深圳南山区商业分析报告

深圳南山区商业分析 深圳南山区商业分析报告 目 录 序 一南山概况 二区域商业历史概况 三区域商业状况分析 1南山区商业现状总述 2区域繁华道路商业状况 3区域次级商圈对比状况 4区域商铺调研有关数据统计分析 四南山区域消费者的分类及其购物行为方式消费习惯状况分析 A此报告为南山区商业分析 B报告数据来源于对商场的实地调研 C调研对象商场物业规模在500平米以上 D部分资料来源于《房地产年鉴》 南山区概况 1行政概况 南山区于1990年1月经国务院批准成立是深圳市的六个市辖区之一下辖南 头南山沙河西丽蛇口招商粤海和桃源共八个街道办事处 2地理概况 南山区位于深圳特区的西部东临深圳湾西濒珠江口北靠羊台山南至大铲岛 和内伶仃岛与香港隔海相望南山区东部以侨城东路与福田区相隔西部以二线关 与宝安区相隔 3政策规划 南山区的功能定位是以一个中心三个基地即高新技术产业基地旅游基地高等教育基地和特区西部物流中心为发展方针随着深圳特区建设重心西移南山区作为深圳高新技术基地旅游基地高等教育基地和特区西部物流中心的区位优势产业优势人才优势更为突出藉此南山区将进一步发展成为华南乃至全国通向世界的重要口岸珠三角经济圈与国际间人流物流资金流信息流互动的重要枢纽高层次人才的培养基地高水平的科研开发基地高素质人群的聚居地 4发展潜力 南山区作为深圳高科技区域拥有,,,万平方米的高尚社区现有人口约,,,万在现有人口中拥有中大专及以上学历的人数占人口总数的,,,以上而蛇口一带还居住着近,,,,多名外籍人士 政府的规划中南山商业中心区将设有大商场星级酒店金融大厦信息中心地铁站娱乐城和休闲广场等经济概况 2002年南山区国内生产总值达到4827亿元年均递增207人均838万元居深圳市前列优势产业迅速掘起南山已成为全市重要的高新技术产业基地旅游基地和特区西部物流中心 高新技术产品产值占全市的41 接待旅游人数占全市的42 西部四大港区集装箱和散货吞吐量分别占全市的45和75人年均拥有可支配收入达,(,万元消费能力强1996年至2003年南山商业发展每年增长速度超过232004年社会商品零售总额将超过100亿元市场物质丰富市场繁荣商品房交易量增大出现了社会消费品零售总额的增长幅度近几年来的最高水平商业贸易兴旺 白领 惠尔佳超市 1000 1F日常百货 160元? 低档 周围租住房内居民 一本电器 10000 1F手机小家电橱具小五金 2F空调冰箱冷柜 3F家庭影院影音制品 160元? 中档 周边白领及本地居民 美之都 800 1F服装皮鞋箱包 180元? 中低 周边年轻白领人群特别是女性 沃尔玛社区店 8000 1F食品果蔬冷冻食品 2F日常生活用品家电奶制品 扣点1626 中档 附近上班的白领周围居民因靠近深南大道过往客流较大 漂亮妈妈母婴商场 4000 1F母婴用品食品超市床上用品 2F妈妈及婴幼儿的知名品牌服装 3F玩具鞋类皮具文具音像 1F200元? 2F168元? 0元? 中偏高 专业性的母婴用品商场具较大辐射影响力 万家福3F11 超市 6000 1F食品日杂新鲜果蔬 2F服装化妆品床上用品药品 扣点14--24 低档 周围工业区居民工人 南源百货 6000 1F服装皮鞋首饰化妆品药品小五金床上用品 2F百货果蔬冷冻食品粮油 扣点1424 低档 周围工业区居民工人 姊妹城百货 10000 1F手机音像数码金银首饰 2F服装鞋类美容数码摄影 3F日常百货 1F220元? 2F130元?扣点25七折 中档 周边年轻白领阶层 常 兴 路 商场 名称 商场规模? 主要商业业态 租金状况 经营档次 主要消费群 家乐福 12000 1F金银首饰化妆品音像制品 2F日杂百货新鲜冷冻食品 扣点1426 中档 周围居民及其附近白领 常兴时代广场 40000 1F品牌店 2F5F天虹进驻 1F300元? 