国医培训--身材经络时间表(2)[指南]

嘉兴房地产投资环境分析 目录 1第一部分城市（区域）概况 11.地理位置 52.行政区域分布特点 63.城市或区域生活消费习性、风俗习惯、宗教信仰等对区域影响 7第二部分 城市（区域）投资环境 71.经济发展状况： 102.居民生活、消费水平 153.人口规模 164.城市规划及重大市政建设状况（附图，来自城市规划文本） 23第三部分 城市房地产发展状况 231.城市土地供应及开发状况 232．城市固定资产投资及房地产投资 233.城市商品供给状况及趋势（来自房地局、房地产交易中心）单位：万平方米 244.城市商品房需求状况及趋势 245.城市房商品房价格走势 246.城市商品房空置状况及变化趋势 257.房地产二级市场发展状况及趋势 258.城市房地产发展分析与预测 资料生成日期：2005年1月 第一部分城市（区域）概况 1.地理位置 1.1经纬度、城市或区域与周边距离关系以及交通状况（城市地理位置图） 嘉兴市位于浙江省东北部,长江三角洲杭嘉湖平原腹心地带。市境介于北纬３０°２１′至３１°２′与东经１２０°１８′至１２１°１６′之间，东临大海，南倚钱塘江，北负太湖，西接天目苕溪，大运河贯穿境内。市城处于江、湖、河交会之位，扼太湖南走廊之咽喉，东接上海，北邻苏州，西通湖州，南接杭州，相距均不到百公里，区位优势明显。全境隔杭州湾可呼应宁波、绍兴、舟山等地，铁路、公路、水路网络交织，四通八达，交通十分便利。 嘉兴与周边城市交通地图 1.2地理气候特点、区域自然环境特点 嘉兴市境陆域东西长９２公里，南北宽７６公里，陆地面积３９１５平方公里，市境海域４６５０平方公里。 市境地势低平，平均海拔３．７米（吴淞高程），其中秀洲区和嘉善北部为最低洼，其地面高程一般在３．２米～３．６米之间，部分低地２．８米～３．０米。全市有山丘２００余个，零散分布在钱塘江杭州湾北岸一线，海拔大多在２００米以下，市境最高点是位于海盐与海宁交界处的高阳山。市境为太湖边的浅碟形洼地，地势大致呈东南向西北倾斜，由于数千年来人类的垦殖开发，平原被纵横交错的塘浦河渠所分割，田、地、水交错分布，形成“六田一水三分地”，旱地栽桑、水田种粮、湖荡养鱼的立体地形结构，人工地貌明显，水乡特色浓郁。 嘉兴市嘉兴位于我国东部沿海，处于欧亚大陆与西北太平洋的过渡地带，该地带属典型的亚热带季风气候区。受东亚季风影响，冬夏盛行风向有显著变化，降水有明显的季节变化。由于位于中、低纬度的沿海过渡地带，同时受西风带和东风带天气系统的双重影响，各种气象灾害频繁发生, 是我国受台风、暴雨、干旱、寒潮、大风、冰雹、冻害、龙卷风等灾害影响地区之一。嘉兴气候总的特点是: 季风显著, 四季分明,年气温适中, 光照较多, 雨量丰沛,空气湿润, 雨热季节变化同步，气候资源配制多样，气象灾害繁多。 2.行政区域分布特点 嘉兴市为浙江省省辖市，下设秀城区、秀洲区、辖嘉善、海盐2两县及平湖、海宁、桐乡3市（县级市）。1999年底，全市陆地面积3915平方公里，总人口330.19万人，总户数95.56万户。其中：秀城区29.5万人、9.66万户，秀洲区48.86万人、14.59万户，嘉善县38.06万人、11.58万户，平湖市48.07万人、13.61万户，海宁市63.9万人、17.42万户，海盐县36.48万人、11.35万户，桐乡市65.33万人、17.36万户。市城建成区面积26.47平方公里，人口22.28万人，人口密度8417.07人∕平方公里。 嘉兴市行政区划图 3.城市或区域生活消费习性、风俗习惯、宗教信仰等对区域影响 嘉兴地处江南水乡，其风俗带有典型的水乡本土特色。每年都要举行丰富多彩的民间民俗活动，亲情与家族观念深入人心。所以为了照顾老人或者第三代，生活富裕的嘉兴人重新选择居住地区，渐渐成为新的消费倾向，产生了“亲情购房需求”的现象。 第二部分 城市（区域）投资环境 1.经济发展状况： 1.1城市GDP近几年的趋势状况（图表反映，来自统计年鉴与公报） GDP近几年变动状况 年份 2000 2001 2002 2003 GDP总量 540.80 608.98 706.11 855.63 增速 12.3％ 12.3 （高出全国和全省5个和1.8个百分点） 13.8％ 16.9％ 人均GDP 16352 18365 21258 25720 增速 11.9％ 12.31% 15.75% 20.99% 人均GDP折合美元 1975 2222 2568 3107 第三产业增加值 162.56 189.15 243.34 282.12 第三产业增速 16.36% 28.65% 15.94% 第三产业占国内生产总值比重 34.5% 33% 地方财政收入 19.20 29.73 31.69 41.22 **区GDP总量 **区GDP人均GDP **区地方财政收入 城市人均GDP近年的走势状况（以图表形式反映，来自统计年鉴与公报） 2004年，国家统计局城市社会经济调查总队为全面反映全国城市的发展水平，依据国家统计局翔实可靠的数据，根据城市人口与劳动力、经济、社会、基础设施、环境等5个一级大指标，19个二级子系统，50个三级小指标体系，首次对我国地级以上城市（包括地级）的综合实力进行全方位的综合评估，并发布了中国综合实力百强城市信息。嘉兴市榜上有名，在全国286个地级及以上城市中列第56位。 在本次评定的百强城市中，进入综合实力前十位城市依次是上海、北京、深圳、广州、天津、南京、大连、杭州、沈阳和哈尔滨。长三角地区16城市全部进入百强，按照排名分别是上海（第1位）、南京（第6位）、杭州（第8位），无锡（第15位）、宁波（第18位）、苏州（第20位）、常州（第27位）、绍兴（第42位）、扬州（第47位）、镇江（第49位）、南通（第53位）、嘉兴（第56位），台州（57位）、泰州（75位）、湖州（91位）舟山（97位）。