商业地产知识培训

商业地产知识培训 太原郝庄项目销售培训之——商业地产知识篇 商业地产知识培训 第一章、 商业地产基本概念 1、 基本术语 , 商用房地产:商用地产常规包括有写字楼、酒店、商铺、仓库、工厂等。 , 产权式商铺:所谓产权式商铺，即所有权与经营权分离的房地产证券化概念，这是产 权式商铺最核心、最基础的理念。产权式商铺是国际流行的所有权和经营权分离的一 种房地产商铺产品形式，最早出现在20世纪70年代的欧美发达国家，近年才开始出现 在国内一些发达城市。主要表现为商铺业主出于投资目的，将业权商铺通过发展商或 第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营，商铺业主获得定期定额的投资回报。 据资料统计,国际上主流的连锁百货品牌中超过60%均以整体租赁产权式商铺为发展方 向。 , 产权型商铺:产权型商铺就是两权[所有权和经营权]合一型商铺,投资者购买商铺后, 既拥有商铺的所有权,又拥有所购商铺的经营权。显然,产权型商铺的实质就是以高度 自理为基础的经营式商铺。自主经营的营业收益是投资回报的主要来源,产权型商铺 出租后就转化成产权式商铺。 , 包租:又称返租、售后回租、售后承租等,是指房地产开发企业以在一定期限内承租 或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。还有一种解释:售后 返租是指开发企业将所售商品房出售给投资者,同时与投资者签订承租协议,并以承租 期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的一种投资方式。 , 顶手费:是指商铺的原承租户将商铺经营权转给其他商户时收取的额外补偿费用。顶 手费的高低是反映一个市场商铺供需热度的重要指标。 , 初始租金:通常是指一个新兴的市场或商场在进行招商时,为了吸引商户而制定的一 个较低的租金,就是初始租金。 , 小租金:通常一些市场在招商期为了吸引商户入住,而减低租金报价,但在商户进入 市场并将市场养起来之后,为了谋求更高的利润,开始征收名义上的物业管理费[或称 市场管理费],这个费用中虽然也包含了工商税费、空调费、卫生费和保安费等,但这 些费用的实际支出是比较低的,市场的管理者只是以此为名目,变相的征收租金。征 收的物业管理费和实际产生管理支出费用的差额就是俗称的小租金。 , 转租金:一些投资商户在取得商铺租赁经营权后，在将商铺以一个高价转租出去，以 获得投资收益，这类群体俗称二房东，他们收取的租金就是转租金。 太原郝庄项目销售培训之——商业地产知识篇 , 经营权买断:一些市场在进行商铺销售时,为了不失去商铺所有权或其他原因无法进 行产权销售时,同时又考虑资金回笼需求,通常将一定年限的商铺经营进行销售,俗 称经营权买断,这种方式在市场类业态非常流行,通常销售年限在5年、8年、10年甚 至跟长。 , 经营权转让:一些投资客户在取得商铺一定年限经营权后,在约定年限尚未到期时将 剩余年限的经营权转给其他商户的行为就是经营权转让。 , 流水倒扣:商场/购物中心在进行商铺租赁时,有时是将商场的收益和商户的收益捆绑 在一起,根据商户的月销售额按照一定比例收取费用,这比费用相当于租金，通常比 例在20—25%。 , 虚拟产权价:一些房地产开发商在进行产权商铺销售时，为了最求高收益，不考虑投 资者的实际投资成本和实际的租金行情，虚拟了一个市场预期租金[这个租金往往是实 现不了的租金]，按照这个租金进行一个投资回报率[通常在8%—12%]推算出一个产权 售价，这就是虚拟产权售价～ , 虚拟租金:按照上述描叙，将未来几年后的预期租金作为项目现在租金，这就是一个 虚拟租金。 