住房按揭贷款及一次性付款比例变化及问题分析

住房按揭贷款及一次性付款比例变化及问题分析 住房按揭贷款及一次性付款比例变化及问 题分析 摘要,文章对房按揭贷款与一次性付款这两种付款方式的比例变化进行了充分的比较,意在分析居民付款方式变化的深层原因,并浅析我国住房消费市场的付款方式发展历史及未来可能趋势,最后对住房按揭贷款的发展提出相应的意见和建议。 关键词,住房按揭贷款,一次性付款,比较,原因,趋势,建议 随着1998年以来的货币化房改的深化,住房建设已成为我国国民经济新的增长点,我国各大商业银行充分把握国家发展住房消费、推动经济增长的有利契机,加大了个人住房贷款的投放力度。中国人民银行公布的2002年第2季度货币政策执行报告显示,1998年以来,个人住房贷款余额迅速上升,2001年末比1997年末增长了32-55倍。截至2002年12月31日,工商银行、农业银行、中国银行及建设银行等四大国有商业银行的个人住房贷款余额达7213亿元,比年初增加2145亿元。 一、按揭贷款与一次性付款初步比较 1 ,一,定义 住房按揭贷款即购房抵押贷款,是购房者以所购房屋之产权作抵押,由银行先行支付房款给开发商,以后购房者按月向银行分期支付本息的付款方式,因为它能使市场潜在需求迅速转化为有效需求,所以成为促进房地产市场活跃的最有效手段。而一次性付款则是过去最为常见的付款方式,即所有款项一次性付清,目前一般多用于那些低价位小单元的楼盘销售。 ,二,两种付款方式利弊比较,见表1, 二、住房按揭贷款与一次性付款比例变化――现象陈述 自从我国1998年取消福利房以来,我国的商品房市场才开始发展起来。并且个人住房按揭贷款在短短几年内取得飞速发展,1997年我国个人住房按揭贷款金额不到200亿元,到2006年上半年超过了2万亿元,8年增加了近百倍。自2000年以来,住房按揭贷款业务年平均增长约40%。与此同时,自1998年全面停止福利分房后,全国各地各家银行都不同程度地开展了住宅抵押贷款业务并且发展迅猛,到2002年中全国住宅抵押贷款余额己达到6630亿元,是1997年末的30多倍。在大中城市,通过贷款买房的观念已深入人心,全国城镇商品房销售中个人购房比例达94%,尤其北京、上海等经济发达城市的住宅金融业务已发展到相当 2 规模,2002年第3季北京的住宅抵押贷款余额己突破1000亿元,初步形成了地区性的以商业银行为主体、以住房公积金管理中心等机构为补充的住房金融机构体系。 ,一,住房按揭贷款发展变化,北京市,,见表2, 从北京市的情况来看,从2004年开始,按揭贷款的比例和总额都呈递增趋势,并且在2005-2006年期间有大幅度地增长。从2006年开始,按揭贷款首次超过一次性付款的比例,达到了51.8%。与此同时一次性贷款的比例也相应下降。 ,二,住房按揭贷款与一次性付款比例变化 将个人付款方式分为一次性付款、按揭贷款与其他付款方式。我国按揭贷款的比例一直在不断上升,从2004年的36.66%上升到2007年的57.6%,增幅为20%。与此同时,一次性付款比例在下降,从2004年54.64%的比例降为40%,降幅为15%。值得注意的是,我国住房金融市场一直在发展中。二者的总量都在变大,不过按揭贷款增长的幅度要远大于一次性付款所增长的幅度。 ,三,小结 住房按揭贷款的比例一直呈增长趋势,而一次性付款的比例逐年累降。我国住房金融市场由以往的以一次性付款为主转变为以按揭贷款付款为主。 三、居民付款方式比例变化的原因――现象分析,按揭贷款日益受到青睐的原因 3 ,一,主动原因 1、宏观政策的变化 笔者将1998年以后的房贷政策进行了列表分析,见表3,。由表3可知,国家一直采取的是鼓励个人住房按揭贷款的政策,鼓励住房消费。住房建设已成为我国国民经济新的增长点,我国各大商业银行充分把握国家发展住房消费、推动经济增长的有利契机,加大了个人住房贷款的投放力度。 2、各商业银行房贷政策,首付比例、利率,变化 各商业银行房贷利率是影响居民按揭与否及按揭程度的重要原因。在我国恢复商品房市场以来,各商业银行的房贷比例都有所波动。但房贷利率总体来看呈下调趋势,而且首付款比例也总体调低。这样有两点好处,扩大按揭贷款的人群数,减轻住房按揭贷款的偿还压力。 3、经济的发展 从1978年改革开放以来,我国经济发展持续高速增长,GDP近30年来年均达到9%甚至更高的增长速度。有了富余的闲钱后,人们普遍的想法便是置业投资,因此便加大了住房消费的基数。置业投资的增加以及按揭贷款的出现,更好地满足了普通老百姓的投资需求。 