解析广州“南站商圈”发展前景分析

解析广州“南站商圈”发展前景 解析广州“南站商圈”发展前景分析 解析广州“南站商圈”发展前景分析2010年1月30日，伴随着春运的开始，广州南站正式启用，强大的辐射带动效应开始延伸到周边地区，甚至跨越了界限，不断凝聚广佛的商业力量。一个新商圈出现需要有三个必备条件:一是政府商业资源投入;二是商业企业积极进驻;三是消费人流聚集流入。只有这三个条件都得到满足，新的商圈才能生存和发展。随着广州南站这个亚洲最大的铁路枢纽正式通车，广州南站地区就已经从交通枢纽升级为新城区，政府的重新规划、商企的纷纷进驻、人流的不断汇聚，广州南站商圈的形解析广州“南站商圈”发展前景分析成就水到渠成了。我们暂且称之为初级“南站商圈”，商圈的出现是大势所趋，只待腾飞。 二、南站商圈的重新规划版图 广州南站是全国四大铁路客运中心之一，根据规划，将有10条铁路和轨道线路在此汇集，通过南站实现轨道交通的无缝衔接，将有力促进广佛同城化进程。因此，新客站周边地区的规划，被列入了五大广佛同城先行地区之一(还包括芳村桂城、空港、金沙洲、五沙四个地区)，率先进行规划对接。据广州市规划局相关负责人介绍，目前南站地区的规划，包括南站地区约36平方公里的西部新城的规划，也包括南站周边地区的规划，而后者的规划范围面积约310.8平方公里，其中广州境内167.5平方公里，佛山境内143.3平方公里。主要包括广州番禺区的大石街道、钟村街道、石壁街道和沙湾镇，佛山南海区的三山林岳片区，顺德区的陈村镇和北滘镇。 广州南站周边地区发展的全新定位——服务珠三角面向华南的综合交通枢纽;具有岭南山水特色的生态型宜居新城;综合性的旅游休闲和商贸物流基地等 南站商圈利用现有资源完全可以整合主题公园、森林公园、高尔夫球场、观光体验农业园等旅游资源，配套完善度假酒店、休闲购物、特色餐饮、文化娱乐等旅游服务产业，加强商贸、商务功能，从而利于现代专业商贸城、批发中心、大型购物中心、商务中心、会议中心等商业的开发。 我们可以对南站商圈的新规划进行一一解密 南站商圈定位:服务珠三角面向华南的解析广州“南站商圈”发展前景分析综合交通枢纽;具有岭南山水特色的生态型宜居新城;综合性的旅游休闲和商贸物流基地。 南站商圈周边“三圈层”结构 第一圈层:是交通服务枢纽，作为交通枢纽属性最强的区域，将基于步行距离，以车站为中心约600米半径范围建设交通配套和服务业，主要包括酒店、餐饮、商贸、咨询、旅游、信息业等，将进行高 第二圈层:将以车站1.5公里半径范围为重点开发区，由于大于步行出行距离，将需要辅助交通工具，这一区域的功能将逐步多元化，出现居住、管理、行政办公，甚至文化、专 业市场等功能，作为对第一圈层功能的补充和拓展，这一区域将进行高强度开发，充分利用土地价值升值。 第三圈层:作为受客运站间接催化区域，将以车站为中心5公里半径范围，功能分布与站场需求关联度减弱，将可发展物流、工业，这一区域将按一般强度开发，保持功能的完整性。 从以上规划的商圈辐射度，可以看出未来的南站商圈完全有可能媲美广州的天河商圈与火车站商圈。广佛两地政府的重新规划体现了南站商圈在广佛地区的联动效应，在广佛同城化的大趋势下，商业的相互渗透已然加速，抓住机遇方能在广州未来的商圈占据一席之地。 如下:南站的功能规划分区图 三、南站商圈周边的发展形势 佛山的南海、顺德和广州的番禺，由于区域相邻、语言相通、文化同源，习惯上被广东人统称为“南番顺”，一直被视为不可分割的广府中心区域。虽然分属广州和佛山，但位于南番顺交界处的广州南站犹如一块强劲的磁铁，再次把三地的发展焦点集中在了一处。