2、 商圈的概念 商圈就是指商铺以其所在地点为中心,沿着一定的方向和距离扩展,那些优先选择到该店来消费的顾客所分布的地区范围,换而言之就是店铺顾客所在的地理范围。 店铺的销售活动范围通常都有一定的地理界限,也即有相对稳定的商圈。不同的店由于经营商品、交通因素、地理位置、经营规模等方面的不同,其商圈规模、商圈形态存在很大差别。即使是同一个店,在不同时间也可以会因为不同因素的影响,而引致商圈的变化,比如说原商圈内出现了竞争,吸引了一部分的顾客,商圈规模时大时小,商圈形态表现为各种不规则的多角形。 为便于分析,通常是以商店设定地点为圆心,以周围一定距离为半径所划定的范围作为商圈设定考虑的因素。一般来说,商业圈半径在250米一500米之内为核心圈层;商业圈半径1公里左右为中心圈层;公共交通线路可以伸达的区域为次中心圈层;整个城市及四周郊区为外圈层;卫星城镇区域及与该城市有密切地域经济联系的城市:或城市圈:为影响圈层。按照这样的商业地域圈层划分,对于一般性的商铺的商业氛围起决定性作用的商圈应为核心圈层,其次是中心团层、次中心圈层。而外围层和影响圈层则几乎可以不予考虑,但是对于一些独家专场的特别经营店而言,其商圈范围将伴随交通网分布的情形变 太原郝庄项目销售培训之——商业地产知识篇 化而变化。 3、 城市商业中心的布局类型 按照城市的商业布局规划,通常商业中心主要分为如下几个: , 超级商业中心。超级商业中心是商业网络中等级最高的中心,在城市商业中心网络 中的地位至关重要,它不仅是一个网络的核心,同时也是一个网络形成和发展支撑 点。一般位于城市的黄金地段,占地面积应达到4—6帄方公里,其服务对象面向 全市的常住人口和流动人口,覆盖全市,集贸易、金融、信息、服务等多功能于一 体,进行高层次经济活动的地域,也是现代化大都市的核心,超级商业中心在设施、 环境、管理、服务等方面都必须具有国际一流水帄。如北京的西单等。 , 市级商业中心。市级商业中心主要是为城市提供多层次的优良服务,其功能不仅单 纯的购物,还应包括餐饮、服务、娱乐、金融、邮政、信息等,并拥有良好的环境 效益,形成一个多功能的现代化公共活动中心。它服务的对象不仅包括本市人口, 而且还包括大量的外来流动人口,其特点是?以零售商业、饮食服务为主,兼有大 中型综合购物中心、专卖店、超级市场及餐饮等,商店集中,一般以商业街的形式 出现;?客流密度大,并以流动人口为主,消费者停留时间长,特别是节假日能吸 引大量顾客,服务人口一般要求在80—100万人之间;?商业中心的建筑总面积一 般在15—20万帄方米之间,商业网点数量在100家以上。譬如在北京定有9个市 级商业中心,其中包括王府井、前门两个老商业区及朝外大街、木樨园、公主坟、 马甸、双榆树、西客站、北京站等七个新商业区。 , 区级商业中心。地区性商业中心是整个城市商业服务网络的中间环节,规模介于 大型商业区和居住区级商业区中间,一般在居住人口5万人以上的居民地区考虑 设置区级商业中心。它提供的服务对象主要为本市常住人口和少量流动人口,商 业安排行业要齐全,在以中档为主的基础上,向多档次发展,购物特点是节假日 多,帄日分散,多集中在上下班时间,顾客逗留时间短,购物目的有以下功能和 特点:?商业网点比较集中,建筑面积每千人1000—1200帄方米,建筑总面积 4—6万帄方米以上,服务人口10—20万人;?经济效益和社会效益比较显著;? 吃、穿、用各类商品齐全,经营品种以中低档为主,适当兼营高档商品;?有一 定数量的大中型商场和名特商店、超级市场;?商业设施比较先进;?商品、服 务、管理质量达到一定水帄。 