浙江省十一城市有9位进入前百强，除长三角城市外还有温州（第45位）和金华（第82位）。（嘉兴市统计局综合处） 1.1.1 从以上的经济指标反映该城市经济发展处于 阶段，区域经济发展领先（落后） （与类比城市，可以是同区域也可以是同级别的城市）。 1.1. 2在城市所处经济圈的基本情况： 。 （其他补充说明）。 1.2城市主导产业及重大产业投资、发展状况 该城市（区域）的经济发展主要依靠于-----------------------------。（经济领域或产品在区域、全国或世界范围处于领先或优势） 制造业是嘉兴市经济成长和获得竞争优势的基石，发展制造业是嘉兴市当前经济发展不可逾越的阶段。工业作为国民经济的主导产业，其竞争力状况与国民经济的发展密切相关，提高产业竞争力也成为越来越重要的问题。在经济全球化的条件下，嘉兴市在2003年提出了建设先进制造业基地的发展战略。 1.3城市民营经济发展状况（采取横向对比方式说明民营经济在城市经济中的地位） 民营经济发展状况横向对比表 年份 2000 2001 2002 2003 民营经济增加值年增长率 非国有经济固定资产投资 241 305.5 441.29 非国有经济固定资产投资增速 14.6％ 26.8% 44.4% 非国有经济投资占全社会固定资产投资的比重 79.8 80.6 83.9 民营经济占**市GDP比重 民营投资占**市投资比重 嘉兴市非国有经济固定资产投资在制造业、批发零售餐饮业和房地产业等竞争性行业已成为主导力量。嘉兴市民营经济发展的奋斗目标是：力争民营经济增加值占全市生产总值的比重每年上升1个百分点，上缴税收占全市税收的比重每年上升1个百分点，到2007年，民营工业增加值超过660亿元，在全市工业中的比重超过85％。 2.居民生活、消费水平 2.1城市居民人均可支配收入、在岗职工平均工资水平、城乡居民储蓄存款余额变化（来自统计年鉴，图表形式） 年份 2000 2001 2002 2003 全市年人均实际收入 增 幅 全市城镇居民人均可支配收入 9338 10920 11500 12954 增速 12.5％ 16.9 13.2 12.6 全市在岗职工平均工资 11474 14640 17237 － 增幅 21％ 27.6 17.7 － 全市农民人均纯收入 4584 5350 5532 6127 增幅 10.2％ 13.0 3.4 10.8 项目所在区年人均实际收入 增 幅 项目所在区城镇居民人均可支配收入 项目所在区在岗职工平均工资 增幅 2.2居民恩格尔系数 年份 2000 2001 2002 2003 食品支出 人均消费支出 城镇恩格尔系数 36.9％ 37.9％ 37.2％ 全国 39．2% 37．9% 37．7% 2002年长江三角洲地区15个城市居民家庭收支简析 据年度城市居民家庭抽样调查资料，2002年长江三角洲地区的15城市（即上海、南京、镇江、苏州、无锡、常州、扬州、南通、泰州市，杭州、宁波、嘉兴、湖州、绍兴和舟山市，以下简称15城市）居民家庭收入呈较高增长势头，人民生活水平不断提高，显示出长江三角洲地区的富裕与活力。 一、上海、宁波和绍兴的城市居民收入水平居前三位，湖州增长幅度最高     2002年，15城市居民家庭人均可支配收入超过万元的有8个，其中，上海以13250元居首位，第二位宁波为12970元，第三位绍兴为12133元。其他城市依次是：杭州为11778元、湖州为11388元、舟山为10985元、嘉兴为10757元、苏州为10617元。从居民收入水平看，在15城市中，浙江省的6个城市均高于江苏省的8个城市，其中，宁波居民收入水平与上海市比较接近。江苏省各城市中，居前三位的是苏州、无锡和常州市，分别为10617元、9988元和9933元。 2002年，随着长江三角洲区域经济一体化进程的加快，经济持续快速发展，15城市居民家庭人均可支配收入与上年同期相比，均呈现较高增长态势，增幅在8％至20％之间（按可比口径计算，下同）。上海增长11.5％，增幅居第9位。增幅居前三位的城市是湖州、宁波和无锡，分别为19.5％、18.8％和14.9％；增幅居后三位的城市是泰州、南通和杭州，分别为9.5％、8.6％和8.1％。 二、上海城市居民消费支出位居榜首，常州居民平均消费倾向最高 从消费水平看，收入决定消费的特征明显。2002年，上海城市居民家庭人均消费支出为10464元，在15个城市中居首位；居第二至第十位的依次是：宁波为9396元、杭州为9215元、绍兴为9004元、湖州为8133元、舟山为8010元、常州为7973元、苏州为7682元、无锡为7567元、嘉兴为7352元。 居民平均消费倾向是指居民消费支出占可支配收入的比重。在15城市中，常州以80.3％的平均消费倾向居第一，比最低的南通高出12.6个百分点，南京以80％居第二位，上海以79％居第三位。 三、常州恩格尔系数最低，上海处于较低位次 恩格尔系数是食品支出占消费支出的比重，它在一定程度上可以反映居民的生活水平高低和富裕程度。据对长江三角洲地区各城市的恩格尔系数分析，常州最低，为36.8％；嘉兴最高，为44.1％。恩格尔系数低于40％的有6个城市，依次是：常州为36.8％、绍兴为38.8％、舟山为39％、上海为39.4％、南通为39.6％、无锡为39.8％。     2002年，上海城市居民在食品支出保持稳步增长的情况下，消费支出中的文化娱乐服务、家庭装潢和通信类消费增速加快，恩格尔系数由上年的43.1％下降至39.4％，反映上海城市居民的生活已达到比较宽裕的小康水平。 四、上海交通和通信类支出最高，绍兴增长最快 2002年，随着上海城市居民收入水平的提高和邮电通信业的快速发展，居民家庭交通和通信类支出不断增加。