我们可以从各方对南站商圈辐射区的新动向来了解周边地区的发展形势。下图:南站周边发展图 (一)番禺地区 番禺区将“南站-汉溪长隆”地区定位为城市次级公共中心，培育辐射珠三角的商务商贸中心，建设生态型现代化新居住区，并有了一系列行动:新加坡最大地产商嘉德置地集团到番禺实地考察合作;新成立番禺石壁街道和南站地区管委会负责专门事物;“三旧”改造或将展开等等。 特别是钟村、南村和大石三结合的长隆片区最看好。整个规划片区包括以大规模野生动物种群放养和自驾车观赏为特色，集动、植物的保护、研究、养殖、旅游观赏、科普教育为一体，被誉为中国最具国际水准的国家级野生动物园--香江野生动物世界;还有位于广州唯一国家级5A旅游景区的长隆国际马戏大剧院，以及世界上最大、最先进、游乐项目最多的水上乐园等等。借助独有的自然风光，这里将被打造成广州首个集商贸、旅游为一体的生态型现代化居住区。 (二)顺德地区 工农业谢幕，商业显生机。顺德区北滘镇碧江社区和三桂村，是该镇距离广州南站最近，也最先感受到南站带来的利好的地区。雷克萨斯4S店、东风日产4S店已在北滘镇碧江社区开 店营业。顺德陈村镇与广州南站距离不到5公里。按照规划，陈村要在东部赤花村平地建起千亩商 (三)南海地区 修桥拓路接南站，三山变成大工地。南海三山林岳片区地处南站5公里辐射范围之内，其中林岳东村更是与番禺石壁隔江对望，南站近在咫尺。南站的诞生，有如平地一声雷，将周边数十平方公里的土地直接牵动起来。原本寂寂无闻、低调发展的三山也因南站的建设，在近年加快了开发的步伐，特别是三山岛以及林岳东部，既有的旧路开始扩建改造，新规划的多条快速干线、区域道路以城市高标准道路规格不断开建，而且常有大型项目前去洽谈进驻事宜。 再来看看周边的房产发展情况，由于政府对广州南站区域进行统一规划、统一布控，一直没有住宅用地上市，亦就没有新楼盘出现，使周边的锦绣半岛、锦绣香江、金山谷、富豪山庄、南国奥园、祈福新邨、星河湾等楼盘成了最大的受益者。由于南站板块新房源的有限，周边的二手楼市就有了很好的发展前景，同时对番禺楼市的发展速度和提升空间都有很大促进作用。目前，南站板块的一手楼盘，售价已基本在万元以上，并出现众多的公寓式楼盘。 综合起来观察南站周边的发展情况，各个区域都在借助南站的启用，大力发展商业建设和城市化建设，充分利用南站发展的有利条件，形成自身的独特商业形态。 四、南站商圈的商业项目情况 定位为亚洲最大交通枢纽——广州火车南站今年初的开通令人产生无限遐想，憧憬着广州南站带来的滚滚人流和商机，周边纷纷定位发展高端商贸服务业。庞大的高端客流群，无疑将大大激发番禺商圈的人气。广州南站启用后，其重金打造的商贸区将陆续开放，目前有的正在招租中。在规划者的设计中，广州南站新城绝大部分的项目为商贸项目，商圈可能会采用购物中心大平面布局与地下购物长廊相结合的商业布局形态。购物长廊将引入各类品牌，还会考虑购物和休闲。珠三角一站式购物新天堂、后现代幸福消费中心、南中国时尚潮流集散地，或许都可以作为广州南站的代名词。 尽管政府对整个商圈的规划尚未对外正式发布，但对未来蓝图的看好已经吸引了各种类型的商业“巨无霸”抢先落子布局。相关负责人表示，南站核心商圈将定位于发展商务区，如酒店业、写字楼及相关商业配套，南站周边商业则规划为大批发市场。项目情况如下: (一)《美嘉国际服饰城》 5月28日下午，离广州南站1000米的美嘉国际服饰城正在大规模向外招商。美嘉国 (二)《五湖四海国际水产交易中心》 今年2月开业的五湖四海国际水产交易中心，距离新火车站约10公里、项目总投资近5亿元，占地面积约20万平方米。