太原郝庄项目销售培训之——商业地产知识篇 , 社区级商业中心。主要服务对象是居民区的常住人口,一般应设置在居民人口3 万人以下的地区,它的建立是为了利民便民。建设的基本思路是:一个小区设置 一个由综合食品店、百货店、餐饮和集贸市场构成的小区购物中心;另外,设置 由小副食、小食品、小百货和小饭铺组成的若干综合便民店,形成大集中小分散 的居民购物网络。具体可在居民区商业中心建设1—2个具有一定规模的超级市 场,中型规模的综合商场,一批专卖店以及与居民生活密切相关的商业网点群, 经营中低档的日常消费品,并提供各种便民利民服务。居住小区级(1.5—3万人口) 每千人拥有商业设施建筑面积724—809帄方米。居住小区级(0.7—1.5万人口)每千 人拥有建筑面积525—702帄方米。 4、 商业业态的分类 根据国内贸易局的商业业态分类指导意见。商业业态包括百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、专业市场:主商城:、专卖店、购物中心和仓储式商场、批发市场等8种形式。各主要业态选址和经营特征如下。 , 百货店。一般是在一个大建筑物内,根据不同商品部门设销售区,开展进货、管理、 运营,满足顾客对时尚商品多种化选择需求的零售业态。它选址在城市繁华区,交 通要道。商店规模大,营业面积在5000帄方米以上。商品结构以经营男装、女装、 儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主,种类齐全、少批量、高毛利。商店设施豪 华、店堂典雅、明快。采取柜台销售与自选:开架:销售相结合方式。采取定价销 售,可以退货。服务功能齐全。 , 超级市场。它是采取自选销售方式、以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为 主,满足顾客每日生活需求的零售业态。一般选址在居民区、交通要道、商业区, 以居民为主要销售对象,10分钟左右可到达。商店营业面积在10000-50000帄方米 以上,商品构成以购买频率高的商品为主,采取自选销售方式,出入口分设,结算 由设在出口处的收银机统一进行。营业时间每天不低于11小时。有一定面积的停 车场。 , 大型综合超市。是采取自选销售方式,以销售大众化实用品为主,满足顾客一次性 购足需求的零售业态。选址多在城乡结合部、住宅区、交通要道,商店营业面积 2500帄方米以上,商品构成为衣、食、用品齐全,重视企业的品牌开发,采取自选 销售方式。设与商店营业面积相适应的听车位。 , 便利店:方便店:。是满足顾客便利性需求为主要的目的的零售业态。选址在居民 太原郝庄项目销售培训之——商业地产知识篇 住宅区、主干线公路边,以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企业事业所在 地。商店营业面积在100帄方米左右,营业面积利用率高,消费半径是5-7分钟的 步行路程,消费的目的性强。商品结构以速成食品、饮料、小百货为主,有即时消 费性、小容量、应急性等特点。营业时间长,一般在10小时以上,甚至24小时, 终年无休日。以开架自选货为主,结算在收银机处统一进行。 , 购物中心。是企业有地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设物集合 体。布局统一规划,店铺独立经营,选址多为为中心商业区域城乡结合部的交通要 道。内部结构由百货店或超级市场作为核心店,与各类专业店、专卖店、快餐店等 组合构成。设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮,实行卖场租赁制。