上海人均交通和通信类支出为1115元，比居第二、第三位的宁波和杭州分别高21.9％和41.5％，比最低的扬州高2.1倍。     从增长幅度看，居前三位的城市依次是：绍兴为34.2％、南通为29.3％、苏州为24.1％。上海居第六位，为16.4％。 五、宁波居民家庭娱乐教育文化服务支出最高，绍兴的居住类支出位居榜首     2002年，宁波居民家庭娱乐教育文化服务支出人均为1796元，在15个城市中独占鳌头；上海为1668元，居第二位；居第三至第五位的城市依此是：绍兴为1503元、杭州为1461元、常州为1394元。     从15城市居民家庭人均居住类支出看，绍兴为1324元，位居榜首；上海为1189元，居第二位；居第三至第五位的城市依此是：镇江为972元、苏州为927元、常州为876元。     2002年长江三角洲城市居民家庭人均收入与支出情况     城市 人均可支配收入 人均消费支出 恩格尔系数(%)      绝对数(元) 比上年增长(%) 绝对数(元) 比上年增长(%)     上海市 13250 11.5 10464 11.4 39.4     镇江市 8202 14.2 6305 1.1 43.0     苏州市 10617 10.2 7682 5.7 42.1     无锡市 9988 14.9 7567 2.2 39.8     常州市 9933 14.4 7973 5.9 36.8     扬州市 7833 12.6 5575 2.9 42.0     南通市 8640 8.6 5852 -1.8 39.6     南京市 9154 11.0 7322 -0.1 41.9     泰州市 7788 9.5 5550 12.2 41.6     杭州市 11778 8.1 9215 5.0 40.2     宁波市 12970 18.8 9396 2.3 40.3     嘉兴市 10757 9.7 7352 2.3 44.1     湖州市 11388 19.5 8133 6.4 42.1     绍兴市 12133 13.7 9004 9.2 38.8     舟山市 10985 13.5 8010 11.2 39.0 2.3城市居民人均居住面积变化趋势（来自统计年鉴，图表形式） 年份 2000 2001 2002 2003 人均居住面积 13.06 12.2 25.96 （建筑面积） 26.27 （建筑面积） 增速 5.2％ 10.9% 人均使用面积 2.4城市居民人均居住面积发展目标（来自统计年鉴，来自十五计划或政府工作报告） 3.人口规模 3.1城市总人口、市区人口近年的变动趋势状况（图表形式） 年份 2000 2001 2002 2003 全市总人口（常住人口） 331.26 331.93 332.38 332.96 非农业人口 总人口增长率 2.50‰ 1.01‰ 0.83‰ -0.07‰ 全市城市化率 中心城区人口 中心城区人口增长率 非农业人口 中心城区城市化率 项目所在区人口 项目所在区人口增长率 项目所在区非农业人口 项目所在区区城市化率 3.2城市外来人口状况与人口导入政策 3.3城市近期、中期、远期人口规模发展目标 “十五”期间，嘉兴市努力将人口自然增长率控制在4‰之内,总人口335万左右；城市化水平达到45%；城镇登记失业率控制在4%以内。 4.城市规划及重大市政建设状况（附图，来自城市规划文本） 4.1城市化水平及发展目标或城市规划总体描述及发展目标（来源于十五计划） 嘉兴“十五”发展的奋斗目标是：继续保持快速健康发展，经济增长速度高于全省平均水平、高于长江三角洲平均水平、高于“九五”平均水平；基本建立符合社会主义市场经济体制要求和国际惯例的运行机制，经济活力显著增强；基本实现经济结构的调整优化和经济增长方式的转变，经济实力和综合竞争力显著提高；基本形成网络化的基础设施体系和大嘉兴的城镇布局，城市功能显著增强；基本形成具有嘉兴特色的大文化格局，社会环境和人民生活显著改善；二分之一的县（市、区）基本实现现代化，为到2010年全市提前基本实现现代化，为实现嘉兴的城市功能定位打下扎实的基础。 主要预期目标是： 经济发展：保持持续、健康发展，国内生产总值年均递增12%以上；人均GDP超过3400美元，保持全省上游水平；三次产业结构调整为9：56：35；社会消费品零售总额年均递增12%；地方财政收入年均递增13%。 投资规模：全社会固定资产投资五年累计1400亿元。 对外开放：全市外贸进出口总值年均递增15%，其中出口年均递增15%，实际利用外资五年累计13.5亿美元。 科技教育：高新技术产业增加值占工业增加值比重达到20%；实现高九年义务教育，基本普及高中段教育，高等教育毛入学率达到20%。 社会发展：人口自然增长率控制在4‰之内,总人口335万左右；城市化水平达到45%；城镇登记失业率控制在4%以内。 人民生活：城镇居民人均可支配收入和农村居民人均纯收入年均递增5%；居民消费价格总水平低于居民收入增长幅度。 实现“十五”的奋斗目标，要认真组织实施新世纪十大工程。即以“五个一”为重点的新农村工程，以实施“一三五七”规划为重点的水利工程，以发展特色规模经济为重点的产业工程，以建设交通枢纽为重点的交通工程，以南湖开发为重点的富有水乡特色的旅游工程，以接轨上海和走向世界为重点的开放工程，以市场建设和业态创新为重点的流通工程，以人力资源开发和创新能力培育为重点的科教工程，以创建文化名城为重点的人文工程，以功能培育和环境建设为重点的城市化工程。通过十大工程的建设，全面提升嘉兴的经济实力和综合竞争力，推进嘉兴的现代化事业。 