该中心集水产、海味、冻品、展贸、美食于一体，目标是建成为全国首创“五区联动”最具规模的国际水产交易中心。 (三)《海印又一城》 广东本土商业巨头海印集团投资15亿元的“海印又一城”落子番禺南村。1月22日,海印股份发布公告称,拟通过公开发行股票募集10亿元用于开发建设“海印又一城”项目。 该项目预计于2012年末全部竣工并投入使用，届时有望成为番禺区首个大型购物休闲娱乐中心。目前全球零售巨头沃尔玛山姆会员店已进驻。 (四)《广州国际展贸城》 投资达145亿元的广州国际展贸城已在建设中，该项目由广百集团牵头开发，总投资预计达145亿元，总建筑面积576万平方米，项目总体分十大功能区域，分别是:食品港、服饰港、文化港、日化港、化工港、汽车港、电子港、物流港、生活港、会展港。全部建成后，或将成为全球最大的产品进出口贸易、研发和展示中心。 (五)《千亩商务休闲区》 在陈村的东北角赤花村一带，陈村在一张白纸上划出一个新商圈，直接对接广州南站。陈村镇政府将其提升为“千亩商务休闲区”的概念。据了解，千亩商务休闲区将被打造成休闲观光、品牌农业、服务物流、酒店商贸、商住并举的第三产业带。 解析广州“南站商圈”发展前景分析 (六)《北滘广场》《北滘文化艺术中心》 顺德北滘镇也加快基础设施建设，提升城市商贸吸引力。自2003年北滘提出开发建设新城区以来，短短几年，新医院、北滘市民广场、北滘公园、活力体育中心、五星级酒店等一大批公共配套设施相继投入使用，而占地5万平方米的大型购物广场北滘广场和投资8000万元的北滘文化艺术中心也已经动工建设。此外，一条长650米的北滘“水文化街”正在招商。 (七)《千灯湖休闲商务区》 4月10日，佛山保利洲际酒店开业，标志着桂城千灯湖广佛RBD(休闲商务区)区域的商贸综合体正式成形，包括写字楼、会展中心、购物中心、剧院、博物馆、商用公寓、高尔夫球场和五星级酒店，从广州南站出发，经过海怡大桥到三山，再驾车10分钟就能来到这里。 广州南站商圈的出现吸引了众多商业项目的启动，标志着南站商圈即将进入加速发展期。 五、南站商圈发展的前景分析 广州南站的开通，使原来透着一丝无奈的“原生态处女地”，仿佛一夜之间焕发了勃勃生机，原来各自偏处广佛一隅的连片山林农田，变成了以南站为核心，横跨广佛两市的都市圈核心区，发展潜力巨大。 所幸的是，吸取了过去粗放式发展的教训，广佛两地的政府部门对这张“白纸”都倍加珍惜，两地不约而同地发展商业、第三产业以及高科技、创意产业和总部经济，这些将通过四通八达的高铁和路网，辐射大半个中国。 在最新出炉的广州城市总体发展战略规划文本中，新南站-汉溪长隆地区已被定位为城市次级公共中心，解析广州“南站商圈”发展前景分析依托交通枢纽，培育辐射珠三角的商务商贸中心，加强交通基础和公共服务设施建设，建设生态型现代化新城区，成为广佛两地的西部新城。故，南站商圈的前景可以从以下两个方面说明: (一)穗港澳现代商贸业、服务业示范区。 广州南站的地理位置独特，距佛山18公里、顺德20公里、广州17公里，是广佛都市圈的中心地带，其服务的范围完全覆盖于以珠三角为中心的整个华南地区，打造成为穗港澳现代商业、服务业示范区可以说是占据了天时、地利、人和。 (二)生态绿色新城 广州南站地区现有的生态条件优越，约89平方公里范围内分布着飘峰山、大夫山以及滴水岩森林公园，河网水系发达，不仅是广州南部的生态廊道，接近广佛的生态绿心，同样也是规划中的绿道。所以，南站建设在兼顾生态和经济效益的同时，走小面积高强度的开发模式，保留更多的生态绿地，一个崭新适宜居住的绿色新城就出现了。