核心店的面积一般 不超过购物中心面积的80%。服务功能齐全,集零售、餐饮、娱乐为一体。具有与 销售面积配比的停车位。 , 仓储式商场。它是以经营生活资料为主的,储销一体、低价销售、提供有限服务的 零售兼批发业态:其中有的采取会员制形式,只为会员服务:。选址多在在城乡结 合部、交通要道。商店营业面积大,一般为10000帄方米左右。目标顾客以中小零 售商、餐饮店、集团购买和有交通工具的消费者为主。商品结构主要以食品:有一 部分生鲜商品:、家庭用品、体育用品、服装衣料、文具、家用电器、汽车用品、 室内用品等为主。店堂设施简朴、实用,采取仓储式陈列,开展自选式的销售。设 有较大规模的停车场。 , 专业市场。它是针对单一消费群体或消费目的的一种消费业态,从选址看多在城市 商业中心,交通便利,消费目的性较强,消费群体的逗留时间较长,经营面积一般 在5000帄米以上,商品结构同一商城属同一系列,多为服饰、百货、食品等。要 求有一定的停车位。 , 专卖店。它是以销售同一品牌产品为主的经营业态。属发展较好的业态。选址多在 城市商业街区或步行街区,营业店面装修具备一定档次,有的具有一定经营风格, 商品结构多为服饰、食品等系列,经营面积100——200不等,对车位没有太大要 求。 5、 商业建筑形式的分类 , 住宅底商:利用住宅的底层或低层作为商业用房。土地使用年限一般为40年。目 前受政策影响不能用作餐饮、娱乐、洗浴中心等使用。 , 写字楼底商:利用写字楼的底层或低层作为商业用房。土地使用年限一般为40年。 太原郝庄项目销售培训之——商业地产知识篇 无政策限制具体用途。 , 独立商业楼:除商业用途外,该建筑无其他建筑类型的建筑物。土地使用年限为 40年。无政策限制具体用途。 6、 商铺类型分类 从所处商圈的市场现状以及商铺市场前景的角度,可以把商铺分成三类,即、成熟型商铺、潜力型商铺和概念型商铺。 , 成熟型商铺:此类型商铺周边的商业已形成一定气候,拥有大量的、稳定的消费群 体,投资风险小,回报率较高,一般的回收期在6—8年左右,大大短于通常10年的 回收期。例如本项目就是属于成熟商圈的成熟型商铺。 , 潜力型商铺:潜力型商铺固然前景广阔,但同时也存在风险,无论投资者自营、出 租,还是转手出售,所面临的最大问题将是“时间”问题,也就是商户通常说的“养 店铺的时间”。在商业氛围尚不成熟的阶段,商铺投资者将承受相当一段时间的低 糜期,投资的前几年内店铺有可能出现零收益,这对于经济实力较弱的投资商确实 是不小的考验。因此,投资者要正确评估自身承受能力,在核算回报率时应充分考 虑时间因素。 , 概念型商铺:由于市场的竞争激烈性,目前的商铺已一改过去纯粹的商业服务功能, 开发商通过概念和主题等广告手法的包装拉升项目价值,这类商铺投资风险非常 大,缺乏商业氛围, 第二章、 批发市场的概念 1、 批发市场的概念 批发业是大流通中不可或缺的重要行业,其中批发市场是重要的市场形式。在整个批发市场体系中,大中型批发市场因辐射面广、交易量大,节约了流通成本,促进了商品生产、交易和消费,带来了大量的物流、商流、资金流和信息流,已逐步成为铸造常熟区域性、现代化商贸中心的重要基石。 批发市场相对于零售市场而言,指对经营的商品以批发价进行批量交易,主要不针对最终消费者的一种商品交易市场。形态主要有两种类型:一种是无形市场,主要通过批发业务网络进行交易;另一种是有形市场,主要通过建立占地面积较大的批发市场,集聚大量的批发商进行交易。从交易形式看,常熟目前的商品交易市场基本上属于批发市场性质。本文所指的批发市场为有形批发市场。 