高档 周围居民附近白领 佳华时装城 1200 中档服装 220250元? 中低档 周边居民及附近打工者 玛迪莎百货 1500 百货 200元平米 中低档 周边住宅居民 云娜时装 3000 中低档服装 180220元? 周边居民及附近打工者 南 山 大 道 商场名称 商场规模? 主要商业业态 租金状况 经营档次 主要消费群 百安居 16000- 1F五金工具及配件电工电料地板及附件墙地砖 2F橱具卫浴家具装饰园艺 保底扣点 中偏高档 刚购房白领企事业单位 怡康商城 4000 1F各式服装精品 2F手机音像制品数码产品 1F130元? 2F100元? 中档 府前路与南山大道附近大众市场 湘量工具城 600 工量刃具机床附件系列模具磨料系列仪器仪 120元? 中偏低档 针对南山及宝安西乡附近客户 人人乐购物 12000 1F生鲜水果蔬菜等 2F冷冻保温食品综合日用 3F床上用品家电等 扣点1426 中偏高档 周围居民工薪白领 荔馨商业广场 4000 服装医药精品首饰 125元? 中偏低档 周边年轻女性 苏宁电器 3000 1F手机及配件入网受理 2F空调冰箱冷柜油烟机等 3F彩电办公室设备家庭影院 整租 70元? 中档 收入层次较高的白领私营企业老板 南 油 大 道 商场 名称 商场规模? 主要商业业态 租金状况 经营档次 主要消费群 海雅百货 35000 1F化妆品皮鞋珠宝金银首饰 2F少女服饰淑女服饰饰品 3F精品男装休闲服运动服 4F流行女装职业装内衣 5F童装家居精品摄影器材 6F美食街贝贝乐园 扣点1626 高档 周边写字楼区白领人群及附近滨海高尚住宅区居民 儿童 世界 7000 1F童装 2F玩具婴育儿用品图书音像 扣电25左右 中档 针对南山区儿童市场辐射影响力较大 友谊城 15000 1F男装及内衣金银首饰 2F箱包皮具手表皮鞋 3F女装及内衣饰品 1F300元? 2F220元? 3F150元? 高档 周边写字楼区白领人群及附近滨海高尚住宅区居民 创景名店 15000 1F男装化妆品鞋珠宝皮具 2F精品女妆饰品美容中心 3F休闲服饰运动系列泰式家具用品 整租50元 中高档 周边写字楼区白领人群及附近滨海高尚住宅区居民 金晖家居广场 15000 建材家具 1F168元? 2F120元? 3F90元? 中档 接近大众居家消费综合功能兼具 集美堂家居 12000 1F卫浴器具磁砖灯饰 2F木地板门小五金 3F4F床上用品沙发茶几等 1F200元? 2F145元? 3F110元? 4F75元? 中高档 接近大众居家消费综合功能兼具 岁宝万象店 20000 1F食品冷饮五金灯具烟酒 2F日用品钟表家电游戏厅 3F时装窗帘布艺 4F儿童用品儿童乐园 保底扣点1626 中高档 周边白领及附近居民 满家福百货 2500 1F服装美容首饰摄影冲印银行服务 2F生鲜果蔬文体用品鞋区超市 整租45元? 低档 附近普通居民及打工者 海典数码城 12000 以数码城为主题通信音响数码电脑设备二楼有国美IBMTCL商主商户进驻 1F250元?2F70元? 中高档 定位为南山的数码商城客户为年轻时尚高收入群体 东 滨 路 商场名称 商场规模? 主要商业业态 租 主要消费群 顺电 4000 1F小家电手机电脑 金状况 经营档次 2F大家电家居饰品 整租50元 中档偏高 附近居民 人人乐购物 10000 1F日用小五金家电生鲜冷冻食品 2F服装化妆品 扣点14---26 中档偏高 周围居民白领私营主 蛇口沃尔玛 20000 1F用综合超市 2F精品男女装床上用品 扣点1826 高档 南油生活区居民工薪白领及私营业主 南油市政精品城 3000 各色精美小饰品书刊音像制品 店中店 1F135? 2F100元? 中偏低 周边普通打工者 天天惠商场 1000 各式男女服装 整租 60元? 偏档 周边普通打工者 蛇 口 南 水 街 和 太 子 路 商场 名称 商场规模? 