面积 140-1700平方米 高价 定见10%～按揭5层10付款方式 公摊、 交付 05年10月交付～0428% 年～一次性99折 投资回报率 日期 年5月开盘 物业管理费物业管理4元5角/平方米 或其他费 商 越都商务大厦 序号 案名 位置 中北路与文晖路交叉口 15 开发商 杭州市市政房地产开发有限公司 联系 规模 85304486 工地现状 风格与布局 特色商助服务 装修标准 租售范围与销控 营销模式 价格 写字楼:9400元/平方米 主力面积 一层商铺:10-150 商铺:49500元/平方米 写字间:100平方米以上。二 三层共2300平方米 付款方式 公摊、 交付 04年9月开盘～06年 投资回报率 日期 上 半年交付 物业管理费物业管理 或其他费 商 浙江环球中心 序号 案名 位置 西湖文化广场主塔楼 16 开发商 浙江耀江房地产开发有限公司 联系 规模 占地近200亩～总建筑面积37万平方米～85786603 共41层～车位300多个～高170米。 工地现状 建设中 功能布局 裙楼1-7楼为商业用途～8-41层为写字间 特色商助服务 装修标准 室内毛坯 租售范围与销控 营销模式 10层以下分割销售～10层以上整开始内部排号 层出售。 均价 19000-20000元/平方米 主力面积 800-1000平方米左右 付款方式 按揭:4成10年 公摊、 未定 交付 05年4月开盘 投资回报率 日期 07年交付 物业管理费物业管理前期自管 未定 或其他费 商 华源发展大厦 序号 案名 位置 环城北路与建国北路交叉口 17 开发商 杭州华源房地产开发有限公司 总建筑面积2万平方米。20层～每层900平方米左右 联系 85195652、85195629 规模 工地现状 在建 风格与布局 1-3楼商铺、4-20楼为写字间 特色商助服务 装修标准 吊顶～毛坯 租售范围与销控 营销模式 销售 均价 10000元/平方米～18楼价格13000主力面积 每层4个单位～每个单位200 元/平方米。 多平方米 本地户口按揭4成～外得房率付款方式 公摊、 交付 05年6月交付 地5成～一次性无折扣 72(8% 投资回报率 日期 物业管理费或其物业管理自管 5元/平方米 他费 商 海华广场 序号 案名 位置 环城北路与建国北路交叉口 18 开发商 杭州海华房地产开发有限公司 联系 85199121、85199683 规模 25层～总建筑面积约25000平方米 工地现状 主题基本完工 功能组合 1-4层为商场～5层-25层为写字间 特色商助服务 装修标准 毛坯 租售范围与销控 营销模式 销售 均价 10000元/平方米～还剩4楼～价格主力面积 写字间每层1200平方米 9900元/平方米 商铺每层2400平方米 1次性付款 付款方式 公摊、 34%～4 交付 05年3月交付 一个月分期 投资回报率 日期 物业管理费物业管理自管 未定 或其他费 商 滨海威陵大厦 序号 案名 位置 滨江中兴路～滨江区政府旁。 19 开发商 滨海房产 22～每层850平方米左右～总建筑面积约2万平方米。 联系 规模 86622888 工地现状 立面装潢～室内装潢 布局 特色商助服务 装修标准 毛坯 租售范围与销控 营销模式 销售 90%已售出 起价 7600元以上/平方米～平层价差最主力面积 75-840平方米 高470元/平方米。 付款方式 一次性:97折 公摊 交付 40% 按揭: 日期 物业管理费或其物业管理2元5角/平方米 他费 商 广宇河滨商务序号 案名 位置 杭州建国北路380号 20 楼 开发商 杭州广宇房地产集团有限公司 13层～每层900多平方米～共12000平方米 联系 85185591、85185960 规模 工地现状 风格与布局 特色商助服务 装修标准 普通装修 租售范围与销控 7层以下分零出售～7-13层整层出售 营销模式 内外销售均可 10380元/平方米,二楼起价,～楼层价最低、均、主力面积 130-900 差250元/平方米～车位21万起价。 