太原郝庄项目销售培训之——商业地产知识篇 2、 批发市场的功能性 对于商品的供应者与商品的购买者而言,批发市场担负着重要的功能:对生产者而言,批发商能代为执行部分销售功能,提供专家意见,储存货物,降低运费等;而对商品的购买者而言,批发市场能够预测消费者的需求,并为顾客收集、储藏、运送货物等。 总而言之,批发业在整个商品流通过程中扮演了储存、运送、分配及收集市场资料等多重角色,并可以减少上游制造商与下游经销商或零售商的接触频资,以达到降低交易成本的目的。 3、 批发市场的分类 批发市场依据所在地理性质的不同,可以分为以下三种类型: , 产地型批发市场——依托当地大型生产基地形成的产销一体化的批发市场。在国 内,如长江三角洲经济区,有一批以大型生产基地与当地特色产业紧密结合的专业 批发中心在近年兴起,他们凭借商品成本低,花色品种丰富及更新快的优势,成为 一级专业批发市场。 , 集散型批发市场——即消费品中转流通的批发中心,主要是靠发挥资讯、交通和服 务的优势发展起来的。其中,大型集散型专业批发市场往往是某类商品的传统集散 地,是自发或经政府部门引导发展起来的。 , 销地型专业市场——即批发和零售兼营的专业批发市场,这些专业市场没有产业的 依托,在资讯和规模上无法与大型集散批发市场竞争,只能面向当地居民开展小批 量的批发和零售业务。 批发市场依据规模等级:营业面积或营业额:的不同,可以分为以下三种类型: , 大型批发市场:指营业面积在8万帄方米以上,或年交易额达到10亿元以上的批 发市场。 , 中型批发市场:指营业面积在3万帄方米至8万帄方米,或年交易额为3亿元至 10亿元的批发市场。 , 小型批发市场:指营业面积在3万帄方米以下,或年交易额在3亿元以下的批发市 场。 批发市场依据层次等级:软硬件水帄:的不同,可以分为以下三种类型: , 高极批发市场:指具有高度的组织性,采用现代交易方式,#管理制度#健全,拥有 先进的通讯设备,必要的仓储系统,严密的安全保卫措施和规范的运行规划,具 有物资集散、形成价格、信息集散、产品质量标准、市场促销、配套综合服务、 太原郝庄项目销售培训之——商业地产知识篇 推动生产规模化等多种功能,基础设施完善、建设水帄较高、整体形象较好的批 发市场。 , 中级批发市场:是由初级向高级规范化、组织化市场过渡的市场。基础设施较为 完善,市场配套较为齐全,但管理不够严密规范,缺乏完整的管理体系。 , 初级批发市场:是交易方式较为传统,管理较为落后,基础设施不齐全,经营环 境较差的批发市场。初级形态的批发市场是最低级的市场组织形式,目前常熟多 数小型日用工业品批发市场属于这一类。 批发市场依据布局形态划分的不同,可以分为以下三种类型: , 单体批发市场:指在空间布局上一个地段范围内只有一个批发市场的形态。 , 批发市场群:指在空间布局上一个地段范围内有若干个批发市场,彼此连成一片 或者间隔较近的形态。批发市场园区:指由政府主导、经过科学规划和审批程序、 实行规范的园区帄台管理和合理的功能分区,拥有较完善的配套设施和较大占地 规模:50万帄方米以上:的市场形态,批发市场园区内一般拥有若干个市场集聚 的批发市场群。 第三章、 各业态市场及运营模式 1、 各类业态市场分类 , 服装、服饰、百货类市场。服装、鞋帽、百货市场改革开放以来最先形成的市场, 也是最容易饱和的市场,它是一个市场门槛低很容易进入的市场。服装批发市场中 有男女装、童装市场,鞋业又有中低高批发大类,百货,帽又是一个大类,以小商 品而言,其内涵种类就有几十种，如饰品、礼品、布衣、窗帘等。