主要商业业态 租金状况 经营档次 主要消费群 万家乐百货 7000 1F超市 2F日用品 3F服装 25扣点租金120200元? 中低档 本地居民蛇口工业区打工者 常青百货 8000 1F日用品 2F超市 3F服装 扣点20左右 中低档 本地居民蛇口工业区打工者 白佳超市 800 普通生活日用超市 自有物业 中档 本地居民蛇口工业区打工者 华润超级市场 1000 综合日用新鲜果蔬小五金 整租50元? 中高档 本地居民及工业区打工白领 区域繁华道路商业状况对比分析如下表所示 主要商业情况 街铺月 街道 平均租金 主消费群及成因 南新路 商业繁荣低档为主业态多样 约 南山老城区人流量大以本地居民公务员及较早来深成功人士为120--200元? 主 常兴路 商业繁荣业态多样餐饮业最发达有家乐福商场 约150--220元? 深南 大道 以大型专业市场超市百货为主商业前景可期但目前显得业态相对单一 120---160元? 商业沿大道分布较散车流和人流量较大加上沿路居民消费能力较高商业物业体量规模较大辐射影响力知名度相对而言较高 南山大道 以家居服装电器等主题商场经营为主但分布分散难以形成整体规模效应有百安居苏宁电器女儿国等 约120--250元? 人流量大主要服务于周边居民区 南油 大道 商业前景好以档次较高的大型商场为主有海雅百货沃尔玛等但分布较散她是贯通南山区的区级主干道具有较大发展前景但目前交通干线不聚人气 约150元?---200元? 消费群体构成复杂但因交通的便利性具备较大辐射影响力 登良路 业态以装饰材料为主五金配件也较发达但物业规模普遍较小难以体现聚合效应 80--120元? 以满足周围居民及打工者低档次日常方便为主 内环路 基本无商业目前大型商场仅有东方巴黎服装市场 约80 元? 因为南靠大南山北面也只是一些不具规模的工业区无法形成有效商业氛围 东滨路 商业繁荣业态多样有人人乐顺电等及大型餐饮四食肆随着后海大批住宅兴起被众商家看好 约120--160-元? 位处招商街道办事处因这里高素质住宅的相继上市而聚集了大批高素质人群 创业路 商业主要以餐饮五金和建筑为主商业繁荣档次较高 约100元? 直接贯通南山路南油大道后海大道是目前南山区开发的重点有大批高素质白领 蛇口南水街和太子路 商业业种主要以满足日常生活便利的中低商品为主高档耐用和珍贵的产品决大部分只能靠异地采购解决 约80100元? 因地处蛇口工业区附近异地打工者占该地人口结构的相当大比例方便简洁是他们目前的生活方式 小结南山大道常兴路南新路围合成的区域是南山政治经济文化的中心发展较早是本地居民及早期来深圳的成功人士聚居地具备良好的市政配套设施商业业态丰富商业繁荣整体租金也高出许多但明显发展后劲不足诸如交通阻塞圈内商家定位雷同商业扎堆现象明显商业规模不够等发展瓶颈已逐步制约其形象和运作力度 3区域次级商圈状况 由于南山区位交通产业经济的的发展特点已自然明显地形成各成特色的4大次级商圈跨圈消费的现象不明显次级商圈之间要吸引更多人流就需要特色经营进一步突显完善以弥补时空限制而导致的不足方便起见以ABCD四字母代表4大次级商圈由于D商圈所在区域为华侨城与其他三个商圈相距甚远加上其特有的地域性以及与本分析报告可比程度不高故在此略为带过 市场调查资料汇总分项列表如下 A商圈代表性商场状况 具体区域深南大道南头段及以南南新路沿线 项目名称 鸿洲沃尔玛 曼哈商场 姊妹城百货 家乐福 一本电器 位置 深南路与南新路交汇处 常兴路与桃园路交汇处 南新路与桃源路交汇处 常兴路 南新路凤凰宾馆对面 商业类别 超市 主题商场服装 百货超 市 超市 主题商场电器 规模? 8000 10000 10000 12000 10000 楼层及主要业态 1F食品果蔬冷冻食品 2F日用品儿童用品小家电 1F箱包鞋类 2F时尚女装 3F内衣女装 4F休闲装男装 1F通讯器材音像数码首饰 2F服装鞋类 3F超市 1F金银首饰化妆品音像 2F日杂百货冷冻食品 1F手机小家电橱具小五金 2F空调冰箱冷柜 中档 高档 中档 中低档 中3F家庭影院影音配件 经营档次 档 日均人流量 平时 21600 平时 1900 平时 10000 平时 12500 平时 5400 节假日 46000 节假日 4000 节假日 23000 节假日 25000 节假日 8500 租金或扣点 扣点1826 扣点1822 1F220元? 2F130元?