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解除房屋买卖合同代理词

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解除房屋买卖合同代理词解除房屋买卖合同代理词 代理词 尊敬的审判长: 我们接受原告常彬的委托,就原告常彬诉被告茂锡企业有限公司、浩腾企业有限公司、盛茂企业有限公司、金绩发展有限公司、实盈投资有限公司、万采有限公司、佳思发展有限公司(以下简称“七被告”)定金合同纠纷一案,担任原告的代理人。现综合本案事实发表代理意见如下: 一、原被告签订的《房屋买卖定金协议》(以下简称“《定金协议》”)真实有效,双方应当按照《定金协议》的约定履行。原告积极合理履行《定金协议》,不存在违约情形。而七被告存在违约情形,原告的诉讼请求应当得到法庭的支持。 2011年...
解除房屋买卖合同代理词
解除房屋买卖代理词 代理词 尊敬的审判长: 我们接受原告常彬的委托,就原告常彬诉被告茂锡企业有限公司、浩腾企业有限公司、盛茂企业有限公司、金绩发展有限公司、实盈投资有限公司、万采有限公司、佳思发展有限公司(以下简称“七被告”)定金合同纠纷一案,担任原告的代理人。现综合本案事实发表代理意见如下: 一、原被告签订的《房屋买卖定金》(以下简称“《定金协议》”)真实有效,双方应当按照《定金协议》的约定履行。原告积极合理履行《定金协议》,不存在违约情形。而七被告存在违约情形,原告的诉讼请求应当得到法庭的支持。 2011年7月27日,在北京中原房地产经纪有限公司(以下简称“经纪方”)的撮合下,七被告代理人吴海城持委托书与原告签订了《定金协议》。七被告代理人持有委托书,且代理签约行为在委托期限内,故其代理行为,符合民法通则第六十三条:“代理人在代理权限内,以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为,承担民事责任”的。七被告代理人的代理行为有效。另根据合同法第四十四条、第五十二条的规定,《定金协议》的内容 1 系原被告双方当事人的真实意思表示,且不违反法律行政法规的规定,《定金协议》有效。 《定金协议》第8条约定:“定金200万元整,自本协议签署之日由原告直接支付给经纪方,剩余150万元整在七被告办理完成出售房屋委托公证及董事会决议书后,双方签署房屋买卖居间合同当日支付给经纪方”;第9条约定:“如因七被告原因导致未签约,七被告应赔偿原告双倍定金”。原告已依约支付了200万元定金。现七被告至今未办理完成出售房屋委托公证及董事会决议书的工作,系明显对《定金协议》的违反,该行为直接导致双方无法签署房屋买卖居间合同。故原告要求七被告赔偿原告双倍定金的诉请并无不当。 二、原告至今未收到七被告的出售房屋委托公证及董事会决议书,该事实应当得到法庭的采信。 作为本次交易的经纪方,北京中原房地产经纪有限责任公司全程参与了《定金协议》的签订及履行。由于交易标的额巨大,故合同履行过程中双方采取经纪方资金监管的方式进行资金交付。同时,就重大通知及协调事项,也均系经纪方 出面牵头完成。鉴于合同法第四百二十五条对居间人如实报告义务的规定,《定金协议》中七被告的违约行为,经纪方也向原告及时进行了报告,但因七被告恶意拖延,协商 2 无果。 至于原告未收到七被告的出售房屋委托公证及董事会决议书的事实,由于原告在本案中不可能也没有能力至全国的公证机关、快递机关调取全部的七被告是否进行过出售房屋委托公证事项、及董事会决议书的快递送达事项。而七被告是否进行过公证委托,在哪个公证处进行过委托;是否送达过董事会决议书,在哪家快递公司办理的送达手续,则应当是一清二楚。由于七被告是否办理完成出售房屋委托公证及董事会决议书,是否存在违约情形,是决定本案事实的关键,而原告对此存在客观举证能力的问,七被告可以及其容易地完成此事实的举证。因此我们认为,应当适用《证据规定》第7条的规定,由七被告举证证明。恳请法官适用证明责任分配方面的自由裁量权:“在法律没有具体规定,依本规定及其他司法解释无法确定举证责任承担时,人民法院可以根据公平原则和诚实信用原则,综合当事人举证能力等因素确定举证责任的承担。” 三、针对七被告向原告发送的《终止交易通知书》,原告认可交易终止,但不认可七被告歪曲事实对原告的恶意诋毁。 2011年7月27日,《定金协议》签署。2011年8月30日,七被告的代理人向发送《终止交易通知书》。其理由是“由于原告未能在合理时间内(包括承诺在8月30日下午 3 二时前-其后要求延至同日下午四时半前)提供进行买卖交易的必要资料,同时否定了对交易的有益补充条款,耽误了交易的正常进行”。