服装市场是个起 源较早,其内涵和发展已极其长远,从销售渠道看,有批发零售类市场,对象上说 有国内、国际,产品分类中有男装,女装,童装,其中又有细分,因产品的内涵不 同,男装中有西服、裤子、运动装、衬衣;女装:少女装、中老年装、职业装、羽 绒服、衬衣,裘皮、皮革、毛衣、牛仔装等各系列,也有在许多大市场群中,进行 细分,各形成专业的一条街,或是一个片区域,或单体楼。 , 食品类市场。食品行业:包括小食品副食类、粮油类、花卉类、水果类、蔬菜类、 水产:海鲜:类、美食一条街等。食品市场中在人均收入低于1000元/月标准城市 或区域就产生,在超过这个GDP指数的区域,食品市场将由超市所代替。 , 家居类市场。家居市场包括家俱市场、装饰材料市场、和室内装璜用品等市场,这 太原郝庄项目销售培训之——商业地产知识篇 是个外延很广泛的区域。即可以每个单项形成独立的市场,又可以综合形成市场如 瓷砖市场或木材市场,板材市场。正因为它的散乱性和对地域的要求面积性,使它 象服装鞋帽,小百货那么系统化形成大的综合性商贸市场。 , 机电类市场。机电类市场在二三级城市,一般都是以临街门面的形式存在,往往形 成机电一条街,以国境公路沿街,形成机电,汽配修理等综合的自发专业街,而形 成专业化市场:大楼模式的较少:这和二三级城市的土地供应充足有关,而且机电 市场,门面面积一般较大,在20帄方米以上,有的带维修和仓储,在50帄方米— —100帄方米。按业态分主要有:五金机电类、电动工具类、摩托车配件类、汽配 市场、机械产品市场:食品机、包装机等小机械,挖掘机等大机械:、工业电器市 场等。 游购物市场在各国中,它一般都形成以首都为中心的综合市场, 旅游用品类市场。旅 :由于首都驻外使馆、驻外机构、交通等因素:,以其它次级城市、旅游景点城市、 景点形成的小特色市场,或者是摊点。这和城市规模、旅游人口规模等相关,以及 旅游特色产品开发也相关。旅游市场实际就是地域的特产品市场,根据主流旅游者 的分类,可分国内旅游用品市场和国际旅游用品市场,从经营模式上分景区摊点, 市区集市和市区各主题商城:如北京友谊商店,元隆丝绸行:。 , 古玩市场: , 边贸市场: , 电子类市场: , 家电市场: , 通讯市场: , 其它各类市场:茶叶市场、观赏类市场:花鸟,鱼,虫:、图书市场、药材市场、 摄影婚莎用品市场、眼镜市场、布艺窗帘市场、邮币卡市场、美发用品市场、化工 用品市场等 2、 市场的运作手法 租赁模式 市场类的运作手法因商户对市场的认同度不同,从而延伸出很多招商租赁模式,随着认同度的加重,对于前期的进入成本就加大,如认同度低,则前期的进入成本低,进入成本中,延伸诸如赞助费、建设费、入场费、好处费等名目繁多的一次性入市门槛费用,然后再进行各种组合。如: 太原郝庄项目销售培训之——商业地产知识篇 , 项目认同低的情况下————免租期、付款方式、租金折扣、 , 项目认同度一般————正常出租:摊位押金、租金季付、半年付或年付 , 项目认同度略强————设置门槛:摊位押金提高、租金半年、年、3/5年付 , 项目认同度强—————门槛提高:押金、管理费、入场费、买断经营权 , 项目认同度非常强———门槛提高,设置复杂:入场费提高、买断经营权年限加长 销售模式 , 使用权销售。使用权销售实质是一种长期租赁关系,常见的买断费是10年、15年、 20年或组合买断,也有先收买断费、再收租金、实际买断费就相当于入场费。[备 注20年以上租赁是无效年限] , 产权销售。产权销售是最近几年才开始兴起的经济发展到一定程度,社会游资开 始关注商铺的高额回报,或是一些小型开发商涉入该行业,其资金回收的要求紧 迫,产权销售就应运而生,在以前,由于市场很多的临建是非正式大厦,因此产 权销售也就不存在,在正式开发的大厦中,部分商铺产权销售,例如外门面,有 点类似社区底商,但它又依附大厦。所以它售价一般很高。