银行加息房贷涨 提前还贷有窍门

银行加息房贷涨 提前还贷有窍门 银行加息房贷涨 提前还贷有窍门(组图) 新浪地产2010/10/26 8:21:45 提要:自10月20日5年以上贷款基准利率从原来的5.94%提高到6.14%之后，上述疑问被提上重要议。一时间，市内各大银行信贷中心、房产百事通400热线忙得发烫——月供什么时候开始上调、什么样的还贷方式更省钱、有钱是不是最好提前还贷等咨询纷沓而至。 “银行加息了，房贷涨了，我要提前还贷吗,” 自10月20日5年以上贷款基准利率从原来的5.94%提高到6.14%之后，上述疑问被提上重要议题。一时间，市内各大银行信贷中心、房产百事通400热线忙得发烫——月供什么时候开始上调、什么样的还贷方式更省钱、有钱是不是最好提前还贷等咨询纷沓而至。【延伸阅读:重庆个人房贷需求持续减少】 其实在“新国十条”出台后，首套房多数银行都不再给予利率7折优惠，调回到8.5折优惠，而二套房至少是1.1倍利率，国庆前刚出台的二次调控政策则一刀切禁止了三套房贷。加上本次加息的消息，房贷一族的压力可谓百上加斤。到底加息潮下“房奴”有何应对措施呢，新浪乐居特意走访了银行人士和专家问询，分析不同还贷方式利弊，以待购房者参考。 加息政策一出提前还贷咨询电话猛增 “银行利率是从20日开始调整的，那之前已经在还款的，月供是不是也会马上跟着增加啊,”网友李小姐打进400热线电话问道。面对突然来袭的房贷加息，和李小姐一样感到压力陡增的市民不在少数，工商银行信贷中心工作人员在接受采访时称“电话都快打爆了，这两天接到很多咨询电话”。【延伸阅读:加息导致月供增加 “房奴”微博晒不快(组图)】 “何时按照新利率缴纳月供，还得依照个人为准。”该人士告诉记者，此前已经办理房贷业务并正常还款的市民，应该把房贷合同找出来，仔细看一下原来同银行关于利率调整方面的约定条款。 据了解，目前市多数银行对老客户执行的是原有的利率调整政策，即是从明年的1月1日执行新的贷款利率。另还有两种情况，一是调息即日房贷利率将执行新的利率，也就是说从10月20日当天开始按照新的利率计息。二是在央行调息后第一个结息日调整房贷利率，而每个银行结息日不同，因此时间也会不同。【延伸阅读:人民日报:房价进一步松动的可能性增加】 乐居建议:此前已经办理房贷业务的市民，应该把房贷合同找出来，仔细看一下与银行在关于利率调整方面的约定条款。 40万贷款20年多付利息1万多 尽管加息并非针对楼市而来，但对购房者而言影响不小。以李小姐为例，她向银行贷款40万元，分20年期还清。按等额本息还款计算，若按照基准利率执行，加息以前贷款利率为5.94%，月供为2851.90元;加息以后贷款利率为6.14%，月供将涨到2898.12元。每个月将多付出46.22元。总利息则由原来的28.45万元，增加至29.55万元，总利息要多支出1.11万元。 对于二套房来说，加息后的负担更重。若同样以贷款40万元、20年期为例，二套房必须执行基准利率1.1倍的，那么加息后，月供从2989元上涨至3042元，月供增加53元，而总的利息负担则从原来的31.74万元，增加至33.02万元，多了1.28万元。 提前还贷 什么情况下合适 弄清楚了这次加息将在月供上有多少表现后，如果还是想提前还贷，则一定要选择最合适的方式，这样才能达到“省钱”的最终目的。招商银行个贷中心工作人员告诉记者，提前还贷需要贷款人向银行提出书面申请，银行审核通过后办理。一般有两种提前还贷方式可供客户选择，一是缩短还款期，月供基本不变;二是减少月供，还款期不变。 以李小姐为例，从2009年12月开始还贷的她目前手上有5万元的余款，部分提前还贷。如果以保持目前利率不变的情况计算，两种提前还贷方式各有优劣。 一:月供不变缩短还款期 如果选择这种方式，李小姐以后每月的还款额基本保持不变，还款期限则提前至2025年7月，比原还款期2029年11月提前了4年4个月。若李小姐采取这种提前还款法，我们看到利息明显减少了。在新还款计划下，节省利息支出共96890.28元。 乐居点评:虽每月还款额不减，但利息节省近10万元，还款年限提前4年。 方案二:还款期不变减少月供 与上一种方案不同，此方案可明显感受到每月月供支出的减少。若李小姐采用这个方案提前还贷，意味着其仍需还贷至2029年11月，提前还贷5万元后，李小姐每月的月供减至2505.43元，较之前每月的2898.12少了392.69元。等到贷款还清，能节省利息37029.56元。 乐居点评:采取这种方案下，每月的负担减轻了，也节省了一部分利息，但节省程度也不如前一种方法。 相比起漫长的还贷年限，提前还款无疑是“房奴”们最为实际地脱离房贷“苦海”的一大捷径。不过，有关银行人士亦提醒，如果还贷年限已经超过一半，那么月还款额中的本金将大于利息，那么提前还款的意义就不大。并且，在选择部分提前还贷时，市民应选择缩短剩余贷款期限，而非减少每月还款额。否则，随着还款时间的拉长，提前还款所能节省的利息也就会越少。 另外，在解答网友咨询的改变还贷周期是否可减少利息时，工行信贷部人士表示，如果是在按揭基础上改变还贷周期，如将30年变成20年，则需要重新办理贷款合同，比较麻烦，不推荐这种方式。 是否提前还贷要视情况而定 “这次加息幅度并不大，对还贷并不会有太大影响。”工商银行信贷中心理财师称，提前还贷可以省去长期的利息累计，但前提是你个人或家庭有承担能力。如果是第一套房，且还享受7折利率，提前还贷不划算。 理财师提醒，三类人不必急着提前还贷:一是房贷按揭已经超过很长时间的客户，如果他80%以上的利息已经还完，所剩还款项主要是本金，提前还贷意义不大;二是有其他投资机会的客户，能拿到超过房贷利率的收益，那么也没有必要急着还款，因为银行一般商业贷款利率要远远高于房贷利率;三是公积金贷款的客户，更没必要提早还贷，因为这已经是最低的贷款利息了。【相关专题:央行上调金融机构人民币存贷款基准利率】 谢 谢 品 读～