4、投资的增多 一是经济的发展带来的投资渠道的增多,相应的对不动产的投资也增多,二是经济发展导致房地产由必需品中分离 4 出一部分作为投资品,很多投资者都趋向于按揭贷款的形式,以此来降低风险。 5、居民的消费观念的变化 我国的传统文化向来是节俭持家。对于中国人来说,“积谷防饥”的储蓄型消费最为常见。但我国迈入世界后,在美国等国家比较流行的超前消费、“今天花明天钱”的消费模式开始进入人们的视线。越来越多的年轻人或是中老年人开始渐渐接受“超前消费”的模式,人们消费观念的开放、超前、发展也是按揭贷款比例节节攀升的重要原因。 ,二,被动原因 1、房价的升高 我国房价的升高是非常明显的。北京是我国房价快速上涨的一个典型代表,特别是2006年以后,北京房价每年以超过15%的速度快速上拔。房价的过高,给普通民众造成了巨大的压力,也增加了一次性付款的压力。 2、一次性付款难度大 房产作为高额大宗消费品的特性,决定了结付方式的特殊性。根据国外的经验,房价一般为居民家庭年收入的3-6倍,如在发达国家为5-6倍、中等发达国家为4-5倍、发展中国家为3-4倍,但在我国商品房的价格远远超过了居民的购买能力。对于大多数家庭,一次性付款的难度是相当大的。因此在按揭贷款的受众中,有相当一部分家庭也是迫于无 5 奈。 四、以后住房按揭贷款比例会继续升高――趋势预测 首先,上述原因中所阐述的房价升、政策鼓励和居民消费观念变化等刺激因素在一定时期内还会长期存在。其次,住房按揭贷款也具备良好的特性。例如住房按揭贷款期限长、利率低、手续简便、客户负担费用少、银行综合经营成本低,而且个人住房贷款涉及面广、风险分散、社会效应大,有利于扩大银行辐射影响和广泛吸收存款,也有利于调整银行信贷资产结构,给银行带来稳定的客户群体和长期稳定的收益。再次,近几年来国家实施新的个人住房分配政策,取消了福利分房,实行货币化分房,广大城镇居民对住房的需求日益增加,使得我国个人住房贷款呈现高速增长态势。所以总的来说,我国住房按揭贷款比例还会持续升高。这是对我国住房消费方式的预测。 五、对促进个人住房抵押贷款的建议 ,一,建立合理的房地产价格结构 国家应制定出《住房价格法》,对房价统一管理,把房价降到合理的价格水平上,使房价控制在绝大多数居民都能承受得起的范围之内。 ,二,建立并完善住房抵押二级市场 建立住房抵押二级市场,首先,可以提高信贷资金的流动性,降低经营风险,其次,可以促进资金流通,解决地区 6 资金差异问题。另外,实现了资金证券化,解决银行资金来源的短期性与资本应用的长期性之间的矛盾,促进个人住房抵押贷款的良性循环。在这方面,美国的做法是通过建立政府支持的金融机构,构建并支持抵押市场的正常运行。我国可以建立类似的机构,对住房公积金贷款在二级市场上进行操作,以此来保证抵押市场的稳定性和流动性,同时间接调控商业性住房抵押二级市场的运作。 ,三,培育住房抵押中介服务机构 个人住房消费贷款中介服务机构主要有土地价格评估机构、住房价格评估机构、住房抵押登记机构、住房抵押担保机构、专业咨询机构等。目前中介服务机构大多缺位或由其他部门、机构兼任,给消费者购房造成许多麻烦。有关政府部门应积极鼓励、扶助、培育中介机构。 ,四,建立个人抵押贷款担保机构和保险机制 首先,应尽快建立起个人信用制度。由于传统观念和体制等因素的影响,我国居民存在较多隐性财产,个人资产难以评估,造成担保困难。建立个人信用制度,实行存款实名制,在金融机构建立客户个人的资产档案,从而有利于形成良好的社会信用风气,有利于简化相关手续。其次,针对我国目前担保难的现状,应由政府出面成立相关的担保或保险机构,发挥其抗风险能力强的优势,降低银行、保险公司的风险,同时能给消费能力较差的中低收入者提供更多的购房 7 贷款机会。 ,五,完善个人住房贷款的法律体系 目前我国应制定一个较为完备的个人住房贷款的法律法规体系,尽快出台专门针对住房信贷的立法,信贷当事人的行为。包括贷款银行的经营、住房抵押制度、抵押权人的权利保证、担保公司的经营和管理、个人住房贷款方面的保险以及抵押二级市场的运作等方面。 ,六,必须健全社会福利保障体制及要切实采取措施提高居民的支付能力 加强经济适用房及廉租房的建设,使更多的人能够买得起房。加强保障性建设对于提高居民生活水平也是非常必要的。 参考文献, 1、王学文,刘亚敏,周群立.对分期付款和一次性付款二种付款方式的比较[J].河北建筑科技学院学报,2005(3). 2、中房指数三季度中房指数报告[EB/OL].北方网,2001-12-05. ,作者单位,中国人民大学公共管理学院, 8