4.2城市市政、商业文化区域等具体规划描述 行政、文化区域 商业、体育区域 商贸、金融区域 交通、城市绿化（对房地产投资产生影响的高速公路、市政道路、轨道交通重大建设） （其他补充说明，如城市新城区规划及建设状况） 嘉兴市工业园区建设情况调查 （嘉兴市发展计划委员会网站） 　　（一）发展现状 据不完全统计，嘉兴市现有各类工业园区81个，其中省级经济开发区8个，省级特色工业园区12个，省级工业专业区13个。从建设时间来看，主要集中在上个世纪90年代末和本世纪初的这几年，均经过县及县以上有关部门的审批，建设范围以乡镇为单位，基本上一个乡镇一个园区，随着撤乡并镇的进行，工业园区也随之进行了合并，由原来的100多个合并为目前的81个，同时还兴起了数目众多、形式灵活的企业园区。嘉兴市工业园区累计转让土地已经达到83.1平方公里，占规划总面积的22.3%，部分工业园区，特别是省级特色工业园区和工业专业区形成了鲜明的产业特色，涵盖了皮革、木业、经编、化纤、家纺、光机电、小家电等嘉兴市几大区域特色产业，起到了示范带动作用。79个园区现有企业5030个，实现工业总产值586.2亿元，500万元企业总产值占全市规模以上企业总产值的40%。 　　嘉兴市各地都十分重视园区的软、硬件建设，加快园区的开发进程，目前全市各类工业园区累计已完成投入254亿元，其中基础设施投入超过30亿元，使投资环境得到了较大改善。利用外资成绩喜人，全市在工业园区投资兴办的外资企业已经达到了2955家。 　　嘉兴市现有的各类园区建设基本均通过了有关部门的批准，并从近两年开始，逐步将园区的建设规划与当地的城镇化建设有机结合，成为扩大镇区规模，实现集聚效应的有效载体。从环保、消防的审批情况来看，大部分园区只是部分进行了环保、消防的审批，还有18个园区没有进行两项审批或只进行了其中的一个审批。大部分每平方公里总产值在5亿元到10亿元之间，最高达到了15亿元以上。部分工业园区建立了产品质量检测中心；政府实施了倡导企业上网工程，市政府在线开通了嘉兴园区专版，有10个园区建立了网站，有些园区如海宁中国经编园区建立了《中国经编网》，尝试大手笔的网络运作方式，吸引了一部分投资者和企业，26个园区实现了企业上网。14个园区建立了技术创新中心。职工培训、企业服务及其它支撑体系的建设还不完善。 （二）存在问题 　　从嘉兴市园区建设情况来看，主要存在以下一些不足： 　　1、部分园区产业特色仍不明显，园区档次不高。一些乡镇工业园区没有明确的产业发展方向，在项目引进上缺乏基本的入园要求，企业的总体素质偏低。普遍缺乏对产业发展具有带动辐射作用的龙头企业，进区项目的科技含量不高，降低了园区基础设施的利用率，难以形成园区的整合优势和规模优势。同时，随着撤乡并镇，一些园区只实现了统计数字的归并，但从空间上来看，依然分块布局。 　　2、土地和资金短缺依然是制约园区发展的重要障碍。用地矛盾突出，一方面是一些条件好、发展快的园区受用地指标限制，减缓开发速度，甚至放弃投资项目，另一方面是部分园区由于招不到项目，土地闲置。建设资金普遍短缺，基础设施建设资金投入不足，每平方公里投入仅为约3600万元，与5000万元（即完成“三通一平”）的最基本要求还相差1400万元。由于基础设施建设所需资金量大、建设周期长，金融部门参与的积极性不高，给园区建设资金的筹措带来更大的困难。随着园区的发展，一些配套生活机构需要建设，也需要大笔资金，而资金的短缺无疑对形成良好的创业环境不利。 　　3、园区和企业规模偏小，园区功能不完善。嘉兴市乡镇工业园中，单个园区的规划面积只有1.85平方公里，半数以上园区的规划面积还不到1平方公里；单个园区的开发面积平均只有0.55平方公里，进区企业平均占地面积只有10亩，平均从业人员只有50人，缺乏为生产、生活服务的配套区域的建设。 　　4、管理体制跟不上。行政区域上的分割，使各地在开发建设时往往从自身利益出发，以乡镇为单位单独规划、自行开发，导致部分工业园区在布局上的多、小、散现象。财税体制没有理顺，使企业在跨区域转移中，出现了一些人为障碍。虽然多数园区都进行了建设方案的设计，但是缺乏系统性和前瞻性。 　　5、部分园区未能进入良性运转。一些园区为了争取项目，纷纷出台种种优惠政策，相互攀比。如土地出让价格对内资企业基本与开发成本相当，但有些园区出让价格特别是对外商投资企业的出让价格往往低于开发成本，最高差额达到4—5万元，其次是减免了一些正常税费，从而使园区开发资金更加紧缺，下阶段的开发建设难以为继。 嘉兴市秀城新区规划 （嘉兴市秀城新区管理委员会招商部） 秀城新区位于嘉兴城市“东进南移”的核心区域，与嘉兴南湖遥相呼应，是嘉兴的城市副中心，市区形象大道中环南路贯穿其中。新区规划面积为6.5平方公里，是拓展嘉兴城市规模、提高中心城市集聚功能的重要区域，是秀城区行政、经济、文化中心。秀城新区的开发建设与嘉兴老城区错位发展、功能互补，建成后将成为集行政办公、新型商贸服务、文化娱乐和居住等功能为一体的现代化生态型新城。 秀城新区的规划建设着重突出两大主线。一是以中环南路为轴线，建设好一批公用事业、新型商贸物流重点项目，打造极富现代特色的新型商贸区。二是以凌公塘为轴线，突出生态理念，做好“水”、“绿”两篇文章，构筑极具江南水乡风韵的办公、休闲、生活居住区。 　　2001年底，秀城新区正式启动开发以来，开发建设的各项工作进展顺利，基础设施的快速推进，新区招商引资工作全面开展，一批新的城市重点项目正在迅速崛起。香港盈兆集团投资1.5亿美元兴建的嘉兴国际中港城，包括一座52层五星级大酒店和上百万平米的建筑群落，建成后将成为囊括商贸休闲娱乐居住为一体的时尚新城，成为嘉兴城市的新标志。投资5亿元的嘉兴汽车商贸城、投资2.2亿元的万好家居购物广场等大型商贸项目相继开工，与投资2.9亿元的嘉兴高中园区，投资1.65亿元的嘉兴妇保院以及格林小镇、澳洲花园等相配套，形成功能齐全、日臻完善，极具增值潜力的城市新区，集聚现代流通、新型商贸，集聚人气与活力，提升城市品位。 　　