房产税税基批量评估方法研究

房产税税基批量评估方法研究 房产税税基批量评估方法研究 文/王伟星 楼江 评估能够实现低成本、高效率地完成 大规模目标财产的价值评估任务。伴 随着计算机应用的普及,批量评估在 近几年实现了快速发展,评估精度越 来越高 在欧美国家的财产税类的税 基评估 其它公共管理中价值评估以 及商务活动中批量房地产的价值评估 都得到了广泛的应用。 一 、 基于聚类分析的房产税 税基批量测算方法 一 选用间接估值路径 目前直接针对 房产”进行估价 即地上建筑物估价,后文同 的方 法并不多见。理论上有两种路径进行 房产 估价。第一种是直接评估建 筑物的重建成本作为评估价格。此方 法需要收集大量的房屋设计和施工资 料,工作量巨大.不便于批量操作。 年,房产税试点开始推行。 国房产税税 基经历了不同版本的轮 受到建筑设计质量、开发商管理水平 上海以交易价格的 %作为税基,重 换,至今仍存在分歧。年颁布的 等因素的影响 造价高的建筑物不一 庆首次征收直接以交易价格作为税 《中华人民共和国房产税暂行条例》规 定能够获得相对较高的市场卖价。另 基.二次征收则使用评估价作为税 定 房产税征税依据是房产原值一次 外 由于目前国内”拆迁补偿“ 基。两试点城市的税基均以交易价格 减除 %~ %后的余值,税率为 的存在,使用年限所剩无几的房屋其 作为基础,以 “房产和土地使用权的 . %。”年 月 日.国务院 补偿价值依 不菲,所以以使用年限 总价值”代替了 房产价值”作为课 第 号令宣布年的《条例》废 进行折 旧的做法也有失公允。第二种 税依据,成为 物业税 的简单翻版, 止,并规定自年起,依照《中华 做法是分别估算房屋市场价值和土地 遭到了学界和部分民众的质疑。房产 人民共和国房产税暂行条例》缴纳房 使用权价值,间接推算地上建筑物的 税以 房产 为课税对象不能名符其 产税.征收依据依然为 房产原值”。 价 值。因为房地产整体估价技术和土 地估价技术均已比较成熟 所以采用 实的主要原因是:目前难以实现 房 为了解决这一问题,批量评估势在必 行。批量评估是采用现代统计、数理、 第二种方法具有较好的可操作性。 地价值分离 。 计算机等多种技术,并融入传统评估 二 采用聚类分析法评估房地整 房产税的定义明确了其课税依据 方法原理的一种新的评估技术。批量 体价值 为房屋 不含土地 的价值 但是我纛 上海房地 《中华人民共和国国家标准房地产 价值分为土地价值和建筑物价值两部 以广泛采样的房地产个体特征数据为 分。其中土地价格的评估可采用基准 依托.利用统计学和计量经济学的方 估价规范》中列示了三种常用房地产 法对整体样本进行聚类分析,从而将 估价方法:收益法、市场比较法和成 地价修正法、市场比较法、假设开发 样本分为若干类别。各类别的差异体 本法。还有近年来在评估实践中也被 法等。建筑物的重置价格则采用 广泛应用的基于特征价格理论的 特 造价方法估算后扣除折旧获得。此方 现为各种特征的显著不同,而不是笼 征价格法”。由于税基评估涉及面广并 法应用于税基批量评估将出现以下弊 统地以 房地产品质”的高低排序。 且工作量巨大,上述备类方法在实践 病 :一是建筑物重置价格评估需要大 沿用特征价格法对影响房地产因素的 中均存在不同的局限性。 量设计和施工信息,在城市范围内大 分类,对三类影响因素进行综合评分 . 收益法.通常以能够获得的未 批量收集此类信息工作量过大。二是 后,将整体样本进行聚类分析,通过 来收益计算房地产价值。评估人员对 税基评估应体现 公开市场价值”中 调整聚类的参数获得合理的聚类结果 质量、数量、区位和剩余使用年限判 华人民共和国国家标准房地产估价规 后,以类别内交易实例的平均价格作 断房地产未来现金流。