扣点25七折 扣点1626 1F125元? 经营模式 开放式 半开放式统一管理 敞开式统一经营管理 开放式 独立式 停车位 约200个 地下300个 地上约40个 地下250个 地下120个 经营状况 好 一般 一般 好 一般 周边环境 商业住宅 商业住宅 商业住宅 住宅 商业住宅工厂 备注 主要针对该区社区居民 购物环境宽敞 商场布局差但位置好主要消费群为附近打工族 周边主要是居民小区但相对来讲交通不便 因附近工厂较多相对而言橱具小家电小五金市场需求较大 B商圈代表性商场状况 具体区位东滨路以南大南山以西蛇口工业区及以北后海大道沿线及以西区域 项目名称 万家乐百货 蛇口沃尔玛 长青百 货 百佳超市 金汇城百货 位置 蛇口南水步行街 南油大道与东滨路交汇处 蛇口南水步行街 蛇口太子路 招商东路与后海路交汇处 商业类别 百货 超市 百货 超市 百货 规模? 7000 20000 8000 800 12000 楼层及主要业态 1F超市 2F日用化妆品 3F服装皮具 1F生鲜食品 2F日用品儿童用品小电器 1F 日用品 2F超市 小规模综合超市 1F百货果蔬化妆品 3F服装 2F厨房用品服装皮具箱包床上用品 经营档次 中档 中高档 中低档 中低 日均人流量 平时 7200 平时 20000 平时 中档 8500 平时 720 平时 12000 节假日 10000 节假日 36000 节假日 15000 节假日 1000 节假日 20000 租金或扣点 25扣点租金100150元? 扣点1826 扣点20 租金110元? 扣点1626 经营模式 开放式 开放式 开放式 开放式 开放式 停车位 约80个 约300个 40个左右 约50个 经营状况 一般 好 一般 一般 较好 周边环境 蛇口工业区 商业住宅 字楼 住宅工业 写字楼娱乐酒吧等 农民房住宅商业 备注 2003年4月8日开业受非典影响生意不好近一二个月才恢复一些主要面对的消费群50居民50打工者 亚洲最大规模的沃尔玛 与万家乐距离较近双方竞争激烈单因周围工厂多日常用品需求量较大 规模太小产品不丰富其他超市的开业分流了消费群辐射的范围小 周围有大片的农民房此地聚集了周边大量租客 C商圈代表性商场状况 具体区域南山商业文化中心区域及附近 项目名称 海雅百货 友谊城百货 创景名店 乐安居 国美电器 位置 南 油大道与滨海大道交汇处附近 南油大道海雅百货附近 南油大道海雅百货旁 后海大道与创业路交汇处 后海大道与创业交汇处 商业类别 百货 百货 百货 主题建材市场 专业电器连锁 规模? 25000 15000 15000 15000 8000 楼层及主要业态 1F化妆品皮鞋珠宝金银首饰 2F少女服饰淑女服饰饰品 3F精品男装休闲服运动服 4F流行女装职业装内衣 5F童装家居精品摄影器材 6F美食街 1F男装及内衣金银首饰 2F箱包皮具手表皮鞋 3F女装及内衣饰品 1F男装化妆品鞋珠宝皮具 2F精品女妆饰品美容中心 3F休闲服饰运动系列泰式家具用品 1F卫浴石材瓷砖玻璃灯饰 2F橱具墙纸油漆装饰建材厨房电器 1F手机数码产品五金超市小家店 2F空调冰箱洗衣机家庭影院影音配件 经营档次 高档 高档 中高档 中档 中档 日均人流量 平时 18000 平时 5000 平时 4500 平时 3000 平时 3200 节假日 30000 节假日 12000 节假日 10000 节假日 5000 节假日 6500 租金或扣点 扣点1626 保底扣点 1F300元? 2F220元? 3F150元? 