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零首付购房的可能性[整理版]

2017-11-25 4页 doc 14KB 21阅读

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零首付购房的可能性[整理版]零首付购房的可能性[整理版] 零首付购房的可能性 房价,已经成为了人们热议的话题之一。随着近几年来一路飙升的房价,人们已经“谈房色变”,尤其在北京、上海、杭州等中国一线城市的房价更是已经达到了惊世骇俗的地步,而住房作为生活必须品,又是我们每一个人所不能逃避的问题,另外,随着通货膨胀的加剧,人民币在不断的贬值中,投资房地产也是一种很好的保值增值的手段。但是无论你选择自住还是投资,那一大笔的购房款实在是令人望而却步。 怎么办,于是乎,大多数人在购房时选择了按揭贷款的方式,以分期付款的方式来购买自己心仪的房子,可是问题又来了,对...
零首付购房的可能性[整理版]
零首付购房的可能性[整理版] 零首付购房的可能性 房价,已经成为了人们热议的话题之一。随着近几年来一路飙升的房价,人们已经“谈房色变”,尤其在北京、上海、杭州等中国一线城市的房价更是已经达到了惊世骇俗的地步,而住房作为生活必须品,又是我们每一个人所不能逃避的问题,另外,随着通货膨胀的加剧,人民币在不断的贬值中,投资房地产也是一种很好的保值增值的手段。但是无论你选择自住还是投资,那一大笔的购房款实在是令人望而却步。 怎么办,于是乎,大多数人在购房时选择了按揭贷款的方式,以分期付款的方式来购买自己心仪的房子,可是问题又来了,对于一些刚进入职场不久或是没有太多积蓄的人来说,首付又成了一座难以逾越的大山。有问题就会有,当今在市面上就流行着一种叫“零首付购房”的说法,在这里,我就来阐述一下我个人对以零首付购房的一些观点和看法。 这里所说的“零首付”和开发商所宣传的“零首付”完全不同涵义的两个概念。开发商所告诉你的“零首付”往往是一种首付款的延期支付或者转嫁支付,我这里所说的“零首付”是真正意义上的零首付,也就是说你要买一套100万的房子,是不用付这30万的首付款就可以操作这套房子,居住或者出租,基本原则是:不需要首付款,不需要物品抵押,不需要向银行贷款,简单、合法、有效。需要说明一下的是,由于当下房地产市场的旺盛以及供求关系的不断变化,加上开发商自身的原因,对于新开盘的房源来说,开发商是不大会接受你的“零首付”提议的,我们应把目光集中在二手房市场。 实行“零首付”很关键的一步,就是要找到愿意接受零首付方式的房主。我们知道,有很多房主由于生病做手术或者偿还债务再或者出国定居,需要一次性的现金全款支付,无论你开出多么优惠的购房条件都不足以打动房主,因此,在进行交易之前,了解房主卖方的各种细节,了解房主卖房的原因都非常重要。 其实,“零首付”的交易实质是一种所有权保留的分期付款买卖,本质上是所有权保留的担保方式,结合起来讲,就是所有权保留的分期付款房产买卖。在你把全部购房款交给房主之前,这间房屋的所有权仍然属于原有房主,也就是说,你节省了首付款的同时也就失去了马上获取房屋所有权的权利,不会有房主会在 你没有付完全部房款之间将房屋过户给你,但是,你应该有一个清醒的认识,那就是什么才是你现在真正需要的,一张上边写着你名字的房屋产权证吗,但是你没有那么多钱~现在对你而言,这间房子的使用权才是你真正需要的~如果你是以投资为目的的,那么收益权也同样重要~ 一个完美的零首付应包括三个方面: 首先,方案必须保证卖方低风险或者毫无风险。房主只有在了解自己毫无风险的情况下,才有可能放心地接受零首付方案,没有人愿意承受风险。因此,你的方案必须保证房主在交易中的安全。要怎么做,首先,在你未付完房款之前,不要求房主办理房产过户,房屋产权证又双方联名交到银行保管,这样一来,房主就不会担心你会悄悄地将房子卖掉后携款人间蒸发。如果有条件的话,你也可以找到这样一个第三方作保证,目的都是为了让你的房主放心,从而达到你以零首付方式购房的目的。 其次,除了首付款现金之外,提供足够令房主卖方动心的条件。在让房主卖方放心之后,接下来就要提供一个足够令房主动心的条件。其实就是为了免去你购房时的首付款,你需要对房主进行一定的补偿,例如,以高于银行当前存款利率的若干倍为还款利息,但是这个倍数不能超过国家规定的银行存款利率的4倍,对超过中央银行基本利率4倍以上的民间借贷利率,国家是不予保护的,这是对高利贷的一种界定。零首付方案的关键就在于这个你和卖家之间的这个协定利率。对于卖方而言,接受你的零首付方案比将卖房子的钱存入银行的收益要高,而且买方每月交纳的固定还款额也会比将房子出租的租金高;房主每个还款周期内都将有固定的收益额,资金流动性比存在银行强得多;如果将房款存银行,也还要交纳20%的利息税,而在你的购房方案中,房主一分钱都不用交。对买方而言,自己和房主协定的利率肯定要比银行的按揭贷款利率低,甚至也会比公积金贷款利率低;即使房款未付清,在房价上涨的时候,你也可以随时将该房子转让、转租、给第三方获得投资收益,不过这点应在交易中提前注明;买方也不用再缴纳房租,你在每个还款周期内所交给房主的钱是作为买房子的购房款而非房租。 再次,买卖双方应签订具体的保证。从以上两个方面来讲,初步看起来很容易实现,但是,房产证虽由双方联名交到银行保管箱里,但房主是不是可以 随时卖给第三方,假如房子在一两年后升值,卖方觉得自己吃亏了,中途变卦怎么办,这就需要买卖双方在买房里规定清楚双方的各种权利、义务。例如,在协议里就要规定:未经买方同意,房主不得将房子租售给第三方。这时你就要提前查看房主的房产证上的名字是几个人,如果有多人,一定要让每个人都在协议上签字,因为法律规定,作为房屋共有产权人,对房屋享有共同的处分权利,因此卖房必须取得产权人的一致同意,在产权人缺一的情况下,不具有法律效力。另外,为了让房主放心,在双方签订协议时最好能够到当地的派出所登记备案,并说明这种零首付的购房方式。为了保证万无一失,也应该对合同协议进行公证。 上述三条是作为基本原则,在所有的零首付方案中都应该予以包含。由于卖方的不同,具体方案在实施的过程中也会有相应的变化。例如,很多房主卖房子是因为急需用钱,比如孩子上学、生病、还债等原因,他不可能只是每月等着你所付的高额利息,他要的是现金,而这些现金往往只是卖房所得中的一部分,只要买方能够提供这一部分资金,购房愿望就能实现。这部分资金的获得方式有很多种,其一,买方可以说服房主将房子抵押给银行进行贷款,三年期或五年期,依你的能力而定,这样就可以获得这部分资金,而贷款利息由买方支付。其二,买方也可以找到一些和你持有共同观点的人进行共同投资,投资收益按比例分成,若亏损,二人也按比例承担,同时,你也可以找多人进行共同投资,共同分担风险,有钱出钱,有力出力,有钱一起赚,利人利己。
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