高价 付款方式 按揭,私人或公司,公摊 交付 06年6月份交付 30% 均可～一次性有折扣 日期 物业管理费或其物业管理委托代管 3元5角/平方米 他费 商 西湖国贸大厦 序号 案名 位置 杭州西湖大道1号 21 开发商 杭州连城置业建设有限公司 联系 87896677、87896699 规模 总建筑面积10万平方米、400个停车位 地下3层～地下3-2层为停车场～地上25层～裙工地现状 功能分布 楼8层～地下一层到地上4层为商业。5-8楼是 开场式办公楼～主楼为写字间 特色商助服务 装修标准 24小时独立户式空调 商务会议室、快餐、健身、 咖啡吧等 租售范围与销控 营销模式 最低、均、主力面积 高价 付款方式 公摊、 交付 投资回报率 日期 物业管理费物业管理 或其他费 商 云龙商务空间 序号 案名 位置 杭州市刀矛巷云龙公寓腾龙22 阁,属庆春商贸圈, 开发商 杭州市房地产开发总公司/全案策划代理商 瑞丰广告 23层～10层以下位写字间～每层140平方米 联系 87218118、87218998 规模 工地现状 建设中 风格与布局 单层独户 特色商助服务 装修标准 毛坯 租售范围与销控 营销模式 销售 已售90%以上 均价 8000元/平方米～楼层价差100元～主力面积 148平方米 车位19万。 付款方式 按揭:5成10年 公摊 交付 05年年底交付 26% 一次性:无优惠 日期 物业管理费物业管理不详 1元2角/平方米 或其他费 商 绿城深蓝广场 序号 案名 位置 朝晖路～紧邻西湖文化广场 23 开发商 绿城集团 联系 87902666、85393322 规模 占地18000平方米。总建筑面积134000平 方米。写字楼车位100个。 工地现状 明年年初结顶 布局与 两栋公寓与一栋写字楼延街排列 功能 写字楼1-2楼为商业配套～3楼为餐厅～4 至26楼为写字间办公区。 特色商助服务 装修标准 毛坯 配置星级酒店大堂服务 租售范围与销控 营销模式 销售 50%以上 均价 13000元/平方米,写字间,楼层价主力面积 不详 差300元～18800元/平方米,公寓, 车位30万元/个 付款方式 首付5成～季付10% 公摊 交付 06年10月 或按揭、一次性 日期 物业管理费物业管理绿城物业管理有限公司 公寓5元8角/平方米/月 或其他费 商 写字间8元/平方米 世贸丽晶城 序号 案名 位置 世贸黄龙商务区北部～南临24 天目山路～西靠教工路 开发商 浙江火炬置业发展有限公司 联系 88219808、88833908 规模 总占地面积5万平方米～总建筑面积:地 上32万平方米～地下8万平方米 工地现状 二期基础 布局 5栋18层沿街排列 特色商助服务 装修标准 毛坯 内部配置2500多平方米广场 开发周期安排 营销模式 销售 分3期开发～现开发第3期 ,,,-,,,平方米 最低、均、车位21万/个, 主力面积 高价 预计05年下半年开盘推付款方式 容积率 开盘 8 出写字间使用06年底07交付 年初交付。 物业管理费物业管理高力物业管理顾问 1元8角/平方米/月 或其他费 顾问 红石中央大厦 序号 案名 位置 位于湖墅南路以东 25 开发商 联系 81871717、88223613 规模 占地2000多平方米～25层～总建筑面积 33000平方米 工地现状 建设中 功能布局 1-2楼为商铺～3至25楼为写字楼～7层为 商助配套层～车位100多个～写字间80多 套。 