七被告的理由无法成立,原因是: 1、原告自始至终都在积极、善意地履行《定金协议》。同时,对七被告拖延办理完成出售房屋委托公证及董事会决议书的工作进行催促。而七被告至今未办理该事项,明显违反《定金协议》约定。由于七被告缺乏履约诚意,原告认为难以签订《房屋买卖居间合同》,故认可终止本次交易。 2、七被告办理出售房屋委托公证及董事会决议书的义务系双方签署《房屋买卖居间合同》的前提,是阻却《房屋买卖居间合同》签署的唯一原因。而原告是否提交买卖交易的必要资料并非双方签署《房屋买卖居间合同》的前提,且双方签署的各项协议中对此均无依据,七被告对此的抗辩理由不成立。退一步讲, 即使提交买卖交易必要资料系原告的交易协助履行义务,该义务在双方签署《房屋买卖居间合同》的同时也可以履行完毕。原告绝不因此构成合同履行的实质性障碍。 四、七被告恶意违约的根源在于其认为交易房屋可以售得更高价款,才终止了本次与原告的交易。对七被告利欲熏心的行为,法院也应当参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定(出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作 4 为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人),及《北京高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干问题的意见》第二条的规定(因可归责于当事人一方的原因致使房屋买卖合同未能订立,预约协议约定有定金条款的,应当适用定金罚则)适用定金罚则对七被告予以惩罚。 综上,原告认为,原告在《定金协议》签订后,善意履行、合理催促,不存在违约行为。相反地,被告因利益原因,恶意挑起事端,无端终止合同的违约事由明显。恳请贵院主持正义,支持原告的诉讼请求,给与被告应有的惩罚。 以上代理意见,望合议庭采纳。 代理人: 年 月 日 篇二:房屋买卖合同代理词 房屋买卖合同撤销纠纷一案代理词 尊敬的审判长、审判员、人民陪审员: fffffff接受本案原告ffffff的委托,特指派我担任原告的诉讼代理人。经过下午合议庭卓有成效的庭审调查,本案事实已基本清楚。现我依据案件事实,对本案理出以下代理意见,供合议庭参考。 5 一、本案中原被告签订的《房屋买卖协议》显失公平,应当予以撤销。 (一)、原告客观上受到了经济损失,结果显失公平。案外人XXX与被告双方于2013年签订了《房屋买卖协议》,约定将建筑面积为178.21平方米的房屋仅以肆拾万元价格出售于被告,造成原告巨大损失。根据合同签订的公平和等价有偿原则,双方当事人的权利和义务应该是对等的,经济利益应该大致均衡。而被告仅以四十万元的价格购买了价值至少70余万的房屋,原被告之间订立的合同明显违反了公平原则。 XXXXXXX房地产现在均价为11629元/平方米,而原被告所订立的合同价格单价仅为2243元/平方米,不足现市场均价的20%,这明显是一个不合理的价格。退一步来说,即便是在2013年,XXX县XXXXX街道XXXXXX路的毛坯房价格也早已超过了5200元/平方米。2013年7月,XXXXXX县人民法院曾依法拍卖XXXXX街XXXX路XXXX1号的面积为127.3平方米的房产。依据XXXXXXX县人民法院委托浙XXXXXXXXXXXX房地产土地估价咨询有限公司机构所作出的估价报告,该房的价格为68万元人民币,当时成交价为70万元,成交价格为5499元/平方米。而根据原告提供的同地块业主的出售合同的当时同等面积房产价格也有75万元。这都可以证明在2013年6月,本合 6 同所涉房产均价至少在5000元/平方米。因此,即使与当时较低的交易价格相比较,本案所涉合同2244元/平方米的成交价根本不足当时市场交易价格的50%。 根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十九条第二款规定:“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的,一般可以视为明显不合理的低价。”即转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的,可以视为显示公平。而依据司法解释,在买卖合同中,出卖人交付的标的物的价格少于实际价值的一半,构成显失公平。 因此本案所涉合合同的转让价格为不合理的低价,《房屋买卖协议》的订立显失公平。 (二)、被告主观上有利用自身优势的故意,致使原告造成损失,显失公平。 