然后利用资本 程 而由于房地产个体特征的差异 为该类别的房地产评估价格。 率对未来现金流进行折现后作为评估 其成本的增加不一定会带动公开市场 三 土地估价应以聚类结果为基 结果。该方法中未来现金流包括有效 础 价格上升。三是对于建成年代较早的 在上述聚类结果中,由于 区位 毛租金收入和租赁保证金 利息收入 房地产 折旧的估计难度很大,实践 因素”的参与.使得区位优越性相近 等正现金流及维修费、管理费 保险 中大部分采用主观判断方式,难以保 的房地产被分为同类。因此,土地估 费和税金等负现金流。因而此方法更 证准确度。 价应以聚类结果为基础。由于评估对 适用于商业办公地产评估。住宅作为 .特征价格法是依据 提出的理论,认为影响房地产价格的 象是已建成建筑物占用土地的使用权 目前房产税征收的对象,由于租赁市 场尚不成熟,租赁市场不够活跃且租 因素可分为三类,即区位、 价值,很难存在近期 土地”交易案 赁活动无须向有关部门申报备案,没 建筑结构、邻里环境 例以供参考。因此可在聚类结果中选 有形成信息采集的日常机制。另外, 。通过大样本数据调查、 择 区位因素”一项评分接近的数个 多元线性回归的方法获得某城市房地 案例分别进行地价评估.而后将相关 实际操作中未来资本化率的确定也存 产的特征价格方程,并以此作为房地 参数修正为标准状态后,作为该类别 在较大的主观性。因而此方法应用于 产估价的依据。杭州市财政局的征收 房地产的土地估价参考依据。具体的 大批量税基评估尚存在诸多困难。 . 管理课题组在物业税税基批量评估中 评估方法应视类别内选定评估对象个 市场比较法.是指获取评估对 体特征而定,理论上应优先选用市场 象周边区域近期实现的交易实例作为 采用这种方法,并证明此方法能够产 比较法,因为此方法最能体现 评估 参照,对交易情况、交易日期、区域 生有效的回归方程并具备较强的解释 价格为市场价格 的特征。 因素、个别因素进行修正后获得评估 能力。但是该方法的重要假设前提是, 四 方法评价 房地产各类特征经过指标量化后与房 对象价格的方法。该方法广泛使用于 与现有估价方法比较,基于聚类 单宗住宅评估,但是其准确性受到个 地产价格存在线性关系,而理论上各 类因素对房地产价格的影响不完全呈 分析的房地产估价方法最大的不同在 别因素的限制:其一 评估对象周边 现线性关系,因此使用单一模型对城 于对城市房地产进行分类,以类别内 近期必须存在交易实例;其二 交易 市范围内的地产进行估价必然存在较 交易案例平均价格扣减土地使用权价 实例的特征必须与评估对象相似,因 大误差。 格作为房产税课税依据,因而具有以 为区域因素和个体因素的修正系数多 为了克服以上各类方法在批量评 下优点 :一是本质上解决了房产税课 来源于经验积累和较为粗略的统计, 估中的局限性,本文提出用聚类分析 税依据是 房产价值”而非 ”房地产 本身就存在较大误差。从应用市场比 价值”的问题。二是以聚类结果内交 较法从事大批量的税基评估而言,在 的方法进行房地产的价格评估。将房 地产进行分级后评估税基的做法在国 易数据更直接的参与量评,体现 税 交易频繁的地区具有可操作性。而市 场相对冷淡的地区,例如城市边缘或 外早有先例,例如英国住宅税中使用 基评估应体现公开市场价值”的原 的分级计量法。但其分类标准主要由 者入住率高且二手房交易少的成熟社 则。三是由于聚类理论和方法灵活多 区不宜采用。 评估人员依靠经验确定,缺乏客观的 变,可按照城市不同需要调整聚类 .成本法,主要原理是将房地产 统计数据作为支撑。聚类分析的方法 结果.保证在公平公正公开的前提下