特色商助服务 装修标准 毛坯 租售范围与销控 营销模式 销售 均价 10000元/平方米～车位26万-32万 主力面积 200多平方米 付款方式 按揭:5成10年 公摊 开盘 04年10月初开盘。 30% 一次性 交付 06年交付 物业管理费或物业管理未定 其他费 商 聚龙大厦 序号 案名 位置 黄龙商务区域～杭大楼,号 26 开发商 联系 规模 占地面积？万平方米。共,,层～,,,88931117 层为裙楼。车位130个。 工地现状 结顶 功能布局 ,,,层为商业用房～ 特色商助服务 装修标准 基本装修。 租售范围与销控 营销模式 无产权～长租模式～租期45年。 状况不好 写字间均价为,,,,,元,平方米～商铺售最低、均、主力面积 每层面积,,,平方米。 价,,,,,元,平方米商铺租金,,元,高价 平方米,天。车位租金300-350元/个。 付款方式 一次性 公摊率 开盘 ,,年,月,,日开34% 交付 盘。05年3月交付。 物业管理费或其他物业管理聚龙物业管理有限公司 8元/平方米/月 费 商 六、 定性分析 ,一, 2003年度写字间市场具有代性的超前亮点: “公元大厦”提倡的“德国制作”概念 “嘉华商务中心”聘请“第一太平戴维斯”～树立起“国际商务服务水平”的标杆。 “钱江新城”区域商业中心区～预计供应量150万平方米～项目成本8000 /平方米～打造杭州未来新的“CBD”核心区。 元-10000元 ,二, 杭州进入多商圈时代后所形成的一个核心商圈、四大区域商业中心与十二大区域商业副中心对未来写字间项目开发经营的深切影响: ?一大核心商圈,老商业圈,: 武林商业圈 ?四大区域商业中心: 庆春路区域商业中心 拱宸桥区域商业中心 翠苑区域商业中心 滨江区域商业中心 十二大区域商业副中心 ? ,1,、城站广场 ,2,、之江大道南段新居区 ,3,、德胜东路地区 ,4,、半山地区 ,5,、卖鱼桥地区 ,6,、黄龙地区 ,7,、西城广场 ,8,、钱江新城区 ,9,、下沙高教园区 ,10,、滨江高教园区 ,11,、小河山高教园区 ,12,、三墩地区 ?市场影响: ?竞争格局预测,建设者区隔模式,:杭州商业网点由线性增长变为网点 式几何增长后～势必为全市的商业地产带来新的契机～其中很大的份额也包括 了写字间市场～根据不同地块不同商业文化背景～整合发展商自我核心技术～ 我们大胆预测不久的将来～发展商会普遍性细分其公司的开发业务范围～如下 表: 商业开发 住宅开发 零售 写字 专业 商业 其他 多层普多层高排屋 别墅 高层酒店 广场 间 市场 街区 通住宅 档住宅 公寓 公寓 低端 低端 低端 低端 低端 低端 低端 低端 低端 低端 低端 中端 中端 中端 中端 中端 中端 中端 中端 中端 中端 中端 高端 高端 高端 高端 高端 高端 高端 高端 高端 高端 高端 ?营销售模式预测: 借鉴发达地区写字间运营模式,即纯租赁模式,～可预测出杭州未来写字间普遍采用的营销模式将会逐步向着“租赁面积=或>销售面积”的销控节奏发展。 ?市场细分预测:根据不同特色商业地段的形成、不同区域产业带发展水平、不同历史文化背景～相应迎合市场的消费者也会发生变化。 即得出以下写字间市场机会导视图: 政策 地块功能 产业结构 市场需求 ?建筑趋势预测:2003年写字间建筑产品的主流审美观似乎均为现代主义或伪劣的“后现代主义”流派～除了用以标榜自己超前的“净高度”、“奇特外观”等“地球人都知道的”的特点外～似乎缺少了一点“灵气”与“逸气”。 在这方面确实不如住宅开发那般运用自如～栩栩如生～不过相信不久的将来～在建筑技术业与建筑文化业的相互碰撞后会得到长足的发展。 ?产业链进化预测:针对裙楼商业所产生的“商业经营管理公司”～针对“纯写字楼”所产生的“资产经营管理公司”～针对“投资型消费者”所形成的“商业不动产投资顾问管理公司”。 ,三, 问题思考 ,1, 裙楼部分: 规划重密、业态雷同～招商乏力～专业欠缺～力度不够 从建筑功能分布上看～大多数的在建、将建写字间项目考虑到项目配 套需要又或通过商铺卖高价甚至觉得写字间本来就一定需要有裙楼商业 为由～纷纷在很小的商圈范围内修建出许多商业裙楼项目～而在销售过 程中则大部分采用纯粹销售的模式～不考虑将来的商业具体经营情况。 而本次调查中～竟然有一半以上的被调查楼盘销售部中～没有设置专 业商业运作部门或具体负责人～可见本地写字楼项目对裙楼的运作普遍 还停留在随意性管理以销售为全部动机的“单纯”时代。 ,2, 销售工作分析: A电话接听欠缺专业及适时地反问: 普遍的销售员虽然有邀请电话访问者到现场参观以完成销售动作的 意识～但是没有接听来访电话的时间概念～也很少主动请问访问者姓名 或其他基本情况。 B对投资型客户的统一说辞有待提高～投资分析顾问服务必不可少: 几乎大部分的销售人员对所销售物业的该区域租赁市值不甚了解～往往以“我觉得”“我想”等含糊用语。而在解说中也没有专业的相关体系引导“专为投资”的这波客户展开强势诉求～通常无非强调如驻后的种种情况或价格计算上。 C 写字楼项目也需要“示范单位” 本次调查中几乎100%的开发商均没有设置示范单位～以销售系列动 的角度来看是不健康的。 作 D个别楼盘采用纯租赁模式～大部分采取完全销售,包括裙楼, 评点:如果要走“长线品牌化战略路线”～那么～写字间开发有两个重要问题亟待解决: a 物业建成后是销售或出租, b 物业交付使用后～由什么人来管～开发商才会放心呢, E专业化的商务资产管理公司“呼之欲出” 除开少数标榜自己是“甲级写字间”的开发商聘有国际水准的资产管理公司外～很多写字间项目的后期资产管理工作甚至交给了一些专走“小区物业管理”路线的物业管理商～这对写字间将来的专业化发展、市值积累等投资属性均带来负面影响。 ,3,建筑与配套分析: 电梯设置普遍紧张～公共分摊居高不下、商务配套服务虽成熟却无特色～车位比难达1:1。 七、定量分析 因调查时间仓促且所得资料有限～数据的说服力相应受到局限～以下是通过写字间开发经营各个层面研究所分析的结果: a) 建筑体量分析 建筑层数分析: 层数 样本量 7层以下 0 7-12层 2 12-18层 3 18-30层 14 30层以上 1 15 107层以下系列17-12层512-18层018-30层 30层以上7层以下 7-12层 12-18层 18-30层 30层以上 总建筑面积分析: 有效样本量 21 1万以下 1 1万-2万 3 2万-5万 11 5万-8万 0 8万-12万 2 12万-20万 2 20万以上 2 12 1万以下10 1万-2万8 2万-5万6系列1 45万-8万 28万-12万 012万-20万 20万以上1万以下1万-2万2万-5万 5万-8万8万-12万 12万-20万20万以上b) 功能组合分析 有效样本量 16 裙楼+写字楼 9 纯写字楼 2 商住两用 5 10裙楼+写86字楼系列14纯写字楼20 商住两用 裙楼+写字楼 纯写字楼 商住两用 c) 价格分析 垂直价差分析: 有效样本量 18 100元 6 200元 8 300元 3 400元 1 500元 0 10 8100元6系列1200元4300元2400元0500元 100元 200元 300元 400元水平价差分析: 500元有效样本量 8 100元 1 200元 5 300元 2 400元 0 65100元4200元3系列1300元21400元0 100元 200元 300元 400元 付款方式分析: 有效样本量 26 一次性 1 按揭 0 复合形式 25 3025一次性2015系列1按揭10复合形式50 