2009年3月13日,两原告授权迫于XXXXXXX村支书的身份,委托案外人XXXX代为办理转让房屋所有权、土地使用权的相关事宜。时隔四年,2013年被告XXXXX出于私利,与案外人徐岩福在原告毫不知情的情况下恶意串通,未经原告同意,利用XXXXXX受托之便,擅自签订了《房屋买卖协议》。很显然,被告利用了与XXXXX的交情,使得本应当为原告谋取利益的徐岩福签订了协议反为被告方牟取利益,造成原告损失。而本案原告也因此失去表达自己 7 真意的能力和机会。易言之,如果没有这些因素的制约,原告是是根本不可能与被告会达成这个协 议的。 最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)第72条中规定:“一方故意利用其优势或者另一方的轻率、无经验,致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的,可以认定为显失公平。” 被告正是因为利用了自身优势以及XXXXXXXXXX的草率,在明知该合同价格不平等的情况下订立了合同,给原告造成了巨大损失。而在合同签订后,被告也不曾给付原告分文购房款。不付分文即取得价值近百万的房产,根本不符常理,不仅情理难同,法理更是难容。被告故意利用优势致使原告损失,应当认定为显失公平。 综上可知,本案中,案外人XXXXX代理与被告所签订《房屋买卖协议》显失公平。我国《合同法》第54条规定:“订立时显失公平的合同,当事人有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销。”《民法通则》59条规定:“下列民事行为,一方有权请求人民法院或者仲裁机关予以变更或者撤销:(一)行为人对行为内容有重大误解的;(二)显失公平的。 被撤销的民事行为从行为开始起无效。”因此,2013年6月25日所签订的《房屋买卖协议》应当依法予以撤销。 二、原告对《房屋买卖协议》并不知情,所载内容并非 8 原告真实意思表示。 2009年3月13日,两原告迫于案外人XXXXX村支书的身份,授权委托案外人XXXXX代为办理转让房屋所有权、土地使用权的相关事宜。而时隔四年之久,原告渐渐淡忘此事,XXXXXX也至今不曾对原告提起此事。原告始终以为该房产,仍在自己名下。直至起诉之日,原告才从房产登记处获悉房产已经易主的消息。 对于2013年6月25日徐岩福代为与被告XXXXXX签订的《房屋买卖协议》,不论是XXXXX还是被告均不曾告知原告。XXXXXX在签订该合同时,完全是个人行为。原告对合同内容及签订情况,始终一无所知。合同所载内容均不是两原告的真实意思表示。时至今日,原告都不曾收到分文房产转让费。 我国《合同法》第五十四条规定:因重大误解订立的或一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。我国《民法通则》第四条规定:“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”我国《民法通则》第第五十五条规定:“民事法律行为应当具备下列条件:??意思表示真实??”依据以上我国相关法律,该《房屋买卖协议》完全不能够体现原告的真实意思表示,有悖于民事活动自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则, 9 是徐岩福及两被告在隐瞒欺骗原告等手段下签订的,应当予以撤销。 综上,本案中的《房屋买卖协议》实际是由xxxxxxxx与被告签订的,并非原告真实意思表示。协议内容显失公平,协议签订过程存在重大误解与欺瞒,与民事活动自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则背道而驰,应当依法予以撤销。恳请合议庭依法裁判,撤销《房屋买卖协议》,返还原告房产,以保障原告的合法权益。不胜感激~ 代理人: 二〇一五年 月 日 篇三:房屋买卖合同纠纷代理词 代理词 尊敬的审判长及合议庭成员: 经过法庭质证、调查以及法庭辩论,本承办律师兰霄就本案提出以下几点代理意见,恳请合议庭考虑并采纳: 一、被上诉人应当依法先履行通知解除合同的义务才能提出解除合同,被上诉人解除合同的程序不合法定。 合同解除可分为约定解除和法定解除两种,但根据《合同法》第九十三条、第九十四条并结合第九十六条的规定,“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方”,藉此“通知”应当作为合同解(来自:WwW.zaiDian.com 在点网)除之诉的前置条 10 件。