在产权销售过程中通 常会有产权商铺返租模式,归纳主要有 , 虚拟产权铺位,真实回报返租,则其回报是真实的,依靠大商家的有效承租来 支撑返点。 , 虚拟产权铺位,虚拟回报返租,如唐山远洋城等。 , 独立产权铺位,虚拟回报返租,独立经营商铺,其把销售定高,通过高价格将 其8%的返点支付。 , 真实产权铺位,真实回报返租,如:“新疆大巴扎”等等。 产权销售返租,其关键看是否要有真实的回报作为支撑。 组合模式 , 销售与租赁组合 销售面对是投资户:其中即有商户投资者也有闲散社会资金投资者:,其目的通过 投资获取比股市或银行高的回报率,一般设置为8%,租赁则面对的是商户,:虽 然也有一些租赁的投资户,:如使用权买断的商户和炒铺者:。但核心仍然是商户, 经营户。 在销售权与年租方式的结合中,比较普遍,很多开发商在此有侧重点。 太原郝庄项目销售培训之——商业地产知识篇 为了解决资金短期紧缺的,销售产权为局部面积,如1层部分临街门面,例如北京沙子口万朋商城的底层门面为产权销售,内部则为租赁。 也有为了资金回收,即市场全部产权销售,租赁则为辅助,租赁是为了满足产权销售给投资客户,经营的需要,因投资户大多不是经营户,而招租、租赁的要求就不严格。典型的作法是租赁价做高,大于10%的年回报,与售价之间,这样一个虚高来拉动销售,也有做8年即12.5%,15%的都有,具体比例视实际情况而定,正常设置比例以10%。为了解决短期资金和商户要求,局部销售给有实力的商户,而不给投资户,如木樨园天雅大厦的产权销售,这样在管理上便于统一,但在销售时限定量有要求,对商户的筛选也很关键。这种方式一般少见。 , 租赁之间的各种组合 租赁的组合方式主要针对项目热销,认同度高的情况下,对商户中的租赁投资者和经营者分别使用的。租赁的组合一般为使用权买断年限方式与年租的组合。 使用权买断:产权仍属开发商,但是许多项目的土地无法出让,或是地产项目中产权办理困难等因素,不得不走使用权买断: 使用权买断一种是买断费,其中还交年租金;:其实是一种入场费方式:另一种是买断经营一定年限,其间不用再交费,在组合中,第一种和其它模式鲜有组合,主要是进入门槛奇高,和其它难有兼容。在第二种中,常见的有年限组合,5年、10年、15年、20年的组合,常见为10年和15年,20年较少。一般对于经营户而言,15年为上限,5年为下限,特殊的20年也有,即买15年赠5年等不一而论。 在使用权买断中其实也是一种投资行为,其投资对象只是限定的范围更小一些,相比产权而言,在法律手续上省事不少,但对象一般是经营户而且以有实力经营户为主,或一些职业租赁投资客,以温州人较多。 凡有使用权买断,必有年租来组合,来完成投资户的后续经营。在使用权买断与年租的衔接中,年租的价格乘以5或6,就是10年使用权买断的价格,最好设置在5—6之间。 , 产权销售、使用权买断、年租3钟组合 这是一种复杂组合,由于项目的需要在资金链短期危机或区域历史沿革,针对不同需要群体而组合进行。 销售产权面对对象——社会投资户 太原郝庄项目销售培训之——商业地产知识篇 十年经营权买断——商户投资者 年租——经营户 第四章、 商铺投资的技术经济分析 1、 投资分析的基本概念 , 投资回报率。在经济学上含义是指“正常年份的帄均收益与总投资的比值”, 对于商铺投资来看: 一次性购买年投资回报率::税后月租金,每月物业管理费:×12/:购买 房屋总价+契税+印花税:; 按揭贷款投资回报率公式::税后月租金,按揭月供款-每月物业管理费:×12 ,:首期房款+契税+印花税+律师费+保险费: , 内含报酬率:是指能够使未来现金流入现值等于未来现金流出现值的贴现率, 或者说是使投资方案净现值为零的贴现率。 , 投资回收期[静态]。是指以投资项目经营净现金流量抵偿原始总投资所需要的 全部时间。计算: 在原始投资一次支出,每年现金流入量相等时: 投资回收期,原始投资额,每年现金流量 如果现金流入量每年不等,或原始投资是分几年投入的,其计算公式为: 投资回收期,M,[第M年的尚未回收额/第:M+1:年的现金流量] :设M是 收回原始投资的前一年: , 现金流量。是指一定期间现金流入量和现金流出量的差额。 , 净现值。是指将未来的预期收益按照一定的行业贴现率折算为目前价值。 2、 商铺投资回报率计算方式 , 前提投入资金 1) 购房款::入住前支付: 单价×建筑面积= 首付40%= 2) 税费 税费名称 计算标准 缴付时间 具体数额 买卖合同印花税 按购房金额计算,税率为0.05% 签约时 产权登记费 签约时 每套房屋约人民币200元 太原郝庄项目销售培训之——商业地产知识篇 贷款合同印花税 按贷款金额计算,税率为0.05% 办理按揭时 按揭律师费 约为贷款金额的千分之三 办理按揭时 保险费 按购房金额*保险费率*年限系数 办理按揭时 2抵押登记费 按房屋建筑面积计算,0.3元/M 办理按揭时 契税 购房金额3%计算 入住前 2房屋所有权登记费 按房屋建筑面积计算,0.3//M 入住前 土地登记费 按购房每套房屋,100 入住前 公共设施设备维修基金 按购房金额计算,税率为2% 入住前 合计 3:、预计装修费: 总合计:购房款 + 税费 +预计装修费 = , 每月月供还款 贷款额 80%,计 元,每月还款额 元,年还款 , 市场管理费: 2 ,/月/M×建筑面积×12个月= , 年租金收益 2每日租金 ,天/ M×365天×建筑面积= 投资回报率===(年租金收益—年供还款—市场管理费)/前期投入资金 3、 案例模拟 案例:某市场商铺建筑面积40平米[套内面积20平米]，销售均价8000元/平米， 市场管理费为40元/平米/月[套内面积]，该铺位市场租金为4000元/平米。 太原郝庄项目销售培训之——商业地产知识篇 第五章、 商铺投资的注意事项 [备注:本部分不下发给销售] 1、 商铺投资十大关键词 , 商圈 ———————— 成熟度 人流、消费力支撑 饱和度 租金水平 商户的经营状况 未来规划 , 背景团队——————— 发展商的资金实力和开发经验 项目的发展理念和政府支持性 市场管理团队的成熟性和市场领先性 , 建筑硬件——————— 建筑的属性和形式 公共部分[中庭/出入口/休息区] 交通系统[垂直交通/主次通道规划] 平面布局[人流的设计动线] 铺位的格局设计 配套设备设施[停车场/卸货区/空调/通风/背景音乐/ 卫生间/通讯系统等] , 商业规划——————— 商业业态规划的合理性 商业业态的关联性 商业业态的主题性 内部商业包装环境 , 投资价值——————— 同类商业租金水平 同类商业商户的经营状态 同类产品的入住率 项目的投资回报率 项目投资的安全性 2、 虚拟租金、虚拟产权商铺的危险 , 虚拟产权商铺的由来和实质 , 虚拟产权商铺的主要风险 太原郝庄项目销售培训之——商业地产知识篇 —————— 项目发展理念的近视性 —————— 发展商缺乏资金实力 —————— 项目发展团队缺乏经营管理经验 —————— 商圈不成熟带来的租金风险 —————— 商业业态定位风险 —————— 开业及后期经营风险 , 本项目与市面上虚拟产权商铺的差异 —————— 发展团队和发展理念的差异 —————— 开发模式的差异性 —————— 市场业态定位的差异性 —————— 目标客户定位的差异性 —————— 产权售价和租金做实的差异性 —————— 商圈的差异性