浅议非法转让倒卖土地使用权罪中转让行为的认定

浅议非法转让倒卖土地使用权罪中转让行为的认定 浅议非法转让倒卖土地使用权罪中转让行 为的认定 0责任编辑:张庆梅 嘲髓隧删一融 1988年《中华人民共和国宪 法》将第十条第四款:”任何组织或 者个人不得侵占,买卖,出租或者以 其他形式非法转让土地.”修改为: “任何组织或者个人不得侵占,买卖 或者以其他形式非法转让土地.土 地的使用权可以依照法律的规定转 让.”这样,就以我国的根本大 法…宪法形式确认了土地使用权 可以合法转让.由于土地使用权可 以转让,在经济发展中土地作为生 产要素参与市场分配,必然会带来 逐利行为,一些地方甚至出现了以 转让土地使用权而牟取暴利的新情 况,扰乱了市场经济秩序.为此1997 年《中华人民共和国刑法》将非法 转让与倒卖土地使用权的行为规定 为犯罪.. 非法转让,倒卖土地使用权罪, 是指以牟利为目的,违反土地管理 法规,非法转让,倒卖土地使用权, 情节严重的行为.在实践中,如何认 定非法转让,倒卖土地使用权,人们 产生了许多分歧,如:如何认定以牟 利为目的?如何认定转让行为成立 等.本文仅就认定非法转让土地使 用权行为的成立阐述观点. 在认定非法转让行为成立问题 上有两种观:第一种观认为非法 转让倒卖土地使用权必须以土地使 用权登记之后才能认定为犯罪既遂. 因为土地使用权是属于不动产范畴, 而不动产的占有是以登记为其公示 效应的,没有办理不动产的登记转让 手续,如何认定其占有不动产呢?土 地使用权在办理转让登记手续前,就 进行刑法打击,是否刑法介人的范围 过宽?转让的如何认定?是以受 让人实际占有为准,还是以签订转让 土地使用权的为准,还是以上述 两个条件均具备为准?即使上述两个 条件具备,是否受让人就能真正取得 土地使用权呢?转让不办理登记,如 口赵红梅张晓军 何认定转让成功?在倒卖文物罪中, 受让人非法占有文物,动产的占有就 具有公示效应,签订土地使用权转让 合同,没有办理登记转让手续前,可 以通过对合同宣告无效来解决,没有 必要通过刑事制裁的措施来解决.所 以认为该行为是违法行为,而非犯罪 行为.第二种观认为只要非法转让 土地使用权合同成立,并有牟利的目 的,即可认定进行了非法转让的行 为,就构成犯罪.笔者同意第二种观 点,理由有两点. 一 ,转让土地使用权合同成立 是认定非法转让,倒卖,-i-~使用权 转让行为的前提 根据《合同法》规定,一般的民 事合同自合同成立时生效,法律,行 政法规规定应当办理批准,登记等 - T--续生效的,依照其规定.而土地转 让合同就是必须经登记后生效的合 同,可见土地转让合同成立和生效 的时间不一样,产生的法律后果也 不一样,合同成立即对合同双方当 事人权利义务产生约束,而合同生 效则产生了对抗第三人的效力.合 同成立了不一定生效,只有合法的 合同经批准机关审查后,才可成为 有效合同,如果是违反了法律法规 强制性规定的合同,则是无效合同. 如何认定非法转让土地使用权合 同?可以依据《合同法》中关于合同 成立的有关规定,即:合同经双方具 有完全民事行为能力和民事权利当 事人签字或者盖章时合同成立;当 事人约定采用书面形式订立合同, 当事人未采用书面形式但一方已经 履行主要义务,对方接受的,该合同 成立;采用书面形式订立合同,在签 字或者盖章之前,当事人一方已经 履行主要义务,对方接受的,该合同 成立.非法转让,倒卖土地使用权罪 打击的是危害社会主义市场经济秩 序行为,合同成立了从民事上说双 方权利义务就产生了,如果是非法 行为就可能产生社会危害性,其犯 罪行为也就完成了,就可以通过刑 法予以定罪,确认其有罪后,其原来 成立的合同应认定为自始无效. 二,土地使用权登记不是认定 非法转让,倒卖土地使用权罪的必 要条件 土地转让合同是一种设定土地 使用权转移的特殊物权合同,这种 特殊物权现为对土地这一特殊资 源的直接支配的权利,它关系到社 会的稳定和交易安全.故这一物权 的设定必须依法进行,履行法定的 报批,登记手续,登记是这一物权产 生,变更,移转的有效要件.可见合 法的转让行为是以进行土地登记为 生效要件,而未经登记的土地转让 行为是否就必定无效?是否一定违 法?经过登记的土地转让行为是否 就肯定是合法?如甲将土地使用权 通过合同非法转让给乙,只要有了 转让的行为,而不需要土地使用权 实际登记在乙的名下,甲就构成了 犯罪.因为如果以转让登记作为犯 罪既遂的条件,那么很多以合同牟 取土地使用权暴利的人就得不到打 击,与刑法立法的初衷相背.况且, 刑法上的转让与民法上的转让有所 不同,民法上的转让要求办理登记, 而刑法上的转让只要具备转让的行 为即可,以转让登记为犯罪的既遂 就显得很教条.再者,该罪打击的是 扰乱市场秩序的行为,转让是否办 理登记并不是必备的条件.以倒卖 文物罪为例,受让人没有取得文物 的合法的所有权,但占有一样地被 定罪.所以办理转让土地使用权登 记不是本罪既遂的标准. (作者单位:佳木斯大学 理学院地理系 黑龙江省国土资源 管理干部学校) 黑龙江国土资源2005?6q