一次性 按揭 复合形式 价格优惠分析: 有效样本量 26 有折扣 5 无折扣 10 根据情况 11 12108有折扣6系列1无折扣42根据情况0 有折扣 无折扣 根据情况 d) 推广面积分析 整层面积区间分析: 面积 所占数量 800以下 0 800-1200 9 1200以上 6 有效样本量 15 整层面积比所占数量 910686所占数量402800以下0800-1200 1200以上 800以下 800-1200面积 1200以上 推售面积范围: 推售面积范围 样本数量 90以下 3 90-120 2 120-180 6 180-300 8 300-500 3 500-1000 2 有效样本量 24 样本数量样本数量 108500-8690以下1000690以下33样本数量4300-50013%2290-1208%90-120213%8%0120-180 180-300120-180180-300300-50025%90以下33%500-1000 120-180面积区间 300-500 e) 销售期分析 开盘期到交付期时间跨度分析: 推售月数 项目数量 6个月以下 0 6个月-12个月 4 12个月-18个月 7 18个月以上 0 有效样本量 11个 项目数量 6个月以18个月项目数量6个月以下以上下6个月-0%0%7106个月-12个412个月5项目数量00月36%012个月-12个月-1818个月个月64%6个月18个月以上以下月份 12个 月-18 f) 开盘日到物业交付时间跨度分析 月数 样本量 12——15 5 16——19 6 20——24 2 24以上 0 有效样本 13个 样本量样本量20——24以上2410612——50%12——1515%25样本量15016——19038%20——2416——12—24以上19—15月数区间47%16— —19 20—g) 交付标准分析 —24 交付标准 样本量 24以 上室内精装修 5 室内毛坯 14 简单装修 2 有效样本 21 样本量 简单装室内精样本量修装修室内精装10%24%修14205210样本量室内毛坯0 简单装修室内毛室内坯精装装修标准66%修 室内 毛坯h) 营销模式分析 租售模式 样本量 简单 装修纯销售 23 纯租赁 1 租售结合 2 有效样本量 26 样本量样本量 租售结23合30纯租赁208%4%样本量2110纯销售0纯租赁 租售结合纯销售纯销售88%营销模式 纯租赁 租售结 合 i) 指标分析 公摊率分析: 公摊率范围 样本量 30%以下 5 30%-35% 11 35%-40% 1 40%以上 1 有效样本量 18 样本量样本量 40%以上1135%-40%1530%以下6%1056%30%以下样本量28%11530%-35%035%-40% 30%-35%40%以上30%以60%下百分率 30%- 35% 35%- 容积率分析: 40% 40%以 上容积率区间 样本量 3 ?0以下 2 3 ?0-4 ?0 5 4 ?0-5 ?0 1 5 ?0-6?0 2 6?0以上 1 有效样本量 11 样本量样本量 3 0以?60以5?3 0?下6上以下3 0-4 4?2259%样本量18%1102?0-60??4 0-5 0?18%40?0-5?5 0-?3 03?0?60?以下0-4?9%容积率60以上?0?46% 4 0-?5 0 ? j) 电话接待节奏分析: 接听时间 样本量 60以上? 2分钟以内 2 2分钟-5分钟 7 无时间限制 11 有效样本量 20 样本量样本量 2分钟以1115内7102样本量10%52分钟以内0无时间限2分钟-52分钟-5分钟制分钟无时间限制2分钟55%35%以内电话接听时间点 2分钟- 5分钟 无时间 限制