住宅商品房市场的相关问题与建议

住宅商品房市场的相关问题与建议 住宅商品房市场的相关问题与建议 住宅商品房市场的相关问题与建议住宅商品房市场的相关问题与建议 一、前言随着住宅商品房市场的发展，客观地说，目前的住宅商品房市场比前几年要了许多，也的确解决了不少老百姓的居住问题。但是，随着人们生活水平的不断提高，随着入世和依法治国方针的确立，人们对居住及其环境的要求也随之提高，那种过去经济体制下，只要有房住而不讲究居住软环境的时代已经一去不复返了。为规范房地产市场，尤其是商品房中的住宅市场，为更好地保护买受人的合法权益，开展此次调研。本次调研不同于一般的房地产公司的市场调查。房地产公司的市场调查主要涉及的是: 购房能力、拟购房屋的位置、何时准备购买、准备购买的面积等，其调查的目的主要为开发商把握投资机会与投资方向，目的有很大的趋利性，被调查的主体主要是准备购房者。而本次调研的目的是调研目前房地产市场中存在哪些问题，今后如何解决等，被调查的主体主要是已购房者。调查人主要走访了6个住宅商品房小区的部分业主，并从北京市工商局、《北京青年报》、《北京日报》、《中国房地产报》、《北京晨报》、部分房地产公司的从业人员、部分房地产律师及律师事务所、北京市消协、政府相关职能部门等做了相应的调查了解，在此基础上提出以下问题与建议，供有关方面参考。 二、住宅商品房市场的相关问题 (一)、在房地产公司的设立阶段，注册资金不到位，房地产企业的资质管理形同虚设 1、据调查统计，目前房地产公司在先期成立阶段，注册资金没有完全到位的占92，股东基本未投入注册资金的占15;而注册资金投入量在一半以上的才占50左右。与上海、深圳相比，目前北京的开发商进入市场的门槛相对较低，加之北京市99的施工企业都不同程度地垫资给开发商盖房，开发商基本上靠预售款来带动开发的占50以上，一旦销售跟不上，缺乏滚动资金，买受人也只能认倒霉。难怪有人说，在北京只要有一万元就可以玩房地产。作为律师，本人曾亲历一个房地产公司的设立:北京青年报》、《北京日报》、《中国房地产报》、《北京晨报》、部分房地产公司的从业人员、部分房地产律师及律师事务所、北京市消协、政府相关职能部门等做了相应的调查了解，在此基础上提出以下问题与建议，供有关方面参考。 二、住宅商品房市场的相关问题 (一)、在房地产公司的设立阶段，注册资金不到位，房地产企业的资质管理形同虚设 1、据调查统计，目前房地产公司在先期成立阶段，注册资金没有完全到位的占92，股东基本未投入注册资金的占15;而注册资金投入量在一半以上的才占50左右。与上海、深圳相比，目前北京的开发商进入市场的门槛相对较低，加之北京市99的施工企业都不同程度地垫资给开发商盖房，开发商基本上靠预售款来带动开发的占50以上，一旦销售跟不上，缺乏滚动资金，买受人也只能认倒霉。难怪有人 说，在北京只要有一万元就可以玩房地产。作为律师，本人曾亲历一个房地产公司的设立》第3条明确规定: “房地产开发企业应当按照本规定申请核定企业资质等级。未取得房地产开发资质等级证的企业，不得从事房地产开发经营业务。”但目前，在市场上销售商品房的房地产商，有1/4~1/3或者更多没有资质，有的甚至是成立了4~5年的房地产商。但目前也存在一种见怪不怪的情况———没有资质的企业，楼盘可能销售的很好;有资质的企业有时倒出现后续资金不到位、或因为涉及诉讼等情况从而导致烂尾的情况发生。所以，目前商品房市场很大的问题是楼盘是否好销或后续资金是否能及时到位。 3、由于部分出卖人未按有关规定向当地教育部门交纳“教育配套费”，导致买受人买了房，其子女却有可能失学。 (二)、部分商品房违法销售目前商品房的违法销售主要表现在以下几个方面: 1、内部认购国家已三令五申，明确“内部认购”属违法销售，但无论在房展会上，还是在房地产广告上，均不同程度地存在一定数量的内部认购，目前内部认购在商品房买卖中占6~10左右。 2、无证销售(或此证代替彼证)《商品房销售》第六条规定: “商品房预售实行预售许可。”其他房地产的相关法规也有类似规定。但目前有31的房地产项目在预售时，没有预售许可证(当然有一部分在后期补办了预售许可1 2 下一页