今后五年，秀城新区计划投入60亿元以上，集聚人口5万人以上，秀城新区将成为具备行政办公、商贸服务、文化娱乐和生活居住等功能的嘉兴城市东南片的商贸物流中心和现代化的城市新区。 第三部分 城市房地产发展状况 1.城市土地供应及开发状况 单位：万平方米 年份 2000 2001 2002 2003 当年土地供应面积 当年完成土地开发 188.5 160.05 当年未开发土地 剩余未开发土地 年度成交地块状况统计分析 （按照六类经营性土地成交比列等方面分析结合图表形式） 2．城市固定资产投资及房地产投资 年份 2000 2001 2002 2003 全社会固定资产投资 263.74 305.41 379.25 525.53 房地产投资 23.32 39.83 47.97 72.42 房地产投资增速 30.7％ 70.8％ 20.4％ 51％ 3.城市商品供给状况及趋势（来自房地局、房地产交易中心）单位：万平方米 年份 2000 2001 2002 2003 房屋施工面积 745.6 954.2 1104.95 1654.54（899.64， 房地产开发施工面积） 其中：住宅 房屋新开工面积 526.22 其中：住宅 730.76 商品房批准预售面积 其中：住宅 房屋房竣工面积 403.9 563.1 604.73 836.81 其中：住宅 房屋销售面积 其中：住宅 94 未来几年内新增商品房供应状况预测（含计算过程） 4.城市商品房需求状况及趋势 单位：万平方米 年份 2000 2001 2002 2003 批准预售面积 预售面积 55.39 111.1 供求比 如果当地没有批准预售面积、预售面积可以采用竣工面积、销售面积作比较 5.城市房商品房价格走势 ——城市历年成交商品房均价走势（图表形式） ——各城区商品房（住宅）成交价格（图表形式） 单位：元/平方米 年份 2000 2001 2002 2003 商品房销售均价 2368 3156 住宅 2098 2702 别墅 3000 3549 普通住宅 商业 5324 10256 办公 2253 2964 6.城市商品房空置状况及变化趋势 单位：万平方米 2000 2001 2002 2003 商品房空置面积 3.98 2.43 住宅 9.56 办公楼 商业用房 其他 7.房地产二级市场发展状况及趋势 年份 2000 2001 2002 2003 存量住宅成交面积（万平方米） 存量住宅成交均价（元/M2） 8.城市房地产发展分析与预测 8.1商品房（住宅）需求预测（计算过程） ——年度原有城镇人口的住房需求= (目标居住面积-当前居住面积)×当前城镇人口数/年数 ——年度新增城镇人口的住房需求=【（计划期内城市-现有城市人口）+（计划期内总人口-保持现有人口自然增长率的总人口）+计划期内农转非人口】×人均建筑面积/年数 ——旧区改造住房需求量=旧城改造户数*户均人数*人均居住面积 （如有当地政府预测数据，则以当地数据为准，不要另外推算） 8.2 城市房地产市场特征分析 （在对城市房地产发展情况进行量化分析的基础上，分析本城市房地产市场发育状况，说明本城市房地产发展状况与其他城市相比存在的对于决策有参考价值的市场特征。） 2003年嘉兴市区房地产价格走势分析 （嘉兴市统计局网站） 近年来，随着宏观经济持续、全面、协调发展，嘉兴市国民经济保持较快增长、城市化进程加快、居民收入稳步提高以及中央继续实施扩大内需等相关政策，嘉兴房地产市场已经进入高速发展时期，房地产开发投资保持快速增长，房价持续上涨。2003年，嘉兴市区房地产市场呈现高投资、高增长、高需求态势，房地产市场显得十分火爆，“三高”促进了房地产价格较快上涨。 一、2003年市区房地产市场发展加快 1、房地产开发投资较快增长。2003年，市区房地产开发投资总额达34.5亿元，比上年增长39.4%，增幅较上年提高26.8个百分点；房地产业在建商品房面积达415.6万平方米，同比增长47.2%。房地产开发投资增速为近年来最快。 2、商品房销售形势看好。2003年，市区商品房实现销售面积达103.2万平方米，比上年增长64.1%，其中住宅销售面积为94万平方米，增长78.2%；商品房销售额23.0亿元，增长74.8%。商品房预售面积111.1万平方米，增长100.6%，其中住宅销售面积为98.0万平方米，增长98.4%，销售增幅明显快于投资增速，商品房需求大于供给。一年以上的空置房面积继续下降，年末空置面积为2.43万平方米，比上年减少1.35万平方米,下降35.6%，其中住宅下降70.2%。 3、房地产开发资金到位良好。2003年，市区房地产企业累计到位资金62.7亿元，比上年增长84.2%，其中本年到位资金40.6亿元。从本年到位资金构成看：企业自筹资金9.6亿元，比上年增长72.3%；其他资金到位32.9亿元，增长1.1倍，其中购房定金及预收款达30.8亿元，比上年增长1倍，银行贷款9.0亿元，则下降4.8%，由于购房定金及预收款的大增，占本年到位资金的75.9%，较上年上升了25.9个百分点，使得银行贷款相应减少。 4、房地产开发、销售以普通住宅为主。随着旧城改造、新区建设推进，各具特色的精品楼盘在禾城遍地开花。2003年市区销售楼盘多、规模大、品位高创历史新水平，其中普通多层住宅45个楼盘，高层14个楼盘，销售面积分别达79.4万平方米和14.5万平方米；商业用房有26个楼盘，销售面积为5.7万平方米；别墅、写字楼均各是5个楼盘，销售面积分别为13.6万平方米和2.5万平方米。各类商品房销售中普通住宅占了69.5%（多层占57.2%，高层占12.3%），别墅、高档公寓等占9.4%，商业用房占21.1%。 5、2003年市区十强房产公司和旺销楼盘排行。2003年商品房销售十强企业（销售面积在3万平方米以上）的有中房置业、经房公司、嘉业阳光、恒创置业、金都房产、大树置业、同盛置业、苏嘉房产、新湖房产和秀洲置业，其中中房置业商品房销售面积超19万平方米居首位。