而本案中,不论被上诉人(张秋文等)是否具备合同法中规定的约定或法定解除权,即使该解除权业已成就,解除权人(即被上诉人)都应当将解除合同的意思表示以合法有效的方式送达上诉人(农新建、四明公司)。但是通过法庭调查,截至一审起诉前被上诉人始终未曾有过要求解除合同的意思表示。因此,被上诉人诉请解除合同不合法。 二、合同解除权属于形成权,该权利的行使应受三个月除斥期间的限制,逾期则解除权消灭。 1、根据《合同法》第九十五条第二款的规定,“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限,经对方催告后在合理期限内不行使的,该权利消灭”,前述“合理期限”代理人认为应当参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定而予以裁判适用“法律没有规定或者当事 人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月”。 2、结合本案,第二次《补充协议书》约定的最后还款付息的期限为2013年6月30日,但是该在期日之后上诉人(农新建)已经明确表明了继续履行合同的意愿并且愿意承担利息,被上诉人(张汉文)也多次和上诉人一起吃饭谈事,但直至一审起诉前被上诉人均未明确表达要求解除合同的意思,由此可推知被上诉人以其事实行为表示了愿意继续履 11 行合同。综上,被上诉人提出解除合同时已经超过三个月的除斥期间,解除权消灭,依法不应得到支持。 三、案涉合同约定之解除条件不明确且有歧义,应当视为未约定,被上诉人当然不具备合同约定解除权。 我方认为根据第二次《补充协议书》的约定,“如果到期乙方不能支付欠款 及 利息,甲方有权收回房地产”。按照该条款的表述,极易产生歧义,容易理解为“到期既不支付欠款也不支付利息的情况下(即欠款、利息两者都不予以支付),甲方有权收回房地产”。上诉人正是对该条款作此理解并结合被上诉人的事实行为表现,有理由认为只要在2013年6月30日前承担了支付利息的义务,则甲方不会解除合同收回案涉房地产。藉此,我方认为该条款约定之合同解除条件不明确,当然不能成就合同解除条件。 四、一审法院依据《合同法》第九十四条第一款第(二)(三) (四)项解除合同的依据不足、适用法律错误,本案合同解除条件并未成就。 1、第二次《补充协议书》履行期限届满之前,上诉人始终并未表示或者以自己的行为表明不履行主要债务,合同履行至今,上诉人业已支付绝大部分合同款项即履行了主要债务,并且上诉人请求签定《第二次补充协议》并按照该第二次协议约定支付了迟延履行利息也都表明了上诉人愿意 12 继续履行合同的诚意。 2、第二次《补充协议书》履行期限届满前,被上诉人也按照第二次补充协议的约定受领了利息,履行期限届满后被上诉人始终未曾履行催告义务,因此被上诉人当然不具备法定解除权。 3、上诉人迟延履行债务的行为并未构成根本性违约致使合同目的不能实现,因此合同法定解除条件不成就。 (1)该法条第一款第(三)项规定的单方解除权必须同时满足以下条件:?当事人一方具有迟延履行合同义务的行为;?当事人一方迟延履行的是合同主要义务;?经另一方催告;?迟延履行的一方在被催告后的合理期限内仍未履行。当事人一方迟延履行其主要义务时,另一方在催告之后,并不立即享有解除合同的权利,而应当在催告之后,经过一段合理的期限,以使迟延履行的一方有足够的时间去履行其主要债务。在满足前述行使解除权的条件后,解除权人还要依据《合同法》第九十六条的规定通知对方,自通知到达违约时合同解除。而本案中,被上诉人始终未行催告,也未有通知解除的行为,因此合同当然不应当被解除。 (2)根本违约是指合同一方当事人的违约行为导致合同目的不能实现时,另一方当事人可以解除合同的。而根据合同法精神, 设立根本违约制度的目的在于鼓励交易,最大限度地实 13 现合同的社会价值。否则,如果放任当事人在另一方违约时不顾违约是否造成严重后果而随意解除合同,则不符合鼓励交易原则,也不利于稳定经济关系。 本案中,社会利益牵扯各方各面,同时又参杂着政府的行政确认行为合法有效性,如若判令解除会对社会利益产生重大影响。因此代理人认为,在本案中应当从是否有利于实现社会利益最大化来判断是否构成根本违约。如果合同因违约被解除给违约方造成的损失远大于非违约方因解除所可以获取的利益时,就不应认定合同构成根本违约,而应继续履行,同时由违约方对非违约方予以赔偿,以平衡双方利益,实现合同的最大效益。 综合前述几点,代理人认为一审法院判决所适用的法律依据不足,适用法律错误,恳请二审法院改判为合同继续履行。 代理人:兰霄 二〇一五年三月二十八日 14
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