整租50元 1F128元? 2F85元? 整租45元? 经营模式 开放式 开放式 开放式 开放式经营统一管理 开放式 停车位 约300个 约150个 约200个 约200 个 约120个 经营状况 较好 不太好 已停业 一般 一般 周边环境 商业高尚滨海住宅区 同左 同左 同左 同左 备注 周边商业和高尚住宅迅速崛起档次较高 开业不久还不能有效聚集人气 由于受到总店租金问题拖累现已停业 2003(4开业靠近后海目前人流量不太大但实力买家占比较高 目前人流量不太大但实力买家占比较高 次级商圈综合对比分析如下表所示 商圈 包括位置 主要商业类别 经营档次 物业规模 周边环境 主要特色 A商圈 以深南大道南新路桃源路南山大道所围成的区域 百货超市餐饮娱乐美容美发等配套服务 综合性较强 大部分中等偏小 南山政治经济文化 中心 业态多样商业层次丰富 B商圈 蛇口区东滨路以南的区域 百货超市 中等偏低 较小 工业中心物流基地 消费者较单一 业态单一 不具备跨区吸引消费的可能 C 商 圈 以商业文化中 心区为中心 主要是以滨海 大道南油大 道东滨路所 围合成的区域 主题商场专卖店 中偏高档 普遍较大 南山商业规划新版快配套完善规划现代靠后海附近是高品质住宅区 目前正规划建设中的南山商业文化中心占地243万平米规模宏大业态多样商场功能定位明确规模化特 色化经营较具发展潜力 D商圈 华侨城住宅区 主主题商场专卖店娱乐 中高档 大型 全国知名景点高尔夫球场 业态丰富应有尽有交通极为便利 4区域商铺调研有关数据统计分析 南山商场铺位面积情况 铺位面积以1030?所占市场份额最高主要以经营小吃小商品小家电等为主经营方式灵活投资风险较易规避3050?的铺位主要以经营服装皮具箱包金银首饰为主布局合理档次较高50?以上的铺位主要以经营家具大型电器床上用品及大型娱乐食肆为主 B南山商场经营类型情况 随着南山经济增长速度的加快外来人口日渐增多人口文化综合素质也相应逐步提升消费群体不断细化消费者的需求日趋个性化为满足某一特定消费群体的需求一些能提供安全系统精致服务的主题商场便应运而生他们以拓展产品线深化服务内容提供专业化服务赢得顾客南山近几年的主题商场发展迅速 C 区域物业规模情况 商场规模受到消费者购物疲劳度市场定位及自身有效辐射影响力等的限制近几年建设的商场大部分集中于10000----15000?之间超过20000?的商场目前在南山区较少仅有在经营的海雅百货35000?及南山常兴?时代商城 D电子商城在南山陆续开张兴起社区数码消费码卖场的面积将达到,万 四南山区域消费者的分类及其购物行为方式消费习惯状况 2002年全区常住人口为57万后海前海蛇口片区更成为高薪高素质人才的生活基地居住人口多为罗湖福田上班一族文化水准普遍在大专以上年龄主要集中 -40之间居住人口素质居深圳各片区之首 在5 蛇口聚集了深圳市大部分外籍人士超过3000名社区国际化氛围浓烈具有较高的消费能力南山的人口结构相对其他区比较单纯以充满活力的年轻人居多而且其 中大部分是高学历高智商的白领一族30分钟 家庭耐用消费品 家具电视洗衣机等 比较高 不频繁 单一目的购买 车程30分钟 日用品 低档商品 日用品 杂品药品厨具调味 中低档 经常一年几次至频繁 多种目的反复购买 步行515分钟 个人服务 美容洗涤品保健品 低档 频繁每天到每月 多种目的反复购买 步行515分钟 修理服务 家电修理家具维修 低档 频繁至经常 多种目的反复购买 步行515分钟 个人理财服务 储蓄保险和房产服务 不定 经常 单一或多 种目的购买重复或比较购买 适中 多种属性或混合类商品 餐饮 快餐正餐服务等 低档 经常 单一或 娱乐 剧院舞厅酒吧等 低多种目的购买重复或比较购买 适中 档 经常 单一目的重复购买 适中 自动服务和配套服务 加油洗车等 低档高档 经常到频繁 单一或多种目的重复或比较购买 适中 五南山区商业状况的发展趋势 南山区部分商业裙楼状况 项目名称 项目地址 商业规模 业态定位 目前现状 付款方式 价格 租金水平 新街口 南油大道与内环路交汇处 12000? 