多层住宅楼盘销量排行前八位的是欢畅园、万家花园、放鹤洲、嘉业阳光城、南溪花园、大树花园、禾城世纪花园、新湖绿都；高层住宅（小高层以上）销量排行前五位的是放鹤洲、春晓源、金都景苑、名人国际花园、嘉业阳光城；商业用房销售量排行前六位的是华庭街、嘉禾北京城、锦绣商铺、烟雨小区、天天嘉苑、世纪广场；别墅（包括联排别墅）销售量前三位的有春晓源、嘉兴花园、绿溪玫瑰园。 二、2003年市区房地产价格运行态势 2003年，伴随着市区房地产开发投资快速增长和商品房销售旺盛，市区房地产价格一路攀升。与上年相比，2003年市区房屋销售价格上涨19.9%，土地交易价格上涨22.7%，房屋租赁价格上涨3.3%。近二年来市区各季房地产价格指数一路上升（详见图1）。 1、房屋销售价格比上年上涨19.9%，涨幅比上年提高8个百分点。各类房屋价格体现三个方面：一是商品房销售价格同比上涨19.8%，其中多层住宅、高层住宅、别墅、写字楼、商业用房销售价格同比分别上涨20.8%、15.0%、22.9%、21.2%、18.9%；二是私有住房（二手房）销售价格同比上涨20.6%，与商品房价格同步上涨，其中住宅和非住宅销售价格同比分别上涨18.7%和25.0%。三是房屋销售平均价格上升较快。2003年商品房（包括住宅和非住宅）销售均价每平方米为3156元，比上年上涨788元。其中：商品住宅销售价格每平方米为2702元，比上年上升604元，其中多层住宅、高层住宅、别墅每平方米分别为2568元、3011元、3549元，较上年上涨494元、419元、549元；非住宅中写字楼平均每平方米售价为2964元，较上年上涨711元，商铺每平方米售价超万元，达10256元，较上年上涨4932元，商业用房销售均价大幅度上升，主要是建国路华庭街商业用房每平方米销售2.5万元左右的高价拉动所致 2、土地交易价格大幅度上涨。从2002年下半年以来，土地交易大多采用公开拍卖、挂牌竞买的市场化操作方式，加上土地资源的稀缺性，在当前商品房旺销的情况下，各季土地交易价格不断走高。2003年市区土地交易价格比上年上涨22.7%，土地交易价格涨幅超过了商品房销售价格涨幅。各类用途土地交易价格中，居民住宅用地交易价格上涨29.1%，商业旅游娱乐用地交易价格上涨17.9%，工业用地交易价格上涨10.7%，其他用地交易价格上涨5.6%。 3、房屋租赁价格小幅上涨。2003年，房屋租赁价格保持小幅上涨态势，价格比上年上涨3.3%，涨幅较上年提高1.4个百分点。其中住宅租赁价格同比上涨6.4%（其中私房和公房租赁价格分别上涨8.4%和4.5%）；办公用房和商业用房租赁价格分别上涨1.4%和2.7%；厂房仓库租赁价格与上年基本持平。 4、嘉兴房价涨幅超过全省平均水平，绝对房价水平依然居中。2003年嘉兴市区房屋销售价格比上年上涨19.9%，较全省12.7%平均涨幅高出7.2个百分点，其中商品住宅价格上涨20%，比全省12.5%的平均涨幅高出7.5个百分点。虽然2003年嘉兴房价一路上升，商品住宅销售从年初每平方米2227元涨到4季度的3193元，短短一年时间内房价涨了近千元，但目前绝对房价水平在全省11个地级城市中仍居中等水平。2003年4季度，商品住宅销售均价每平方米超过6000元以上的城市只有杭州；4300—4600元之间的城市有温州、宁波、绍兴； 3200元左右的城市有舟山、台州、嘉兴、丽水；2500元左右的城市有湖州、金华；1500元左右的城市是衢州。 三、推动市区房地产价格上涨的主要原因 十六大和十六届三中全会精神的全面贯彻落实，有力地推动了经济的快速发展，“全面建设小康社会”的目标给房地产业注入了生机和活力。2003年，宏观经济快速、协调发展，工业、投资、出口高速增长，与此同时，全市工业品出厂价格较快上涨，市区居民消费价格走出下降通道。随着居民民收入水平的稳步提高，我国住房消费新时代的到来，使得潜在的居民住房需求和房屋投资需求得到释放。 1、嘉兴向大城市建设发展，为房地产业发展拓展了空间。近年来，市区城市化进程加快，城市规模不断扩大，市区非农业（户籍）人口从2000年的28.47万人扩大到2003年的32.6万人，加之政府加快老城区改造和新区建设步伐，拆迁户增多，房屋需求量不断上升。1997年至2002年市区拆除各类旧房154余万平方米，1万多户居民迁入新居。嘉兴秀城、秀洲、开发区加快新一轮规划建设，2003年市区拆迁了1.08万户，拆迁住房面积达300多万平方米，又为房地产业开辟了新天地。随着城市化进程和城乡一体化发展加快推进，第三产业的快速发展，拆迁安置增多、市内外投资购房者增多，同时受周边城市房价大幅度攀升影响，嘉兴房价出现快速攀升。 2、城镇居民收入快速增长，居民购房欲望强烈。在宏观经济持续全面走强下，城市居民收入逐年提高，2003年市区城市居民可支配收入达12251元，比上年增长13.9%。随着居民收入的稳步提高和预期看好，居民居住追求舒适宽敞、环境优美、设施完善的住房，成为必然的选择。 3、投资理念转变，对房地产开发市场推波助澜。房地产业的迅速发展，得益于银行业的市场化改革。大量贷款进入房地产市场，在一定程度上推动了房地产价格的上涨，特别是个人住房消费贷款的推出，使买房者可以提前实现消费，造成消费需求成倍增长，激发了房地产开发商的投资热情，也提供了商品房价格的上涨空间。据银行统计资料显示，2003年末市区个人住房消费贷款达24.07亿元，比年初增长176.8%。 4、居住区配套设施规范完善，物业管理加强。随着居民生活水平的提高，对住宅质量、安全、套型等方面要求越来越高。建设部新修订的《城市居住规划设计规范》，对新建居住区配套设计规范和房屋品质提出更高要求，以及智能化、生态化、人文住宅的兴起，居住区建设投入加大，造成商品房中的分摊成本增加。 