潮流百货 招商阶段 不售 1F250元? 2F扣点26 3F55元? 金晖家居广场 南油大道南油大厦对面 15000? 建材家具 营业中 首付08成买铺即收四年32的租金 1F28万元? 2F21万元? 3F168万? 1F168元? 2F120元? 3F90元? 保利商城 南油大道与创业路交汇处 15000? 友谊城进驻以百货为主 营业中 不售 保底扣点 1F300元? 2F220元? 3F150元? 常兴时代广 场 桃园路与常兴路交汇处 40000? 天虹商场进驻 营业中 首期4成一次性返还二年20租金 1F不售 2F28万元? 3F22万元? 4F15万元? 5F098万元? 1F300元? 25层由天虹待定 南头商业步行街 中山路与深南大道交汇处 16000? 特色小商品批发市场 试业中 首期4成一次性返还二年租金16 均价29万? 未定 港湾丽都 桃园路与前海路交汇处 20000? 1F品牌店 2F人人乐超市 招商阶段 6成10年按揭 1F28万元? 1F120-180元? 2F扣点1626 小小家 南油大道 4500? 1F 店中店 2F餐饮 营业中 ---- 海岸明珠 创业路与后海路交汇处 7350? 1F街铺 2F主题商城 已售完 6成10年 1F均价3万元? 二层70元?依引进商家势力而定 现代城华庭 位于南山创业路地处南山商务中心区与海王大厦仅一路之隔 23298? 为大开间商场大中华百货进驻 基本售完 6成10 年 均价3万元? 海典数码城 南油大道旁 海雅斜对面 12000? 主营数码产品 基本售完 低首期二楼免月租 均价25万元? 1F250元? 2F70元? A目前南山商铺出售价格情况 由于产权式商场的兴起及返租回报和金融政策运作手法的应用65的人是为了出租而购买商铺而出于自营目的购买商铺的人为25另有10的人纯粹是为了在买进买出中赚取差价结合在售或在租商场各物业层次情况总体均价集中于2528万元之间 B 随着地产开发速度的加快南山商业地产捷报频传未来23年内将会出现较受市场追捧的单体商场步行街等纯商业建筑以完善南山商业地产产品结构 C 经营管理模式日趋规范大多采用开放式的统一经营管理并注重著名商业品牌的引进以加强提升自身商服物业品牌和形象 D规模性将成为南山商业地产的发展主流社会零售消费市场的活跃催生了商业地产开发速度的加快而且规模越来越大以实现经营的规模化集约化 E功能定位方面南山商业物业仍会以主题商场为主要形式推出主题确定会更为细分大型购物中心融娱乐休闲购物为一体的商服物业模式将会面市仍会有商场继续寻找著名品牌合作深圳商业的著名品牌如万佳天虹茂业赛格等都有可能以品牌合作方式进入南山 F区位规划方面 随着深圳城市重心的西移CEPA颁布实施西部通道立项动工及二线拓关等等的利好南山区商业发展前景越趋明朗有望成为深圳继罗湖人民南和东门商圈福田华强北商圈之后的第三大商业板块而倍受投资客的青睐形成深圳下一个商业投资洼地 G招商营销手段方面宣传上舍得经费投入有重点的立体投播信息量以扩大影响吸引眼球全方位强化目标受众对本物业的印象在项目本身规划设计上规划 新颖造型别致铺位之间间隔区分合理功能和谐而完善装修风格时尚而现代价格上从2001年起返租成为商铺吸引投资者的最有利武器返租的年限最高达到10年比例最高达到年10在付款方式上发展商大都提供以前没有的高成数多年限的银行按揭付款办法以降低顾客的置业门槛在服务方式上大多数发展商都提供较为完善的服务诸如代办工商执照税务登记代送货物等一揽子服务 4