5、土地价格的大幅度上涨推动了房价上涨。土地价格的大幅度上涨，进一步推动了房价的上涨。2003年市区土地价格比上年上涨22.7%，价格涨幅超过了商品房价格涨幅，高出商品房涨幅2.9个百分点。土地价格是商品房成本中的重要构成，在商品房价格中约占三分之一，高地价推动了房价水涨船高。 6、建筑材料价格大幅度上涨，推动了建筑成本的上升。在宏观经济持续走强，长三角区域经济高速发展下，工业园区建设、城市基础设施建设和房地产投资强劲拉动下，使水泥、钢材、砖等主要建材产品需求大大超过往年，需求拉动的作用，导致建材价格大幅度上涨。2003年，钢材、砖产品出厂价格比上年分别上涨21.4%和43.5%，9月下旬水泥价格出现突发性上涨，2003年4季度水泥价格同比上涨了50.6%。 2003年嘉兴市房地产开发投资增势强劲 （嘉兴市统计局网站） 房地产业的发展水平是衡量一个国家和地区经济和生活水平的重要标志。在国家产业政策的支持和市场需求的强劲拉动下，2003年，嘉兴市房地产开发投资规模迅速扩大，全年完成投资额72.44亿元，比上年增长51%。与此同时，还存在着经济适用房供应不足、土地价格增长过快、拖欠工程款的快速增长等问题。因此，加大对房地产市场的宏观调控，优化投资结构，促进房地产业的持续、健康、稳定发展，任重道远。 2003年，嘉兴市房地产开发投资增势强劲，投资规模迅速扩大，到位资金明显增加，商品房销售旺盛，商品房空置面积增速趋缓。但是，房地产开发投资结构不尽合理、商品房销售价格增长过快等成为影响房地产开发健康发展的主要问题，应采取有效措施加以解决。 一、2003年房地产开发投资的主要特点 2003年，全市继续深化住房制度改革，进一步落实扩大内需的政策，并加大市场整治力度，进一步规范房地产商的开发行为，房地产开发投资高速增长，商品房销售非常旺盛，房地产业总体保持快速健康发展态势。 （一）企业规模壮大，投资开发总量扩张 1、开发企业增加，规模扩大。2003年，全市的房地产开发企业达196家，比2002年净增16家；总资产211.95亿元，比上年增长85%；从业人员3602人，比上年净增463人。物业管理单位达105家，从业人员3800人；其中，市区房地产中介服务单位达56家。房地产产业链的拉长和开发队伍的壮大，为今后嘉兴市房地产业的发展奠定了基础。房地产业的快速发展，使城镇居民逐步告别住房短缺时代，开始进入人居环境新时期。 2、开发投资增势强劲，施工规模继续扩大。2003年嘉兴市房地产开发投资完成额达到72.44亿元，比上年增长51%，增幅仅次于绍兴市的51.7%，居全省第二位，比全省平均水平高出16.8个百分点。其中，商品住宅投资额55.74亿元，增长63.3%。全市房地产开发施工面积899.64万平方米，同比增长49%，增幅比上年提高21.2百分点，其中新开工施工面积526.22万平方米，同比增长78.1%。在总施工面积中，商品住宅730.76万平方米，增长57.6%，占总施工面积的81%；办公楼32.86万平方米，下降0.4%；商业营业用房102.06万平方米，增长12.5%。全年商品房竣工面积240.23万平方米，比上年下降6.3%。其中，商品住宅竣工196.80万平方米，增长1.8%；办公楼竣工8.35万平方米，下降32.5%；商业营业用房竣工27.93万平方米，增长31.9%。 （二）到位资金充足，拖欠工程款情况逐季改善 2003年，嘉兴市房地产开发业到位资金121.71亿元，增长87.1%，与投资开发额相比呈“双高”局面，即到位资金总额高出开发投资额49.27亿元，到位资金增长速度高于开发投资增幅36.1个百分点。资金来源出现变化，贷款比重下降，定金及预付款比重接近一半。房地产企业自筹资金19.21亿元，增长72.4%；国内贷款22.63亿元，增长50.3%，占到位资金的18.6%，比上年下降4.5个百分点；定金及预付款59.93亿元，占到位资金的近一半（49.2%），同比增长87.8%。 房地产开发活动中的拖欠款在投资中的比重持续下降。2003年一、二、三季度累计，嘉兴市房地产开发企业各项应付款在同期完成开发投资中所占比重分别为23.9%、15.1%、13.5%，截止到12月底，房地产开发企业各项应付款为9.36亿元，占同期开发投资比重为12.9%，呈现出逐季下降态势，但高于2002年末8.6%的水平。 （三）土地开发面积下降，土地购置增幅回落，土地储备增加 2003年，嘉兴市完成开发土地面积160.05万平方米，比上年下降17.8%；本年购置土地面积391.01万平方米，增长8.3%，增幅比上年回落37.3个百分点；土地储备有所增长，2003年末，嘉兴市房地产开发企业实有土地储备量达260.51万平方米，比2002年末净增85.98万平方米，增长49.3%，增幅提高46.6个百分点。 （四）商品房销售旺盛，销售价格持续攀升 1、商品房销售快速增长，个人购房比例继续上升。全年嘉兴市销售商品房建筑面积246.49万平方米，同比增长36.8%；商品房销售额49.05亿元，在2002年增长85.6%的情况下，增幅仍高达43.7%其中，售给个人的商品房达45.73亿元，增长43.4%，销售个人比重93.2%。 2、商品房价格持续攀升。2003年，嘉兴市房价涨幅超过全省平均水平，房价绝对水平居中。据调查，2003年市区房屋销售价格同比上涨19.9%，比全省12.7%的平均涨幅高7.2个百分点，其中商品住宅价格上涨20%，比全省12.5%的平均涨幅高7.5个百分点。商品住宅销售均价从年初每平方米2227元涨到4季度的3193元，一年内房价上涨近千元。商品房空置明显下降，全年商品房空置面积31.2万平方米，同比下降20.5%，其中：商品住宅空置面积9.56万平方米，减少54.4%；办公楼和商业营业用房空置面积相对增加，分别增长4.8%和30.7%。 （五）房地产开发业保持了较高的景气水平 嘉兴市的房地产开发业景气指数（简称“嘉房景气指数”）测算结果表明，2003年全市房地产开发业一直在景气区间运行，并在小幅波动中保持了较高的景气水平。一、二、三、四季度，“嘉房景气指数”值分别为130、133.33、144.44和155.56，呈现出逐季攀升之势。 二、存在的主要问题 2003年，房地产开发的高速增长是由市场需求、信贷支持等多方面因素形成的，有一定的合理性和必然性，房地产开发的高速增长也为嘉兴市整个经济的快速增长做出了重要的贡献。但是，2003年房地产开发在结构、资金、价格等方面也存在一些突出的问题，处理不好，将影响到房地产开发业和整个经济的持续、健康、稳定发展。 （一）低价位的经济适用房供应不足。近几年来，嘉兴市经济适用房的建设虽然有了较快的发展，但与市场需求相比，差距还很大，占房地产开发投资的比重还很低。2003年，经济适用房开发投资完成3.99亿元，虽比上年增长237.9%，但其总量仅占房地产开发投资比重的5.5%。本年新开工经济适用房面积42.51万平方米，仅占商品房新开工面积的8.1%。2003年建成经济适用房170套，仅占竣工房屋住宅套数的1.1%。 （二）土地价格增长过快。近几年来，房地产开发土地购置高速增长。2003年，土地购置面积增长8.3%，远远低于同期土地购置投资额的增长速度。一些企业以增加土地储备为名，大量圈占土地；有些企业完成土地购买后，并不进行实质性开发，而是待价而沽，等待土地增值后再以各种方式出售，以获取收益。土地交易中的投机因素，引发了土地价格上涨，加大了房地产开发的成本，导致房价上升。 （三）应继续关注房地产开发过程存在拖欠工程款和三角债问题。2003年末全市房地产开发企业拖欠工程款增幅较较快，拖欠款总额9.36亿元，比上年末增长126%，高出房地产开发投资额增幅75个百分点。其中，拖欠工程款4.23亿元，增长45%；拖欠款占房地产投资的比重比上年要高。拖欠款的大量增加，扰乱了房地产开发市场的经济秩序，造成了房地产开发的虚拟繁荣，是房地产发展的一大隐患。 目前，占有银行资金和拖欠工程款依然是开发企业实现资金滚动的常用手段，也反映出房地产开发企业自有资金的不足。从2003年房地产开发企业本年到位资金来源看，其自筹资金仅占18%，而其自有资金仅占本年资金来源的9.6%，主要依靠银行贷款和购房者定金及预付款，二者占本年资金来源的77.4%目前，有的房地产开发企业以少量资金注册企业，通过各种方式获得土地，由建筑企业垫资开发，房屋尚未完工便开盘销售，获利后再用于滚动开发。房地产开发商以此将风险大部分转嫁给银行、消费者和建筑业企业，因此规范房地产开发行为，控制市场风险是各级政府应该关注的问题。 （四）房地产开发热诱发建材工业低水平扩张。近几年来,房地产开发的快速发展，导致了2003年全省和全市建材料价格分别上涨22.06%和43.64%，也刺激了相关工业尤其是建材工业迅速扩张,建材产品产量迅速增加。相关行业的低水平扩张，诱发了重复和盲目建设，对今后产业结构调整和产品升级换代产生不利，同时,一些质量低下的建材产品用于房地产开发和建设，将可能增加建筑工程事故发生频率，给生产和生活埋下隐患。 _1166425217.xls 图表1 16352 0.119 18365 0.1231 21258 0.1575 25720 0.2099 人均GDP 增速 Sheet1 16352 18365 21258 25720 12.31% 15.75% 20.99% 162.56 189.15 243.34 282.12 16.36% 28.65% 15.94% 2000 2001 2002 2003 人均GDP 16352 18365 21258 25720 增速 11.90% 12.31% 15.75% 20.99% Sheet1 0 0 0 0 0 0 0 0 &A Page &P 人均GDP 增速 Sheet2 Sheet3 _1166425390.xls 图表2 540.8 608.98 706.11 855.63 GDP总量 Sheet1 16352 18365 21258 25720 12.31% 15.75% 20.99% 162.56 189.15 243.34 282.12 16.36% 28.65% 15.94% 2000 2001 2002 2003 人均GDP 16352 18365 21258 25720 增速 11.90% 12.31% 15.75% 20.99% GDP总量 540.8 608.98 706.11 855.63 Sheet1 0 0 0 0 0 0 0 0 &A Page &P 人均GDP 增速 Sheet2 0 0 0 0 GDP总量 Sheet3 _1166425783.xls 图表3 1975 2222 2568 3107 人均GDP折合美元 Sheet1 16352 18365 21258 25720 12.31% 15.75% 20.99% 162.56 189.15 243.34 282.12 16.36% 28.65% 15.94% 2000 2001 2002 2003 人均GDP 16352 18365 21258 25720 增速 11.90% 12.31% 15.75% 20.99% GDP总量 540.8 608.98 706.11 855.63 2000 2001 2002 2003 人均GDP折合美元 1975 2222 2568 3107 Sheet1 0 0 0 0 0 0 0 0 &A Page &P 人均GDP 增速 Sheet2 0 0 0 0 GDP总量 Sheet3 0 0 0 0 人均GDP折合美元